房地产融资与财务管理课件

null第一讲 房地产开发财务管理 　　　　基本理论与方法第一讲 房地产开发财务管理 　　　　基本理论与方法主讲人：黄有亮 东南大学土木工程学院 建设与房地产系www.fdcsky.cn 中国地产商域网房地产开发财务管理 基本理论与方法房地产开发财务管理 基本理论与方法1 房地产开发财务管理“是”什么？ 2 房地产开发财务管理“管”什么？ 3 企业财务管理的目标“是”什么？ 4 房地产开发财务管理怎么理？ www.fdcsky.cn 中国地产商域网1　房地产开发财务管理“是”什么1　房地产开发财务管理“是”什么房地产开发（企业）财务管理是房地产开发企业对城市土地和房屋的开发经营活动中的价值方面进行管理的一种理财活动，是按照资金运动规律，利用价值指标对企业在土地和房屋开发过程中的财务活动进行组织、预测、监督和调节，正确处理由此引起的各种经济关系而实施的管理活动。www.fdcsky.cn 中国地产商域网2 房地产开发财务管理管什么2 房地产开发财务管理管什么2.1 资金筹集管理 2.2 资金使用管理 2.3 成本费用管理 2.4 收入与分配管理　www.fdcsky.cn 中国地产商域网资金筹集管理资金筹集管理（1）预测开发经营资金需要量； （2）编制开发企业筹资； （3）计算筹资成本； （4）选择筹资渠道和方式； （5）确定最佳筹资结构。一句话：合理筹集资金www.fdcsky.cn 中国地产商域网资金使用管理资金使用管理（1）核定资金需要量； （2）编制资金需要量计划； （3）考核资金的使用效果； （4）控制资金占用量和占用时间； （5）寻找提高资金利用效率的措施和途径。一句话：提高资金使用效果www.fdcsky.cn 中国地产商域网成本费用管理成本费用管理（1）确定资金消耗定额； （2）确定成本费用开支范围； （3）进行成本费用预测； （4）编制成本费用计划； （5）进行成本费用控制和分析； （6）寻求降低成本的途径。一句话：控制资金耗费www.fdcsky.cn 中国地产商域网收入与利润管理收入与利润管理（1）资金回收管理 ①确定收入的实现； ②制定开发产品价格； ③编制销售计划； ④分析销售计划完成情况； ⑤经营收入盈亏分析。 （2）利润分配管理一句话：尽快收回资金www.fdcsky.cn 中国地产商域网3 企业财务管理目标是什么3 企业财务管理目标是什么有三种观点： （1）利润最大化－－传统的观点 （2）企业价值最大化 （3）股东财富最大化www.fdcsky.cn 中国地产商域网利润最大化目标的缺陷利润最大化目标的缺陷已不再作为现代财务管理目标不同时期的报酬具有不同的价值．利润最大化没能对此加以区分．即没有考虑资金的时间价值； 没有考虑获取利润与所承担风险大小，因为，获取的利润的多少往往与其所承担的风险是成正比的关系； 没有考虑获取利润与所投资金的关系，因而不利于不同资本规模的企业之间的比较； 追求利润最大化常常导致企业财务决策短期行为的发生，从而影响企业的长远发展。www.fdcsky.cn 中国地产商域网企业价值最大化目标的优点企业价值最大化目标的优点考虑了货币的时间因素，以资金的时间价值为基础来计算企业价值； 考虑了利润与风险之间的关系，能有效地克服财务人员不顾风险大小片而追求利润的行为； 企业的价值不仅取决于短期利润的大小，也取决于企业长期的获利能力，该目标能有效克服企业一味追求利润最大化的短期行为； 企业价值最大化目标充分反映了企业资产保值增值的基本要求； 有利于社会资源的合理配置，从而实现社会财富的增加。缺点：企业价值计量的困难www.fdcsky.cn 中国地产商域网股东财富最大化目标股东财富最大化目标优点： （1）每股市场价格可观测性； （2）为融资选择提供了明确的价值判断标准。即，股东所持股票的每股市场价格最高化。与企业价值最大化目标相比：缺点： （1）股票价格不稳定，受非市场因素影响，不能真实反应企业价值； （2）只适用上市企业。www.fdcsky.cn 中国地产商域网4 房地产开发财务管理怎么理4 房地产开发财务管理怎么理资金筹集管理 资金使用管理 成本费用管理 收入与分配管理　房地产开发财务管理这四个方面的内容不是相互独立的，而是相互联系的统一体www.fdcsky.cn 中国地产商域网4 房地产开发财务管理怎么理4 房地产开发财务管理怎么理第二讲　房地产开发资金的计划、筹集与运作 第三讲　开发成本经济性分析 第四讲　房地产开发经营的税务筹划www.fdcsky.cn 中国地产商域网4 房地产开发财务管理怎么理4 房地产开发财务管理怎么理财务管理工具： 资金时间价值理论www.fdcsky.cn 中国地产商域网1 资金的时间价值1 资金的时间价值1.1 资金时间价值的含义 1.2 资金等值原理 1.3 资金时间价值计算公式www.fdcsky.cn 中国地产商域网1.1 资金时间价值的含义1.1 资金时间价值的含义1.1.1 资金时间价值概念 1.1.2 利息和利率 1.1.3 利息的计算www.fdcsky.cn 中国地产商域网1.1.1资金时间价值概念1.1.1资金时间价值概念很古的时候，一个农夫在开春的时候没了种子，于是他问邻居借了一斗稻种。秋天收获时，他向邻居还了一斗一升稻谷。资金的时间价值利息 利润 红利 分红 股利 收益．．．．www.fdcsky.cn 中国地产商域网1.1.1资金时间价值概念1.1.1资金时间价值概念货币作为社会生产资金参与再生产过程，就会带来资金的增值，这就是资金的时间价值。300年前，甲先生的老祖宗给后代子孙们留下了10kg的黄金。这笔财富，一直遗传到甲先生。300年前，乙先生的老祖先将10元钱进行投资，他的后代子孙们并没有消费这笔财产，而是将其不断进行再投资。这笔财富一直遗传到乙先生。www.fdcsky.cn 中国地产商域网1.1.2 利息与利率1.1.2 利息与利率1．