城市住宅容积率的确定机制

总第 135期 城市问题 2006年第 7期 (文章编号] 1002—2031(2006)07—0006一O5 城市住宅容积率的确定机制 陈昌勇 [摘 要] 分析了城市住宅客积率的确定机制，指出它由三个环节决定 ：在宏观层面．经济、人口和土地确定平均客积 率；在中观层面，级差地租、规划控制和城市空间结构对客积率进行再分配和调整；在微观层面，住宅空间形态和居住文化对 容积率进行修正。通过对完整机制的分析，指出目前在客积率确定中存在的问题 ，并在此基础上提 出相应的策略建议。 [关键词] 客积率；确定机制；空间结构 [中图分类号] TU984．11 3 [文献标识码] A 一 前雷 容积率即建筑面积／用地面积，它反映的是居住 区在空间上的三维开发强度，是被广泛应用于城市 规划和建筑的控制指标。容积率与复杂的背景 条件相关，包括城市人口、土地、经济、气候、住宅建 造条件等，因而成为城市规划和商业决策的敏感性 问题。从理论上说，容积率存在合理值域。目前，较 多研究从经济学角度分析利润和成本的得失，以此 来确定“最佳”容积率，以便充分发挥土地的经济价 值，而较缺乏从宏观的整体机制上分析合理容积率 的讨论。因此，本文试图从多层次、系统的角度去探 讨容积率确定机制，并由此发现一些城市规划中容 易忽略的问题。 ： 确定机制分析 尽管确定容积率的变量只有两个，但涉及较多 的问题，城市中任何因素的变动都可能对容积率产生 影响。住宅容积率确定包括宏观层次的形成、中观层 次的调节、微观层次的修正等三层次的内容。从程序 上看，首先是宏观条件，包括城市的用地、人口和经济 发展阶段，它们决定了这个城市的平均容积率。其次 是级差地租、规划政策和空间结构等，它们在城市空 间中对容积率进行分配与调节，使得容积率在空间分 布上出现差异。最后，住宅的空间形态、居住文化对 其进行修正，使最终的数值变得可行。 整个容积率确定机制并非线性、单一的，而是循 环、互动和开放的(见图1)，即任何一方面的调整都 必须把信息反馈到各个方面。如根据人口与土地确 定的平均容积率，在微观实施上可能由于层数过高、 经济支付能力低而变得不现实，只能通过适当扩展 土地以获得可行的容积率数值，这必然影响到平均 容积率的确定和容积率的分配。因此，在确定的过 程中，反馈和检讨的循环机制是最佳的确定容积率 的方法。 以下主要论述容积率确定机制中的几个重要环 节。 1．平均容积率的形成机制 根据容积率的定义，容积率的计算公式可以转 变为：(人口／用地)X居住面积。可以看出，容积率 [作者简介) 陈昌勇(1977 )，男，汉族，广东湛江人，华南理工大学建筑学院博士研究生，研究方向为高密度居住空间。 [收稿日期] 2006—04—26 [修回日期] 2006—06—09 · 6· 城市科学 维普资讯 http://www.cqvip.com 《城市问题}2006年第7期 城市住宅容积率的确定机制 反馈 图 l 住宅容积率的确定机制 涉及三个因素，即一个区域的人口，土地及人均居住 面积。不同的城市背景条件会形成与之相对应的住 宅容积率。根据实际情况，平均容积率可以分为以 下几个类型：第一，人口多、土地少的经济发达地区， 比如香港、新加坡。香港总面积为 1098．51平方公 里，人 口为 645．5万，山地 占主体，建成区仅 占 15．6％，平均密度为 6231人／平方公里。人口多，土 地少的情况决定其只能采用高容积率的模式。由于 经济发达，居民有能力购买高层住宅，多数住宅在 30—50层之间，容积率在 6．0—10．0之间，是极度 拥挤的城市，如 1972年后，香港先后建设的11个新 市镇，平均的居住密度达到 1800人／公顷。