深圳大型综合商业中心研究

深圳商业概况 深圳大型综合商业中心研究 具有革命性转折意义的社会经济改革令深圳从一个南方边陲小镇迈向了世界。20多年的磨砺与探索，滨海小渔村蜕变成了一个初具规模的区域性国际化大都市，成为世界级工贸要地，深圳成功地创造了令世人瞩目的“深圳速度”。 伴随经济的飞腾，深圳商业也同样取得了日新月异的发展。从旧时乡村墟市到新兴城市商贸市场，到商业物流中心，再到风情步行商业街区和现代购物中心。从罗湖的一区独大到与福田华强北、中心区和南山后海等商业中心的多圈鼎立。从集市杂货零售、批发到超级市场、百货商店，到大型专业卖场、品牌专业店、大型购物中心。商业的纵深发展引领深圳商业进入到多层次、立体化的新的竞争格局。目前，深圳已建设形成和正在形成的商圈有东门商圈、人民南商圈、宝安南商圈、华强北商圈、中心区商圈、后海商圈、南头商圈、蛇口商圈、宝安中心城商圈、龙岗中心城商圈等十个主力商业圈群。 一、商业地产宏观概况 （一）、一级市场 1、土地供应增长，商服用地所占比例回升 深圳市近些年的土地供应呈逐年上升趋势，2004年受国家宏观调控影响出现回落后从2005年又开始回升。下图中2006年数据为数值，跟2005年的数据相比增幅很大。 图1 深圳市历年土地供应情况 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 其中商服用地占土地总供应的比例在2003年达到最高峰8.6%之后，从2004年逐步开始回落，回落的幅度很大。2006年的计划数据比2005年有所增加，商服用地的比例有抬头的趋势。 图2 深圳市历年商服用地占土地总供应情况 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 2、商业用地地价指数近年来稳步上升 深圳市经济特区商业用地地价指数从1997年到1998年降幅较大，之后一直调整持续到2003年，之后该指数开始了逐年的稳步上升。经济特区的四个区之间的指数差别比较大，地价指数最高的为福田区和罗湖区，最低的为盐田区。2005年福田区的指数高出盐田区35%。 图3 深圳经济特区历年商业用地地价指数 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 （二）、二级市场 1、供给情况 1-1、商业用房施工面积增长加快 深圳市商业用房施工面积从1998年到1999年突然增长，然后经历了3年的平稳发展期之后，在2003年、2004年又两次实现了快速的增长。整体来看，深圳市的商业用房的施工面积增长较快。该施工面积中新开工的面积则是逐年稳步增长，趋势较为平缓。 图4 深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 以下是深圳市各个区历年的商业用房施工面积与新开工面积的情况（单位：万平方米）。其中罗湖区的整体趋势是向下的，其施工面积减少较快，但是该区的施工面积中的新开工面积则仍然保持着增长的趋势。其余各区整体上则是振荡着逐步走高，施工面积与新开工面积都保持着增长的趋势。 表1 深圳市历年商业用房施工面积与新开工面积（按区域分） 年度 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 施工 面积 新开工 施工 面积 新开工 施工 面积 新开工 施工 面积 新开工 施工 面积 新开工 施工 面积 新开工 1996 86.95 40.22 24.6 30.5 11.51 1997 62.89 61.58 18.7 26.51 15.49 1998 57.86 5.74 42.27 11.37 28.81 4.18 1.53 1.01 20.75 10.01 28.84 7.17 1999 66.93 6.81 69.45 24.45 41.35 7.75 8.7 0.95 24.79 5.8 34.23 10.92 2000 52.91 5.04 62.6 18.71 44.46 15.29 3.42 1.61 31.57 14.81 35.34 13.36 2001 38.04 10.57 80.12 17.4 41.55 13.62 2.14 0.37 28.29 13.08 50.29 14.48 2002 53.44 22.61 63.64 23.02 44.27 18.08 3.54 2.99 38.15 7.63 48.43 30.52 2003 45.37 14.75 83.88 15.35 45.24 21.53 4.91 2.56 46.7 17.36 65.87 30.88 2004 60.86 18.33 86.03 9.68 72.14 32.05 8.61 4.68 75.81 33.54 75.7 24.96 2005 56.37 6.73 75.16 28.61 59.54 27.14 8.63 6.13 92.1 39.72 78.55 18.81 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 从商业用房占商品房的比例来看，如下图所示，商业用房施工面积所占商品房施工面积的比例从1997年开始到2002年是逐年降低的，从2003年开始该比例逐步回升。其中商业用房新开工面积所占商品房新开工面积的比例则是逐年振荡着上升，其增长趋势较为明显。 