利息(interest)在工程经济学中，“利息”广义的含义是指投资所得的利息、利润等，即投资收益。2．利率(interest rate)在工程经济学中，“利率”广义的含义是指投资所得的利息率、利润率等，即投资收益率。用什么来衡量资金时间价值(the time value of money)的大小？www.fdcsky.cn 中国地产商域网1.1.3 利息计算1.1.3 利息计算P—本金(principal) i —利率 n —计息周期(interest periods)数 F—本利和 (principal plus interest /compound-amount) I —利息1．单利法(simple interest) I=P×i ×n F＝P×(1+i ×n)2．复利法(compound interest) F＝P×(1+i ）n I=P×[(1+i ）n -1]www.fdcsky.cn 中国地产商域网1.1.3 利息计算1.1.3 利息计算例：1000元存银行3年，年利率10％，三年后的本利和为多少？www.fdcsky.cn 中国地产商域网1.1.3 利息计算1.1.3 利息计算例：1000元存银行3年，年利率10％，三年后的本利和为多少？www.fdcsky.cn 中国地产商域网1.1.3 利息计算1.1.3 利息计算例：1000元存银行3年，年利率10％，三年后的本利和为多少？www.fdcsky.cn 中国地产商域网1.1.3 利息计算1.1.3 利息计算例：1000元存银行3年，年利率10％，三年后的本利和为多少？www.fdcsky.cn 中国地产商域网1.1.3 利息计算1.1.3 利息计算例：1000元存银行3年，年利率10％，三年后的本利和为多少？注意 工程经济分析中，所有的利息和资金时间价值计算均为复利计算。www.fdcsky.cn 中国地产商域网1.2 资金等值原理1.2 资金等值原理1.2.1 等值原理 1.2.2 资金等值的三要素 1.2.3 等值原理公式 1.2.4 现金流量图www.fdcsky.cn 中国地产商域网1.2.1 资金等值原理1.2.1 资金等值原理两个不同事物具有相同的作用效果，称之为等值。 (Two things are said to be equivalent when they have the same effect) 如： 两个力的作用效果——力矩，是相等的www.fdcsky.cn 中国地产商域网1.2.1 资金等值原理1.2.1 资金等值原理例：现在拥有1000元，在i＝10％的情况下，和3年后拥有的1331元是等值的。两个不同事物具有相同的作用效果，称之为等值。 (Two things are said to be equivalent when they have the same effect) www.fdcsky.cn 中国地产商域网1.2.1 资金等值原理资金等值(economic equivalence /the equivalence of money)，是指由于资金时间的存在，使不同时点上的不同金额的资金可以具有相同的经济价值。1.2.1 资金等值原理例：现在拥有1000元，在i＝10％的情况下，和3年后拥有的1331元是等值的。www.fdcsky.cn 中国地产商域网1.2.2 资金等值的三要素1.2.2 资金等值的三要素1．金额(the amounts of the sums) 2．时间(the times of occurrence of the sums) 3．利率(the interest rate)例：现在拥有1000元，在i＝10％的情况下，和3年后拥有的1331元是等值的。1.2.3 等值原理公式1.2.3 等值原理公式i —利率 n —计息周期数 P—一笔资金现在的价值（本金） F—一笔资金n计息期后的价值（本利和）F＝P×(1+i ）n 或 P＝F×（1+i ）-n 例：现在拥有1000元，在i＝10％的情况下，和3年后拥有的1331元是等值的。资金时间价值含义的理解资金时间价值含义的理解货币作为社会生产资金参与再生产过程，就会带来资金的增值，这就是资金的时间价值。300年前，甲先生的老祖宗给后代子孙们留下了10kg的黄金。这笔财富，一直遗传到甲先生。300年前，乙先生的老祖先将10元钱进行投资，他的后代子孙们并没有消费这笔财产，而是将其不断进行再投资。这笔财富一直遗传到乙先生。10×(1+5%)300 =22739961资金时间价值含义的理解资金时间价值含义的理解1812年美国南北战争时期，纽约市曾借给首都华盛顿100万美元。1975年，纽约市发生金融危机时，要求华盛顿特区归还这笔旧帐及利息。按每年6％的复利计算，发现这债务增加到……1.2.4 现金流量图1.2.4 现金流量图例：1000元存银行3年，年利率10％，三年后的本利和为1331元。时间的进程(over time)一个计息周期第一年年初第一年年末，也是第二年年初cash flow diagram1.2.4 现金流量图1.2.4 现金流量图例：1000元存银行3年，年利率10％，三年后的本利和为1331元。10001331现金流入 inflow现金流出 outflowi＝10％cash flow diagram1.2.4 现金流量图1.2.4 现金流量图1000存款人的现金流量图银行的现金流量图i＝10％1331同一笔经济业务，现金流的方向依分析所处的角度不同而不同。 Since there two parties to every transaction, it is important to note that the cash flow diagrams depend upon the point of view taken.1.3 资金时间价值计算公式1.3 资金时间价值计算公式1.3.1 几个概念 1.3.2 资金时间价值计算公式 1.3.3 系数符号与利息表 1.3.4 公式应用示例 1.3.5 其它类型公式一、几个概念例：一、几个概念现值（P－）—指一笔资金在某时间序列起点处的价值。