新加坡 人口与土地情况不如香港严峻，具体值明显比香港 低，住宅层数多为 10—13层，少数为4层和 20—25 层，居住净密度一般为 800—1000人／公顷，容积率 一 般为 1．6—2，3，规定的容积率一般不能超过 3．8。 第二，人151少、土地多的经济发达地区，如欧美，人151 密度小导致住宅容积率较小。由于经济发达，居住 形态的可选择范围较大。欧美地区也曾发展高层高 到360人／公顷，但并不是很成功，很快转向郊区化 的低容积率住宅模式。目前，美国以郊区住宅为主 体，容积率在 0．2—1．5之间。英国的居住密度，一 般在 100—230人／公顷之间，250—500人／公顷可 算高容积率住宅。近年来，紧缩城市理念建议提高 居住密度，如卢埃林、戴维斯 1994年发认为 200人／公顷是可能的最高密度，地球之友提供的可 居住持续密度是 275人／公顷，这些数据显然比东亚 的城市要低。第三，人口多、土地多经济欠缺发达的 地区，多采用适度的容积率数值。如中国西北小城 市住宅容积率一般在 1．0—2．5之间。印度也面临 人口多土地少的问题，但经济能力难以支付高层住 宅，因此一般采用多层高密度的适 中容积率模式。 柯里亚认为“要解决城市人口的居住问题不仅仅是 建筑和技术的问题，首先是密度的问题”。1970年 印度政府利用 22257公顷的用地建设新孟买，他认 为最好的策略是参照新城模式，建立起一种沿海滨 发展的多中心的城市格局。他从经济能力出发，指 出低层高密度住宅具有更多的优点(表 1为部分地 容积率住宅，在 20世纪70年代，典型的塔楼已经达 区的居住密度和容积率的对比)。 表 1 不同区域的窖积率数值对比 区域 性质 居住密度(人／公顷) 容积率 来源 伦敦平均值 168 0．50—0．84(估算) Newman and Kenworthy 洛杉矶平均值 60 0．18—0．40(估算) 同上 维持公交最低值 100 ／ ／ ／ 《地方政府委员会可持续住 英美 宅区指南》 维持电车最低数值 240 — — — — ／ 同上 可持续发展数值 275 — — — — — 一 “地球之友”推荐 中高数值变化范围 168—500 0．50—2．50(估算) 见本表注释 新加坡 1970年代平均值 1000 1．6O一3．8O 见参考文献[3] 香港 九龙实际密度 5000 6．00—10．O0(估算) 见本表注释 天河北住宅群 6．50 越秀(含东山) 5．39 根据笔者调研资料整理：包 荔湾 3．65 括广州市近年建设的小区， 海珠区(工业大道) 3．68 部分郊区、新城市中心、旧 广州 芳村区住宅群 2 ． 67 城区和边缘结合 区4个区 天河东圃 2．75 域，8个住宅群，共 148个小 番禺区(华南板块) 1．36 区 。 白云南湖 1．4l 注：此表的数值英美部分来自《营造21世纪的家园——可持续的城市邻里社区》，见参考文献[1]。 城市科学 ·7· 维普资讯 http://www.cqvip.com 《城市问题}2006年第 7期 城市住宅容积率的确定机制 2．容积率的调节机制 平均容积率经确定后，在城市空间上对容积率 的调控和分配主要体现在三个方面。 (1)级差地租的调节 在市场条件下，城市不同地段的容积率并不一 样。在级差地租调节下，容积率在空间上会进行再 分配。根据经济学原理，“最佳”的容积率由边际收 益递减和边际成本递增的原则确定。一般来说，地 租越高，容积率就越高；反之，容积率就越低。城市 中心区域的土地稀缺，土地价格上升，最佳容积率随 之上升；而在郊区，土地价格低，最佳容积率小。因 此，在无干预的理想条件下，居住密度从内到外不断 递减，在空间上是一条递减的曲线。这条递减的曲 线建立在平均容积率的基础上，即城市住宅的总容 量是维持不变的(如图2)。 褂 圈2 单中心空间结构以及规划对窖积率的调整 经济意义上的“最佳”容积率，仅是从商业利润 上分析，并非环境最佳的容积率。