图5 深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积占商品房的比例 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 深圳市各个区的具体情况如下表所示（单位：%）： 表2 深圳市历年商业用房施工面积与新开工面积占商品房的比例（按区域分） 年度 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 施工 面积 新开工 施工 面积 新开工 施工 面积 新开工 施工 面积 新开工 施工 面积 新开工 施工 面积 新开工 1996 14.18 9.96 9.68 25.50 11.00 1997 14.44 13.83 8.73 16.21 7.92 1998 13.84 6.67 8.54 6.93 8.70 4.27 4.14 5.67 12.56 15.43 14.40 12.05 1999 14.77 7.57 9.50 8.17 9.75 5.13 28.44 24.55 11.72 6.88 11.70 9.34 2000 13.31 5.20 7.77 8.19 10.40 9.12 9.52 10.52 14.46 14.77 11.88 10.34 2001 10.51 13.54 9.69 7.07 7.24 5.16 8.58 4.39 10.01 8.67 12.82 10.55 2002 11.56 16.31 8.09 8.89 6.93 7.39 5.44 6.17 11.62 8.46 12.38 18.64 2003 11.42 11.55 10.17 7.10 6.43 8.92 11.42 11.64 11.06 8.10 18.98 22.66 2004 13.00 17.13 11.02 6.41 9.82 15.15 11.44 14.08 12.00 11.18 17.63 11.21 2005 16.89 27.13 11.26 13.74 11.59 13.18 11.22 16.14 10.64 12.41 13.05 7.31 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 1-2、商业用房竣工面积增长较多 从1996年开始，深圳市商业用房竣工面积整体上呈现振荡向上的形态，增长速度较快，从其占商品房竣工面积的比例来看，则较为平缓，从1996年至2002年，其比例是略微下降的，从2003年又开始了缓慢的上升。 图6 深圳市历年商业用房竣工面积及其占商品房的比例 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 深圳市各个区的情况如下表所示（其中面积单位为万平方米，比例为%）： 表3 深圳市历年商业用房竣工面积及其占商品房的比例（按区域分） 年度 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 面积 比例 面积 比例 面积 比例 面积 比例 面积 比例 面积 比例 1996 14.74 12.46 21.06 16.18 5.20 4.31 4.06 12.87 4.41 13.98 1997 7.66 9.42 8.18 7.44 9.72 6.68 4.3 13.98 2.75 7.56 1998 13.7 14.24 6.51 5.70 3.44 2.87 8.89 14.13 7.82 10.00 1999 12.27 11.28 15.79 9.99 6.81 7.32 5.72 45.51 6.48 8.62 11.57 10.58 2000 8.68 7.42 12.86 6.14 8.81 9.9 0.26 4.03 8.08 8.54 9.23 8.22 2001 11.9 10.53 21.45 7.92 8.22 14.13 0.49 11.81 8.12 9.90 12.56 9.75 2002 11.87 6.60 10.85 5.45 7.72 20.16 1.22 5.91 11.88 9.47 9.72 7.52 2003 13.53 10.37 13.98 5.08 4.90 12.96 1.52 10.73 24.22 14.99 22.44 15.08 2004 7.25 6.86 21.35 8.10 9.38 32.05 1.95 9.26 31.58 18.27 11.36 10.57 2005 27.33 18.22 17.37 8.52 8.42 13.26 1.69 4.55 11.26 5.28 25.76 13.98 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 1-3、商业用房批准预售面积逐年增加 深圳市的商业用房批准预售面积从1992年起到1999年整体趋势是振荡着增加的，从2000年开始其增长幅度加大，在2004年出现一定下调之后2005年又开始了增长。 图7 深圳市历年商业用房批准预售面积 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 各个区的情况如下表所示（单位：万平方米）： 表4 深圳市历年商业用房批准预售面积（按区域分） 年度 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 1992 7.82 3.3 2.84 1993 18.37 12.94 7.73 1994 17.67 17.06 2.01 13.52 3.68 1995 12.79 5.43 6.9 13.55 10.06 1996 20.26 21.42 3.15 8.19 11.41 1997 14.06 4.44 4.72 12.83 7.72 1998 23.66 16.29 10.32 8.35 12.25 1999 12.49 14.41 2.25 0.33 4.41 11.08 2000 6.75 8.14 10.9 1.88 8.43 14.35 2001 9.4 9.82 7.21 1.29 17.31 19.99 2002 7.49 12.65 13.17 0.95 15.57 22.05 2003 10.36 16 28.98 3.04 18.34 21.73 2004 5.06 9.13 11.96 0.28 24.17 32.24 2005 5.45 10.6 7.6 2.89 42.49 32.41 2、需求情况 2-1、商业用房销售面积快速增长 深圳市商业用房的销售面积在2001年之前较为平稳，从2001年到2002年增长迅速，之后出现了振荡向上的趋势。其中现楼销售面积在增长至2004年后出现了锐减，而楼花则一直保持着振荡向上的趋势。 