(a present principal amount) 终值（F）—又称为未来值，指一笔资金在某时间序列终点处的价值。(a future amount ,n annual interest periods hence) 1000i＝10％1331一、几个概念例：一、几个概念1000i＝10％1331等额支付系列（A）—又称为等额年金或年金(annuity），指某时间序列中每期末都连续发生的数额相等资金。（a single payment, in series of n equal payments, made at the end of annual interest period) 一、几个概念一、几个概念例：零存整取i＝2‰……12（月）……等额支付系列（A）—又称为等额年金或年金(annuity），指某时间序列中每期末都连续发生的数额相等资金。（a single payment, in series of n equal payments, made at the end of annual interest period) 一、几个概念一、几个概念例：零存整取 100010001000……12（月）……i＝2‰1000等额支付系列（A）—又称为等额年金或年金(annuity），指某时间序列中每期末都连续发生的数额相等资金。（a single payment, in series of n equal payments, made at the end of annual interest period) 一、几个概念一、几个概念例：零存整取 1000……12（月）……i＝2‰等额支付系列（A）—又称为等额年金或年金(annuity），指某时间序列中每期末都连续发生的数额相等资金。（a single payment, in series of n equal payments, made at the end of annual interest period) 一、几个概念i—利率，广义指投资收益率（rate of investment return)。 n—计算周期数(the number of annual interest periods) ，广义指方案的寿命期(life cycle)。一、几个概念例：零存整取 1000……12（月）……i＝2‰1.3.2 资金时间价值计算公式1．一次支付的复利（终值）公式 (single-payment compound-amount) 1.3.2 资金时间价值计算公式例： 1000元存银行3年，年利率10％，三年后的本利和为多少？ F＝P×(1+i ）n已知：P，求：F＝？F＝P×(1+i ）n =1000× (1+10% ）3 =1331Interest formulas1.3.2 资金时间价值计算公式2．一次支付的现值公式（复利现值公式）(single-payment present-worth) 1.3.2 资金时间价值计算公式例： 1000元存银行3年，年利率10％，三年后的本利和为多少？ 已知：F，求：P＝？F＝P×(1+i ）n =1000× (1+10% ）3 =1331Interest formulas1.3.2 资金时间价值计算公式例： 3年末要从银行取出1331元，年利率10％，则现在应存入多少钱？ 1.3.2 资金时间价值计算公式2．一次支付的现值公式（复利现值公式）(single-payment present-worth) 已知：F，求：P＝？Interest formulas1.3.2 资金时间价值计算公式2．一次支付的现值公式（复利现值公式）(single-payment present-worth) 1.3.2 资金时间价值计算公式例： 3年末要从银行取出1331元，年利率10％，则现在应存入多少钱？ P＝F×(1+i ）-n =1331× (1+10% ）-3 =1000已知：F，求：P＝？Interest formulas1.3.2 资金时间价值计算公式3．等额支付的终值公式（年金终值公式） (equal-payment-series compound-amount)1.3.2 资金时间价值计算公式例： 3年末要从银行取出1331元，年利率10％，则现在应存入多少钱？ 已知：A，求：F＝？P＝F×(1+i ）-n =1331× (1+10% ）-3 =1000Interest formulas1.3.2 资金时间价值计算公式3．等额支付的终值公式（年金终值公式） (equal-payment-series compound-amount)1.3.2 资金时间价值计算公式例：零存整取A＝1000……12（月）……i＝2‰F＝？已知：A，求：F＝？Interest formulas1.3.2 资金时间价值计算公式4．偿债基金公式 (equal-payment-series sinking-fund) 1.3.2 资金时间价值计算公式例：零存整取已知：F，求：A＝？A＝1000……12（月）……i＝2‰F＝？Interest formulas1.3.2 资金时间价值计算公式4．偿债基金公式 (equal-payment-series sinking-fund) 1.3.2 资金时间价值计算公式例：存钱结婚A＝？4i＝10％F＝30000元520岁25岁已知：F，求：A＝？Interest formulas1.3.2 资金时间价值计算公式5．资本（资金）回收公式 (equal-payment-series capital-recovery) 1.3.2 资金时间价值计算公式例：存钱结婚已知：P，求：A＝？A＝？4i＝10％F＝30000元520岁25岁Interest formulas1.3.2 资金时间价值计算公式5．