比如，在中心区的 容积率为了利润最大化，致使容积率过高，造成交通 堵塞，空气污染，生活质量下降，公共设施负荷过重， 对环境造成破坏；而在郊区，可能由于地价低，造成 住宅的容积率过低，公共设施利用率不足，造成资源 浪费，社区活力不足等问题。经济上的最佳容积率 不能等同于环境意义上的最佳容积率，因此，容积率 需要进行一定规划调控。 (2)规划政策的调控 容积率的规划调控主要体现在分区数值的控制 上。为了防止过度追求利润破坏居住环境，多数城 市分区要对住宅最高容积率和最高建筑密度进行控 制。比如，北京出台对容积率的限制措施，分不同区 域进行最高数值控制，以减低内城的压力。按 目前 的调控方法，容积率的空间分布经过调整后，在城市 中心区和城市边缘能起到有效的限制作用，容积率 的变化曲线变成部分折线。但在远郊，由于普遍低 密度发展，容积率的限高措施可能起不到有效的调 节作用(见图2)。 目前 ，容积率控制存在一定的误区，即重视高容 积率带来的压力而忽视低容积率带来的环境问题。 很多城市甚至认为郊区住宅的“生态性”就是所谓 的大绿化、低密度，而对于郊区低容积率开发引发的 环境问题却没引起足够的重视。在西方城市发展史 上，郊区低密度、低容积率蔓延所造成的资源浪费、 能量耗费大、空气污染、内城空洞化等问题一直困扰 着城市的健康发展，已证明不是一种可持续的城市 形态。目前，我国大城市新区开发中存在追求过低 容积率的倾向，引发城市用地侵占农田等不良现象。 尽管还没出现类似欧美城市的低密度住宅大量扩 张，但郊区低容积率发展带来的问题有越演越烈的 倾向，产生的环境问题不容忽视。过高容积率和过 低容积率都不能实现最优的综合环境。 (3)空间结构的调节 城市的空间结构直接对住宅容积率进行重组、 调整，影响整个城市的住宅容量。城市空间结构的 分类较多，但总体上可分为单中心、多中心和网络式 三种典型模式，它们对住宅容积率产生不同的调节 作用。 上文的分析建立在单中心的理想模型基础上， 和我国目前大多数城市同心圆空间结构相适应。但 单中心结构的城市带来的城市无序扩张问题已引起 重视，随着我国进入后工业社会，城市逐步向多中心 发展。目前，中国各大城市也不约而同提出“多中 心”的城市布局，这对住宅容积率的分布将产生积 极的影响。 从城市空间结构角度看，多中心的空间结构实 现的居住容积率比单中心结构更优化和合理。城市 的空间效率往往取决于容积率的峰值点，而不是平 均值，比如，对于交通问题，某区域产生交通堵塞时， 即使其他区域能保持顺畅，整个城市也会因为某区 域的堵塞点而降低效率。在城市土地变化稳定的情 况下，城市的同心圆空间结构推高中心的容积率峰 值点，产生过度拥挤现象，致使整体的城市效率不 高。此时的平均容积率仍然很低 ，很多土地还没有 得到充分的利用。如果采用多中心的城市结构布 局，使各种峰值点能维持在合理的水平 ，就能避免这 种现象。由于郊区及边缘区形成了新的中心，提高 了整体居住容积率，可以在高容积率时保持良好的 城市环境。在容积率的空间分布上，多中心结构的 容积率分布形成波浪式的结构(见图3)，即其曲线 · 8· 城市科学 维普资讯 http://www.cqvip.com 《城市问题))2006年第 7期 城市住宅容积率的确定机制 围合面积比图2的面积高，能实现更大的城市容量。 多中心的布局在抗风险，改善城市效率，增加城市空 问容量和改善环境质量方面比单中心更有效。 槲 体 图 3 多中心空间结构下的容积率分布 在未来高度信息化的社会，人们享有传送信息 的高度自由，城市任何角落获得信息与反馈信息的 机会平等，工作地点不再依赖城市中心，城市不需要 象 CBD一样集中办公，交换信息的区域、中心也就 随之消失，城市演变成网络式的空间布局。