图8 深圳市历年商业用房销售面积 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 各个区的具体情况如以下三个表所示（单位均为万平方米）： 表5 深圳市历年商业用房销售面积（按区域分） 深圳市历年商业用房销售面积（万平方米） 年度 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 1996 11.49 2.66 1.32 4.38 1.38 1997 8.75 4.48 2.48 9.54 2.15 1998 5.34 3.7 2 0.08 4.04 4.69 1999 5.26 2.15 2.91 4.43 5.85 5.6 2000 3.21 3.88 4.64 0.72 7.57 6.3 2001 4.92 3.42 2.59 0.28 8.23 7.96 2002 6.15 6.52 6.53 15.89 11.27 2003 6.61 4.82 7.62 1.16 5.51 13.66 2004 0.94 8.16 9.66 0.15 17.79 21.39 2005 2.93 9.2 8.55 1.17 16.77 14.86 表6 深圳市历年商业用房现楼销售面积（按区域分） 深圳市历年商业用房现楼销售面积（万平方米） 年度 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 1996 3.48 2.22 0.79 2.47 0.57 1997 3.56 4.17 1.46 4.82 1.4 1998 2.69 1.64 1.71 0.05 2.9 2.26 1999 2.01 0.82 1.24 4.23 3.64 2.5 2000 2.41 2.36 2.79 0.25 5.17 4.33 2001 1.26 2.52 1.25 0.09 4.35 0.55 2002 3.31 4.68 3.98 5.69 2.98 2003 5.02 3.38 4.88 1.16 2.1 4.91 2004 0.94 5.83 4.93 0.15 10.19 4.9 2005 1.82 3.17 0.4 0.16 2.02 3.58 表7 深圳市历年商业用房楼花销售面积（按区域分） 深圳市历年商业用房楼花销售面积（万平方米） 年度 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 1996 7.99 0.44 0.55 1.91 0.81 1997 5.19 0.31 1.02 4.72 0.75 1998 2.65 2.06 0.29 0.03 1.14 2.43 1999 3.25 1.32 1.67 0.2 2.21 3.11 2000 0.8 1.52 1.85 0.47 2.4 1.97 2001 3.66 0.9 1.34 0.19 3.88 7.41 2002 2.84 1.84 2.55 10.2 8.29 2003 1.59 1.44 2.74 3.41 8.75 2004 0 2.33 4.73 0 7.6 16.49 2005 1.11 6.03 8.15 1.01 14.75 11.28 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 2-2、商业用房现楼空置面积波动不大 深圳市商业用房现楼的空置面积从1996年直至2003年波动均较为平缓，2004年空置面积出现了大的增长，2005年有所下降，波动的幅度有所增加。 图9 深圳市历年商业用房空置面积 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 （三）、三级市场 1、商业用房二手交易均价近年来比较稳定 深圳市商业用房二手交易的均价在2005年之前比较平稳，在2005年1月份出现了飞跃，由12426元/平方米增长至17304元/平方米，之后出现一定的回落之后又开始缓慢的上升。 图10 深圳市历年商业用房二手交易均价 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 各个区的商业用房二级市场价格指数如下表所示。罗湖区最高，福田区次之，最低的是盐田区与宝安区。 表8 深圳市历年商业用房二级市场价格指数（按区域分） 年度 季度 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗区 基数 248.95 207.56 136.9 88.4 83.09 121.96 2001 Q1 249.14 207.73 137.01 88.47 83.16 122.05 Q2 246.64 214.13 135.48 91.78 83.86 120.46 Q3 244.91 209.12 139.77 92.35 82.84 118.51 Q4 245.92 213.11 140.66 93.22 83.8 118.18 2002 Q1 245.17 216.17 143.52 90.68 87.41 122.71 Q2 249.14 214.7 145.9 90.68 85.71 125.66 Q3 248.29 222.36 146.88 90.82 86.76 130.63 Q4 246.74 221.36 143.99 91.55 87.36 130.95 2003 Q1 247.34 223.27 142.28 92.11 85.84 129.44 Q2 254.08 222.3 142.88 88.02 83.79 127.5 Q3 247.91 217.17 148.21 86.24 84.05 126.14 Q4 252.21 215.68 150.27 83.02 84.98 124.74 2004 Q1 258.03 217.27 151.68 83.02 86.33 127.52 Q2 253.49 221.15 149.5 83.41 88.89 127.92 Q3 247.36 