资本（资金）回收公式 (equal-payment-series capital-recovery) 1.3.2 资金时间价值计算公式例：借钱结婚A＝？4i＝10％P＝30000元525岁30岁已知：P，求：A＝？Interest formulas1.3.2 资金时间价值计算公式6．等额支付现值公式（年金现值公式） (equal-payment-series present-worth) 1.3.2 资金时间价值计算公式例：借钱结婚已知：A，求：P＝？A＝？4i＝10％P＝30000元525岁30岁Interest formulas1.3.2 资金时间价值计算公式6．等额支付现值公式（年金现值公式） (equal-payment-series present-worth) 1.3.2 资金时间价值计算公式例：养老金(retirement pension)问题A＝2000元……20……i＝10％P＝？60岁80岁已知：A，求：P＝？Interest formulas1.3.3 系数符号与利息表1.3.3 系数符号与利息表F＝P×(1+i ）n公式系数（因子）(factor)(F/P,i,n)(P/F,i,n)(F/A,i,n)(A/F,i,n)(A/P,i,n)(P/A,i,n)系数符号公式可记为F=P(F/P,i,n)P=F(P/F,i,n)F=A(F/A,i,n)A=F(A/F,i,n)A=P(A/P,i,n)P=A(P/A,i,n)1.3.3 系数符号与利息表1.3.3 系数符号与利息表例：养老金问题A＝2000元……20……i＝10％P＝？查利息表(interest tables) （复利系数表）=30000×8.514 =170281.3.4 应用示例1．某预售商品房三年后竣工交付使用，房价为W。付款方式：定金为房价的30％，一年后付房价的30％，两年后付20％，三年后交付时付余款。问：现在如一次性付清房款，优惠折扣可定为多少？1.3.4 应用示例解：设利率为i1.3.4 应用示例1．某预售商品房三年后竣工交付使用，房价为W。付款方式：定金为房价的30％，一年后付房价的30％，两年后付20％，三年后交付时付余款。问：现在如一次性付清房款，优惠折扣可定为多少？1.3.4 应用示例解：（1）从购房人的角度，假设其投资收益率为10％（2）从房产商的角度，假设其投资收益率为20％1.3.4 应用示例P=62．某住宅楼正在出售，购房人可采用分期付款的方式购买，付款方式：每套24万元，首付6万元，剩余18万元款项在最初的五年内每半年支付0.4万元，第二个5年内每半年支付0.6万元，第三个5年内每半年内支付0.8万元。年利率8％，半年计息。该楼的价格折算成现值为多少？1.3.4 应用示例解：+0.4(P/A,4%,10)+0.6(P/A,4%,10)(P/F,4%,10)+0.8(P/A,4%,10)(P/F,4%,20)6=15.49(万元）P=1.3.4 应用示例P=6一个男孩，今年11岁。5岁生日时，他祖父母赠送他4000美元，该礼物以购买年利率4％（半年计息）的10年期债券方式进行投资。他的父母计划在孩子19－22岁生日时，每年各用3000美元资助他读完大学。祖父母的礼物到期后重新进行投资。父母为了完成这一资助计划，打算在他12－18岁生日时以礼 物形式赠送资金并投资，则 每年的等额投资额应为多少？（设每年的投资利率为6％）1.3.4 应用示例解：4000(F/P,2%,20)(F/P,6%,3)+x(F/A,6%,7) = 3000(P/A,6%,4)以18岁生日为分析点（当前期）得，X=395(美元)设12－18岁生日时的等额投资额为x美元，则1.3.4 应用示例P=64．某人有资金10万元，有两个投资方向供选择：一是存入银行，每年复利率为10％；另一是购买五年期的债券，115元面值债券发行价为100元，每期分息8元，到期后由发行者以面值收回。试计算出债券利率，比较哪个方案有利。1.3.4 应用示例解：100=8(P/A,i,5)+115(P/F,i,5)用试算的方法，可得到 P(10%)= 8(P/A,10％,5)+115(P/F,10％,5)＝101.73 P(12%)= 8(P/A,11％,5)+115(P/F,12％,5)＝94.09 设债券利率为i令P(i)= 8(P/A,i,5)+115(P/F,i,5)1.3.4 应用示例P=64．某人有资金10万元，有两个投资方向供选择：一是存入银行，每年复利率为10％；另一是购买五年期的债券，115元面值债券发行价为100元，每期分息8元，到期后由发行者以面值收回。试计算出债券利率，比较哪个方案有利。1.3.4 应用示例解：用试算的方法，可得到 P(10%)= 8(P/A,10％,5)+115(P/F,10％,5)＝101.73 P(12%)= 8(P/A,11％,5)+115(P/F,12％,5)＝94.09 用线性内插法1.3.4 应用示例5．某人于今年年初一次性存入银行30000元，打算从今年始每年末取出5000元。银行年复利率为10％。问几年内他将会取完这笔钱？1.3.4 应用示例解：设n年取完30000=5000(P/A,10%,n)(P/A,10%,n)=6通过试算或查表，有 取n=9,(P/A,10%,9)=5.7590 取n=10,(P/A,10%,10)=6.1446用线性内插法1.3.5 其它类型公式例：某人考虑购买一块尚末开发的城市土地，价格为什2000万美元，该土地所有者第一年应付地产税40万美元，据估计以后每年地产税比前一年增加4万元。如果把该地买下，必须等到10年才有可可能以一个好价钱将土地出卖掉。如果他想取得每年15％的投资收益率，则10年该地至少应该要以多少价钱出售？1.3.5 其它类型公式（一）等差型公式（均均梯度支付系列） Uniform-Gradient-Series Factor20004044487276售价？