由于不 存在中心点，城市各部分的效能平均，整体效率大大 提高。此时，某区的住宅容积率的高低不再与中心 的距离相关联，而取决于自身的需要，住宅容积率的 空问分布不再存在大的差异，分布曲线变成随意的、 不规则的折线(见图4)。 碍 图4 网络型空间结构下的容积率分布 从城市结构来看，如果保持一定的平均容积率， 网络式的空间结构的环境质量优于多中心的空间结 构，多中心的空问结构又优于单中 12,的空间结构。 因此，城市的“最佳”容积率的数值也随空问结构而 变化。比如在香港，采用多中心的城市空问结构，在 住宅容积率平均超过 6．0、人口密度在 1800人／公 顷的情况下，通过各方面的努力，仍能保持交通畅顺 和较好的居住环境。但国内一些城市住宅容积率不 高，由于采用了单中心的结构，出现大规模的交通堵 塞、环境质量急剧下降等现象。这固然有其他的因 素影响，但至少可以说明，把现在城市产生的环境质 量下降的问题归结于容积率或密度过高而忽略空间 结构的调整，理由是不充分的。 3．容积率的修正机制 (1)住 宅空间元素的修正 一 定数值的容积率与多种建筑形态相对应，并 和当地的气候、人均收入、居住文化等关联，表现在 具体的细节上：第一，居住模式 ，如高层低密度、低层 高密度等；第二，空问布局，即点式、连排、围合等；第 三，层数，如高层 、多层 、低层等；第四，日照间距，南 方和北方要求不同。比如，由于通风要求不一样，北 方城市多应用围合的模式，南方多采用行列式。在 日照方面，北方的日照问距要比南方的要求高。这 些细小的因素都会对合理的住宅容积率产生影响。 (2)居住文化的修正 居住文化可对容积率产生修正作用。从文化背 景的差异来看，东方文化比西方文化更能接受高容 积率的环境。比如亚洲地区包括中国、新加坡、印 度、日本等，居民一直有喜爱热闹环境的传统，在千 百年的生活中形成一种与拥挤相对应的调节机制， 甚至于某些地方把拥挤热闹当成一种文化，多数人 不反感高密度的居住环境。如柯里亚在孟买推行低 密度的模式时，采用混合经济方式，就考虑了传统的 居住文化。他注重群落及合院式的组团空问，通过 院落加强场所感，增进邻里交往。在深入研究印度 传统的居住空间的基础上，他提炼出一种 “空对空” 高密度的空问原型，运用到新的住宅建设中。又如， 欧美国家的居民生活富裕，较为崇尚独立的生活，以 独立、半独立别墅的居住文化为主，高容积率住宅显 然不适合这些国家的居住文化。可见，居住文化会 不同程度地影响到容积率的选择。 三 容积率确定需要注意的问题及 建议 1，对最低容积率住宅进行限制 在宏观方面，应认清我国人均耕地少、人口多的 基本国情。目前，在城市开发中，政府热衷于低容积 率的郊区开发，这显然与建设节约型社会的原则相 悖。低容积率住宅在郊区迅速蔓延，已经产生空气 污染、侵占农田等负面作用。实践一再证明，大面积 绿化不等于生态，低容积率不等于高环境质量。目 前所倡导的郊区“绿色”家园、“绿色”社区的低密度 开发方式是建立在对土地低效率利用的基础上的， 本质上是违反生态原则的。只对城市住宅容积率的 城市科学 ·9· 维普资讯 http://www.cqvip.com 《城市问题~2006年第7期 城市住宅容积率的确定机制 最高数值进行限制，而忽视低容积率的调控，可能会 参考文献 鼓励城市住宅向过低容积率方向发展。因此，地块 容积率的最低数值也必须进行一定的指标限制。 [ ]大卫。路德林，尼 斯‘福 著·王健，单燕华等译‘ ． 造 2．不应过度追求级差地租带来的暂时利益 世 ／~ 纪的 ~ 家 , 20 园 0 的城市邻里社区’北 中国建筑工业 在城市中心，适当提高地租，增加政府收入，进 [2]迈克．詹克斯 ，伊丽莎白 ．伯顿，凯蒂 ．威廉姆斯编著．周玉 而完善基础设施、改善城市环境本无可厚非，但如果 鹏等译．