住房贷款

从今年 1 月 1 号起，国内商业银行开始执行新的贷款利率，央行贷款基准利率调高到了 6.12%。很多已经贷款买房的人都接到了银行关于月供还款调高的通知，这位张先生就在电 话里给我们讲了利率调整给他带来的困惑。 张先生：“我一年前买了套总价 62.5 万元的房子，首付 12 万 5，贷了 50 万，按以前的 利率，每个月还 2894 块钱，不过我房子出租每月能收 2600 块的房租，这样我自己再添不到 300 块钱就能‘以租养房’了，没什么压力。不过现在利率变了，我每月得多还 100 多块钱， 可当初房租人家一付就是三年，等于说我现在自己得添将近 500 块钱才够还贷款的，这就有 点压力了。” 张先生说，国外买房贷款可以采用固定利率，他想知道国内有没有类似的服务？张先生 还真问对了，今年招商银行和光大银行就都推出了固定利率的房贷方式。据招商银行零售业 务部负责人介绍，他们推出的固定利率贷款主要面向那些还贷初期收入不高的年轻贷款人， 客户可以根据自己的收入预期，在贷款期内，分段采用不同的利率，但平均下来的利率 水平还在银行规定的利率区间内。例如 5 年期固定利率房贷，您可以选择整个 5 年都按 5.73% 的利率还款；也可以选择前 2 年按 5.55%还贷，后 3 年按 5.85%还贷，但 5 年平均利率水平 仍为 5.73%。 招商银行零售业务部总经理刘建军：“你选择了一个你认为合适的固定利率的话，那么 在一定期限内，一方面你可以避免因为利率的变动带来的自己的利息的多的支出，那么同时 呢，如果你这个利率以后呢，因为我们招商银行特别安排的这样一个结构性的这样的一个利 率，你可以节省，同等情况下你可以节省一部分利息支出。” 刘建军给记者算了一笔帐：假如贷款本金为 40 万元，期限 10 年，在相同的 6.09%利率 水平下，固定 10 年不变的贷款总利息支出为 13 万 5070 元，而采取“结构性”固定利率房 贷，前 5 年每年利率是 5.61%，后 5 年每年利率是 6.72%，算下来利息总支出就变成 13 万 零 618 元，可以节省 4452 元的利息支出。而且如果银行利率再调高的话，客户也可以借此 规避风险。 招商银行零售业务部总经理刘建军：“如果市场利率增加了那么他就赚了，实际上，固 定利率是一个客户的心理预期和银行的心理预期的一种博弈，那么在这种的判断的总体的长 期的判断情况下，那么有输有赢，那么如果是利率刚才讲，上升客户就赢了如果是利率下降 的话，那么可能银行就采取办法，来回避这个风险。” 刘建军告诉记者，这种结构性固定利率贷款模式在国外非常盛行，但招商银行推出一个 多月以来，市场反应并不火爆，截止目前只有两个客户和他们签了贷款，一位来自杭州， 一位来自沈阳。沈阳客户李女士告诉记者，其实选择结构性固定利率贷款，她也是前思后想， 因为假如央行贷款利率调低的话，她就要承担一定风险了。 购房者李卉：“两年来利率上涨了 1%左右，而且我们预期今后几年利率还会上扬，所 以选择了固定利率的方式，觉得这样比较合算。” 记者在深圳的几家楼盘，对一些打算买房子的消费者进行了调查采访，不少消费者都认 为今后利率风险不会太大，所以不会选择这种贷款方式。 消费者：“因为我也是从事金融工作的，我感觉我没有看到这个，并没有看到是长期利 率的上扬。除非说是，好比说经济假如是长期的这种利率，掺在一种非常快的上扬的趋势中， 老百姓预期未来可能会，利率越来越高，我会支付越来越多的钱去，就是以后，可能五年后 要比现在支付更多的钱，我可能会选择固定利率。特别是固定利率呢，它可能会增加每个月 我支付的成本。” 不过，一些银行业人士指出，随着我国利率市场化改革的推进，未来有关利率变动所带 来的还贷风险，会越来越被人们所关注。 招商银行个人银行部资产业务管理室经理胡季：“去年那个3月17号人民银行加息以后， 那么整个一年来，整个利率市场没有任何的变化。那么相应的大部分的客户，对于这种利率 上涨的这种压力或者是这种愿景就是可能会逐渐淡了一些。” 主持人：一种新的产品推向市场，总会有一个让大家逐步认识的过程。更何况，目前各 大银行推出的房贷按揭新产品又这么多呢。从周一开始我们已经一连介绍了四种按揭新产 品，双周供、父子接力贷款、移动组合贷款，还有固定利率贷款。如果算上之前市场上已有 的“等额本息”和“等额本金”等还贷方式，现在市面上的个人住房按揭种类已经有七、八 种之多，到底他们各自有什么优缺点呢？稍后，我们就来详细的梳理、对比一下，看看哪一 种更适合您！ 截止目前，市场上推出的个人住房按揭产品已经有六种之多，几种贷款方式各有优缺点， 究竟哪种更适合您，还要视您的经济能力和具体需求而定。我们现在就来比较一下： 一、贷款名称：固定利率房贷 指消费者在签订购房贷款合同时，选择固定利率贷款，也就是在贷款期限内，不论银行 利率如何变动，上调或是下降，借款人都将按照合同签定的固定利率支付利息，还会因为利 率变化而改变还款数额。这种贷款， 优点：是利率不随物价或其他因素的变化而调整。 缺点：是一旦利率水平降低，在房贷利率固定情况下，和其他浮动利率贷款相比，购房 者有可能要为房贷多交钱。 