1.3.5 其它类型公式1.3.5 其它类型公式……2GG3G(n-2)G(n-1)G……G—梯度量（或梯度因子）FG=?（一）等差型公式（均均梯度支付系列） Uniform-Gradient-Series Factor1.3.5 其它类型公式1.3.5 其它类型公式……2GG3G(n-2)G(n-1)G……FG=?G—梯度量（或梯度因子）（一）等差型公式（均均梯度支付系列） Uniform-Gradient-Series Factor1.3.5 其它类型公式1.3.5 其它类型公式……2GG3G(n-2)G(n-1)G……FG=?G—梯度量（或梯度因子）（一）等差型公式（均均梯度支付系列） Uniform-Gradient-Series Factor1.3.5 其它类型公式1.3.5 其它类型公式……2GG3G(n-2)G(n-1)G……FG=?………………………G—梯度量（或梯度因子）（一）等差型公式（均均梯度支付系列） Uniform-Gradient-Series Factor1.3.5 其它类型公式1.3.5 其它类型公式………………………（一）等差型公式（均均梯度支付系列） Uniform-Gradient-Series Factor1.3.5 其它类型公式1.3.5 其它类型公式梯度支付终值系数，符号：（F/G,i,n)梯度系数，符号：（A/G,i,n)（一）等差型公式（均均梯度支付系列） Uniform-Gradient-Series Factor1.3.5 其它类型公式例：某人考虑购买一块尚末开发的城市土地，价格为什2000万美元，该土地所有者第一年应付地产税40万美元，据估计以后每年地产税比前一年增加4万元。如果把该地买下，必须等到10年才有可可能以一个好价钱将土地出卖掉。如果他想取得每年15％的投资收益率，则10年该地至少应该要以价钱出售？1.3.5 其它类型公式20004044487276售价？＝2000×(F/P,15%,10) +40×(F/A,15%,10) +4(F/G,15%,10) =9178.11(美元)（一）等差型公式（均均梯度支付系列） Uniform-Gradient-Series Factor1.3.5 其它类型公式 例：上例中，假设第一年需要的养老金为2000元，以后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率s=8％，则养老基金需要多少？1.3.5 其它类型公式17028（二）等比型公式（Geometric-Gradient-Series Factor）1.3.5 其它类型公式 例：上例中，假设第一年需要的养老金为2000元，以后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率s=8％，则养老基金需要多少？1.3.5 其它类型公式例：养老金问题……P＝？60岁80岁i=10%20……17028A＝2000元（二）等比型公式（Geometric-Gradient-Series Factor）1.3.5 其它类型公式 例：上例中，假设第一年需要的养老金为2000元，以后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率s=8％，则养老基金需要多少？1.3.5 其它类型公式2160……P＝？i=10%20……2000S=8%23332000×(1+8%)19（二）等比型公式（Geometric-Gradient-Series Factor）1.3.5 其它类型公式1.3.5 其它类型公式A(1+s)……P＝？i=利率n……AS=通胀率A(1+s)2A(1+s)n-12.当i=s的情况下3.当s=o的情况下（二）等比型公式（Geometric-Gradient-Series Factor）1.3.5 其它类型公式 例：上例中，假设第一年需要的养老金为2000元，以后每年随物价上涨而增加，设通货膨胀率s=8％，则养老基金需要多少？1.3.5 其它类型公式2160……P＝？i=10%20……2000S=8%23332000×(1+8%)19（二）等比型公式（Geometric-Gradient-Series Factor）1.3.5 其它类型公式1.3.5 其它类型公式例：某人现拟以５００万元的价格购入某预售写字楼楼盘的一层用于出租经营。已知楼价款在２年内分３次支付（１年初、１年末、２年未），比例分别为１５％、２５％和６０％。第３年初投入６０万元装修后即可出租，预计当年的毛租金收入为１００万元，经营成本为２０万元，并在此后的１７年内毛租金收入与经营成本的平均上涨率均为１２％。他准备在２０年末重新装修后再可转售，估计装修费用为２００万元，转售价格为１６００万元，另要发生１５０万元的转售成本。他的投资收益率为１６％。问：他的这项投资是否分合算？（二）等比型公式（Geometric-Gradient-Series Factor） 第二讲 房地产开发项目 　　资金的计划、筹集与运作 第二讲 房地产开发项目 　　资金的计划、筹集与运作黄有亮 东南大学土木工程学院 建设与房地产系房地产开发项目 　　资金的计划、筹集与运作房地产开发项目 　　资金的计划、筹集与运作03年6月：央行《关于进一步加强房地产信贷的通知》(一般称为“121号文件”)发布， 04年10月央行9年来首次加息，至今加息7次（2007加息4次），贷款利率由5.31%提高到7.02%。 05年3月16日中国人民银行把商业银行个人放贷利率从5.31%上调到6.12%，同时个人住房贷款最低首付款比例由20%提升至30%。房地产开发项目 　　资金的计划、筹集与运作房地产开发项目 　　资金的计划、筹集与运作 05年3月26日国务院办公厅下发的俗称关于国八条的切实稳定住房价格的通知，要求地方政府及相关部门采取土地、财税、金融等综合手段，控制不合理等需求，抑制房价过快上涨。 