第四章:现金流量与资金时间价值null第四章 现金流量与资金时间价值第四章 现金流量与资金时间价值问题的提出:
今天的1000元与2010年的1000元相同吗?
如果200元,你会全部存在饭卡上吗?主要内容:主要内容:现金流量
资金时间价值
资金等效值与复利计算学习目的与要求:学习目的与要求:掌握:现金流量图的绘制方法,名义利率与实际利率的概念与相互关系,资金等效值的计算公式及其应用
熟悉:现金流量、资金时间价值、利息与利率、单利与复利利息的概念第一节 现金流量第一节 现金流量一、现金流量的概念
1、现金流量:在房地产投资分...
null第四章 现金流量与资金时间价值第四章 现金流量与资金时间价值问题的提出:
今天的1000元与2010年的1000元相同吗?
如果200元,你会全部存在饭卡上吗?主要内容:主要内容:现金流量
资金时间价值
资金等效值与复利计算学习目的与要求:学习目的与要求:掌握:现金流量图的绘制方法,名义利率与实际利率的概念与相互关系,资金等效值的计算公式及其应用
熟悉:现金流量、资金时间价值、利息与利率、单利与复利利息的概念第一节 现金流量第一节 现金流量一、现金流量的概念
1、现金流量:在房地产投资分析中,把某一项投资活动作为一个独立的系统,把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。
2、现金流出:现金流量中流出系统的资金。包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。
3、现金流入:现金流量中流入系统的资金。包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入。
4、净现金流量:现金流出与现金流入之差。null二、现金流量图
1、含义:用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图示,即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中,
示出各现金流入、流出与相应时间的对应关系。
2、绘制现金流量图的基本规则
(1)横轴为时间轴,向右延伸表示时间的延续,轴上的每一刻度表示一个时间单位,两个刻度之间的时间长度称为计息周期,可取年、半年、季度或月等。横轴上“0”点,通常表示当前时点,也可表示资金运动的时间始点或某一基准时间。时点“1”表示第1个计息周期的期末,同时又是第2个计息周期的开始,以此类推。null2、绘制现金流量图的基本规则
(2)遵循期末惯例法,即把现金流出和流入的代数和看成是在计算周期末发生。
(3)将初始投资P作为第0期期末发生的。
(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头,向上表示正现金流量,向下表示负现金流量。某一计息周期内的净现金流量,是指该时段内现金流量的代数和。null第5计息周期0图:3—1 现金流量图100100100第二节 资金的时间价值和资金等效值计算第二节 资金的时间价值和资金等效值计算一、资金时间价值
(一)资金时间价值的概念
同样数额的资金在不同的时间点上具有不同的价值,而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。
1、资金的价值随时间发生增值,称为资金增值。
2、资金一旦用于投资,就不能用于即期消费。资金时间价值时放弃即期消费的损失所应得到的补偿。null一、资金时间价值
(一)资金时间价值的概念
3、影响资金时间价值的主要因素
①投资利润率:单位投资所能取得的利润
②通货膨胀率:对因通货贬值造成的损失应得到的补偿
③风险因素:对风险可能带来的损失所应得到的补偿
*银行利息是一种资金时间价值的表现方式,利率是资金时间价值的标志。null(二)利息与利率
1、利息:指占有资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。
Fn=P+In
Fn:本利和
P:本金
In:利息
n:计息的周期数(年、季度、月、周) null(二)利息与利率
2、利率:记为i,指在单位时间(一个计息周期)内所得到的利息额与借贷金额(即本金P)之比,一般用%表示。I1为一个计息周期的利息 *利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。null(二)利息与利率
3、利率又分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等
*基础利率是投资者所要求的最低利率,一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。null4、利率的影响因素:
Ⅰ.马克思利率决定论:以剩余价值在不同的资本家之间的分割为起点。在利率的变化范围内,有两个因素决定利率的高低:一是利润率;二是总利润在贷款人和借款人之间的分割。
Ⅱ.市场经济条件下利率的影响因素:
①社会平均利润率
②资本供求状况
③通货膨胀率
④政策性因素
⑤国际经济环境null(三)单利计息与复利计息null(四)名义利率与实际利率
1、名义利率(r):指一年内多次复利时给出的年利率,它等于每期利率与年内复利次数的乘积。
2、实际利率(i):一年内多次复利时,每年末终值比年初的增长率。
3、名义利率与实际利率的关系:P:本金 F:本利和 r:名义利率
i:实际利率 m:每年的计息周期null(四)名义利率与实际利率 ①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
②名义利率越大,计息周期越短,两者的差距越大
③当每年的计息周期m=1时,名义利率等于实际利率
④当每年的计息周期m﹥1时,实际利率大于名义利率
⑤当每年的计息周期m→∞时,两者的关系为:i=er-1null 例1:已知某笔贷款的年利率是15%,借贷双方约定按季度计息,问这笔贷款的实际利率是多少?
解:已知r=15%,m=12/3=4,则null 例2:某房地产开发商向银行贷款2000万元,期限为3年,年利率为8%。问:
(1)若该笔贷款的还款为期间按季度付息、到期后一次偿还本金,则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是多少?
