南宁凤岭商铺情况及调查报告

www.puepu.com 南宁凤岭商铺情况及 调查 一、近几年，随着大西南出海通道的形成以及东盟经济圈的架构规划建设， 南宁市在区域经济的战略地位日益提高，经济发展运行良好,城市建设成绩菲然。 城市景观环境、城市的知名度以及美誉度得到了较大的提升，为房地产行业提供 了良好的发展平台。南宁市商业经济飞速发展！社区商业登上舞台。 二、根据南宁市《城市空间发展战略规划》的城市发展战略，“东拓西进” 中东拓是发展重点，仙葫新区在规划中定位发展为南宁市的第二城市中心，现已 于新城区合并为一个城区---青秀区。凤岭作为琅东扩张和功能延伸的领地，已 发展成为衔接琅东 CBD 区的 CLD 区、具备良好发展前景。 三、凤岭片区拥有良好的自然景观环境，南宁市政府对凤岭的整体定位是： “以居住为主，以文化、会展、商贸为辅的大型高尚生态型居住区”。会展中心、 东盟商贸城、文化中心等大型政府项目的建设和规划，为凤岭高尚住宅的地产开 发和发展奠定了良好的支撑平台。从而为凤岭的社区商业产生和发展奠定了基 础。 四、南宁市政府目前正加大力度建设凤岭片区的基础设施配套建设，片区内 的市政路网建设已全面启动。但同时，市政府的城市功能配套设施的建设投入显 www.puepu.com 得相对滞后（比如学校、医院、菜市等等生活配套），即便是市政道路路网建设 完善成型，也还需要一定的时间。这将制约社区商业的发展。 五、目前凤岭片区房地产在售项目大多以纯住宅为主，正式入市销售和招商 的社区商业项目并不多（以荣和山水美地为代表），但正进行前期筹备运作以及 观望等待的社区商业项目比较多（以翡翠园、航洋国际、马来西亚城为代表）， 相比较而言，凤岭片区房地产项目物业产品类型同质化比较严重（除航洋国际 外），片区内未来几年的市场竞争将相当激烈。 六、凤岭片区的市场炒作已经很热，政府、开发商、消费者都对凤岭的发展 寄予良好的预期。由05年开始，内部配套良好的大项目显现出了超强的市场吸引 力和竞争优势，一些规模较大的楼盘已取得良好的市场销售业绩和价格，如山水 美地、大自然花园、翡翠园。社区内商业部分的工作正逐步开展。 七、值得注意的事，目前凤岭仍有一部分项目尚未上马开发，仍持观望态度。 一方面，可能是开发商对资金链问题的考虑；而另一方面，由于片区内市政配套、 生活配套仍然缺乏，片区人气未够旺盛，缺乏内外部配套的中小项目完全处在竞 争弱势被动局面。 八、对于凤岭社区商业的现状和前景，本报告认为——现状几乎为“零”， 前景光明，竞争激烈。 目前凤岭社区商业已真正投入使用的几乎为零，仅一部分社区商业物业在开 www.puepu.com 展销售与招商工作。但随着未来几年时间随着凤岭民族大道沿线建设完成，片区 品质将极大提升。在两三年内将会有众多房地产项目入市销售，片区内项目同质 化竞争日益激烈，存在相当的销售压力。面对市场的激烈竞争，房地产开发项目 必须以创新的、高起点的定位原则，开发具有前瞻性的差异化产品，已形成强有 力的核心竞争力。 九、总体而言，鉴于凤岭片区入住率还不高，凤岭社区商业目前入市项目极 少（以山水美地为代表），基本处于空白状态，而大多数社区商业还处于观望态 度。随着各项目工程的完成，以及社区入住率的提升，大多数将在未来两年推出。 两年后的凤岭社区商业因为同质化高，必然面临激烈的竞争。 www.puepu.com 目 录 第一部分 南宁市城市经济概况分析 一、南宁市概况 二、近年南宁市城市经济发展动态 三、近年南宁市房地产发展概况 四、南宁市未来城市发展格局 第二部分 凤岭区域的发展 一、凤岭区域概况 二、凤岭的定位和规划 三、目前凤岭片区存在的问题 www.puepu.com 第三部分 凤岭房地产市场现状 一、凤岭房地产发展概述 二、凤岭客户群体分析 三、凤岭房地产市场特点简析 四、凤岭房地产发展存在的问题 第四部分 附 件 附件：凤岭主要大盘简述 www.puepu.com 第一部分第一部分第一部分第一部分 南宁市城市经济概况分析南宁市城市经济概况分析南宁市城市经济概况分析南宁市城市经济概况分析 一、南宁市概况一、南宁市概况一、南宁市概况一、南宁市概况 中国-东盟自由贸易区的规划和架构，将广西、将南宁推向了中国新国际战 略经济圈的前沿。南宁面向东南亚，背靠大西南，毗邻粤港澳的区位优势，对广 西沿海城市发挥起中心城市的依托作用，对华南、西南经济圈发挥起 V枢纽城市 的连接作用，对东盟各国发挥着中国前沿城市的开放作用。这一优势正在为广西 以及南宁市带来前所未有的历史发展机遇和广阔的发展空间。 借助东盟自由贸易区１０＋１的历史大机遇，努力打造东南亚国际化大都 市，这已成为南宁市城市建设的奋斗目标。 这个目标就是要将南宁打造成大西南的核心城市，而且是国际化的区域性中 心城市，使之成为大西南通向东盟经济的桥头堡和信息物流中心。承接粤港澳和 东盟两个经济发展圈。南宁远期战略规划中将把北海市、防城港市、钦州纳入行 政辖区，共同构建“大南宁”城市架构。 www.puepu.com 九五、十五以来，作为区域的经济中心，南宁城市的聚集能力在得到有效的 加强，城市经济辐射力、影响力日益加强，交通圈的辐射范围不断扩大。 二、近年南宁市城市经济发展动态二、近年南宁市城市经济发展动态二、近年南宁市城市经济发展动态二、近年南宁市城市经济发展动态 （一） 近几年南宁市国民经济发展概况 近年来，随着国内经济大环境的迅猛发展，南宁市的整体经济一直保持持续、 平稳的发展势态，城市规模、经济规模不断壮大，各项国民经济指标保持稳定增 长，为南宁市房地产业的发展提供了稳定发展的经济基础保障。 （二）近几年南宁市经济发展动态 2004年起，南宁市经济发展保持着良好的势头，随着“136”工程项目建设 的加快以及“中国—东盟博览会”对经济的带动作用，使得南宁市经济结构进一 步优化，经济总体运行质量进一步提高，生产总值、财政收入、规模以上工业总 产值及社会消费品零售额实现快速增长，招商引资、固定资产投入等创历史新高， www.puepu.com 同时，南宁市的城市改造建设也得以迅速发展。借助中国—东盟博览会的带动效 应，进一步提高了南宁市的知名度，提升了南宁市的城市形象，为今后南宁市经 济发展创造了更有利的条件。 按照中国-东盟自由贸易区协议约定，从2005年7月份起至2010年五年间，中 国和东南亚国家（东盟）10个成员国之间将逐步取消大部分的双边贸易关税。届 时，一个人口超过17亿，经济总量达到24000亿美元的全世界第三大的自由贸易 区将全面形成。 自2004年起，每年一期的东盟博览会将定点在南宁市召开，这大大提高南宁 的城市受关注度和知名度，提升南宁在广西乃至中国经济的地位，并进一步促进 了城市建设进程，拉动了投资的快速增长，使得南宁的城市景观环境日新月异， 南宁城市知名度、美誉度正在得到大幅度提升。同时，东盟博览会的召开，吸引 了大量人流、物流、信息流，促进了消费，为全市房地产、电讯、金融、餐饮、 娱乐、酒店、旅游等第三产业提供了良好的发展机遇。 （三）南宁的经济发展仍存在众多不足 近几年来，南宁市各个方面都取得了不错的成绩，但与其他大中城市比较， www.puepu.com 南宁市多项基础经济指标排位靠后，在总量上还是很滞后。这在一定程度上反映 了南宁的综合经济状况还存在不太理想，经济发展指数也相对较低，从而抑制了 城市总体现代化经济发展的提高速度。 尤其作为一个经济欠发达的城市，南宁市还存在着国内生产总值偏低，城市 经济综合实力偏弱；工业基础薄弱，城市经济发展缺乏坚实基础；三次产业结构 不合理，城市经济生产能力不足；居民收入水平增长幅度不大，居民消费力水平 较低等不足。 三、近年南宁市房地产市场发展现状三、近年南宁市房地产市场发展现状三、近年南宁市房地产市场发展现状三、近年南宁市房地产市场发展现状 南宁市总体经济持续平稳发展，为房地产业的发展提供了有力的保障。随着 “136”工程建设项目的加快实施及东盟博览会配套设施的投资建设，使得南宁 的城市建设成绩菲然。南宁市的城市形象进一步提升，在区域经济的战略地位日 益提高，尤其是中国-东盟博览会大概念的带动作用，使得南宁市房地产对全区 的购房消费者产生极强的辐射力和吸引力，为房地产行业提供了良好的发展平 台。近年来总体发展迅猛，市场供需两旺。南宁市房地产由1992年起步，一直平 稳发展，这点与全国其他城市房地产市场大起大落的情况不同。从1999年起、南 宁市房地产开始快速发展，尤其是近五年发展迅速，市场供销两旺。 www.puepu.com 具体表现为以下几点： 房地产开发投资总量快速增长； 房地产商品房销售量急剧扩大； 各个城区区域房地产价格快速增长； 土地出让价格飙升； 新开工面积仍在增长； 住宅消费需求市场持续增长。 商业物业开发面积迅猛增加，现今已呈泡沫势态。 物业产品规划品质不断提高 广西区内地市客户在南宁市购房的明显增多，成为支撑南宁楼市的一个重要 因素。 其中，凤岭作为琅东区域的延伸及拓展，它的未来高尚居住环境的发展前景 已得到购房者的认可，随着荣和山水美地以及翡翠园等大盘的成形，向消费者实 景展示了 “中央居住区”的美好形象及发展前景。 www.puepu.com 四、南宁市未来城市发展格局四、南宁市未来城市发展格局四、南宁市未来城市发展格局四、南宁市未来城市发展格局 2004年8月19日完成的《南宁市城市总体发展规划（2004~2020）纲要草案》 显示，南宁的发展目标分为面向东盟的区域性国际化城市、面向泛珠江三角的新 兴产业化城市、面向西南的交通枢纽城市、面向桂南的旅游服务中心城市等四个 发展方向。 下图为南宁市空间结构规划图： 南宁市中长期主导发展方向是向东、向南扩展。纲要提出“单核发展与多中 心化”的城市发展模式和“一主二次多核”的空间发展体系，具体如下： www.puepu.com “一 主” 是在保持中心城区和城市中心区的活力下，构建江南、江北两条平行轴线， 布置城市公共设施，形成以人民路、北大大桥、桃源大桥、新民路围合的城市新 中心区，新中心区的整合提升是城市近、中期的旧城中心发展重点。 “二次”——指蒲庙和吴圩 其思路是把位于中心城区东南方向的邕宁蒲庙周边地区作为未来南宁城市 的主要发展区域，逐步构建蒲庙综合性次中心，并和吴圩空港形成较大规模的新 城。 “多 核” “多核”是一大创新，其思路是把主城区周边的北湖、凤岭、大沙田、沙井、 西郊、相思湖及远郊的九曲湾、那洪、金陵、坛洛等组团，将其发挥各自的职能 作用，以此降低对中心城区的依赖。 从目标规划中看到的南宁不是仅拘泥于区域面积、人口的增长，其范围涉及 到城市建设、经济发展等各个方面，是真正意义上的“大南宁”发展战略，即把 南宁市放在建设成为区域性核心城市和国际化城市的战略地位。 www.puepu.com 第二部分第二部分第二部分第二部分 凤岭区域的发展凤岭区域的发展凤岭区域的发展凤岭区域的发展 一、凤岭区域概况一、凤岭区域概况一、凤岭区域概况一、凤岭区域概况 （一）、自然概况 凤岭区域指南起青秀山北麓，北至邕屯铁路线，西起厢竹大道与竹溪大道， 东至高速公路入口的地域范围，共28.78平方公里。凤岭为丘陵地带，是南宁自 然生态环境最好的区域，有着“南宁后花园”的美称。凤岭的东面是已初具规模 的仙葫开发区，南面是占地面积达23平方公里，是素有南宁绿肺之称的南宁青秀 山风景区。 （二）、城市公建配套设施状况 1、大型公建配套 ★南宁国际会展中心 一期总面积112000㎡，包括2000个国际性标准展位、30000㎡广场、国际会 议中心、保税仓库、宴会餐厅等项配套服务设施。