05年4月27日，国务院出台加强房地产市场引导和调控的八条措施及新国八条，通过土地、税收、金融等关键措施强行遏制恶性炒作土地，调节楼市。房地产开发项目 　　资金的计划、筹集与运作房地产开发项目 　　资金的计划、筹集与运作 05年8月15日，央行建议取消房屋预售。 05年9月初，银监会“212号”文 ，规定房地产信托贷款最新条件，即项目自有资金须超过35％、“四证”齐全、具有二级以上开发资质，这实际上比商业银行发放贷款的条件更高。 房地产开发项目 　　资金的计划、筹集与运作房地产开发项目 　　资金的计划、筹集与运作 06年7月24日，建设部等六部委联合签发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（简称171号文件），对外资在中国房地产市场的经营、投资行为进行了一系列规范，在购买物业、住房等方面，也都做出了比较严格的限制。 如，该文件规定，外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%，而此前的标准为40%。影响更大的是，文件规定不准用离岸公司来购买内地物业，而要来华设立外资独资企业或者中外合资企业，这项规定基本上杜绝了外资以直接购买物业的方式进入房市。 房地产开发项目 　　资金的计划、筹集与运作房地产开发项目 　　资金的计划、筹集与运作 2007年3月1日， 实施中国银监会修订后的《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》（通常简称“新两规”），今后信托公司的业务主要分为两类：一类是面向高端客户群及机构客户的信托产品；一类是标准化、可流通、证券化的公募产品，如REITs 房地产开发项目 　　资金的计划、筹集与运作房地产开发项目 　　资金的计划、筹集与运作 2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，该通知将第二套住房的首付提高到四成。 从近几年来的一系列国家出台的房地产市场宏观调控政策来看，真正起到调节作用的是强化社会住房保障措施和银行信贷这两项措施 。房地产开发项目 　　资金的计划、筹集与运作房地产开发项目 　　资金的计划、筹集与运作1 投资费用的组成及估算 2 投资资金使用计划的编制 3 融资基本知识 4 房地产融资操作实务 5 房地产融资现状与创新1 投资费用的组成及计算1 投资费用的组成及计算1.1 开发成本 1.2 开发费用 例：某房地产开发项目投资费用计算　1.1 开发成本1.1 开发成本1.1.1 土地使用权出让金 1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费（生地） 1.1.3 前期工程费 1.1.4 建安工程费 1.1.5 基础设施费 1.1.6 公共配套设施费 1.1.7 不可预见费 1.1.8 开发期间税费 1.1.9 其他费用1.1.3前期工程费1.1.3前期工程费(1)项目可行性研究费 （一般可按建筑工程费的0.2-1%计算） (2)规划设计费 （一般为建安工程费的3%左右） (3)地质勘察测绘费 （一般为建筑工程费的0.5%左右） (4)场地准备费 (包括原有建筑物和构筑物拆除，场地平整，通水、通电和临时道路等) (5)筹建开办费 （一般为建筑工程费2.5%左右） 1.1.4 建安工程费1.1.4 建安工程费可按概算指标、工程量近似匡算法或类似工程估算法 (1)土建工程费 (2)设备及安装工程费 1.1.5 基础设施费1.1.5 基础设施费建筑物2米以外、规划红线以内各种管线和道路工程费，包括供电、供水、供气、电信、绿化、道路、排污、排洪、路灯、环卫等工程费用。 1.1.6 公共配套设施费1.1.6 公共配套设施费小区内为居民服务的不能有偿转让的各种非营利性的公共配套设施，如托儿所、学校、理发店、变电房、公厕、自行车库、垃圾站等。1.1.7 不可预见费1.1.7 不可预见费包括备用金（不含工料价格的上涨预备费）、不可预见的基础设施和其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。一般为1－6项的3%－5% 。1.1.8 开发期间税费1.1.8 开发期间税费土地使用税 城市（红线外）配套设施建设费（市政支管线分摊费和分散建设市政公用设施建设费），按建筑面积征收 供电增容费（用电权费、供电贴费） 绿化建设费 1.1.9 其他费用1.1.9 其他费用临时用地费、临时占道费、工程造价咨询费、总承包管理费、公证费、施工执照费、工程质量监督费、费、施工图审查费、竣工图编制费、工程保险费等 可一并计入开发期间税费进行计算1.2 开发费用1.2 开发费用1.2.1　管理费用 1.2.2　销售费用 1.2.3　财务费用（广告费、代理费等，可按销售收入的4%－6%）（开发成本的3%左右）（为筹集资金而发生的各项费用，包括借款利息、筹资费等） null2　投资资金使用计划的编制2　投资资金使用计划的编制2.1 编制投资资金使用计划的依据 2.2 资金使用计划表的形式 2.3 资金使用计划编制方法 2.1 编制投资资金使用计划的依据2.1 编制投资资金使用计划的依据编制资金使用计划的主要依据有下面几个： 开发项目的建设进度计划 开发商与承包商签订的工程承包合同中的工程价款支付款额、支付方式和时间的要求 业主方供应工程材料和设备的时间及订货的价款支付时间 销售进度计划2.2 资金使用计划表的形式2.2 资金使用计划表的形式2.2 资金使用计划表的形式2.2 资金使用计划表的形式在初始计划阶段（如投资分析和策划阶段）可按年或季编制。 在项目实施阶段，可分别按年、季、月来编制，通常是上一个周期末提出下个周期的计划。 有些房产开发商甚至要求每个项目按周来提出资金使用计划，每周末提出下周需要的资金量及用途。计划表中的时间可从项目开始动工建设开始。 