被拆迁房屋估价的正确方法

被拆迁房屋估价的正确方法(上) 被拆迁房屋估价的正确方法(上) http://house.sina.com.cn 2004年11月18日15:40 新浪房产 　　被拆迁房屋估价的正确方法(中) 　　被拆迁房屋估价的正确方法(下) 　　对被拆迁房屋的估价，是房地产估价师的业务范围，并且有垄断性，未取得相应资质，不得从事该项估价业务。古人云：差之毫厘，失之千里。在对被拆迁房屋的估价工作中 ，估价方法正确与否，结果大不一样。例如，先后有五个房地产评估有限公司对某市商业中心临街的一间店面进行估价，由于采用的估价方法不同，其结果也相差很大，分别是18，000元/?平方米、13，600元/?平方米、11，150元/?平方米。该店面的相同条件的店面市场实际售价在16，000元至20，000元之间。因此，对被拆迁房屋的评估应采用哪种方法，其原则是因时因地制宜，哪一种方法最接近市场，就应采用哪种方法。 　　为提高房地产估价师的门槛，国家对其实行统一资格考试，在这些考试的教材和参考书中对目前房地产估价所适用的方法作了介绍，这些方法一般也能适用于被拆迁房屋的估价工作，谨归纳介绍如下，便于读者进一步了解因估价引起的拆迁纠纷的预防和处理方法。 　　一、用市场比较法估算被拆迁之房价 　　所谓市场比较法，是在对估价对象计算其的价格时，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。这里所谓类似房地产，是指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房地产(市场比较法中通常称此房地产为交易实例房地产，简称交易实例)。采用市场比较法估价求得的价格，业内人士通常称为比准价格。 　　市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。在拆迁活动中，这种方法最受被拆迁人的欢迎。他们会将拆迁人的拟补偿价与其他类似房屋的市场售价相比较，从而确定自己是否合算。其实，被拆迁人的这种比较方法就是一种朴素的市场比较法。拆迁人和评估人员不能不考虑这一因素。为此，对该方法本节予以重点介绍。 　　市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。一般来说，任何经济主体在市场上的行为，是要以最小的费用取得最大的利润，所以他们在购买物品时，都要选择效用最大的而价格最低的。如果价格与效用比较，显示价格过高或效用过小，则大家会敬而远之。市场上经济主体的这种选择行为的结晶，是在效用均等的物品之间产生相同的价格或者相同价格之间产生效用不同的房屋。具体到房地产上，若两宗以上效用相等的房地产同时存在时，明智的买者会选择价格最低的；若两宗以上价格相同的房地产同时存在时，明智的买者会选择效用更大的。换句话说，在确定拆迁补偿价时，任何有理性的当事人都会依据“替代原理”，将拟拆迁的房地产的价格与类似房地产的价格进行比较，然后决定其行动，从而，任何拆迁人都不希望比市场上正常价格为高的价格成交，任何被拆迁人自然也不会接受比市场上正常价格为低的价格成交，最终是类似的房地产，其价格相互牵引，相互接近。正是因为在房地产交易中有上述替代原理的作用，所以我们在评估一宗房地产的价格时，可以用类似房地产的已知交易价格，比较培育得估价对象房地产的未知价格。当然我们也注意到，现实生活中由于个人的爱好、知识和交易情况的不同，个别的交易时常会偏离市场的常规。但是，只要有足够的交易数量，则通常可以反映市场的正常价格，即如果在市场上有足够的交易实例，其综合结果将可以作为市场价格的最佳指标。 　　市场比较法由于是以替代原理为理论基础，而且符合当事人的现实经济行为，以市场上实际的交易价格为估价对照的基准，只要有类似房地产的合适交易实例即可应用，所以在房地产市场比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性、适用范围广、被普遍采用的估价方法。但值得注意的是，市场比较法是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，有与估价对象类似地区中，有与估价对象相类似的房地产交易对象时，才是有效的方法；而且运用市场比较法时，需要进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正等，这些作业既要具备相当的知识，又要依靠丰富的经验；否则，很难得出比较准确的房地产价格。不过，拆迁实务中，常见的是市场比较法本无过，而是使用这种方法的估价师不按规范来估价导致估价结果背离实际。 　　运用市场比较法进行被拆迁房价格评估的一般步骤是： 　　1.