218.03 149.99 86.45 87.98 130.34 Q4 253.82 218.32 146.28 89.7 84.25 130.82 2005 Q1 250.72 215.78 144.89 92.35 85.13 129.15 Q2 250.41 223.91 146.37 91.03 85.66 125.41 Q3 241.33 219.19 146.57 89.68 86.18 125.72 Q4 244.4 211.32 145.32 86.14 85.62 127.98 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 2、商业用房租赁价格指数近年开始增长 从2001年到2003年，商业用房租赁价格指数变化不大，比较稳定，从2003年到2004年，该价格指数从357增长到367，接近10个点，到2005年，该指数增长至376，又增长了9个点。其中主要是因为罗湖区的租赁价格指数增长较多导致的。其余各区变化则不是很明显。 图11 深圳经济特区历年商业用房租赁价格指数 注：数据来源于《深圳房地产年鉴2006》 （四）、小结 对于深圳市的商业发展情况，综合来讲，商服用地的土地供应与其占土地总供应的比例有逐渐上升的趋势。商业用地的施工面积、竣工面积以及其占商品房施工面积、竣工面积的比例近年来都有增长的趋势。商业用地的销售面积和批准预售面积也有增长的趋势，而其空置面积经过近些年的波动之后，呈现出逐渐减少的趋势。由此可以看出商业的供给保持着增长的趋势，估计未来几年该趋势不大容易发生逆转。 全市商业用地土地供应价格基本保持稳定，销售价格增长较为缓慢，但是总体趋势是上升的，而租赁价格近年则有抬头的趋势。由此可以看出商业的需求也有一定的增长趋势，并且有望继续保持。 二、深圳市商圈概况 商圈的界定：1、圈内商业规模在10万平米以上；2、拥有至少1个以上，营业面积不少于4万平米的购物中心，或1个以上，营业面积不少于3万平米的现代步行商业街区；3、已有的或未来5年的商业面积不少于30万平米；4、具有全市知名度。 根据不同的行政区域划分，罗湖区已经确立了东门商圈、人民南商圈和宝安南商圈形成的“金三角”商业格局；福田区则以华强北商圈和中心区商圈二分天下；南山区也基本形成以后海商圈、南头商圈、蛇口商圈为基础的带形商业布局；宝安和龙岗两区在的人口密集的行政中区也逐步形成了各自的商业中心。可以说现在的深圳商业已经进入了群雄并举的“割据”时期。 （一）罗湖 罗湖是深圳最先开发的地区，是立市之初的政治、文化、商贸中心，早在八十年代就形成了东门和人民南两个商圈。 1、东门商圈 作为商业聚集地的历史大约可以追溯到300多年前的明代中后期，从最早的乡村集市到后来的通商中心、商业物流中心，再到现在全国最大的步行商业街和现代商业中心，可谓深圳史历最古老而非常成功的商业街区。 通常所说的东门商圈大致是以人民北路为轴线左右两冀延伸300多米的范围，其中又以大阳百货和茂业百货、旺角购物中心为核心商业街区。整个街区共有28栋主要商厦，15条主要步行街，经营商业面积50多万平米，近6千户商家，日均客流量30多万，节假日更可达50多万，最高时超过80万。这里有大江南、茂业百货、天虹商场、太阳广场、金世界百货等大型百货；有白马时装城、大世界服装、铜锣湾时装广场等专业服装市场；有博雅、博乐琴行、陶瓷世界、手机城、眼镜专卖、东门书城、东门鞋城、国际小商品中心、美容美发用品市场等专业店；有九龙城、中海商城、德奥商城、文华广场、名仕商城、东门新天地、天龙商业城、旺角购物中心、罗湖商业中心、中威商业广场等综合商厦；还有各式大小店铺。这里的店铺月租金主要在1000-2000之间，真可谓寸土寸金。 东门主要为中低端商品市场，以服装零售和批发为核心业态，是珠三角区域最大的服装集散中心，同时汇集了餐饮、休闲、娱乐、金融、医疗等现代消费服务内容，是深圳经营品种最齐全的商业区，消费环境整洁、良好，合适各种阶层消费者，尤其是为数众多的工薪阶层，因此成了大多数深圳人的消费天堂。 2、人民南商圈 位于罗湖区的西部，深南路以南，文锦南路以西，建设路以东，沿河路之北，以人民南路为轴线，连接罗湖口岸，是深圳开发最早、开发程度最高的商业中心区，具有强大的商务、口岸经济优势。 罗湖口岸是全国最大的陆路口岸，日均出入境人流量近30万人次，为人民南商圈带来巨大的商机。据有关调查显示，在该片区商业消费者中有60%是港人。在这里主要汇集了购物、休闲、娱乐、酒店、商务、餐饮、观光旅游等中高档次的商业。有深房百货、国贸、天安国际动感名城、西武百货、友谊城、佳宁娜商场、钻石广场等百货商场；有天安国际大厦、国贸大厦、嘉里中心等高档写字楼；有香格里拉、鸿燕大酒店、佳宁娜大酒楼、新都酒店、新一代海港酒楼等高档酒店餐饮业，还有大量的卡拉OK、夜总会、洗脚城等休闲场所。 人民南一度被喻为深圳商业的名片，但进入九十年代末后，由于其它区域大量商业、商务物业兴建，区域竟剧烈，加上片区自身缺乏与时俱进的经营理念、核心竞争力和物业的老化等因素，片区商业出现了衰退。经过近两年的大加改造，商业的复兴已有一定成效，目前该片区店铺月租金主要在400-1000之间。 3、宝安南商圈 主要是指在深圳河以西，滨河路以北，红岭路以东，笋岗东路以南的范围，以红桂路、宝安南路及一小段深南中路为主要商业街道，是深圳最早的美食街区和商务、金融区之一。 从商业业态布分看，整个商圈可以以深南中路为轴，分成南北区两个部份：南区是集大型现代购物中心、商务金融中心、超五星级酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场、高尚住宅等一体的现代时尚购物、休闲、娱乐、办公和旅游观光区；北区是以美食街区为龙头的商务、金融、餐饮、居住区。 如今，东门、人民南商圈和宝安南商圈被喻为深圳罗湖区的“金三角”，成为了以服务业为支柱产业的罗湖区的基础和核心竞争力，目前以“金三角”商圈为核心的服务业产值已占到该区GDP的90%。 （二）福田 九十年代，随着深圳经济规模快速增长，城市开发重心逐渐西移，福田区确立为新的城市行政、文化、会展、商务中心，土地开发强度加大，人口大量增加，新规划建成的城市中心商务区更是吸引来大量的企业机构和商务人流，促使了华强北和中心区商圈的形成和繁荣。 