房地产法论文：ＡＨＰ法在房地产估价当中的应用

地理教育资料：如何在地质地形图上判断地质结构——由一道地理题引发的思考 房地产法论文： ＡＨＰ法在房地产估价当中的应用 摘要：随着中国房地产业的升温，各行各业越来越重视房地产价格的评估值。现在的房地产评估方法中，市场比较法用得比较广泛，但在确定可比实例权重时，评估师往往存在忽略之处。文章正是对可比实例的权重进行深入探讨，从而形成较有实用意义的评估方法。 　　关键词：AHP法；房地产；资产评估 　　随着房地产业的发展，房地产估价也逐渐升温，对价格的有效确定关系到房地产的长期可持续发展。 　　一般而言，房地产估价师在评估房地产价格时，通常首先考虑选取的评估方法是市场比较法。而在房地产评估过程中，估价师通常要按照一定的标准从成交实例中选择三个以上可比实例，对可比实例的成交价格进行交易日期、情况、房地产状况的修正，然后再把每个可比实例修正后的价格进行加权平均，求出综合的比准价格，从而确定估价对象房地产的评估价值。关键问题是加权平均中权数的确定在实际工作中随意性很大，往往缺乏较强的理论依据。 　　本文应用一种简单实用的统计方法——AHP法（即层次分析法）来确定比准价格的求取权数，从而为房地产估价提供有效的决策方法。 　　一、AHP法的基本理论 　　AHP法（层次分析法）是美国运筹学家T.L.Saaty提出的一种多目标决策方法，该方法被广泛应用于经济、管理、科研等许多领域。它是进行科学决策的一种简单实用并且相对有效的分析方法。 　　用AHP法作决策分析，首先要将复杂的问题层次化，把决策问题按总目标、子目标，直到具体措施的顺序分解为不同层次的结构。上一层元素对相邻的下一层次的全部或部分元素起支配作用。然后利用求判断矩阵的特征向量的办法，求得每一层各元素对上一层次某元素的权重，然后通过加权和的方法递阶归并，求出最低层相对于最高层的相对重要性，从而对最低层的各元素进行优劣等级的排序。通过这样的方法，可以求取每个可比实例的相对重要性，从而确定其在求取比准价格中的权重。 　　二、AHP法在确定比准价格权数中的具体应用 　　现以评估某房地产为例来说明本方法的具体应用，根据估价人员的具体调查找到了三个可比实例，其比较过程如下：根据收集到的交易案例，三个案例的成交价格分别为12800元/m2、14500元/m2、13500元/m2。 　　将估价对象视为标准分，将交易实例与估价对象在各个比较因素的基础上进行比较得出评分值。评分值高于100，说明交易实例在某方面优于估价对象，反之则劣于评估对象。据此可以得到交易实例的四个大类比较因素的综合修正系数： 　　实例A：交易时间：100/100；交易情况：100/100；区域因素：100/100；个别因素：100/95。 　　实例B：交易时间：100/100；交易情况：100/100；区域因素：100/100；个别因素：100/98。 　　实例C：交易时间：100/100；交易情况：100/100；区域因素：100/107；个别因素：100/93。 　　运用公式：修正价格=实际成交价格×修正系数，便可以得到三个可比交易实例的修正价格分别为：13474元/m2、14796元/m2、13566元/m2。 　　最后估价师通常对这三个修正价格求加权平均来得出最后的评估价格。但问题是这三个修正价格中，A、C价格相对接近外，B的价格却高出得比较多。因此，权重的选择成了影响评估结论最关键性问题，本文建议采用AHP法予以解决。 　　（一）建立层次结构 　　A层：估价对象评估价格； 　　B层：交易日期、交易状况、区域因素、个别因素； 　　C层：三个以上交易案例。 　　首先确定最终要解决的问题：求取估价对象的比准价格，以此作为第一层（A层）。然后确定影响估价结果的大类因素作为第二层（B层）。最后以可比实例在这几个影响因素中的贡献大小作为C层。当然具体做法也可分为四层，也就是在B层和C层之间增加一层影响价格的大类因素中的小类影响因素，但这样做太繁琐，在具体评估工作中不便采纳。 　　