金融街，等你五年够不够-----对金融街股价的思考

金融街股价自从2007年8月历史见顶24元（复权价）后，一路下滑，09年股市大反弹是金融街现也让人十分郁闷 金融街股价自从2007年8月历史见顶24元（复权价）后，一路下滑，09年股市大反弹是金融街表现也让人十分郁闷。本文从价值、趋势等方面对金融街的股价走势进行思索和探讨。 一、07年24元的金融街是历史阶段性顶部：从01年借壳成功上市后，金融街走了一波长达五年的大牛市，01-05年大盘的熊市对其影响很小。07 年见顶的股价24元，以当时的市盈率算大致70倍，市净率10倍。一年后，金融街最低跌至6元，市净率仅余1倍。07年底金融街的合理RNAV在9元左右 （复权后），当时的净资产3元（复权后）。24元的价格可以看作股价和房价双重泡沫。当时金融街的经营亮点是，利用股价泡沫成功实现了增发80亿，为08 年的抄底埋下伏笔。 二、08年泡沫破裂的影响：08年的行业调控对金融街的影响正面远大于负面，但股价却加速去泡沫化。最低跌至6元，虽然提前大盘数月见底，但跌幅也 十分惨烈，如果没有因增发80亿而增厚的家底，6元的底也很难撑住。但08年公司仍实现了预定的目标，即实现营业收入50亿元，实现利润增长50%。08 年公司经营的最大亮点在于，趁行业调整之机，大笔出手，果断抄底。08年买入的许多项目现在看来都是地板价，可以保证金融街在房价跌幅30%以上时仍有可 观的利润。 三、09年股价反弹之路很艰难：09年大盘强反弹，许多地产股最大反弹幅度在4倍以上，但金融街第一阶段反弹仅到10.4元，第二阶段强反弹见顶 16.2，第三阶段反弹止步15元，反弹幅度远小于地产板块的整体幅度，而下跌的速却超过地产指数的调整幅度。09年的房价节节高升，而地产股价却被房地 产的政策调控终结。09年股市的最大特点是，基金对政策变得异常敏感，政策稍有风吹草动，基金便蜂涌而出。金融街作为基金重仓股，受累于基金打压十分明 显。此外，一个重要的原因仍是业绩。虽然金融街的潜在价值被广泛认同，但09年金融街的业绩仍靠投资性房地产增值支撑，除却投资性房地产公允价值估价因 素，公司的盈利能力并未体现在数据上。因此，令人不得不怀疑金融街到底在干什么。 四、金融街何时爆发：如今，金融街的股价又跌回8元区间，6-8元本是2008年金融街的底部区间，经过09年的大反弹之后，金融街再次跌回这个区 间，令对其抱于巨大希望的投资十分郁闷。为什么，可能的原因是：1、金融街开发周期较长，潜在盈利能力一直未转化为很强的实际盈利能力；2、房地产政策频 出，令人担心房地产整个行业的大拐点到来。3、基金大肆杀跌：基金经理们可以在07年和09年拼命追高，也可以在08年和09年下半年斩仓杀跌。 那么金融街的股价究竟何时爆发？还是再看一下业绩吧，金融街在08年大抄底的项目，成果要在2010年到2012年才能集中体现，金融街以前的好项 目多数集中在金融街区域，外地项目开发进展缓慢。而08年以来收购的项目才是今后业绩的关键！北京的金色漫香林、大屯项目、衙门口项目，天津的津津门津塔 等，而重庆金融中心的建设，使得重庆的三个项目被盘活，这些项目的销售额总计在200亿以上。如果按现行的房价计算，这些项目贡献的毛利可能达到100左 右，扣除税收和费用，净利也十分可观。而这些业绩将在今后一到三年内实现。由于金融街连续三年来营业收入都在40亿-60亿间徘徊，净利润在10亿左右徘 徊，且其中还有令人生疑的公允价值增值。那么如果今后金融街的年营业收入在100亿以上，净利润在20亿以上，股价会怎样呢？