收集交易实例：运用市场比较法评估被拆迁房屋的价格，必须具有较多的原始资料，如果资料太少，则比较评估出的价格难免武断、不够客观。因此，运用市场比较法进行估价时，首先应尽可能地收集较多的交易实例。目前的评估机构与房地产交易机构关系较密，对此，应不存在困难。 　　2.选取比较实例：尽管收集和积累的交易实例较多，但针对要估价的某一拟拆迁的房地产来说，其中有些交易实例并不适用。因此，在对某一房地产进行估价时，还需要选择其中符合一定条件的交易实例，作出供比较参照的交易实例。供比较参照的交易实例，作为供比较参照的交易实例。供比较参照的交易实例选择得恰当与否，直接影响到市场比较法评估出的价格的正确性，因此应特别慎重。一般来说，选择交易实例应尽量满足以下要求： 　　(1)估价对象房地产的用途应相同。这种用途主要反映大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。大类用途如下：商业、办公楼、宾馆、住宅、工业、仓库。混淆用途，是目前估价错误的主要原因之一。 　　(2)与估价对象房地产的建筑结构应相同。建筑结构一般有如下几种：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。 　　(3)与估价对象房地产所处的地区应相同，或在同一供求范围内的类似地区。由于市场比较法是以替代原理为理论依据，用来比较参照的交易实例房地产与估价对象房地产之间要具有替代关系。因此，交易实例必须是在同一供培育范围内的类似地区中的房地产交易，如果能做到在同一地区则更好。 　　(4)与估价对象房地产的价格类型应相同。一般来说，价格类型大致有如下几种：买卖价格，租赁价格，入股价格，抵押价格，征用价格，课税价格，投保价格，典当价格。拆迁估价原则上应适用买卖价格。 　　(5)与估价对象房地产的估价时点应接近。估价时点，是指决定估价对象房地产估价额的基准日期。所谓接近的含义是相对的，如果房地产市场相对稳定，在几年前的交易用于现在比较，也比较有效。如果房地产市场变化快，则比较的有效期要缩短。一般认为，交易实例的交易日期越近越好，实在无近期交易实例，采用的交易实例的交易日期在5年以上的不宜采用，因为在进行交易日期修正时会出现较大偏差。 　　(6)该交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易，所谓正常交易，是指交易应是公开、平等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、没有私自利益关系情况下的交易，正常交易应是一种对交易双方来说经济上合理的交易。 　　3.建立可比价格：选取了比较实例后，还应使各比较实例的价格之间及其与拟将评估的估价对象的价格具有比较的基础，然而再作有关修正。建立可比价格要做的工作主要包括：1 统一划为单价，如××元/?平方米；2 统一货币单位，原则上应以人民币为计算单位；3 统一面积单位，如是平方米，还是平方尺，原则上为平方米；4 统一面积内含，原则上应是建筑面积。 　　4.进行交易情况修正：交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。由于房地产具有不可移动性等种种特性，房地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受到当时的一些特殊行为的影响，所以必须将个别的特殊交易情况排除，使其正常化。换句话说，基于特殊情况的交易价格在市场比较法上不适合作为比较的对象，而应进行修正，使其成为正常价格。 　　交易中的特殊因素较复杂，但归纳起来主要有下列几种：1 有特别利害关系人之间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与其职工之间的房地产交易等，通常均以低于正常市价的价格进行交易。2 交易时有特别的动机，如急欲脱售或急欲购买。急欲正常脱售的价格往往偏低，急欲购买的价格往往偏高。3 买方或卖方对所买卖的房地产存在特别的兴趣。4 买方或卖方的无知，不了解市场行情，如果卖方不了解房地产市场行情，盲目出售，往往交易价格偏低。5 购买相邻房地产由于该相邻房地产与原有房地产合并后会增加原有房地产的效用，所以购买价格有时要高于该房地产单独存在时的正常价格。6 特殊方式的交易，如拍卖、招标等。7 其他特殊交易情形，如房地产交易税费像土地增值税本应由卖方负担，却转嫁给了某一方；契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。 　　以上特殊的交易情况应如实修正，才能使其正常化。