1、华强北商圈 随着深圳电子信息技术产业的迅猛发展，和个人电脑、数码产品等成为平民化消费品，原来规划于“郊区”的上步电子工业园逐渐发展成了全市最大的电子配套专业市场，商贸人流急剧膨胀，经过1999年和2004年两次更新改造，便逐步形成了目前以电子配套市场为龙头，集钟表、通讯、黄金珠宝首饰、家电、服装等专业市场及大型百货、超市、精品屋、专卖店、便利店、娱乐餐饮、金融证券为一体的华强北商圈。 整个商圈范围以华强北路为主轴，包括振兴路、振华路、振中路、华发路、燕南路、中航路等街道，其中华强北商业街全长930米，是目前全国大中城市商品销售总额最大的商业街。 商圈内有50多万居住人口，企业一千多家，20多家专业市场，30多家商业品牌大型商场，560多家大小商家，3400多家各式门店；40多家金融和证券机构；60多家保龄球馆、迪厅、酒吧等休闲娱乐场所。每天有15万人在此进行商业活动，一年销售额达280亿元（其中电子通讯产品交易量占全国的30%，交易总额占华强北商圈的70%），日客流近50万人次，总商业面积超过80万平米，月租金基本在500-2500元/平米之间，是深圳市乃至华南地区客流、物流、资金流最为集中、业态最丰富的商业旺区。 2、中心区商圈 福田CBD商圈，东起彩田路，西至新洲路，北临红荔路，南接滨河大道，总占地4平方公里，是福田区的核心中央区域，是深圳市新兴规划建设的金融、政治、文化、信息产业、服务产业中心，是一个高起点、高标准、超时代的重点规划建设的都市中心区域。 中心区以深南大道分成南北两区，南区为深圳市商务中心，北区为行政文化中心。中心区规划总建筑面积750万平米，就业人口26万，居住人口7.7万。目前，已建设有超过140万平方米的甲级写字楼和数十个大型高档住宅区，总建筑面积超过规划一半以上，初步形成了大规模的顶级中央商务区、居住区，预见该片区商务环境在未来数年时间内可走进成熟期。目前，片区内部份商业区尚处于兴建中，主要商业有怡景中心城、COCO PARK、晶岛国际、第三空间等大型购物中心，大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼等，这些项目的商业总面积将达到50万平方米以上，若加上中心书城、其它楼宇的裙楼商业和规划建设的岗厦西购物中心总量将超过100万平米。 （三）南山 进入2000年后，经济和人口规模急速膨胀，特区内可供开发土地益发稀少，尤其是罗湖和福田两区，房地产价格开始飚升，随着滨海大道建成通车，地铁1号延长线及2号线规划建设，西部通道等利好因素，南山区作为关内的价格低谷被迅速填平，南山崛起势不可挡。目前已有雏形的主要有南头、蛇口、后海三个商圈。 1、南头商圈 主要是指以学府路、桂庙路、南新路、常兴路为轴线的两翼商业群，片区主要商家有家乐福、人人乐、东方巴黎、西部电子、岁宝百货、姊妹城、女人世界、女儿国、曼哈、天虹商场、南头商业城、南城购物广场、南贸综合市场等。 2、后海商圈 也就是南山商业文化中心区商圈，主要是指南山大道以东，后海大道以西，桂庙路以南，南油开发区以北的商业片区，主要包括海岸城、保利文化中心、南山书城、TIME现代城、花园城、南海大道商业街、南油购物公园等项目，主要商家有深圳第一家沃尔玛、海雅百货、信和百货、吉之岛、家乐福、保利文化歌剧院等，商业总面积近50万平米，基本月租约在300-500元/平米间。 3、蛇口商圈 大约是指以海上世界为核心，方圆近1000米的范围，或者是港湾一路、南海大道、水湾路、望海路围合的商业片区，也可称为海上世界商圈，它是蛇口工业区的明珠，未来真正的国际化滨海口岸商业中心。 1984年邓小平南巡视察蛇口工业区时，在法国游轮“明华轮”号上题下“海上世界”四字，从此后“明华轮”停泊的海上世界片区成为了标志性的观光旅游景点。现在海上世界片区是外籍居民的集居地，拥有占在深外籍人数1／3的超过3000名高层次外籍居民，深圳3所国际学校的2，南中国唯一的外籍妇女联合会、社区教堂等。 海上世界商业区以餐饮、娱乐、休闲、酒店业态为主，商业面积近10万平米，“蛇口海上世界”、“十五公里滨海长廊”、山海酒吧街、海上世界咖啡酒吧文化广场已经成为深圳最好的街区，异国风情的商业氛围形成了这里的独有的特色。 目前蛇口海上世界片区正在进行大规模改造和住宅开发，7月1日西部通道将贯通蛇口东角头和香港元朗，港人将可沿蛇口新街、望海路等进入蛇口海上世界片区，口岸经济效应将成为西部第一个对接香港的海上世界商圈发展强劲的推力，预计海上世界商业区会成为新一轮的置业、投资、消费的热点之一。 总观南山，南山的商业有自身的特点，由于向来缺少大型专业市场、城市主要商务经济的拉动和一些历史发展渊源，南山商业基本自发形成于居住人口较集中的社区街道和密布的民房间，因此家居氛围浓，人气较旺，但是基本以小商品零售和一般服务业为主，分布松散、无序，档次低，业态少，很多还处于杂货商店、小批发店的原始形态。经过近几年的大力规划建设，商业基本形成了以百货、大型综合超级市场为主导业态的新局面。目前已形成了上述三个相对成熟的小商圈，但这三个商圈在地域上没有明显的分界，基本是沿路带状分布，未能形成成熟的拥有强大辐射能力的大商圈。 （四）宝安 宝安从整体看，大约可以分为宝安中心区和“宝城”（宝安老城区）两个大商圈。中心区是政府高标准规划的政治、文化、商务、体育、居住的新中心城区，根据规划，将在此建设 60 万平方米商务中心，因此前景十分看好。但目前进入片区居住的人口尚少，商业氛围还没有形成，除了将建设30万平米的大型购物中心——都市“摩尔”外，大量楼盘都规划有大面积的商业，未来总商业面积将超过50万平米，竞争十分激烈，因此中心区商圈还需要经过较长的商业培育期。 宝城商圈是由以 25 区为核心，以前进路和创业路为轴线，由湖滨路、新安二路、新安三路、新安四路及宝民一路围合而成的区域,是宝安最老，人气最旺的商圈。商圈内主要有海雅百货、大富豪购物广场、新一佳、万佳、人人乐、顺电、国美、沃尔玛、家乐福、人人乐、好百年等知名商家，业态齐全，人气鼎盛。