紧缩城市一 一种可持续的城市形态．北京-中国建 过度追求级差地租带来的暂时利益，造成城市交通 筑工业出版社，2004：80—88 和人口过度集中，可能导致环境质量下降，降低城市 [ ]克里斯‘亚伯_建筑与个性 对文化和技术的回应_北京： 效率，最终得不偿失。因此’在1日城区和城市 区 蠹 摹萎 会论文集_北京．中国建 的容积率确定应该从城市整体出发，平衡经济和环 筑工业出版社 ，2005：563—569 境效益，而不是只看到高容积率带来的那部分经济 [5]林坚．地价容积率城市规划．北京规划建设。1994(4)：39—42 利益，而忽视其对整个城市效率的负面影响。因此， [6] 邹德慈·容积率研究·城市规划，1994(1)：19—23 中心区、旧城区应致力于降低住宅的容积率。 [ ] 潘海霞_容积率超标建设现象及应对策略探讨·城市规划， 3·不存在绝对合理的容积率值域 ：三 高密度城市形态与城市交通一以香港城市 在理论上，城市住宅存在合理的容积率，但其值 发展为例 ． 新建筑，2004(5)：4—6 域是因条件而相对变化的。比如6．0的容积率究竟 [9]论文集编委会．21世纪中国城市住宅建设——内地-香港21 是合理值域还是不合理的值域?2．0是否一定比 ttt~,中国城市住宅建设调研论文集-北京：中国建筑工业出版 6．0更合理?对国内大多数的城市，6．0的容积率明 社,2003：116一 显过高，不具有现实性，可归为不可持续发展的指 标。但在香港，6。0的容积率仍属中等，具有明显的 生态性，而2．0反而由于侵占更多的土地而变得不 “合理”。因此合理的容积率值域因区域条件而变 化，并非绝对，在这问题上切忌“一刀切”。 4．住宅容积率应结合城市空间结构进行调整 住宅容积率合理值域也随着城市的空间结构而 改变。多中心和网络式的空问结构明显优于单中心 的空间结构。比如采用单中心的“摊大饼”模式，平 均容积率在2．5时已经产生许多环境问题；而采用 多中心结构时，这种“拐点”的数值可能提高至 3．0， 如果是网络式的空间布局则可能达到 4．0。因此对 容积率不宜就数值谈数值，应结合城市空间结构的 调整来考虑。 【Abstract】 This paper researches the assuring mecha— nism about Floor Area Ratio(FAR)of the dwelling house， pointing out it is based on three aspects：economy，population and average FAR assured by land in macro—view，differential land rent。planning control and the re—allocation and re—ad— justment of FAR made by urban space configuration in middle— view，and the re—adjustment of FAR made by the space shape of the dwelling house and the culture of habitation in micro— view．Finally，the paper puts forward the problems in assuring FAR and corresponding suggestions． 【Key words】 Floor Area Ratio(FAR)；the assuring mechanism；space configuration (责任编辑：李小敏) - 1O· 城市科学 维普资讯 http://www.cqvip.com