其中一些非正常交易，我们在选取供比较参照的交易实例时，可能已经剔除，但也可能由于与估价对象房地产相类似的交易实例比较少，我们还不得不选用上述那些特殊情况下的交易实例。修正的方法，像上述第四种情况中的交易实例，只要了解清楚情况后依据计算即可，所以不成为问题。而其他一些特殊交易，则需要测定特殊情况使正常价格发生偏差的程度如何，但因为无一定尺度，这种测定有时非常困难。因此，在何种情况下应当修正多少，只有随具体情况而由估价人员靠经验加以判断。在拆迁纠纷的实际拆迁中，存在选取实例偏差的情况，有的评估人员故意不选取最接近被拆迁房屋的实例，以致估价结果严重背离市场实际。 被拆迁房屋估价的正确方法(中) http://house.sina.com.cn 2004年11月18日16:14 新浪房产 　　被拆迁房屋估价的正确方法(上) 　　被拆迁房屋估价的正确方法(下) 　　5.进行交易日期修正：比较实例的交易日期与所要求取的估价对象房地产估价额的日期(即估价时点)，两者之间通常有时间差异。在此期间，随着时间的推移，房地产价格可 能发生的变化是：上涨、不变或下跌。在房地产价格没有多大变化时，可不进行交易日期修正。而在房地产价格显示上涨或下跌的趋势时，则必须进行适当的交易日期修正，以符合估价时的实际市场情况。 　　交易日期的修正方法，一般是用价格指数或变动率(如房地产价格指数、建筑造价变动率、建筑价格指数等)将比较实例当时的交易价格，修正为估价时点的价格。利用价格指数进行交易日期修正的是：估价时点的比较实例价格=比较实例当时的成交价格×(估价时点指数÷交易日期指数) 　　严格地说，不是任何类型的房地产的价格指数都可采用，因为不同类型的房地产其价格变动的方向和程度并不相同，如近两年来，住宅价格一直处于稳中有升的状态，而写字楼并没有表现出同样的市场行情，故适用的价格指数必须是与估价对象房地产相类似的房地产的价格指数。由于这种价格指数往往缺乏，因此可采用另一可行的方法进行交易日期修正，即调查在过去不同时间的数宗房地产的价格，找出这类房地产价格随时间变化规律，由此再对供比较参照的交易实例进行交易日期修正。 　　一般来说，在市场条件允许的情况下，选取交易实例时，应选取与估价时点相接近的实例，以避免日期修正系数运用不当导致评估价格偏离实际市值。目前实践中存在的问题并非市场价格与实例存在的差别，而是人为选用背离市场价格与实例存在的差别，以支持其错误的估价结果。 　　6.进行区域因素和个别因素修正：区域因素与个别因素是构成房地产使用功能、质量好坏的因素。进行区域因素与个别因素修正，是将比较实例房地产相对于估价对象房地产使用功能、质量好坏上的判别所产生的交易价格差别排除。进行区域因素修正和个别因素修正，是市场比较法中的难点和关键。估价者应首先分析了解比较实例与估价对象之间在此方面的差别，如果估价对象优于比较实例，价格必须为向上修正；相反，如果估价对象劣于比较实例，则必须为向下修正。 　　具体地说，比较实例房地产若与估价对象房地产不是存在于同一地区中，则应将比较实例房地产所处地区与估价对象房地产所处地区的区域因素加以比较，找出由于区域因素优劣所造成的交易价格高低，从而进行减价或增价修正，使其成为估价对象房地产所处地区的区域因素下的价格。此后再进一步将比较实例房地产与估价对象房地产的个别因素加以比较，进行类似的修正。如果比较实例房地产与估价对象房地产是处在同一地区中，则不需作区域因素修正，而只就比较实例房地产与估价对象房地产的个别因素加以比较，进行相应的修正。 　　区域因素比较修正的内容，主要包括交通、繁华程度、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素。个别因素比较修正的内容，主要包括面积、形状、临街状态、位置、地势、土地使用权年限、容积率、生熟程度、建筑结构、施工质量、装修、新旧程度等影响房地产价格的因素。由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区域因素与个别因素不同，因此具体比较的内容不尽相同。如商业区着重繁华程度，住宅区讲究宁静、安适，工业区重视交通运输，农业区则重视土壤的肥沃程度。在实际比较时，应将所要比较的内容列表，使其规范化，且一目了然。值得注意的是，比较实例的区域因素与个别因素，是比较实例交易当时的区域因素状况与个别因素状况。 　　7.计算并确定估价对象的价格：通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正，就把比较实例房地产的价格转变成了估价对象房产的价格，具体计算公式如下：估价对象房地产的价格=比较实例房地产的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数=比较实例房地产的价格×［100/?