适用人群：这类贷款主要适合三种人，一是有固定收入的人，二是有升息预期的人，香 港引进固定利率房贷有大约 10 年的时间，往往是市面上利率看涨时，受到买房人的青睐。 另外是一些为了锁定风险的生意人，对这部分人来说，容易找到比贷款利率高的投资项目， 他们是为了确定未来一段时间的融资成本而申请固定利率房贷的。 提醒：需要提醒您的是，如果短期内提前还贷，或者想增加还款额的购房者，最好 不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。目前光大银行推出的固定利率房贷， 违约金高达贷款余额的 3%。 除了固定利率房贷，目前市面上其他几种贷款都是浮动利率房贷，它们总的优点是在利 率调低的情况下，不必向固定利率贷款那样承担多支付利息的风险。国内市场，采用较多的 传统浮动利率房贷有“等额本息”还款法和“等额本金”还款法两种。 二、贷款名称：等额本息房贷 是指购房者在贷款期内，每月所还的本息总额是相等的。 优点：是每月还款额相等，便于购房者安排资金支出。 缺点：是还款开始阶段，先还的利息较多本金较少，总得算下来，利息总支出也几乎是 所有还款方式中最高的。 与等额本息方式相比，等额本金要节省利息，但适用人群有局限： 三、贷款名称：等额本金房贷 是指购房者在贷款期内，每月所还的本金是相等的，利息逐月递减。 优点：是可以节省大量利息支出。 缺点：是还款开始阶段月供较高。只适合经济能力较强的年轻购房者。 与这两种还款方式相比，今年新推出的一些按揭业务，还款方式就要灵活多了：一种是 双周供。 四、贷款名称：双周供 是将还款方式从原来每月还款一次，变为每两周还款一次，每次还款额基本为原来月供 的一半。这种贷款， 优点：是可以比月供，减少利息支出，并且能缩短还款期限。 缺点：是对月收入不宽裕或者工资发放不定时的借款人来说，可能会带来一些信用风险。 适用人群：是每月收入可以分多次入账，还款能力充足，或准备缩短还款期限的贷款人。 不过目前只有深圳发展银行可以办理双周供业务。 今年农业银行提供的一种叫“接力贷款”的住房按揭，则为另外年龄较大的购房者提供 了便利： 五、贷款名称：接力房贷 指以某任的子女作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与其子女作为共同借款人， 接力还款。说通俗点，就是父母还不了的，由子女接着还。 优点：是可以将借款人年龄及贷款年限适当延长，不受相关规定的限制。 缺点：是父母和子女之间有可能因房屋产权出现纠纷，或继承人之间因遗产处理问题发 生纠纷。 适用人群：基本上是年龄在四十岁以上的购房者，或父母还在工作，子女刚参加工作、 收入暂时不高的需要买房的家庭。目前只有农业银行可以办理接力房贷。 六、贷款名称：直客式房贷 目前，在中国银行上海分行，已经推出了这项业务。“直客式”房贷又叫“超前按揭”， 就是个人先找银行贷款，然后再去买房，银行直接贷款给买房者，不用经过开发商担保，贷 款的额度、占总房款比例、期限以及还款方式等，都可以根据购房者的需求决定。这种贷款 方式 优点：是买房时可以办理一次性付款，这样房价通常可以得到一定幅度的优惠，另外由 于避开了开发商和中介，“直客式房贷”可以节省一笔中介费。 缺点：是没有开发商担保的借款人需要寻找专业的担保公司，因此会多付一笔担保费。 “直客式房贷”适合的人群。 适应人群：是有稳定收入，有良好的授信纪录，所购房屋一次性付款优惠较多的借款人。 今年出现的更为灵活的一种住房按揭方式，是民生银行推出的移动组合住房按揭： 七、贷款名称：移动组合房贷 允许客户针对不同时期的家庭收入情况和个人投资理财习惯，订制个性化的还款。 客户只需到输入自己的收入情况和个人信息，银行的电脑系统就会提供有针对性的还款方 案。而且在还款期内，还款方式还可以随时调整。 优点：是便于贷款人根据自己的收入预期，灵活调整自己的还款方式，有能力时多还， 压力大时少还。与等额本息方式相比，移动组合房贷还可能节省一部分利息支出。 缺点：由于还款总期限是固定的，因此如果还款数额较低的月份越多，后期还款压力就 会越大。 业内人士提醒，天下没有免费的午餐，各种住房按揭都有利弊，关键是要根据自己的经 济能力和财务状况选择适合自己的贷款方式。 北京华远房地产经纪公司总经理胡碧坤：“第一个建议就是根据自己的经济情况看，银 行虽然推出了非常多的贷款政策，实际上利率不会有太大的变化。这是本质。他只是说根据 您的经济情况为您制定出不同的方式方法。根本的最后的结果是不会有太大的区别。最关键 的是您要根据自己的还款能力和您的预期，包括未来工作的发展向选择。所以并不能说明现 在推荐的每一款是好，或者怎么样，只能说每一款要根据自己的方式选择。” 主持人：怎么样，看完了各种住房按揭的介绍，您是不是已经找到了适合自己的贷款方 式了呢？不过还有一点需要说明的是，目前并不是所有楼盘都能提供全部的银行按揭产品和 服务，这对购房者来说，选择起来还是很不方便的。所以我们希望今后各大银行能和更多房 地产开发商一起加强合作，提供全面的可供消费者选择的贷款服务。好，在明天的节目中， 我们会来探讨一种能帮助购房者养老的按揭模式，这种按揭服务能不能被百姓所接受呢？下 期中国财经报道继续打开问号！