房地产融资方式论文：完善我国房地产企业融资的策略

摘要：房地产企业融资难在我国是普遍的问题。特别是近年来，国家加大 宏观调控力度，对房地产行业进行重点规范与调控，严控流向房地产行业的 银行贷款，使得这个问题越发突出。对于我国房地产企业来讲，如何解决资金 瓶颈问题，把握良好的发展时机迅速壮大成为企业面临的首要难题。 关键词：房地产企业 融资 特点 方式比较 完善 0 引言 作为经营风险程度本身就比较高的行业，房地产企业，其资金结 构中债务比率过高会带来很大的财务风险，于企业的持续稳定的发 展十分不利。因此，房地产企业有必要重新审视其现行融资方式，以 期在当前的经济环境下保持生存能力谋求发展潜力。 1 房地产企业融资的特点 由于房地产存在着物质性方面和经济性质方面的特征，其资金 运作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点。主要有： 1.1 开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高 房地产业的资 本密集性决定了开发一个房地产项目动辄数亿，甚至数十亿，仅仅依 靠企业自有资金，是不可能完成项目开发的，房地产开发商必须通过 各种手段进行外源性融资。从今后的发展趋势看，我国房地产单纯依 赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上 多元化。 1.2 资金周转慢，投资回收期长 因为房地产开发受土地投资市 场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产市场等四个互相联系的市 场的制约，房地产从开发到交付使用，其生产周期短则一年，长则数 年，才能进入流通和消费领域，因此投资回收期较长，如果靠分期收 款或出租获得租金收回投资则所需时间更长。 1.3 投资风险较大 因为房地产开发占用资金多，资金周期长， 其投资风险也较大，主要现为流动性风险、通货膨胀风险、经营风 险等。 1.4 房地产资金的增值性 由于土地资源的稀缺性、房地产的不 可替代性等特点而使得房地产具有保值、增值的优点。随着经济发展 和人民生活水平的提高，房地产的需要也不断增大，造成一定时间和 特定地点上的供需矛盾加剧，从长期来看，房地产的价格呈上扬趋 势，房地产资金的增值性也愈发明显。 1.5 资金运作受地域影响大 房地产属于不动产，其生产、流通 和消费都要在同一地域才能完成，加上房地产的购买者或投资者往 往受国籍、城市户口等的限制，使得房地产的流通和消费有一定的地 域性，从而导致房地产资金运作也会受地域的影响。 1.6 土地和房产的抵押是重要条件 房地产属于不动产，它附着 于特定的地块。土地是稀缺性资源，随着经济的发展，对土地的需求 不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构 所欢迎的融资条件。 2 当前我国房地产企业几种主要融资方式的比较分析 对于我国的房地产企业来说，主要的融资方式有 IPO、买壳、信 托、发债、房地产基金、REITS 等几种方式。通过对几种不同融资方式 的比较与分析，可得出下面的比较结果汇总表如下： 表 1 各种融资方式比较（程度分为大、较大、一般、小四个级别） 通过表 1 的比较分析，可以看出。对于大型的房地产企业可以 选择 IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS 等多种方式或其组 合。而中型的房地产公司则可以选择买壳、信托、房地产基金等方式 进行融资。小型房地产公司可以选择的融资方式比较有限，主要为信 托。这主要是因为：对于与证券市场结合的融资方式来说，一般要求 很高。在我国只有少数超大规模的房地产企业具备这样的条件与实 力。