()］×［()/?100］×［100/?()］×［100/?()］ 　　通过上述各种修正之后，每个比较实例都会得出一个价格，而且不可能完全一致，最后需要综合求出一个估价结果，定为估价对象房地产的估价额。一般来说，运用得最多的一种方法是求这些价格的简单算术平均或加权算术平均，据此确定估价对象的价格。 　　实践中，被拆迁人使用比较法自己也能推算出其房屋价格，是其补偿期望价，如果估价结果高于或接近于期望值，纠纷就可以防止。我想如果估价正常进行，应当不会有太大差异，而目前的实际情况并非如此，实在令人感叹。 　　二、用成本法估算房价 　　所谓成本法，是在求取估价对象的价格时，以开发或建造估价对象或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格的一种估价方法。运用成本法对房地产进行估价时，通常将成本法称之为重置成本法。过去的拆迁活动均是采取这种估价方法，新的《城市房屋拆迁管理条例》实施后，这种方法的效用大打折扣，仅在估价中对建筑成本部分作为一种计算方法。但在农村的拆迁活动中，在无偿调整宅基地后，仍广泛使用。 　　成本法的依据，从买方的角度看，是替代原理，即买方愿意支付的价格不能高于他重新开发或建造该房地产所需花费的费用，如果高于该费用，他还不如自己开发或建造。成本法的理论依据，从卖方的角度看，是生产费用价值论，即卖方愿意接受的价格不能低于他为开发或建造该房地产已花费的费用，如果低于该费用，他就要亏本。 　　运用成本法估算房地产价格的基本公式是：房地产价格=该房地产重新建造完全价值-建筑物折旧 　　1.关于重新建造完全价值：所谓重新建造完全价值，是假设在估价时点重新建造或购置全新状态的房地产时，所必要的适当成本或价格。重新建造完全价值包括土地重新建造完全价值和建筑物的重新建造完全价值。 　　对于专业房地产估价人员来说，运用重置成本法进行房地产评估时，需要掌握从取得土地到建筑物建成交付使用的全过程中各个环节的费税种类、支付标准和支付时间。当然，如果你掌握了市场比较法，就可以较准确地把握重新建造完全价值。也就是说，你只要从众多的新建商品房中找出类似地段、类似建造标准、类似用途、类似楼层和朝向的房屋的正常交易价格，就可以作为重新建造完全价值的参考数据。接下来就是要搞清建筑物的折旧。 　　2.建筑物的折旧：建筑物的折旧一般是指建筑物因时间经过所造成的损耗，包括有形损耗和无形损耗。有形损耗是指由于人工使用和受自然影响而引起的价值损失，如磨损、风吹日晒、建筑材料老化或腐朽等；而无形损耗是指由于技术进步、消费观念变更等原因而引起的价值损失。例如，现在时兴“三大一小一多”的住宅形式，即客厅、厨房、卫生间大、卧室小、壁橱多的住宅，过去兴建的卧室大、客厅小的住宅，相对而言就过时了。折旧的计算方法有很多种，这里我们介绍两种常用的方法：一种是直线折旧法，一种是观察法。 　　观察法的主要特点是注重建筑物的实际损耗程度，因为早建的建筑物未必损坏严重，而新建造的未必维持良好，所以这种方法是由估价人员亲临现场，直接观察估价对象建筑物由物理的、功能的及经济的减价因素所造成的减价额，或判定其成新度。这种方法对估价人员的实际经验和业务水平要求比较高。 　　直线折旧法，是假定建筑物在其耐用年限内每年的折旧额是相等。其每年折旧额的计算公式是：D=C(1—R)/?N，上式中，D表示每年折旧额，C表示建筑物的重新建造完全价值，R表示建筑物的残值率，N表示建筑物的耐用年限。 　　已经使用了t年的建筑物，其折旧额(用表示)应为：E1+C(1—R)t/?N。计算折旧时必须确定房产的价值、使用年限和残值。根据现行的，一般将房屋结构分为4类7等：1 钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。如缺少内外装修或附属设备则应降低等级。2 砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内部设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。3 砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。4 砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外部有装修处理，内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。5 砖木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。