二期总面积39000㎡，设有大 www.puepu.com 型高档会议室，提供不同规格的展厅展，设有1176个国际性标准展位和200个非 标准展位。 ★南宁人民会堂工程 新落成的市人大会堂，是南宁市地域性和标志性的建筑之一，也是南宁市最 高等级的会议中心和演剧场。 ★琅东客运站 全广西等级最高的现代化汽车客运中心。 ★石门公园 已建成使用的大型休闲娱乐生森林公园，总占地面积113公顷。 ★ 中国-东盟商贸城 建设中的“中国-东盟商贸城”南临民族大道，东临石门森林公园，北临青 秀山风景区，西临高尚住宅小区，总用地规模为２．５平方公里。 ★ 文化艺术中心 未来凤岭将建设成为以居住为主，文化、会展为辅的综合新区，文化艺术中 心作为舒展文化功能的载体，起到了极其重要的作用。 ★ 荣和项目后面公园 占地面积800亩的森林公园。 2、交通方面 www.puepu.com ★竹溪大道-民族大道立交桥 联接南宁市快速环道与民族大道的关键枢纽，改善了该区域交通环境，减少 交通压力，提高了会展中心和民歌广场景观环境和交通服务水平。 ★凤岭东西干道工程——快速环道～凤岭规划路 该道路为风岭分区的一条东西向主干道，起点与快速环道相交，终点与凤岭 区规划路（枫林路）相交。建成之后，可以缓解目前民族大道作为唯一东西干道 的交通压力。 ★凤岭南北干道工程——民族大道～贤宾路 与凤岭东西干道一起成为民族大道北片凤岭分区27条规划路中最早建成的 主干道，可以缓解凤岭片区的交通压力，提升凤岭分区土地的价值。随着该路的 通车使用，凤岭分区储备的过万亩的土地很快将会开发起来。 ★仙葫大道与民族大道延长线连接线工程——仙葫大道～民族大道延长线 该项目的建设对加强仙葫新区与市中心的交通联系，加快新区建设及发展步 伐，拓宽城市边界有着重要意义。 以上这些已经投入使用的和规划建设的项目，极大地改善了凤岭片区的城市 景观、自然环境、交通环境，提升了凤岭片区的整体环境形象，为凤岭建设成为 南宁市“城市高尚形象区”提供了强大的基础优势，同时也为今后凤岭各住区的 www.puepu.com 市居民生活创造了良好的居住环境。 但是，凤岭片区目前还是一个正处开发期的区域，学校、医院、超市等生活 配套设施比较缺乏，目前大盘项目主要是依靠内部配套解决，处于自给自足状态。 凤岭片区生活配套设施的完善程度，在一定程度上将制约该片区房地产项目目 前及今后的发展进程。而项目入住率及周边项目的入住率也在很大程度影响着凤 岭商业特别是凤岭社区商业的兴起。 二、凤岭的定位和规划二、凤岭的定位和规划二、凤岭的定位和规划二、凤岭的定位和规划 ★凤岭定位 南宁市政府给凤岭的定位是：以南宁“绿城”为背景的“大型高尚生态型居 住区”，将其建设成为“以居住为主，以文化、会展为辅的城市综合新区。” 凤岭既拥有得天独厚的自然生态资源，又得益于“后天”的高标准城市功能 定位和规划，并由此而带来的房地产开发热潮，凤岭“中央居住区”、“中央形象 区”的概念将进一步的深入人心，凤岭将作为南宁面向全国、面向东南亚的窗口 形象。 ★凤岭规划 凤岭的规划是成为以超大的城市居住用地为主，配套建设多项大型市政工 程，如大型客运中心及停车场、中心公园区、国际会展中心、人大会堂及人大广 场，还有众多大型住宅项目。另外，还有东盟国际商贸城、文化中心等。 www.puepu.com 作为新兴发展的一个核极，凤岭一端连接琅东及原新城区，另一端连接邕宁 仙湖新区（按新的城区行政区域划分将纳入青秀区），其独特的地理位置和环境 优势无可比拟。未来的规划力图通过“五横三纵”主干路规划建设，构筑完善的 城市交通网络系统，凤岭片区发展前景无限。 根据规划，凤岭的主干道由凤岭东西干道、凤岭南北干道和仙湖与民族大道 延长线组成，以缓解和疏通民族大道的车流人流。 凤岭区域内规划建设的主要道路共２９条，目前经政府批准的有２４条。这 ２４条路名是：凤岭北路、向明路、盘龙路、竹岭路、凤凰岭路、吉祥路、佛子 岭路、凤翔路、丹凤路、玉兰路、金菊路、翠竹路、银杉路、月湾路、云景路、 白云路、百花岭路、高坡岭路、石园路、青林路、越秀路、铜鼓岭路、林里桥路、 凤岭南路。 ★下图为未来凤岭片区的道路网线图： www.puepu.com 三、目前凤岭片区存在的问题三、目前凤岭片区存在的问题三、目前凤岭片区存在的问题三、目前凤岭片区存在的问题 （一） 仅民族大道单线交通，交通问题突出，主要体现在： ★主干道单一，交通繁忙，南北行人和车辆过往非常不便； ★城市一级主干道，车速过快，周边噪音和粉尘污染非常严重； ★政府道路建设较缓慢，许多道路尚未进入施工实质性阶段； ★道路两边很多还是工地，现场施工影响居住。 （二） 生活配套设施严重缺乏 政府方面在凤岭的投资建设主要倾向于大型公用市政设施，但是投资建设日 常生活所需的相关配套。 www.puepu.com 从有关调查的数据表明，目前凤岭片区居住基本生活配套设施，比如学校、 农贸市场、邮电、金融、电信、娱乐场所、商场、医院、超市等基本处于空白。 对于那些已入住的居民生活来说，此地居住、工作和生活非常不方便。 各个大盘虽然在规划中都会建设很多相关的生活配套设施，但由于政府财力 弱小的影响，城市公共的基本生活配套建设滞后，再加上小区配套规模有限，基 本上出于满足本小区居民的生活所需，但基本尚未投入使用状态。 凤岭片区基本生活设施建设的滞后建设，在一定程度上重复了琅东规划建设 的失误，整体区域功能单一、配套功能不足，从而也成为了凤岭片高尚住区开发 和发展的瓶颈。 