相对于在证券市场首发融资（IPO、REITS），买壳上市与房地产基 金（私募）的要求略低，中等规模的房地产企业可以采用这些融资方 式，只要房地产企业拥有一定的资产规模、项目具备较强的盈利能力 或拥有可以带来未来收益的储备就可以。而对于小型房地产企业来 讲，由于自身规模的局限性，只能通过信托等方式进行融资。 当然除了以上的融资方式，房地产企业还可以通过联合开发、项 目融资、房地产证券化等方式进行融资，这里不再一一进行论述了。 3 完善房地产企业的信息披露提高企业融资效率 融资成本是影响融资效率的重要因素，对于我国房地产企业而 言，当前其资金来源普遍是银行贷款，房地产企业在获得银行等金融 机构的债务融资时，通常面临着“信贷配给”问题，主要原因是两者之 间存在着信息非均衡。解决该问题的关键是完善企业的信息披露制 度，以增加房地产企业信用风险的透明度。这是防止房地产企业逆向 选择和道德风险行为以及建立信用市场公正、公开以及公平竞争的 关键。而要做到这一点，就必须要求房地产企业在不涉及商业机密的 条件下充分公开自己的信用及相关信息，增强企业信息的透明度，以 利于消除银行与房地产企业之间的信息非均衡。房地产企业要取得 社会各界的信任与支持，顺利获得贷款，信用是决定因素。房地产企 业一方面要规范和完善企业财务规章，定期提供全面、准确的财 务信息，做到规范发展，产权清晰，提高自身资信等级，创造条件使企 业在硬件上更多地符合银行贷款条件；另一方面，房地产企业经营者 要加强金融法规的学习，充分尊重银行的债权，真正在社会上树立起 守信用、重履约的良好形象。 4 发展和完善房地产企业融资渠道的措施 我国房地产企业融资方式有限，资金来源主要是内部积累以及 银行信贷，但是房地产企业与银行之间存在较大的信息不对称，再加 之房地产企业高资本、高风险的特征，企业融资成本较高，影响企业 融资效率，因此，优化企业资本结构，提高房地产企业融资效率，就要 发展多样化的融资渠道，以灵活的方式给予房地产企业更多的选择 空间。除此而外，多元化的融资方式有利于资金优化配置，提高资金 的使用效率，从而降低企业的资本成本。 改变以贷款为主的传统债权融资方式，培养和健全商业票据和 企业债券等债权融资市场，如票据融资，使资金流转加快，减少了企 业资金占用，通过背书转让就可完成结算，在资金紧张时，可以通过 票据贴现取得资金;再如通过企业集团内部融资，灵活调剂子公司 之间的资金余缺，提高了企业内部资金的利用效率，节省了财务费 用。大力发展融资租赁和项目融资等不需在资产负债表中反映也不 影响企业资信状况的表外融资方式。融资租赁的实质是转移与资产 所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的金融交易，是一种特殊 的金融工具。通过企业资产所有权和使用权的分离，使有需要的企 业以较低的成本获得所需资产，来达到融资的目的;还可以尝试项 目融资，利用其多元融资和风险分担优势使得某些财力有限的公司 参与更多的投资，以最低的成本和风险来获得项目的收益，提高自 身融资能力。 总之，多元化的融资工具之间可以功能互补，有利于优化资金的 配置。如民间融资、内部调资、异地融资等方式具有信息灵、速度快、 手续简便的优势，在捕捉商机方面优于正规金融机构，弥补了正规金 融灵活性不足的缺憾。这些优势都有利于房地产企业降低资本成本 并提高融资效率。 5 结语 随着我国房地产业很大的发展，但随着国家系列宏观调控政策 的出台，其资金问题日益凸现，房地产企业通过银行贷款获得足够资 金的融资方式已成过去。因此，应突破传统思维，借鉴国外成熟的融 资方式经验，探索出适合我国房地产企业的新的融资方式，以促进房 地产企业的发展。 