(2)如果计算先期支付利息的时间价值,则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少?null解:
已知P=2000万元,n=3×4=12,i=8%/4=2%,
(1)开发商每次为该笔贷款支付的利息之和:
In=P·n·i=2000×2%×12=480(万元)
(2)若计算先期支付利息的时间价值,则到期后开发商实际支付的利息为:
In=P[(1+i)n-1]=2000[(1+2%)12-1]=536.48(万元)二、资金等效值与复利计算二、资金等效值与复利计算(一)资金等值的概念
1.资金等效值:在考虑时间因素的情况下,不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。
2.现值:在资金等效值计算的过程中,资金运动起点时的金额称为现值。一般记作P
3.终值(未来值):在资金等效值计算的过程中,资金运动结束时与现值等值的金额。一般记为F
4.时值:资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。null(二)复利计算
1、常用符号:
P:现值
F:终值
A:连续出现在各计息周期期末
G:每一时间间隔收入或支出的等差变化值
s:每一时间间隔收入或支出的等比变化值
n:计息周期数
i:每个计息周期的利率null2、公式与系数
(1)一次支付终值系数和现值系数
如果在时间点t=0时的资金现值为P,并且利率i已定,则复利计息的n个计息周期后的终值F的计算公式为:
F=P(1+i)n (1+i)n :一次支付终值系数
如图3-2所示: 一次支付现值的计算公式为:null(2)等额序列支付现值系数和资金回收系数
等额序列支付:指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A(如图3-3)。
基本思路:把每个A看作是一次支付中的F,用一次支付复利计算公式求其现值,然后相加,即可得到所求现值P。null(2)等额序列支付现值系数和资金回收系数公式:图3-3:null 例3:某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元,如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额,年贷款利率为12%,问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少?null解:已知该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额为:A=16000×30%=4800(元)
月贷款利率:i=12%/12=1%,
计息周期数:n=10×12=120月
则:该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额为:null 例4:某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值25万元的住宅,如果该家庭首付款为房价的30%,其余房款用抵押贷款方式支付。
(1)如果抵押贷款的期限为10年,按月等额偿还,年贷款利率为15%,问月还款额为多少?
(2)如果该家庭25%的收入可用来支付抵押贷款月还款额,问该家庭的月收入须达到多少才能购买上述住宅?null解:已知抵押贷款额P=25×(1-30%)=17.5(万元)
月贷款利率i=15%/12=1.25%
计息周期数n=10×12=120个月
(1)月还款额为:(2)该家庭欲购买上述住宅,其月收入须为:
2823.4÷25%=11293.4(元)null 例5:某家庭欲购买一套面积为80平方米的经济适用住宅,单价为3500元/平方米,首付款为房价的25%,其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别是4.2%和6.6%,期限均为15年,公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少?null解:已知经济适用住宅申请贷款的现值为
P=3500×80×(1-25%)=210000元
计息周期数n=15×12=180个月
公积金月贷款利率:i1=4.2%/12=0.35%
商业贷款的月利率:i2=6.6%/12=0.55%
则:等额偿还公积金贷款和商业贷款的月还款额分别为:组合贷款的最低月还款额为:A=A1+A2=1714.03(元)null例6:某家庭以4000元/平方米的价格购买了一套建筑面积为120平方米的住宅,银行为其提供了15年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为6%,抵押贷款价值比率为70%。如果该家庭在按月等额还款5年后,于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元,问从第6年起的抵押贷款月还款额是多少?null解:已知P=4000×120×70%=336000元
计息周期数:n=15×12=180个月
月贷款利率:i=6%/12=0.5%
(1)正常情况下抵押贷款的月还款额为:(2)第6年初一次偿还本金8万元后,从第6年到第15年内减少的月还款额为:(3)第6年开始的月还款额为:A-A’=1947.20元null(3)等额序列支付终值系数和储存基金系数
基本思路:在F已知的情况下求A或在已知A的情况下求F公式:图3-4:Fnull 例7:某家庭以3500元/平方米的价格购买了一套建筑面积为80平方米的住宅,银行为其提供了15年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为6%,抵押贷款价值比率为70%,月还款常数为0.65%。问抵押贷款到期后,该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少?null解:已知P=3500×80 ×70%=196000元,
n=15 ×12=180个月 i=6%/12=0.5%
(1)按月等额还款的月还款额:(2)实际每月的还款额为:196000×0.65%=1274元
(3)借款人每月欠还的本金:1653.96-1274=379.96元
(4)贷款到期后该家庭应向银行偿还的剩余本金为:null(4)等差序列的现值系数和年费用系数
等差序列:等额增加或减少的现金流量。G表示收入或支出的年等差变化值。公式:图3-5:At = A1 +(n-1)GA1null(5)等比序列的现值系数和年费用系数
等比序列:等比例增加或减少的现金流量。s表示收入或支出的每年变化的百分率。公式:图3-6:(当i≠s时)(当i=s时)null 例8:某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款,银行根据购房者为了收入增长的情况,为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%,期限为15年,购房者的月还款额增值率为0.5%,问该购房者第10年最后一个月的月还款额是多少?null解:已知P=60万元,s=0.5%,n=15×12=180月
i=6.6%/12=0.55%
(1)抵押贷款的首月还款额为:(2)第10年最后一个月的还款额为:3.复利系数的标准表示法:3.复利系数的标准表示法:
本文档为【第四章:现金流量与资金时间价值】,请使用软件OFFICE或WPS软件打开。作品中的文字与图均可以修改和编辑,
图片更改请在作品中右键图片并更换,文字修改请直接点击文字进行修改,也可以新增和删除文档中的内容。
[版权声明] 本站所有资料为用户分享产生,若发现您的权利被侵害,请联系客服邮件isharekefu@iask.cn,我们尽快处理。
本作品所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用。
网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽..)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。