片区核心客源以宝安原住居民及当地白领阶层为主；而商圈北面的边缘地带则主要是以附近工业区的外来人口为消费源。 （五）龙岗 从龙岗区整体看，龙岗的大型商业基本集中于龙岗中心城区，大体是机荷高速公路以北与龙岗河及其一条支流围合，约5平公里的范围。2002前后中心城区商业开发进入了快速增长期，几年内开发出了万鑫五洲风情Mall、新龙岗商业中心、龙岗世贸中心、龙盈泰商业中心、龙兴商业广场、深圳集银皮革综合广场、柏龙商业广场、东方茶都、龙岗电子世界等多个大型商业项目，至2004年，片区商业总面积就接近了100万平方米，区域人均商业面积2平方米，商业竞争十分激烈。经过随后两年低迷期，在住宅开发、地铁三号线、大运中心、高交会馆等利好因素推动下，商业地产开发又进入新一轮的投资热潮，目前主要项目有加拿大555集团的美国MALL，万科地产的龙翔大道项目等，预计未来总量将超过50万平米。 近年来龙岗中心城的商业面积增速过快，且人口和平均消费能力没有很大提升，目前已经出现了供需严重失衡的局面，商业空置率很高，商业租金低，普遍都在30-100之间，人流量最密集的龙岗老街（龙兴街）的租金最高也仅250元／平方米左右，相比之下可算是深圳各大商圈的低谷了。 （六）商圈分析及未来趋势 目前深圳仍处于快速的“扩张”阶段，经济、人口规模高速增长，城市发展以福田中心区为辐心，向东西两翼快速推进，众多卫星城逐步兴建形成，区域商业中心发展日新月异，住宅、商业投资消费呈现前所未有的繁荣前景。 从商圈分布发展来看，全市基本形成了超级区域（市级）中心商圈——区域（区级次）中心商圈——社区商圈多层次、多圈鼎立的均衡发展格局。市级中心商圈以东门-人民南-宝安南、华强北为代表，依然是全市商业高地，引领消费潮流。福田CBD商圈，后海商圈是规划中的市级商圈，是未来的商业新贵，正奋起直追，蓄力主角地位；区级次中心商圈以蛇口、宝安中心区、龙岗中心区商圈为代表，新规划、完善市政设施和无可比拟的发展前景是其独占优势；社区商圈以南头商圈、宝城商圈、华侨城商圈为代表，以满足片区居民日常消费为主。 从商圈竞争情况看，关内的各商圈间竞争剧烈，同质化增多市场份额向西分流，并逐步趋向稳定。随着中西部商圈的崛起，市场份额被不断摊薄，罗湖商业的龙头地位受到前所未有的挑战。人民南商圈由于物业老化、经营管理缺少创新、缺少适合新消费特点的主力业态，成为第一个被边缘化而进入衰退的罗湖商圈。经过环境、建筑、交能连廊等一系列的更新改造后，目前还处于复兴的初期，但受制已有格局，已难以重获以往中高档消费圣地的地位，在中西部新兴大型购物中心的挤压下，正处于艰难的整合求变当中。东门以其品类齐全，良好的步行环境适时的更新改造、适当的定位和口岸优势，牢牢的占据住了广大中低档次商业市场，使其即使在市场份额不断被摊小的情况下，也能依靠做大整个市场来取得持续繁荣发展；罗湖第一MALL——万象城及其二期工程的进入便安安南商圈地位得以确立，并成为极具竞争力的中高档时尚购物、休闲、娱乐、办公和旅游观光商业区，与东门和人民南互成犄角之势，获得业态、层次互补和更大的整体辐射能力，为罗湖商业在与其它区商业竞争中嬴得制高点。 华强北在以电子通讯为首的专业市场经济带动下挤身新兴商业中心，依托其黄金区位及产业人流如今已稳坐深圳商业的龙头位置。开阔的格局、最丰富的业态、最有创新性的产品、充足的可更新改造的空间将更可确保其龙头地位在较长时间内难以被撼动。与其不同的是福田CBD商圈，“出身名门“，依托深圳中心区高瞻远瞩的功能定位，国际标准的城市规划，便利的交通、时尚的购物环境、拥有高学历、高收入、高追求、年轻而个性化的商务人流，将有望成为全市业态最发达、档次最高的商圈。虽然目前还处于培育期，但随着中央商务区的逐步成熟，这必然会与华强北、宝安南商圈形成同质竞争。 就目前情况看，南山商业参与中东部商业竞争的程度相对较低，城市自东的发展脉络，使南山商业长期处于自发式的社区商业水平，居住特，但这种局势正在迅速改变。从整体看，南山前、后海片区还有大量土地储备，后海片区还有规划待建的南山CBD金融中心，即将通车的西部通道带来的口岸经济、正在建设的地铁2号线和规划中的广深高速第二通道等都为前山的商业提供无限的发展前景，可堪与福田中心区媲美，将来必定成为中东部商业竞争的最强劲对手。06、07两年南头、后海、海上世界三大商圈建成的商业预计超过50万平米，各商圈商业改造、升级规模十分可观，相信不久相便能形成多层次，业态全面，富有滨海特色，具有全市辐射力的超级商业圈群。今年10月开业的10万平米的益田假日广场将对中东部高档购物中心产生一定影响，其至少将会分流相当一部份来旅游的消费力和南山的消费力。 关外，圈内集中放量导致局部供需失衡，部份或将面临困局，有待经历漫长的培育期。在关外的商圈中，尤其是龙岗中心城商圈，本地消费需求不足仍是相当长时间内的痛楚，作为MALL消费的探路者，其面对关内众多新兴的更大型，更时尚购物中心的竞争，前程遥远而渺茫。 从业态发展看，深圳商业已经从货百为主导的商业业态发展到以超级综合超市、专业店、专卖店和大型购物中心为主导的商业业态,总体发展十分迅猛。 以国际上发达国家和地区商业发展经验，商业业态与经济发展水平之间存在着较强的相关关系：当人均GDP在1000美元时，主导商业业态为百货商店；人均GDP在2000-3000美元时，主导商业业态为大型综合超市；人均GDP达到6000美元时，主导商业业态以便利店为主；人均GDP达到12000美元以后，主导商业业态演变成大型购物中心（MALL）。目前深圳人均GDP约为8600美元（2006年），据经验判断应是属于向大型购物中心消费时代迈进的中间阶段，但从目前各区主力商圈情况看，基本每个商圈都建有了1-3个大型购物中心，其经营面积占总体基本超过50%，也就是说深圳的商业已经基本进入了以大型购物中心为主导的商业新时代。之所以出现这种情况，一方面是深圳经济发展速度快，投资者对深圳商业未来有十分充足的信心；另一方面则可能是人均GDP虽然相对不高，但城市人口密度高。从交通、汽车普及率、消费习惯、城市人口布等方面看，中国市场更倾向都市型购物中心而不是郊区型，而深圳人口密度高，增长速度快，关内人口密度约达10000人/平方公里，全市每年新增常住人口30-50万，相当于一个中等城市的人口规模。