操作时间 融资门槛 操作成本 融资规模 操作难度 适合企业 发展空间 IPO 长 高 较大 大 难 大型 较大 买壳 较长 较高 大 较大 易 大、中型 一般 信托 短 一般 一般 一般 一般 各种类型 大 发债（融资券） 长 较高 一般 大 较难 大型 大 房地产基金 较长 一般 小 较大 一般 大、中型 较大 REITS 长 高 较大 大 较难 大型 较大 管理科学 管理科学 完善我国房地产企业融资的策略 李树香 (辽源市城镇住房制度改革办公室) 19 （上接第 19页） 现代物流企业的市场营销新观念 肖文珍 （河南省郑州水利学校） 摘要：本文从现代物流企业市场营销入手，谈到在激烈的市场竞争中，物 流企业营销应具备的新理念，只有不断更新观念，提高认识，才能在竞争中抢 占商机，更好地为顾客提供服务，也才能发展和壮大自身的规模，实现企业目 标。 关键词：市场营销 新观念 品牌 文化 整合 网络 国际化 关系 0 引言 市场营销是现代企业生存的法宝，是发现市场需求，找到市场机 会，抢占市场制高点的强有力武器。物流企业作为现代企业的一分 子，也需要市场营销。物流企业的市场营销是市场营销的一个特殊子 系统，其实质就是根据目标市场的需求，有效地利用产品、价格、渠 道、促销等手段，实现整体营销的过程。本文就从现代物流企业营销 的实践出发，提出了物流企业营销的新观念。 1 重视产品品牌营销 现代营销已日益超过产品层面的物质层面，人们面对不断涌现 的新产品，大多是“慕名而买”。品牌是市场的骄子，名牌更是企业发 展壮大的生命。同样是物流企业最宝贵的资产，是物流企业竞争力的 重要来源。经过十几年的发展，中国挂着物流牌子的企业犹如过江之 鲫，达到了惊人的几十万家，但真正能够在世界上叫得响亮的牌子， 却是屈指可数。对于刚刚起步的国内物流业来说品牌成了业界的一 种难言之疼。但是国际上却完全是另一番景象，DHL、UPS、FedEX、 EXEL、TNT等品牌却气势如虹，在中国市场上一展拳脚。相较于这些 外来品牌，在国内已经经营了几十年的老传统国有企业转型过来的 像中外运、中远物流和中海物流、中邮物流以及新兴的宝供物流等 “本土品牌”，普通民众却陌生得多。所以，对中国目前大多数物流企 业而言，如何塑造品牌，是首要的任务。但是塑造品牌特别是塑造知 名品牌，需要企业花很大的心思用心去做。 2 从单纯的服务营销过渡到文化营销 销售服务曾是物流企业和中间商必做的事情，消费者成了市场 的主体，物流企业的“上帝”，提供产品的同时要配合良好的服务成为 了理所当然的事情。服务成为了各物流企业竞争的重要手段，甚至发 展到超值服务，即超出产品、服务本身的价值和超出顾客的期望值， 在诚心、耐心的基础上，与用户建立起密切的关系。然而，现代社会人 们不仅仅需要物质享受，更需要精神享受，需要对服务和企业的认可 和忠诚，而这些是文化营销的内容，是文化营销对现代物流企业的要 求，培养一批认可企业，对企业忠诚的顾客，是物流企业长盛不衰的 关键，是企业克敌制胜的法宝。所以，现代物流企业不仅要提供优质 服务，更要把企业的文化渗透到服务中去。 3 从过程营销到整合营销 传统的营销是一个过程。过程营销包括前期的市场调查和预测， 市场机会分析和目标市场选择，产品开发和市场定位，后期的定价、 分销、促销和售后服务、信息反馈等内容。而整合营销是一种管理体 制，就是把各个独立地营销活动综合成一个整体，以产生协同效应。 这些独立的营销工作包括广告、直接营销、销售促进、人员推销、包 装、事件、赞助和客户服务等。营销的最大目标是最大限度的激发顾 客的购买欲望，怎样才能激发顾客的购买欲望呢？营销的某一个过程 是做不到的，必须是通过市场营销的一系列活动和有组织的整合过 程来实现。因此，在物流管理过程中，整合营销观念势在必行。 4 从渠道营销到网络营销 分销渠道是市场营销中不可缺少的一个环节。进入信息时代（有 人又称作进入 e 时代）以后，互联网正在彻底改变着我们的生活和 工作方式。也改变了传统的营销模式。加入WTO 和 CEPA实施后， 物流企业如何借助现代营销手段开拓市场，如何在竞争中求生存，求 发展，忽略网络这一重要营销渠道，失去的不仅仅是客观的客户群 体，更可能还有新一轮经济整合中抢先一步的绝佳机会。