www.puepu.com 第三部分第三部分第三部分第三部分 凤岭房地产市场现状凤岭房地产市场现状凤岭房地产市场现状凤岭房地产市场现状 一、凤岭房地产发展概述一、凤岭房地产发展概述一、凤岭房地产发展概述一、凤岭房地产发展概述 ● “东拓西进”发展战略给凤岭房地产带来了新的机遇 南宁市政府提出“东拓西进”的发展战略以来，给琅东、凤岭片区的发展带 来了新的契机，随着会展中心、文化中心、人民大会堂的落成使用，凤岭将规划 成为以居住为主，文化、会展为辅的城市综合新区，给凤岭的房地产业发展带来 新的机遇。 ● 凤岭楼盘从无到有、从少到多，发展迅猛 自从凤岭第一个楼盘——亿利城的开发建设，掀起了凤岭房地产开发的序幕 后，新天地别墅、翡翠园、香榭里花园、荣和山水美地、大自然花园等精品大盘 的相继推出，凤岭在市民中的形象也逐步得到提升，这一切使凤岭的房地产市场 发展到今天已无比活跃。 www.puepu.com ● 凤岭片区主要以住宅开发为主，写字楼、商业物业稀少 目前凤岭尚处于开发过程当中，居住人口较少，写字楼主要有航洋国际城、 中鼎·万象东方等几个项目，大型商业项目基本尚未入市，各个开发商均非常谨 慎小心。目前航洋国际城准备投入使用，东盟商贸城处于建设中， 然而，考虑到难聚人气，今后商业物业发展主要还是靠社区商业，山水美地 社区商业目前处于招商销售中，翡翠园、上东国际及马来西亚城等社区商业尚未 启动。琅东商业物业也将成为凤岭今后商业的重要补充。 总而言之，凤岭的房地产市场发展前景看好，但短期内仍存在很多不足与问 题。 二、凤岭客户群体分析二、凤岭客户群体分析二、凤岭客户群体分析二、凤岭客户群体分析 从各楼盘销售反馈情况来看，凤岭区域的购房者年龄集中在35～45之间的中 高收入家庭，基本为二次甚至多次置业，购房群体仍以南宁市居民为主，但荣和 山水美地的外地市购房客户占有相当比例。 www.puepu.com 三、凤岭房地产市场特点简析三、凤岭房地产市场特点简析三、凤岭房地产市场特点简析三、凤岭房地产市场特点简析 （一） 目前凤岭以大盘居多，整体开发规模大、档次高 凤岭区域目前已开发或将要开发的项目中主要以大盘为主，如占地3000亩荣 和山水美地、占地1200亩恒大苹果园、420亩的中房翡翠园、400亩的天益项目、 360亩的凤岭山庄、450亩大自然花园、176亩枫林蓝岸、270亩香榭里花园等等， 所有在建的小区规模大、配套设施完善，无论是园林景观，还是建筑气势，都突 出了大盘的优势及气势。 （二） 以纯住宅开发为主，商业及写字楼项目仍然较少 凤岭区域整体定位以居住为主，文化、会展为辅，因此目前在售物业中均以 住宅为主，商业及写字楼项目较少，但规划中的项目基本均有物业配套。未来凤 岭将主要通过社区商业完成“自己自足”，琅东片区的商业及写字楼等配套设施 也将成为补充。 （三） 以高档价位为主，产品类型丰富 www.puepu.com 凤岭作为南宁的中央居住区，凭借得天独厚得自然景观优势，楼盘定位起点 均比较高的，小区定位多为针对中高收入阶层的“高尚住宅区”。凤岭楼盘的产 品类型也十分丰富，从花园洋房、小高层、多层到别墅一应俱全，尤其是部分大 盘几乎涵盖了所有产品类型，如荣和山水美地、翡翠园、大自然花园等均呈现出 此特点。 （四） 户型以三房、四房等大户型为主，中小户型存在一定发展空间 从目前市场产品情况来看，凤岭片区楼盘主要以二、三、四房为主力户型， 客户群体主要针对中高收入家庭，从长远角度来讲，满足年轻白领一族的中小户 型存在一定的发展空间，尤其是80～100㎡之间的户型市场空间较大。 （五） 价格越来越高，甚至超过琅东 曾作为南宁新星的琅东区域，目前已无更大的发展空间，而凤岭作为琅东的 衍生，正好弥补了这一缺陷，这不单单是地域上的扩展，更关键是凤岭比琅东具 备更大的发展潜力，由此导致凤岭片区的价格一路攀升，部分楼盘价格甚至已超 过琅东。 www.puepu.com 四、凤岭房地产发展存在的问题四、凤岭房地产发展存在的问题四、凤岭房地产发展存在的问题四、凤岭房地产发展存在的问题 凤岭房地产经过几年的发展，应该说前途光明，但与其它区域相比，凤岭片 区还是一个处于开发中的区域，仍面临着众多问题。餐饮、娱乐场所、医院、超 市等相关配套设施匮乏，城市规划不到位、市政配套匮乏等因素制约着凤岭片区 的房地产业的发展。具体表现为以下几个方面： （一）、市政配套设施严重缺乏，影响了凤岭地产的发展速度 政府在凤岭片区教育、休闲、娱乐、医院、购物等相关配套设施尚未完成， 居民日常居住成本提高，为了解决这一问题，荣和、翡翠园等大盘纷纷加强内部 配套设施，学校、购物中心、休闲娱乐设施等一应俱全，为购房者入住提供了足 够的条件。然而，其它小楼盘，由于开发规模小，对内部配套的投入有限，对外 部设施的依赖性较强，对其开发及销售进度造成了非常大的影响。 （二）、两三年内凤岭仍在施工，短期内居住环境相对较差 （三）、市政路网建设慢，未跟上房地产开发节奏 www.puepu.com （四）、民族大道噪音将成为日后小区居民难以回避的问题 （五）、在商品房价格方面，居高不下且逐月攀升的销售价格，与消费者微 弱增长的购买力相背而驰，片区内大量同质类型的住宅推盘入市，这对今后的销 售会带来不小的压力。 凤岭片区作为南宁高价楼盘的主产地，其销售价格逐年递增，再加上几年来 山水美地、翡翠园等大盘的炒作，使得整个凤岭片区的价格已经到了一定的高度， 其所面临的各方面压力将更大。 附件：凤岭主要大盘简述附件：凤岭主要大盘简述附件：凤岭主要大盘简述附件：凤岭主要大盘简述 1111、荣和山水美地、荣和山水美地、荣和山水美地、荣和山水美地 www.puepu.com A 地块鸟瞰图 各组团布局图 ★项目情况简述：项目情况简述：项目情况简述：项目情况简述： 荣和山水美地占地约1400亩，总建筑面积约99.87万平方米，容积率为1.07， 绿化率为51％，物业类型以多层住宅为主，含有小部分小高层住宅及别墅产品。 