因此，能够对建于人口密集的中心区的购物中心发展形成稳定支撑。 在业态发展水平上，特区内总体水平相差不大，其中以福田稍为领先，仓储式会员商店、大卖场、折扣店、品牌直销广场等这些国际领先的业态很早就被引进了福田商业，且都取得了成功，其中还有像“海澜之家”、ITAT等具有代表性的经营模式的创新探索者。龙岗中心城龙柏商场曾经创建深圳第一家Outlets,但由于交通、消费习惯等因素而最终没有取得成功，从上海、北京的情况看，深圳在这个业态上还是处于空白。 另外，连锁化已成为了现代商业的一个主流趋势，从1996年沃尔玛进入中国落户深圳，深圳商业在竞争中就涌现出一大批优秀的本土机构，伴随着其不断的发展壮大，陆续走上了异地扩张和品牌管理输出之路。目前，包括华润万家、天虹、茂业、岁宝、新一佳、人人乐、海雅、铜锣湾等在内的深圳零售商，已经在全国各地开店逾900家。同质化竞争一个有效手段就是连锁化的市场份额竞争。 三、深圳大型综合商业中心分析 选取标准： ​ 最近几年，在深圳商业地产领域具有一定市场影响力较大型的的项目。 ​ 在业态上具有综合性质，一般由多种业态组合而成，排除单一业态的商业项目。 （一）、深圳大型商业中心概况 上世纪90年代中期以来，随着深圳经济和人口规模的持续高速增长，深圳的商业需求迅速增加，逐步形成一系列的大型商业中心。 而随着深圳房地产市场的逐渐发展和成熟，商业地产也迅速吸引了一批地产商的目光。过去几年来，深圳大型商业项目的开发与建设一直呈现出旺盛的势头。 表1： 典型商业中心 概要 项目现状 COCO PARK CBD核心区域位置；在业态组合上，集中打造“美食”、“娱乐”、“潮流”、“时尚”四大主题式消费中心；周边众多甲级写字楼、高档酒店和住宅。 已开业 港隆城 宝安最大、最高档的购物中心；一流的硬件设施和高档的购物氛围，物品的丰富性、交通的便捷性 已开业 花园城中心 南山首家、最高档次的大型购物中心；结构明了，人流动线明显；内设沃尔玛购物广场。 已开业 万象城 只租不售和华润专业的运营模式、分析规划准确、招商较好 已开业 金光华商业广场 地理位置优越（人民南路商圈核心）；周边设施（甲级写字楼、餐饮、高级酒店）齐全；交通便利；地铁物业； 已开业 晶岛国际 定位国际化的购物中心，主要引入英、美等国的高档商品；地理位置优越；中心区拥有大量高收入、高消费的人群。 在建中 五洲风情MALL 地理位置过偏、周边消费能力差、交通不便、招商不成功、人流稀少、管理不善、过于超前。 已开业 怡景中心城 地理位置优越，周围已有以及正在建设中的中高档写字楼将为中心城带来客户源，形成中心区氛围后，也可吸引全市居民前来。 已开业 中信城市广场 交通便利，公交线路多，连接地铁入口 已开业 益田假日广场 发达、便捷的立体交通网络,地铁1号线和2号线在本项目地下三层交汇，项目地下三层设有大型巴士换乘站，多达50条公交线路通达全市。 在建中 ​ 区位特征 从项目的区位特征来看，这些商业项目一般集中于已有的商业中心区或人口聚集区边缘地带。而深圳华强北、东门两个核心商圈由于具有自发形成的特点，土地供应非常紧张，建设大型商业中心具有较大的困难；因此，这些大型商业项目往往选择在商圈附近或具有成为商业中心潜力的地段进行开发建设。 另外，大型商业中心对交通的依赖性极强；交通越通畅，则客源越广。上述商业项目在交通上都具有较为显著的优势。 大型商业中心罗湖、福田分布图 大型商业中心南山分布图 从上图中可以看出，目前已开业或即将开业的大型商业中心主要还是集中在特区内，这与特区内外的消费环境、消费水平有着直接的关系。同时我们也发现，大型商业中心基本摆脱了依附老的核心商圈的做法，正在向城市西部延伸，中心区与南山将是大型商业中心的必争之地。 ​ 规模特征 从规模上来看，大型商业项目一般建筑面积都在5万平米以上，主要集中在10万平方米左右。总体而言，深圳的大型商业中心规模都不算很庞大，一来是深圳城市面积较小，商业密度较高，每一个商业的商圈规模都受到来自其他商圈的挤压；二是说明商业开发企业都在开发前进行的理智的分析和市场研究，明确了本商业项目在全市商业分布中的地位和影响力，测算了可能被市场接受的最佳体量。 表2: 项目名称 规划总建筑面积 （万m2） 纯商业面积 （万m2） 影响力 COCO PARK 8.50 8.50 ★★☆ 港隆城 7.00 7.00 ★★★★ 花园城中心 7.05 7.05 ★★★ 万象城 55.00 18.80 ★★★★☆ 金光华商业广场 12.00 12.00 ★★★☆ 晶岛国际 12.85 8.08 ★★☆ 五洲风情MALL 15.00 15.00 ★★ 怡景中心城 14.00 11.00 ★★☆ 中信城市广场 15.00 7.38 ★★★☆ 益田假日广场 13.58 10.00 ★★★★☆ 注：部分未开业的商业，其影响力为理想的潜在影响力。 ​ 整体规划特征 随着商业地产开发模式的逐渐成熟，大型综合性商业中心的开发逐步成为一种主流商业地产的开发模式。过去那种简单地为了进行销售而进行开发的商业项目已经不再是市场主流。 单体式商业已经逐渐被综合的、由不同建筑体综合构筑而成。另外，大型休闲广场、步行街、内部走廊和天桥等建筑形式被灵活地加入到商业项目中，便利商业项目的业态划分，也增加了购物时的情趣、延长逗留时间。 从产品规划来看，地下和地上停车场、储藏室等成为大型商业项目的必备配套。而由于大型商业项目一般都处于商业中心区，因此，往往还附带有酒店、写字楼或高档公寓作为配套，以规避开发风险，尽量回收开发成本。 表3： 典型商业中心 规划布局特征 产品线组合 COCO PARK 大型中空式商业体，由大量内部走廊与楼层之间的电梯联系各商业组团 港隆城 多层集中单体式商业布局：百货+大型超市为项目商业主体，其他附属部分引进休闲娱乐等商业补充。 商业 住宅 花园城中心 沃尔玛为独立建筑，与购物中心通过天桥相连。百安居、迪卡侬在西侧。 商业 万象城 单体式大型综合性商业中心 商业 住宅 写字楼 金光华商业广场 单体式大型综合性商业中心 商业 五洲风情MALL 大型综合性一站式购物中心 商业 怡景中心城 屋顶为2万平方米的绿色生态公园，主打绿色生态主题。