6 砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上下水等设备，较低级的砖木结构房屋。7 简易结构：如简易楼、平房、平板房、砖坯房、土草房等。 　　建筑物的耐用年限有自然耐用年限(自然寿命)和经济耐用年限(经济寿命)之分，自然耐用年限是指建筑物不堪使用的年数，经济耐用年限是指建筑物使用年限是指建筑物使用已收回其价值的年数。对于房地产估价来说，所采用的耐用年限应为建筑物的经济耐用年限。各种结构房屋的耐用年限的参考值一般为：钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年。砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年。砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年。简易结构：10年。 　　残值率是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值；清理费用是指拆除房屋的搬运废物所发生的费用；残值减去清理费用，即为残余价值，其与房屋造价的比例为残值率。建筑物的残值率因不同建筑结构而不同，其参考值一般为：钢筋混凝土结构为0；砖混结构一等为2%；砖混结构二等为2%；砖木结构一等为6%；砖木结构二等为4%；砖木结构三等为3%；简易结构为0。 　　作为专业估价师，在计算折旧时一般不直接使用“已使用年数”而要使用残余年数。设建筑物的耐用年限为N，已使用年限为t，残余年数为n，理论上N=t+n，现实中，N≠t+n，因为当建筑物的耐用年限和已使用年限相同，若保养维护不同，其残余年数并不相同。残余年数需要估价人员根据建筑物的实际情况判断。无论何种情况，实事求是应是估价人员应遵循的第一原则。 　　实际求取建筑物的折旧时，还应划分建筑物的主体与附属设备，因为它们的耐用年限不同，折旧率也不同，建筑物的附属设备是指与建筑物不可分割的各种附属设备，如水、暖、电、气、电梯等设备。 　　3.现行房屋完损等级评定标准：房屋完损等级是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。 　　1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了《房屋完损等级评定标准》，同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》，如果该标准废止，则应适用新的标准。现将有关内容综合如下：房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为下列5类：(1)完好房；(2)基本完好房；(3)一般损坏房；(4)严重损坏房；(5)危险房。 被拆迁房屋估价的正确方法(下) http://house.sina.com.cn 2004年11月18日16:19 新浪房产 　　被拆迁房屋估价的正确方法(上) 　　被拆迁房屋估价的正确方法(中) 　　房屋结构、装修、设备三个组成部分的各个项目为：(1)房屋结构组成为：地基基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面。(2)房屋装修组成分为：门窗、外抹灰、内抹灰、 顶棚、细木装修。(3)房屋设备组成分为：水卫、电照、暖气及特种设备(如消防栓、避雷装置等)。 　　房屋完损等级的判定依据是：完好房，结构构件完好，装修和设备完好、齐全、完整，管道畅通，现状良好，使用正常；或虽然个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。基本完好房，结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的。一般损坏房，结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修或翻修、改建的。危险房，承建构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随时有倒塌可能，不能确保安全的。 　　房屋新旧程序的判定标准是：1 完好房：十、九、八成；2 基本完好房：七、六成；3 一般损坏房：五、四成；4 严重损坏房及危险房：三成以下。实践中，因使用成本法估算被拆迁房屋的价格也存在争议。 　　如何计算残余年数实在是大有文章。我到西欧访问考察时深有体会，那些百年以上的老宅的价值往往高于新建筑，重历史的传统在中华民族也是源远流长。