荣和山水美地开发商实力雄厚，几年来，营销推广方面是荣和山水美地的最 大亮点，并通过高强度、大范围、多渠道的宣传推广，使其在南宁市同类大盘中 脱颖而出，为项目迅速树立形象、提高知名度，起到了至关重要的作用。在现场 布置上，售楼部、工地围墙及路口引导系统统一显明；在媒介运用上，主要通过 报纸、车身广告、路牌广告及电视电台等多种营销渠道，受众面广，迅速树立了 项目在市民中的知名度，吸引了众多购房者。在项目炒作的同时，提升了整个凤 岭片区的形象，为其它楼盘起到了不可忽略的作用。 荣和山水美地以红色为统一基准色，以“情感——幸福”为主力诉求点，再 加上统一的 VI 系统，视觉冲击力较强，在南宁乃至广西的知名度较高；在卖点 www.puepu.com 提炼上，主要利用北大附中的知名度及品牌，抓住了35～50岁之间主力购房群最 关心的问题——小孩教育，另外，社区配套设施齐全、规模大、居住内外环境， 加上北大附中等教育配套设施的强大吸引力等优势，都引得了市场的广泛认可。 销售情况较好！目前正处于第四期开发销售中。目前均价是4200元/㎡。 2222、翡翠园、翡翠园、翡翠园、翡翠园 总平图 ★项目情况简述：项目情况简述：项目情况简述：项目情况简述： www.puepu.com 翡翠园占地面积512亩，总建筑面积47.88万平方米，容积率为1.125，绿化 率为47.8％，规划总户 数2166户，小区由16栋多层住宅，9栋小高层及50栋单体别墅组成。 开发初期，由于现场接待简陋，小区环境未见任何动静，缺乏大盘气势，一 度造成其销售不畅。随着荣和山水美地的大势宣传，凤岭板块的价值逐步被人认 可，翡翠园也受到了一定程度的关注。目前，翡翠园已规模已成，小区内部环境 日益改善，大盘形象突现，其销售情况较好。 在营销推广方面，“翡翠园”主打“国家康居示范小区”，加上中房的知名度 及信誉度，再利用首个精装修小区，到目前为止，销售情况较理想。在营销推广 上，翡翠园主要借助户外广告、公交车流动广告及电视广告等方式，而报纸广告 相对较少。 除此以外，又结合运用活动营销，如2004年举办“东盟形象小姐”评选活动， 与南宁重大事件——南博会紧密联系，提高影响，扩大知名度，进一步树立项目 形象。目前销售均价4200元/㎡。 3333、大自然花园、大自然花园、大自然花园、大自然花园 www.puepu.com 总平图 东区平面图 ★项目情况简述：项目情况简述：项目情况简述：项目情况简述： 大自然花园占地面积为430亩，总建筑面积约21.2万平方米，容积率仅为0.7， 绿化率达65％，产品规划以平层花园洋房、联排别墅及独立别墅为主。大自然花 园借助青秀山风景的自然景观优势，吸引了不少的别墅购买者。市场认可度较高。 4444、航洋国际城：、航洋国际城：、航洋国际城：、航洋国际城： ★项目情况简述：项目情况简述：项目情况简述：项目情况简述： 航洋国际城位于凤岭片区的龙头位置，起衔接凤岭与琅东的重要作用，航洋 国际城占地75亩，总建筑面积40万平方米，绿化率为33％，集酒店、商业、公寓 www.puepu.com 及写字楼于一体的大型建筑综合体。其建筑群气势宏伟，外立面高档气派，功能 齐全，极大地提升琅东、凤岭片区的整体形象，并将极大的弥补凤岭缺少写字楼、 商业及商务配套等方面的缺陷。 除此以外，其齐全的功能，完善的商务配套，将极大地方便一年一度的南博 会，为南博会提供更宽广的商务平台。 5555、上东国际、上东国际、上东国际、上东国际 位于民族大道东，西侧紧邻东盟商贸区，总建筑面积18.5万平米，由4A 写 字楼、4星级酒店、纯板式住宅、国际公寓、魔幻 SOHO、先锋商业等构成气势恢 弘的建筑集群，将居住、商务、办公、休闲、酒店有机结合。 其他楼盘概况其他楼盘概况其他楼盘概况其他楼盘概况 AAAA、东盟商贸城、东盟商贸城、东盟商贸城、东盟商贸城 总建筑面积：145万平方米，北临民族大道,西临石门森林公园,南临青秀山 风景区,东临高尚居住小区,交通便利,用地宽裕。整个商贸城的绿地率达到 76.8%，居住人口0.6万人，就业人口4.5万人，机动车停车位7250个。在商贸城 内，每步行5分钟，就可到达一个公交车站。 功能定位：具有中国—东盟的商业贸易平台的职能，是永不落幕的南博会， 365天的每天24小时的商贸体验城；承载南宁市的商业服务、文化娱乐的职能； 青秀山风景区景点的有效补充，承载体育、休闲、旅游的功能，是广西旅游的重 www.puepu.com 要组成元素；具有南宁市商务区的功能。建成后的商贸城、主题公园将与会展中 心、民歌广场、石门森林公园共同构成了完整的南博会设施整体。 “一心两轴三园四区”的功能组合方式： 一个中心即商贸城中心广场；两条景观交通轴：商贸科技轴和文化自然轴； 三处公园：文化艺术中心公园、体育公园和生态公园；四个主题功能分区：国际 商贸综合区、国际主题园区、国际生活配套社区、绿色办公商业街区。 ★梦之岛花园梦之岛花园梦之岛花园梦之岛花园 处于琅东客运站后，占地面积：100亩配套设施：有游泳池、健身美容中心、 休闲娱乐中心、超市、咖啡厅、银行等 对于凤岭社区商业的现状对于凤岭社区商业的现状对于凤岭社区商业的现状对于凤岭社区商业的现状，，，，本人谈谈对社区商业的了解本人谈谈对社区商业的了解本人谈谈对社区商业的了解本人谈谈对社区商业的了解、、、、认识及一些对凤岭认识及一些对凤岭认识及一些对凤岭认识及一些对凤岭 社区商业的建议社区商业的建议社区商业的建议社区商业的建议 对社区商业的了解与认识对社区商业的了解与认识对社区商业的了解与认识对社区商业的了解与认识 1111、社区商业定义、社区商业定义、社区商业定义、社区商业定义 www.puepu.com •社区底商和社区商业 ：社区底商是物业范畴，是相对于建筑类型而言的， 一般指住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑，是社区配套组成部 分； ••••社区商业是一种有别于城市的区域中心商业、大型购物中心、特色步行街社区商业是一种有别于城市的区域中心商业、大型购物中心、特色步行街社区商业是一种有别于城市的区域中心商业、大型购物中心、特色步行街社区商业是一种有别于城市的区域中心商业、大型购物中心、特色步行街 的商业业态，它是以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居的商业业态，它是以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居的商业业态，它是以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居的商业业态，它是以一定地域的居住区为载体，以便民利民为宗旨，以提高居 民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属 地型商业模式。地型商业模式。地型商业模式。地型商业模式。 •狭义:指满足购物、饮食等基本需要的商业服务； •广义:还包括会所、教育、交通等社区配套服务。 2222、社区商业经营特点、社区商业经营特点、社区商业经营特点、社区商业经营特点 •营造特色休闲、风情购物区，在购物中休闲，在休闲中购物 •与大零售商家形成各种业态互为补充的辅助经营模式 •经营上多以特色连锁、品牌经营、社区居民创业（特许经营）为主 3333、社区商业的模式、社区商业的模式、社区商业的模式、社区商业的模式 •大型社区商业的发展要以购物中心为主打业态，而居住小区则应以“沿街式”、 “组团式”、“多点式”为重点建设类型，在业态上以“超市”为主，重点发展“连 www.puepu.com 锁”经营的业制。 •按照社区的人口和消费水平，购物中心的规模和样式也将多种多样，但功能 齐全、集约化经营将成为他们共同的优势。 4444、社区商业的特点、社区商业的特点、社区商业的特点、社区商业的特点 •社区商业的特点就是便民。有专家把构建社区购物网络，形象地称作 “51015 ”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店、10分钟可到达超市和餐饮 店，骑车15分钟可到达购物中心，满足居民日常生活消费。 •社区商铺多以一个大型社区或数个中小型社区形成的“商圈”为依托，区内 人口上万人，甚至更多，消费群体稳定； •新兴社区居民经济条件比较好，潜在购买力旺盛； •社区商铺购物具有外在购物场所不具备的便捷性，随着社区入住率的提高和 居民购买力的增强，商铺的价值会逐渐得以体现和提高； •社区商铺还大多用于销售生活必需的日用品，营业收入稳定，投资回报或租 金也比较稳定。 5555、社区商业的功能、社区商业的功能、社区商业的功能、社区商业的功能 •社区商业应遵循以人为本的原则，在满足人们基本生活消费服务方面将逐步 完善6项功能：•具备购物功能； •修理服务功能； •具备餐饮服务功能； •具备 综合服务功能； •具备可再生资源回收服务的功能；•具备家政服务的功能； 6666、社区商业配套、社区商业配套、社区商业配套、社区商业配套 www.puepu.com •社区商业配套一般可分为两类，一类是基础性配套，也就是满足现阶段居 民日常生活需求的最基本的配套， •再一类属于发展型配套，指满足居民多元化多层次的物质和消费需求的配 套，这类配套又称为指导型业态。 •社区商业业态和行业的设置，还应该跟社区商业发展规划以及项目周边的 商业现状相结合，做到既满足社区居民需求，又避免重复建设浪费，并做到新建 的商业业态适度超前。 7777、、、、社区商业存在着诸多矛盾社区商业存在着诸多矛盾社区商业存在着诸多矛盾社区商业存在着诸多矛盾 •建筑规划中“扰民”与“便民”的矛盾 •业态规划——投资者、经营者、居民的矛盾 •新老交替的烦恼——旧式业态和新型业态改造的矛盾 •开发的短期性与经营的长期性之矛盾 •政府规划缺位、各社区重复建设的矛盾 •发展商超前规划与商业经营的相对滞后的矛盾 8888、社区商业可能遇到一系列的问题、社区商业可能遇到一系列的问题、社区商业可能遇到一系列的问题、社区商业可能遇到一系列的问题 •开发商为追求利润，开发过度，缺乏适度规模 •定位模糊，商业业态规划没有提前介入 •硬件不合理，合适业态无法进入 www.puepu.com •涉嫌扰民。开发商在沿街住宅楼的一二层分散社区商铺，沿街商店的 喧嚣造成居住区不得安宁，社区动静不分。 9999、社区商业之于全国、社区商业之于全国、社区商业之于全国、社区商业之于全国 不记得是谁说过这样一句话：现在的中国，是个大工地。什么意思？细想一 下，感觉还真是如此：无论你身居何地，还是走南闯北，穿江过海，随处都是刚 刚建成以及正在兴建的一片片的住宅区，仿佛是一夜之间从地里长出来的，拔地 而起，迎风而立，从市中心向周边大举跃进，而且不再孤立，由小而大，由近而 远，发散于城市东南西北各个方位的若干小社区已经又聚合成一个个大型社区， 衍生出越来越多体量越来越大的社区商业。 近几年来，随着100万、200万平方米的大型、超大型住宅社区的开发，其对 应的社区商业的规模也随之越来越庞大，呈现出多中心发展趋势，仅北京就有数 个体量在10万平方米以上的社区商业，如国美第一城、万年花城、珠江帝景等。 而且有相当部分的社区商业已经借助大盘优势以及区域经济发展，形成了自己相 对独立的市场空间，跃跃欲试地拓展成新的区域性商业中心，引进大型连锁卖场， 打造特色或者综合商业步行街。