2.3 资金使用计划表的编制方法2.3 资金使用计划表的编制方法土地费用可按土地出让合同的规定计算，通常一般可计在项目动工开发的第一年2.3 资金使用计划表的编制方法2.3 资金使用计划表的编制方法前期工程费，通常可全部计在动工开发的第一年。2.3 资金使用计划表的编制方法2.3 资金使用计划表的编制方法2.3 资金使用计划表的编制方法2.3 资金使用计划表的编制方法按基础设施和公建配套设施的建设进度确定2.3 资金使用计划表的编制方法2.3 资金使用计划表的编制方法开发期间税费可根据各项费用发生的时间进行分期汇总计算。 2.3 资金使用计划表的编制方法2.3 资金使用计划表的编制方法管理费用按施工进度计划，按估算时采用的比例和各期开发成本进行计算。 2.3 资金使用计划表的编制方法2.3 资金使用计划表的编制方法2.3 资金使用计划表的编制方法2.3 资金使用计划表的编制方法财务费用可按借款还本付息表中的各年利息计入。 3 融资基本理论3 融资基本理论3.1 资金投入方式与来源渠道 3.2 项目的融资组织形式 3.3 负债融资与信用保证措施 3.4 筹（融）资方案分析 3.1 资金投入方式与来源渠道3.1 资金投入方式与来源渠道在房地产开发项目资金投入方式： 资本金（股东权益资金） 借入资金（债务资金）资本金资本金项目资本金是指由项目发起人、股权投资人以获得项目财产权与控制权的方式投入的资金。 对于提供债务融资的债权人来说，项目的资本金是获得负债融资的一种信用基础。 根据国家财务制度规定，房地产开发项目的资本金应占项目总投资的35%及以上。债务资金债务资金债务资金来源主要有： 商业银行贷款 政策性银行贷款 国内非银行金融机构贷款 出口信贷 外国政府贷款 国际金融机构贷款 银团贷款 发行债券 发行可转换债券 融资租赁3.2 项目的融资组织形式3.2 项目的融资组织形式3.2.1 既有项目法人融资 3.2.2 新设项目法人融资 3.2.1 既有项目法人融资3.2.1 既有项目法人融资又称为公司融资。 －－不组建新的独立法人，由已有的公司出面筹集资金，投资于新项目。建立单一项目子公司 非子公司式投资 多家公司以契约式合作结构投资3.2.1 既有项目法人融资3.2.1 既有项目法人融资公司融资方式下的项目资本金筹集 来自于公司的自有资金，包括： 企业现有的现金 未来企业生产经营中获得的可用于项目的资金 企业资产变现 企业增资扩股3.2.1 既有项目法人融资3.2.1 既有项目法人融资公司融资方式下的项目资本金筹集 华远集团总裁任志强说，有很多人不愿意把自己的股权让出来一部分，或者当别人用股权融资的时候认为人们是贱卖，其实恰恰理解错了。股权解决的是自有资金，当自有资金增加的时候，哪怕剩余的股权数量小了，但是资本增值了，一块钱等于两块钱。如果这个公司百分之百都属于你，但是由于资本不足，最后一块钱的净资本可能只值五毛。 3.2.2 新设项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资又称为项目融资。 由项目发起人及其他投资者出资，建立新的独立承担民事责任的法人，承担项目的投融资及运营。 以项目投资所形成的资产、未来的收益和权益作为建立项目信用的基础，取得债务资金。3.2.2 新设项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资项目融资方式下的项目资本金筹集 新建项目法人的资本金，由项目投资者为拟建项目提供的资本金，通常以注册资本的方式投入。 有些情况下投资者还可以以准资本金方式投入资金，包括：优先股、可转换债、股东借款。 资本金的出资形态可以是现金，也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等出资。3.3 负债融资与信用保证3.3 负债融资与信用保证一般的负债融资的资金来源主要有： 商业银行贷款 政策性银行贷款 国内非银行金融机构贷款 出口信贷 外国政府贷款 国际金融机构贷款 银团贷款 发行债券 发行可转换债券 融资租赁房地产开发项目 债务资金来源 主要是上市开发企业房地产开发项目，主要是信托机构3.3 负债融资与信用保证3.3 负债融资与信用保证贷款有无担保品划分 信用贷款：凭信用，无需抵押品或担保 担保贷款：保证贷款（第三人担保）、抵押贷款和质押贷款 　　　房地产开发贷款信用保证 票据贴现：未到期的商业票据卖给银行而取得贷款 信用保证信用保证当借款人的资信不足时，可用其它的信用保证措施，如： 财产抵押 动产或权益质押 政府保证 投资方担保 第三方保证 股东承诺 帐户监管信用保证信用保证(1)抵押贷款 抵押贷款是房地产信贷业务的主要形式，是指抵押人以其拥有的财产作为本人或第三人偿还债务或履行合同的担保。信用保证信用保证与房地产有关的可用于抵押的财产包括： 土地使用权 房屋 设定抵押时，应当连同房屋坐落的地块的土地使用权同时作价抵押。如果抵押人是以同建筑物的部分设定抵押时，应按所抵押房屋建筑面积占整幢楼宇总建筑面积的比例，将相应比例的土地使用权与该抵押房屋同时作价抵押。信用保证信用保证与房地产有关的可用于抵押的财产包括： 土地使用权 房屋 房屋预售合同 期权抵押。购房人从签订房屋预售合同生效之间起便拥有了该房屋的所有权，就有权凭借证明其拥有的该房屋的所有权预售合同设定抵押。信用保证信用保证与房地产有关的可用于抵押的财产包括： 土地使用权 房屋 房屋预售合同 在建工程 项目或企业未来的收益和现金流 公司拥有的其他财产，如机器、运输工具等信用保证信用保证（2）质押贷款 质押包括动产质押和权益质押： 动产质押是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。 可以质押的权益包括：汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单、股票、股份、商标权、专利权、著作权、公路收费权。 