如简单地按成本法估算，那些没有列为文物的古宅就分文不值，对此显然有必要反思。目前适用的折旧方法，大都是源于时代，是针对公有建筑，对民宅日益增多的今天，如何科学地拟定标准，是摆在广大房地产估价人员面前的任务。 　　三、用收益法估算房价 　　在房地产估价的实务中，对被拆迁房屋的估价，除了市场比较法和成本法之外，还有一种方式就是由收益法，即按照被拆迁房屋在拆迁公告发布之前出租所收租金，计算收益，以对该房屋的价值进行估算。 　　一 收益法的基本原理 　　收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和。收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。具体地说，房地产的价值通常不是基谄淅芳鄹瘛⑸度氲某杀净蚬サ氖谐∽纯觯腔谑谐〔斡胝叨云湮蠢此芑袢〉氖找婊虻玫降穆恪⒗秩さ仍げ狻＠纷柿系淖饔弥饕墙杷浦蠢吹亩蚝颓槭疲馐臀蠢丛て诘暮侠硇浴?lt;/p> 　　收益法的基本思想可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。所以购买收益性房地产可以视为一种投资。投资者购买收益性房地产，实质是以现在的资金去换期望在未来可以获得的一系列资金。这样，对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。于是一宗房地产的价格就相当于这样一个货币额：如果将这一货币额存入银行也会带来与该宗房地产所产生的收益相等的收入。以收益法对被拆迁房屋的估价等式为：房地产价格=房地产的净收益÷利息率 　　例如，某人拥有的房地产每年产生40万元的净收益，同时此人有400万元货币以10%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得40万元的利息，则对该人来说，这宗房地产与400万元的货币等价，即值400万元。 　　收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。货币的时间价值是指现在的钱比将来的钱有更高的价值；或者说，现在的钱比将来的钱更值钱。为了证明货币的时间价值，你可以问自己或其他任何人：“今天你借给我100元，一年后我还给你100元。你愿意吗？”如果他回答说不，那么，明年的100元就不等于今天的100元。如果他愿意接受的最低偿还额是110元，则明年的110元就相当于今天的100元。在这种情况下，货币的时间价值是以每年10%进行计算的。有了货币的时间价值观念后，收益性房地产的价值就是该房地产的未来将收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：(1)可获净收益的大小；(2)可获净收益期限的长短；(3)获得该净收益的可靠性。 　　二 收益法的估算公式 　　运用收益法估算房地产价格有很多种公式，但一般常用的为以下介绍2种。 　　(1)无限年且其他因素不变的公式：V=a/r此公式的假设前提是：净收益每年不变，为a，资本化率大于零，为r；收益年限为n为无限年。例如，某房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8.5%，该房地产的收益价格为：V=a/r=8/?8.5%=94.1(万元) 　　(2)有限年且其他因素不变的公式为：V=a/r{1-1/?(1+r)n}，此公式的假设前提是：净收益每年不变，为a；资本化率不等于零，为r；收益年限为有限年n。 　　例如，某房地产地在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了6年；预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该类房地产的资本化率为8.5%。该房地产的收益价格为：V=a/［1-1/(1+r)n］=8/?8.5%［1-1/(1+8.5%)50-6］=91.5(万元) 　　三 关于净收益的计算方法 　　净收益的具体计算方法因估价对象的收益类型不同而有所不同，但对于被拆迁的非住宅房屋中遇到较多的当属于出租房。出租房包括出租住宅、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房等，其净收益是根据租赁资料来求取，通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费(如房屋火灾保险费)、房地产税(如房产税、城镇土地使用税)和租赁代理费等后的余额。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。