这一切举措似乎预示着社区商业已经从原始的配 套型物业转变为新的“外向型”市场形态。 庞大的市场需求，政府的政策鼓励，社区商业迎来了前所未有的发展新机遇。 谁都能看到社区商业内在的分量：便民利民、巨大商机、提升形象……政府、开 发商、投资人、租赁者，热情迅速在各个层面传递，社区商业地产几乎成了“金 矿”的代名词，住宅开发商原地不动变身商业地产开发商，以操作住宅之纯熟手 法向市场抛出层出不穷的诱惑概念、推广程序，一瞬间激起水涨船高的价格、蜂 www.puepu.com 拥而上的抢购。触手可及又长久稳定的高昂回报以及难以想象的低门槛燃烧着人 们一夜创富的心，波涛汹涌的投资浪潮遍布全国各地一、二、三、四线城市。所 有的人都为一开盘即售罄的旺销场面激动、兴奋：开发商们赚个盆满钵满，投资 者们捧着金娃娃乐成一朵花。原来商业地产投资如此简单！ 真的如此简单吗？所谓商铺商铺，先有商再有铺，有了市场需求才有铺的价 值体现和存在，而现在的大多数社区商业地产都是以开发住宅的手法开发商业， 以铺造市场，用钱砸建筑，吹出来的火热市场，投资者拿到手里的不是成熟的市 场，而是需要三至五年甚至更长培育期的“铺位”或“铺面”。其实商业地产开 发与住宅开发没有相同之处，有句精彩的比喻可以说明它们的不同：住宅地产比 如是娶媳妇，确定因素很多，商业地产好比是要儿子，不确定因素太多！ 接下来我们看到的就是意料之外情理之中的满地狼藉：尽管几乎所有的社区 都有商业的设置，为置业者、居住者渴望的完善生活配套提供了基础条件。但事 实上，目前绝大多数的中小型甚至大型社区商业好卖不好租，运营效果不容乐观， 商业业态单一，商业规划欠缺科学性与合理性；各自为阵，盲目照搬传统商业街 模式、供需不匹配，缺乏整体形象定位，缺乏鲜明主题，社区居民的需求得不到 满足……症结找到了，可没法解决：没有哪个开发商不是追求利润最大化，商铺 卖完了，钱赚到了，哪还管身后洪水滔天。 由于策划炒作等非理性因素，社区商业在开发环节利润过高产生泡沫，导致 商业地产的租售价格虚高，经营者在商业微利时代的大背景下，不堪高价格的重 负，很难步入持久的良性经营，经营者的失败最终将会把暴涨的商业地产市场拉 下马来。这似乎成了社区商业长远发展的谁都走不出来的“怪圈”。 www.puepu.com 因此即便有的社区商业在经营，成功运营的也是屈指可数，大多数都是门可 罗雀，难以为继，租金不仅没有达到宣传上说的那么高，即使零租金，租客们也 是换了一拨又一拨，走马灯似的留不住。小业主们一边供着商铺贷款，一边欲哭 无泪：不知眼前的水泥建筑什么时候变成金矿。供吧，心不甘情不愿，不供吧， 银行立刻收了去，让你的投资打了水漂，可是供下去跟打水漂也差不多。 问题在不断的增加，于是结果在不断发生变化。投资者不再是沉溺于社区商 业的极度诱惑，开始变得无比理性，开发商再想像个没有节制的孩子，拼命摄取 利润空间。那已经很不切实际！社区商业地产要成功，必须首先从开发和运营理 念开始。 一、提升开发商开发理念，合理分配利润空间。一、提升开发商开发理念，合理分配利润空间。一、提升开发商开发理念，合理分配利润空间。一、提升开发商开发理念，合理分配利润空间。 开发商必须认清的是社区商业地产是开发商、投资者和经营者“三合一”的 有机整体，由多个环节组成“开发——销售——经营——管理”。这是一个不可 中断的链条，包含必须分开的四个权益：开发的权益、所有的权益、经营的权益、 管理的权益。按照商业地产的特点，商业地产赚钱可以有多个渠道： 一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润， 二是所有者出租商铺赚取租赁利润， 三是商铺经营者赚取经营利润， 四是商业物业管理者赚取管理利润。 www.puepu.com 开发商只管卖铺赚钱，仅凭一己之私不计其余的作法不仅对开发商的品牌、 信誉造成致命的打击，也是社区商业经营失败最直接的原因！但我国现阶段对开 发商在这方面的制约机制还不完善，因此能够长期持有社区商业物业的开发商少 之又少。在这方面做得较为成功是万科系的社区商业：以社区商业的属性决定社 区商业的规模、商业业态的数量和配置组合，适度超前，开发商仅出售最有价值 的商铺，为投资者和经营者留下充分的利润空间，其余的开发商长期持有，由开 发商统一招商管理，并将其中12个商铺作为社区永久资产，产生的租金用作社区 维护建设，以弥补物管资金的不足，所谓“取之于民用之于民”，在获取经济效 益的同时获取社会效益、品牌效益。 目前行业标准把社区规模的等级分为四组： 社区等 级 户 数 人均商业 面积（平方米） 社区商业 规模 交通时 间标准 备 注 小型社 区 300 — 700户 0.6—1.2 500 — 2500 步 行 5 分钟内 按 3.5人/ 户计算 中型社 区 2000 —4000户 0.7—1.2 4000 — 14000 步行10 分钟内 大型社 区 1 — 1.5万户 0.8—1.4 23000 — 60000 步行15 分钟内 www.puepu.com 城市社 区 1.5 万 户以上 0.9—1.5 45000 — 75000 骑车15 分钟 二二二二、、、、委托专业的商业经营管理公司进行科学严谨市场调研委托专业的商业经营管理公司进行科学严谨市场调研委托专业的商业经营管理公司进行科学严谨市场调研委托专业的商业经营管理公司进行科学严谨市场调研，，，，制定满足商业幅制定满足商业幅制定满足商业幅制定满足商业幅 射区域前期规划、项目定位。射区域前期规划、项目定位。射区域前期规划、项目定位。射区域前期规划、项目定位。 国内的社区大型商业项目往往与城市形象挂钩，规模求大，只要开发商与政 府建立良好的关系就可以在地产地价上获得优惠并进行规划，拿到地进行规划后 才进行论证。