总体5层，地面2层，地下3层东西两侧各有7500平方米的下沉式景观广场，中庭建设一个深圳零售商场唯一的一个室内喷泉。 商业 中信城市广场 联体式+大型休闲广场 商业 写字楼 其他 益田假日广场 利用项目的地理特征，独创四首层概念+休闲广场 商业 酒店 写字楼 由于深圳地铁的建设和开通，大型商业利用地铁的主要站点，与地铁接驳已成为一种趋势，很多大型商业中心在规划设计上体现了这一理念。 ​ 商业业态特征 一般来讲，我们把商业业态划分为百货、超市、零售店、餐饮、休闲娱乐、其他六大系列。超市是商业项目聚集人流、消化面积的核心手段之一。对于大体量商业项目来说，一般都需要引进一家或多家超市。比如中信城市广场、万象城等，都引进了大型超市作为项目的主力店。 除了超市以外，百货也是许多项目的主力店的重要选择。尤其是一些处于商业人口密集的商业核心区域的项目，还是把百货作为提升其项目商业价值的重要砝码。 综合各类业态的比例关系，我们可以看出：这些商业项目百货类和超市类的比例一般占到40%的面积以上。餐饮和休闲娱乐也是商业项目消化一些位置和价值不高的区块的主要业态，其所占比重一般在15-30%之间。 表4: 典型商业中心 百货 超市 零售店 餐饮 休闲娱乐 其他 COCO PARK 39% 10% Jusco 36% 15% 港隆城 万象城 40% 20％ 20％ 10% 金光华商业广场 70% 30% 晶岛国际 怡景中心城 20.1% 26% 24.9% 21.3% 7.7% 中信城市广场 60% 益田假日广场 55% 23% 22% ​ 功能布局特征 在各类业态的楼层分布来看，百货类一般在1楼和以上区域，拥有最佳的位置，一般占有项目的主出入口；而大型超市对位置的要求不是很高，甚至可以选择在地下层部分开设，地下则1-3楼都行。另外，休闲娱乐一般选择在较高的楼层进行配制；而餐饮则可高可低。 而对于大型商业所必须的停车位，一般都采取地下+地上的方式解决。地上部分临时性停车，而在地下一层或二层建设大型停车场。 表5: 项目名称 主力店 主要商家 功能布局特征 COCO PARK 吉之岛超市 TOMBOY、TB2、CHINCHO CASIO、JACKJONES等 负二层：停车场 停车位600个，联动星河国际花园停车场，共约2300个停车位。 负一层：吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝配饰等 一 层: 国际精品服饰店、珠宝、名表、经典配饰名店、COCO露天国际酒吧街 二 层: 商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城等 三 层: 高档美食概念餐厅、美容护理SPA 港隆城 家乐福、港隆城百货 红磨坊、必胜客、面点王、中影南国影城、仙踪林、巴西烤肉等 负一二层：停车场 一 二层:品牌名店与时尚主题百货 三 层: 精品生活超市、时尚家居、数码、电子产品 四 五层: 国际影视城，大型高档酒楼、娱乐项目、中西餐饮 花园城中心 紫荆城、沃尔玛 胜记云顶花园酒家 香港五星级影院洲立影院 百安居，运动用品专业超市迪卡侬 负一层：停车场700个停车位 一 层： 国际二线品牌为主的服装、皮具、饰品、化妆品和特色餐饮 二 层：港台日韩及国内知名品牌为主的服装、皮具、饰品和特色餐饮 三 层：音像制品、运动服装用品、保健用品、数码冲印等 四 层：特色餐饮、健身SPA等 五 层：洲立影院 万象城 时尚生活百货、 家乐福、万象溜冰场、时尚生活百货 一品轩、时尚生活百货、芝麻开门儿童摄影、各式男女装服饰等 负二层： 停车场 负一层：餐饮、超市以及珠宝,服装店铺 一 层：以知名品牌的服装为主，还有银行。 二 层：以服装为主 三 层：餐饮,各色精品店,服装店 四 层：以休闲品牌的服装,饮食广场等为主，有一个大型真冰溜冰场 五 层：嘉禾影院 一 层：国际精品服饰、化妆品、皮具 二 层：男女装、皮具 三 层：女装（国际二线，国内一二线） 四 层：内衣 、运动、童装等 五 层：数码、床上用品、厨具等 六 层：健身、餐饮、美发等 七 层：餐饮厨房制造等 五洲风情MALL JUSCO、赛格电子市场、苏宁、ITAT百货 周大福、六福、真功夫、永和大王、必胜客等 JUSCO: 三层（一层超市，二层服装，三层家电、床上用品、运动） 赛格电子市场：一楼 部分运营，二、三楼运营 一 层:苏宁、珠宝、餐饮 二 三 层：ITAT百货、赛格电子市场 停车位：1000个 怡景中心城 中心百货、 家乐福 必胜客、金逸国际影城 负二层：B2 停车场 负一层：B1 家乐福、停车场 一 层：时尚服饰、中西餐饮、服务台、金逸国际影城 二 层：生活用品、特色礼品、反斗乐园、童装童玩、季节商品、美发美容、中西餐饮、美食广场 三 层：L1 国际名品、男女鞋饰、精品钟表、精致艺品、主题餐厅、休闲餐饮、银行 四 层：L2 时尚阁楼 中信城市广场 西武百货、吉之岛 富翔国装饰品、CP法国品牌、香港昌贸眼镜、周大福、星巴克等 负一层：LG层时尚名店、珠宝精品、美食制造，B1层健身康体 一 层：G层国际名店、国际休闲酒吧街、星光广场 二 三 层：国际名店、数码影城；四层为流行皮具、美体塑身 五 六 层：高档食府 益田假日广场 嘉禾影院、四海一家、全明星冰场 购物：国际品牌百货、精品特色超市等 娱乐：剧场式真冰场、五星级数码影院等  餐饮：主题概念餐厅、环球特色美食、浪漫观景餐饮露台、城市星光酒吧 负二层：B2超市、冰场、个人护理、中西快餐、西饼零食等 负一层：B1百货、男士时装、女士时装、休闲运动、鞋类、皮具、饰品、西式餐厅等 一 二层: L1、 L 2百货、男士时装、女士时装、鞋类、皮具、珠宝、钟表、眼镜等 三 层: L3影院、中式餐饮、西式餐饮等 从上表来看，各大商业中心的业态类型都比较接近。但就项目辐射的范围和商业的档次来讲，各商业中心存在一定的差异。形象较为高档的有万象城、金光华广场和中信城市广场；而港隆城、五洲风情MALL给人的感觉则是档次要低一些。高档的商业中心除了在建筑形式上比较特别以外，其所引进的商家也是体现其档次和形象的核心表现。比如西武百货、各式国际品牌专卖店等等。 ​ 经营策略与经营状况