在实际求取时，维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费是否要扣除，应在分析租赁合同的基础上决定。如果合同约定保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方负担，则应将它们全部扣除；如果维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，则出租方所得的租金就接近于净收益，此时扣除和项目要相应地减少。另外，如果租金中包含了无偿使用水、电、燃气、空调、暖气等，则要扣除水、电、燃气、空调、暖气等费用。此外还要考虑是否连同家具等的贡献，这部分是否扣除，要视评估价格是否需要包含此部分的价值来定。 　　四 关于资本化率的求取 　　资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率，由于资本化率的微小变化会导致价值的很大变化，资本化率如果选取不当，计算结果就会出现很大的差异。资本化率实质上是一种投资所需投入的资本额是房地产的价格；试图获取的收益就高，风险小收益就小。所以估算时所选用的资本化率应等同于获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。例如，两宗房地产的净收益相等，但其中一宗的净收益获取的风险大，从而要求的收益率高；另一宗风险小，从而要求的收益率低。由此，风险大的房地产价值低，风险小的房地产价值高。 　　不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，由于投资的风险不同，资本化率是不尽相同的。因此，在估价中并不存在一个统一不变的资本化率数值。这里介绍2种求取资本化率的基本方法： 　　1.市场提取法：市场提取法是通过收集同一市场上三宗以上类似房地产的价格净收益等资料，选用相应的收益法公式，求出资本化率。例如，在公式V=a/r的情况下，r=a/?V，即可以采用同一市场上类似房地产的净收益与其成交价格的比率作资本化率。具体方法是：如果需要求取某宗房地产的资本化率，可以在市场上抽取与该房地产具有相似特点的房地产的净收益与价格的比率作为依据；通常为避免偶然性，需要抽取多宗房地产，求其净收益与价格之比的平均数，具体要求是选择近期发生的三宗以上与估价对象房地产相似的交易实例。 　　2.累加法：累加法又称安全利率加风险调整值法，是以安全利率为基础，再加上风险调整值作为资本率的方法。其基本公式为：资本化率=安全利率+投资风险补偿管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠 　　这种方法的具体操作是先找出安全利率。所谓安全利率，是无风险投资的收益率。其次，确定在安全利率基础上的加码(或扣减)，包括对投资风险、管理负担和投入资金缺乏流动性的各项补偿。其中，流动性是指在不损失太多价值的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。速度愈快则流动性愈好，反之愈差。房地产买卖通常耗资风险、管理负担和缺乏流动性的补偿是根据估价对象所在地区现在和未来的经济状况，以及估价对象的用途和新旧程度等来确定。此外，投资估价对象也可能得到某些额外的好处，投资者因此会降低所要求的收益率，所以，还应扣除这种投资所带来的优惠。 　　完全无风险的见效在现实中难以找到，对此可选用同一时期的1年定期存款法定利率或1年期国债利率代替安全利率。于是，投资风险补偿就变为投资估价对象相对于投资1年定期存款的管理负担的补偿；缺乏流动性补偿变为投资估价对象相对于投资1年定期存款的缺乏流动性的补偿；投资带来的优惠变为投资估价对象相对于投资1年定期存款所带来优惠。 　　无论是市场比较法，还是成本法或收益法，其估价结果都只能做到相对公平、真实。这是因为物品的价值本身就是相对的。目前，各地对被拆迁房屋的估价方法都在积极探索，出台的办法也不一致。就国家标准而言，如未修改，仍要执行，规范操作应是每个估价人员的执业准则。对此，不能有偷工减料的思想。目前国内尚未见房地产估价机构当被告的判例，但我可以断言，随着公民法律意识的提高和房地产知识的普及，以估价机构为被告的案件必然会产生。 　　就我本人而言，对房地产估价知识亦从无到有。办案中读不懂估价报告就“不耻下问”，请教专业人员，寻找有关书籍。例如，东南大学出版社出版的，由盛懋、胡至廉、仙峻同志编写的《全国房地产估价师执业考试与执业人员执业参考资料——房地产估价案例与分析》一书，我曾多次拜读，受益匪浅，借此一并表示感谢。我想拆迁活动的当事人也会如此，估价活动终归要在阳光下操作。