3.4 筹（融）资方案分析3.4 筹（融）资方案分析 融资方案分析，就是比选并推荐资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案 3.4.1 资金（融资）成本分析 3.4.2 融资结构分析 3.4.3 融资风险分析 3.4.4 资金来源计划表 3.4.5 房地产项目融资方案案例3.4.1 融资成本分析3.4.1 融资成本分析融资成本是指开发项目为筹集和使用资金而支付的费用。 包括两部分： 资金筹集费 资金占用费 资金筹集费是指资金筹集过程中支付的一次性费用 资金占用费是指占用资金支付的费用，如股票的分红派息、银行借款、发行债券的利息等 3.4.1 融资成本分析3.4.1 融资成本分析（1）金融机构贷款融资成本及分析 （2）债券融资成本及分析 （3）股权（资本金）融资成本及分析 （4）综合融资成本 项目融资成本一般采用资金成本率来表示 null（1）金融机构贷款融资成本及分析式中，R1－为长期借款利率 F1－资金筹集费用率 T—所得税税率null（2）债券融资成本及分析式中，Kb－债券资金成本 Ib－债券年利息 T－所得税率 B－债券融资额 Fb－债券融资费用率 null（3）股权（资本金）融资成本及分析Ks－普通股资金成本 Dc－预期年股利额 Pc－普通股融资额 Fc－普通股融资费用率普通股优先股Kp－优先股资金成本 D－年支付优先股股利 PF－企业实收股金 f --优先股融资费用率null（4）综合融资成本Kw－综合资金成本 Kj－第j种个别资金成本 Wj－第j种个别资金占全部资金的比重（权数） 3.4.2 融资结构分析3.4.2 融资结构分析融资结构是指项目所占用各种资金的构成或其比例关系。最佳的融资结构标志： 综合融资成本最低 投资者的财富最大化 财务杠杆系数null投资者的财富最大化与财务杠杆系数null投资者的财富最大化与财务杠杆系数3.4.2 融资结构分析3.4.2 融资结构分析融资结构分析： （1）资本金与债务资金的比例结构分析 （2）股本结构分析 （3）债务结构分析 政府规定为35％。项目资本金比例过低，债务比例过高，会给项目建设及运营带来潜在的财务风险。根据项目特点及主要股东方参股意愿，合理确定参 股各方的出资比例。项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。3.4. 3 融资风险分析3.4. 3 融资风险分析（1）资金供应风险 （2）利率风险 （3）汇率风险3.4.4 资金来源计划表3.4.4 资金来源计划表null某房地产开发项目资金筹措方案分析 （见讲义最后）4 房地产开发项目融资实务4 房地产开发项目融资实务4.1 短期资金筹措 4.2 中长期资金筹措 4.3 开发各阶段融资方案 4.4 资金回笼与资金管理 4.1 短期资金筹措4.1 短期资金筹措短期筹资具有期限短（3－6个月，最长不超过一年）、用于弥补短期资金周转需要、金融工具具有较强的货币性等特点。 常见的形式有： 4.1 短期资金筹措4.1 短期资金筹措(1)商业信用 指企业之间以延期付款、预收贷款等方式进行产品的购销所形成的借贷关系 。 赊购 期票 预收货款4.1 短期资金筹措4.1 短期资金筹措(1)商业信用 (2)商业票据－－本票与汇票 (3)短期贷款4.2 中长期资金筹措4.2 中长期资金筹措（1）开发企业自有资金 一般开发商应有占项目总投资35%以上的自有资金投入开发。 自有资金包括： 现金及其他可以立即变现的资产（立即可以兑现的商业票据（本票、汇票）、股票、债券，立即可出售的建成的楼盘，其他项目上的股权转让），以及在近期内可收回的出售各类物业的回款等。4.2 中长期资金筹措4.2 中长期资金筹措（2）银行抵押贷款 房地产抵押贷款 房地产开发企业其他财产抵押贷款 开发企业各种权益质押贷款 土地使用权证抵押贷款 在建工程抵押贷款 按揭贷款4.2 中长期资金筹措4.2 中长期资金筹措（3）信托贷款 （4）以契约式合资结构方式合作开发 （5）预售回款与定金 房地产企业把定金及预收款作为资金的重要来源。2004年,房地产企业开发资金中,定金及预收款达7395.34亿元,分别是国内贷款、利用外资和自筹资金的2.3倍、32.4倍和1.4倍。这种状况不仅存在潜在风险,而且还间接使房地产企业对银行资金的依赖及占用。 4.2 中长期资金筹措4.2 中长期资金筹措（6）让承建商带资承包 （7）增资扩股 （8）股东借款 （9）股票（上市股份制开发企业） （10）发行公司债券 （11）银团贷款 4.3 开发各阶段融资方案4.3 开发各阶段融资方案4.3.1 土地竞投与购地 4.3.2 规划设计和场地准备 4.3.3 ±0以下工程 4.3.4 主体结构工程 4.3.5 多层主体封顶（高层主体2/3)4.3.1 土地竞投与购地4.3.1 土地竞投与购地（1）资金投入量 竞投保证金 地价款 4.3.1 土地竞投与购地4.3.1 土地竞投与购地（2）资金来源 企业自有资金： 合作开发 成立新的项目法人进行资本金的筹集4.3.2 规划设计与场地准备4.3.2 规划设计与场地准备（1）资金需求 规划设计费用 三通一平费用 （2）资金来源 土地使用权抵押贷款（向信托机构申请过桥贷款）4.3.3 ±0以下工程4.3.3 ±0以下工程（1）资金需求 工程款 工程材料款 开发期间税费 （2）资金来源 承建商垫资 赊购工程材料 土地使用权抵押贷款 上述的其他可用的资金来源 4.3.4 主要结构工程4.3.4 主要结构工程（1）资金需求 工程材料与设备款 工程款 （2）资金来源 尚未进行主要工程施工建筑物占用土地的土地使用权抵押贷款 在建工程抵押贷款 预售楼盘回收款（预收帐款） 赊购工程材料和设备（应付帐款） 以预售楼盘抵工程款 上述的其他可用的资金来源 4.3.5多层主体封顶（高层主体2/3)4