与住宅截然不同的是，商业物业的成功与否很大程度还取决于前期 的规划和定位，有部分开发商只求迅速销售商铺，并没有对商铺的业态进行合理 的组合，结果同一社区出现多个相同业态和行业的经营者，同质化的竞争最终导 致竞争过剧，单个商铺的平均营业额降低，达不到盈亏平衡点就只能关门歇业， 社区商业空置率直线上升，最终造成整个社区商业的贬值和萎缩。 消费者是支撑社区商业经营的关键所在，作为社区商业项目，在商业定位时， 应充分考虑到日益高涨的消费者市场的基本需求及多元化、个性化需求，使社区 商业项目从规划、设计上，经营的业态、主题风格及文化内涵上，服务的内容及 形式，多角度地满足消费者的市场需要。对消费者市场需求的准确把握，关系到 商业经营的持续生命力，影响到社区商业项目的运作成败。 三、做对程序，招商必须先于设计。三、做对程序，招商必须先于设计。三、做对程序，招商必须先于设计。三、做对程序，招商必须先于设计。 www.puepu.com 社区商业的开发商，9成多以上是由房地产商转换而来，不可避免地带着房 地产开发的思维定式，先做规划设计，看立面挺漂亮，建到一半甚至建成了再招 商，与主力店谈判，开发商就会处于弱势，不符合商业经营的条件或只能被迫接 受他们提出的价格。先租后建，招商在前，建设在后。主力店一定要是不同业态 的组合在一起，这样才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益，而 且很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。所以，一 定要把程序做对了，招商在前。招商在前还有个明显的好处，能节省巨大的投资。 四、应充分利用商业规模集聚效应，规范建设邻里中心。四、应充分利用商业规模集聚效应，规范建设邻里中心。四、应充分利用商业规模集聚效应，规范建设邻里中心。四、应充分利用商业规模集聚效应，规范建设邻里中心。 社区商业≠大卖场+底商，社区商业之形式≠马路市场+底商 ，在0.5公里左右 的半径辐射范围，建设与住宅分离的独立综合商贸建筑，杜绝住宅区建成以后再 零星配备消费场所的做法。在邻里中心里，居民可以享受餐饮、买菜、娱乐、洗 衣、社区活动等日常生活的所有需求。“邻里中心”的体量为与小区开发总量的 配套比例约为3%，住宅区内其它地方不建路边店、宅下店。从而实现了便民服务 与区容区貌、人居环境的统一。 五五五五、、、、有的放矢有的放矢有的放矢有的放矢，，，，术业有专攻术业有专攻术业有专攻术业有专攻。。。。组建专门的招商队伍可以有的放矢地面向有实 力的目标商家进行招商，事半功倍。 六、经营为主，须环环相扣，完整无缺。六、经营为主，须环环相扣，完整无缺。六、经营为主，须环环相扣，完整无缺。六、经营为主，须环环相扣，完整无缺。 www.puepu.com 商业地产属于经营类不动产，商业设施的建设应该是为未来承租户搭建的交 易场所。而不是能简单地分割后出售。社区物业不是短线投资，要与商户建立长 期的合作关系。因此应以租代售，长期持有。 七七七七、、、、专业团队专业运作专业团队专业运作专业团队专业运作专业团队专业运作。。。。开发商若缺乏商业地产经营经验，对于社区商业的 理解极不成熟。出于减少市场风险的考虑，应聘请专业的商业策略公司进行业态 规划，对整个项目进行专业配比和合理的开发。 八八八八、、、、杜绝杜绝杜绝杜绝““““抓到篮里都是菜抓到篮里都是菜抓到篮里都是菜抓到篮里都是菜””””的思想的思想的思想的思想！！！！现代社区商业是由多种业态形式整合 而成的综合体，主力店作为中坚力量，凭借其深入人心的品牌效应，能够提高整 体社区商业的影响力以及质素，同时能吸引大量客流，带动周围小商铺的运营。 因此很多开发商过份看重主力店，甚至出现了所谓的订单式地产，其实不尽然。 不同主力店有不同的经营目标、运营手段和产品定位，开发商应通过专业商业策 划对社区商业做整体定位，才能有针对性地选择能聚人气的主力店进驻。 九九九九、、、、专业设计专业设计专业设计专业设计、、、、少走弯路少走弯路少走弯路少走弯路。。。。由于社区商业开发体量大、投资高、回报周期长 等特点，大型商业设计是特殊专业中的专业领域。国内现有发展商多由住宅产品 起家，商业地产明显区别于住宅开发，开发模式更加复杂，完全不能套用。只有 擅长商业建筑规划设计，拥有丰富设计经验的专业设计机构，才能在设计中少走 弯路，节约时间和成本。并有利于经营过程中人流的聚集，商业氛围的形成。 www.puepu.com 10101010、对凤岭社区商业的一些建议：、对凤岭社区商业的一些建议：、对凤岭社区商业的一些建议：、对凤岭社区商业的一些建议： 目前凤岭社区目前入住率还不高，凤岭社区商业几乎处于空白状态。虽然如 此，但对于开发商和投资来说可谓是难得的机遇。社区商业的出现、发展和成熟， 与社区的人口密度、社区入住率密不可分。社区入住率的提高，能促进社区商业 的发展，社区商业的发展，也将反过来促进社区入住率的提高以及楼盘的销售。 随着未来两三年各社区的成型以及入住率的提高，目前已建成的而尚未入市的社 区商业、规划及建设中的社区商业物业必然相继登场。凤岭社区商业必将上演激 烈的社区商业竞争。本人建议凤岭社区商业应从全国社区商业的经历及现状吸取 相应的经验和教训的同时，根据凤岭的实际情况，目前已具备入市条件的社区商 业物业应抓住时机加快入市，抢占先机。凤岭社区商业的发展，还应做好以下工 作： 一一一一、、、、政府需要加大加快片区市政设施投入政府需要加大加快片区市政设施投入政府需要加大加快片区市政设施投入政府需要加大加快片区市政设施投入，，，，加快居民生活配套设施的建设和加快居民生活配套设施的建设和