然而作为物 流企业，特别是以信息为主第三方物流企业，怎样通过虚拟的网络来 有效的获取信息和传播自身？网络到底能提供哪些比传统媒体更经 济的营销手段？这些已经成为众多物流企业老总们日益关注的问题。 物流网络营销是现代物流企业以整合营销理论（4P 组合: Product， Price，Place，Promotion）为基础，利用 Internet 技术手段和物流信息 平台的功能，最大限度地满足客户需求，以达到开拓市场、增加盈利 为目标的经营过程。它是直接市场营销的最新形式，是由 Internet 替 代了报刊、邮件、电话、电视等中介媒体，其实质是利用 Internet 对产 品的售前、售中、售后各环节进行跟踪服务，它自始至终贯穿在物流 企业经营的全过程，包括市场调查、客户分析、产品开发、销售策略、 反馈信息等环节。网络营销，说通俗点就是通过网络来宣传自己的企 业，推广自己的产品或服务。随着网络经济的复苏网络营销 e- Marketing必将受到更多企业重视，而作为以信息为主的物流产 业就更应该主动出击借助网络营销来开拓市场，应对竞争，在网上传 播自己所有的符合潜在客户需求的信息，占取先机、赢得商机。物流 企业的网络营销模式，是需要网络与传统营销方式相整合，把顾客的 需求导向具体为以信息为中心的管理经营模式，在高新技术的基础 上建立企业的信息化网络营销战略，在瞬息万变的市场竞争中牢牢 把握新潮流变换趋势来赢得市场，才能立于不败之地。 5 从区域营销到全球营销 随着市场竞争的加剧、经济全球化进程的加快，以及信息化时代 的到来，物流企业已经超越国界，进行全球化竞争。与之相适应，物流 营销也已经淡化了区域、国别的界限，日益成为一种全球性的企业行 为。近几年，国外大型知名物流企业纷纷到中国安家落户，看中的就 是中国这个巨大的市场。全球营销为物流企业提供了更宽阔的战略 视野和市场机会，同时，企业面临的营销风险也将同步增长。因而，对 现代物流企业来说，营销区域国际化既是机遇也是挑战，既是高收益 也是高风险，如何规避风险取得利润最大化，是物流企业在全球营销 中要重视的问题。 6 从产品营销到关系营销 所谓关系营销，是把营销活动看成是一个企业与消费者、供应 商、分销商、竞争者、政府机构及其他公众发生互动作用的过程，其核 心是建立和发展与这些公众的良好关系。现代的企业面临的竞争环 境很激烈，那些认为只要产品好就不愁没销路（即皇帝女儿不愁嫁） 的观念将彻底被淘汰，面对国内国际物流企业的竞争态势，正确处理 企业与消费者、供应商、分销商、竞争者、政府等之间的关系是物流企 业营销的核心，是物流企业成败的关键。关系营销要求企业把用户培 养成自己的长期顾客，并共同谋求长远发展，其核心在于发展消费者 与物流企业间的一种连续性关系，积极促进顾客参与，发展相互信任 的客户关系。当前物流企业的关系营销实践主要是：实行会员制，为 顾客专门设立关系经理以及实行信用卡制度等等。随着信息网络的 广泛应用，还可以运用互联网实行数据库关系营销，这些方式都为物 流企业和消费者、用户之间提供了很好的沟通渠道。 随着经济全球化的快速发展，物流企业在市场中的竞争日益加 剧，顺应消费者多样化的需求，物流企业更要适时寻找突破和发展的 契机，更好的满足顾客需求，不断更新观念，以实际行动扩大市场份 额，提高市场占有率。 参考文献： [1]百度搜索：佚名 2004年 5月 25日《物流世界》. [2]方虹等：《物流企业管理》，高等教育出版社，2008年版. 管理科学 管理科学 参考文献： [1]唐黎标.《我国房地产投融资现状与发展探讨》[J ].中国房地信息，2009 （11）. [2]李素红，周维升，陈立文.《房地产开发企业融资风险的研究现状与展 望》[J ].企业经济，2010（1）. [3]白建平《房地产企业融资渠道研究》[J ].财经界，2010（1）. 20