（二）建立判断矩阵 　　1、A层与B层之间判断矩阵的建立 　　A层为最终要求解的目标，B层为影响因素，因此，首先要对B层因素的影响大小做出判断。在这四个因素中，要视具体情况区分其重要程度，如果交易情况属正常，而交易日期又和估价对象相差不大，就可以把这两个因素的重要性程度排在靠后；而区位和个别因素对价格影响略大，可以将其重要性排在之前，但区位对房地产影响又较之个别因素更大，所以可将区位因素的重要性排在最前。因此可根据上述原则建立A层到B层的判断矩阵： 　　其中：B1、B2、B3、B4分别代区域因素、个别因素、交易日期、交易状况。 　　矩阵中的元素代表重要程度，1代表同等重要，3表示稍重要、5代表重要、7代表非常重要，例如：B1行与B2列元素为5，代表B1比B2重要；同时B2行B1列元素正好是其倒数1/5。显然，有bii=1，bij=1/bji。 　　2、判断矩阵B1-C（C1、C2、C3分别代表实例A、B、C。下同） 　　由于三个可比实例的各个比较因素已经给出了评分值，本文就不采用相对重要性进行比较，而是采用各可比实例对各因素的分值作比较，同时，接近100分赋于较大的重要性。这里采用公式： 　　cij=xj-100-xi-100+1 　　cij代表B层到C层的判断矩矩阵元素，xi与xj代表可比实例的评分值，但是要确保cij的计算结果为正数。同时cji＝1/cij 　　例如（不一定是本例）：实例1的区域因素打分为101，实例2区域因素打分为107，则实例1对实例2的判断矩阵元素的计算值为7，同时实例2对实例1的判断矩阵元素的计算值为1/7。因此，根据这项原则可建立所有的B层和C层的判断矩阵： 　　公式中bij是判断矩阵B的元素。注意：此处B为泛指。 　　上面已经提到判断矩阵的元素满足bii=1，bij=1/bji，但很难做到bik·bkj=bij，因此对判断矩阵需要进行一致性检验才能判定求出的权数可取。一致性检验需要用到CR指标。如果CR<0.1，则认为判断矩阵具有满意的一致性。 　　因此根据以上原理和公式得到判断矩阵的权数确定以及一致性检验如下： 　　1、判断矩阵A-B 　　0.023/0.9=0.03<0.1 　　这样可以认为判断矩阵A-B具有满意的一致性。 　　2、判断矩阵B1-C 　　λmax=3.00，CI=0，CR=0<0.1 　　因此判断矩阵B2-C具有满意一致性。 　　3、判断矩阵B2-C 　　λmax=3.05，CI=0.025，CR=0.043<0.1 　　因此判断矩阵B2-C具有满意一致性。 　　4、判断矩阵B3-C 　　 4=（1/3，1/3，1/3）T 　　λmax=3.00，CI=0，CR=0<0.1 　　因此判断矩阵B3-C具有满意一致性。 　　5、判断矩阵B4-C 　　 5=（1/3，1/3，1/3）T 　　λmax=3.00，CI=0，CR=0<0.1 　　因此判断矩阵B4-C具有满意一致性。 　　6、计算总权重 　　所以比准价格=0.401×13474+0.491×14796+0.108×13566=14133元/m2。 　　三、结论 　　通过对上述案例的分析，我们成功地应用AHP法求得了三个可比实例在求取比准价格中的权数，这为房地产评估师在最终确定房地产比准价格时提供了一定的理论依据，避免了在选用权重时的随意性。在评估实务工作中运用AHP法，科学性原理性强，方法简单，计算量小，可以用小型计算器，也可以用EXCEL公式进行简单计算，分析结果相对可靠，这是一种有效的、科学的方法。 　　参考文献： 　　1、乔志敏.资产评估学教程[M].中国人民大学出版社,2003. 　　2、宁宣熙,刘思峰.管理预测与决策方法[M].科学出版社,2003. 　　3、刘玉平.资产评估[M].中国财政经济出版社,2000. 　　4、黄贤金.不动产估价[M].中国林业出版社,1998.