从07年到2011年、 2012年时间上也有五年了，五年的时间消化泡沫够不够？五年的时间业绩再度爆发可不可能？五年的时间主力重新发起一波大牛行情会不会？ 海通证券：金融街成为地产行业调控避风港 2010年05月19日02:47中国证券报海通证券我要评论(0) 字号：T|T 金融街（000402） 聚焦商务地产、回归京津区域的战略初具格局，相关商务地产储备丰富；虽然2010年项目建设将进入高峰，但公司现金充裕，净负债权益比例仅为34%，财务 情况健康。我们认为，公司的产品结构、财务情况决定了公司受房地产行业调控政策的影响相对较小，预测公司2010、2011年业绩分别为0.66元、 0.78元，看好商务地产领域未来发展前景，维持公司“买入”的投资评级。 历史显示，一般在住宅开发热潮过后，商务地产将成为房地产领域的新热点；而且相关金融工具如REITs（房地产投资信托基金）等的推出，也将极大地拓展相关商务地产公司的发展空间，加速商务地产新时代的到来。 自1993年以来，公司先后涉足土地开发、房地产开发以及商务地产经营。显然，公司的核心竞争力在于丰富的商务地产开发运营经验，特别是大规模、整体性的开发运营。 作为商务地产的先行者，公司在商务地产领域的开发运营团队以及品牌影响力在A股上市公司中处于领先地位。公司同时进行的住宅开发，主要是为弥补商务地产投资周期较长的缺点，以快速回笼现金、平滑公司业绩为目的。 近年来，公司众多典型项目的拓展，如北京西单美晟广场、复兴门、通州商务区、天津南市等项目的获取，正是公司聚焦商务地产、回归京津区域战略的体现。 2009年物业出租收入（物业租赁与物业经营）占公司收入比例近10%。从公司项目储备构成 看，已建成的出租类物业仅为47万平方米，而公司项目储备总面积为720万平方米，前者比重仅为6.5%；但是，已获取但未建成的商务地产项目面积接近 260万平方米，占比高达35.7%。因此，未来公司出租收入占比将不断提升。 值得一提的是，在巩固了金融街区域商业地产领导者的地位之后，公司通过收购等手段正不断向北 京其他成熟商圈渗透，如西单等；同时，在参股通州商务园开发建设有限公司之后，公司又获取了通州商务园33.7万平方米地块，提前布局作为未来北京城市副 中心的通州区域。另外，天津南市项目的获取则巩固了公司在天津商务地产领域的领导地位。 2009年公司销售面积达85万平方米，而结算面积仅为35万平方米，因此公司预收款项 相对充足。受益于2009年的销售盛宴，公司北京融华世家、融景城、金色漫香林、天津津门津塔等主要项目销售情况均超预期。2010年公司开发业务结算收 入将主要来自于北京的融景城、金色漫香林、德胜凯旋中心、天津津门津塔公寓以及重庆、南昌两地项目；2011年开发业务结算收入除了上述项目外，北京的融 华世家、南昌金融大街、重庆江北世纪城也将贡献利润。 2010年公司计划竣工面积100万平方米，较2009年增幅达127%；2010年计划开 复工面积约300万平方米，计划安排项目投资约280亿元。显然，公司在2010年将进入建设高峰，资金需求有所增加，但考虑到公司现金充裕，2010年 第一季度公司的资产负债率虽为63.4%，净负债权益比例仅为34%，财务状况极其健康，因此我们认为，行业调控并不会对公司财务产生较大压力。 我们看好公司在商务地产领域的发展前景，而公司的产品结构、财务情况决定了公司受行业调控的影响相对较小。公司PB仅为1.32倍，为行业最低之一，因此维持公司“买入”的投资评级。 不确定性因素：行业调控措施陆续出台，将对公司住宅项目的销售产生影响。