影响房地产价格的因素分析—兼谈房地产调控的难点与对策

影响房地产价格的因素—兼谈房地产调控的难点与对策 影响房地产价格的因素分析—兼谈房地产调控的难点与对策 价值中国推荐 2010-08-18 11:00:45 《中国经济》 影响房地产价格的因素非常复杂，单一因素的分析难观全貌，甚至出现盲人摸象的结果。 文·尹中立 　　影响房地产价格的因素非常复杂，单一因素的分析难观全貌，甚至出现盲人摸象的结果。笔者在此试图对影响当前我国房地产价格走势的因素作一梳理，希望能对房地产各参与主体判断市场的趋势起参考作用，也希望对政府的房地产调控起到抛砖引玉的作用。 　　住房制度改革对房地产市场产生了重大影响 　　在建国后的40多年时间里，我国一直实行的是高度福利化的住房制度，住房分配实行实物配给，简称“单位分房”。在单位分房的时代，住房市场是不存在的，因为个人只拥有住房的使用权，没有所有权，住房不能用于市场交换和流通。因此，在没有房改之前，严格来说住房市场是不存在的。 　　1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，它明我国新的住房政策开始实施。政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配。从政策导向看，国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济新的增长点，并出台了一系列的扶持政策，也刺激着住宅产业的增长。例如居民购房时申请银行按揭贷款，对按揭贷款实行利率优惠等。 　　住房制度改革和鼓励住房消费的政策极大地刺激了房地产市场的发展。1999年的住房销售面积为1.18亿平方米，住房销售金额为2188亿人民币；而2009年的住房销售面积为8.5亿平方米，住房销售金额为36763亿人民币。在房改后的11年里，中国的住房销售面积和销售金额分别增长了6倍和15倍。这些数据充分反映了住房制度改革之后中国房地产市场取得了巨大的成就。 　　但中国的住房制度改革也带来了一些新的问题，主要是过度依靠市场而忽视了政府在住房保障方面的作用，导致买不起房子的人越来越多。如果说房改之前中国的住房制度是高度福利化的住房制度的话，那么，房改之后中国的住房制度变成了高度市场化的住房制度，从一个极端走到了另外一个极端。一个简单的证据是保障性住房投资占住房投资的比重越来越低，到２００８年前后经济适用住房投资占房地产投资的比例只有３％左右。从全球的视角看，这两种极端的住房制度都是行不通的。高度福利的住房制度是一种没有效率的制度，但过度市场化的住房制度是缺乏公平的制度。在完全市场化的住房制度下，房价是由有钱人决定的，大多数人的收入必然难以承受住房价格。 　　政府当然会看到这样的问题，2007年出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(简称24号文件)，开始对1998年出台的住房制度进行调整，2010年的房地产调控对住房保障制度的建设给与了更多的关注，2010年6月12日，建设部等七部委联合出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，有关部门正在研究制订《住房保障法》。这些政策动向说明，我国的住房制度还依然处在不断改革和完善过程中，未来的制度调整仍然是影响房地产市场的最重要因素。这是研究和分析我国房地产市场走势所必须注意的问题。 　　财政税收体制对房地产的影响 　　在现阶段中国房价的上涨过程中，制度性的因素除了上述的住房制度改革之外，分税制改革也是不得不提的。由于分税制的存在，使地方政府与中央政府在房地产调控的立场出现较大的分歧，不仅影响到中央的房地产调控的权威，而且影响到房地产调控的效果。 　　1994年中国实行了分税制改革，分税制改革对中国经济增长的贡献很大，但也带来了副作用，出现了地方政府的财权与事权不对等现象，各级财政越往上级资金越充裕，越往下级财政越艰难。 　　由于地方政府普遍入不敷出，求助中央政府拨款就成必然之势，中央向地方的转移支付遂成为地方政府预算收入的重要项目。而中央财政的转移支付能力毕竟有限，于是，地方政府自然就要把眼光投向金融资源。1995年前后由城市信用社、信托机构以及融资中心等机构制造的金融混乱就是在这个大背景下产生的。然而，随着改革的逐步深化，地方政府的行政权力对金融资源控制力越来越弱，地方政府为了弥补财政缺口，必须另辟溪径。 1998年的住房制度改革使全国的房地产市场逐渐活跃，地方政府拥有的最大的一块资源——土地成为弥补财政缺口的最好途径。1998年，这个数据不过区区67亿，随后以每年翻番的速度增长，至2009年底各地土地出让收入1.2万亿，而2009年地方财政收入总额为3万多亿元。这足以说明，土地，已经变成地方政府名副其实的第二财政。事实上，在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半以上。地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上，也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近３０～４０％左右。如果再加上占房地产价格２０～４０％的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的５０～８０％。而这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋。如此诱人的暴利，难怪地方政府要对房地产业趋之若骛，“经营城市”的理念就是在这样的背景下出现的。 　　对于地方政府官员来说，维持土地价格的上涨有百利而无一害。土地收入的增加不仅可以弥补财政支出的缺口，而可以增加基础设施的投资，可以搞各种形象工程，由此可以带动地方经济的快速增长，从而有利于主要领导的升迁。从商业利益考虑，只有土地价格的不断上涨才能使少数利益集团获得超额收益。从已经查获的政府官员的腐败案件看，很多地方官员直接或间接参与到房地产的开发或土地的买卖中。 　　有人说地方政府官员已经被房地产开发商所俘获，此话可能有些夸张，但政府官员已经被房地产所绑架是不争的事实。各地方政府不仅千方百计抬高土地价格，而且对中央的房地产调控阳奉阴违，这是中央房地产调控难以取得成效的重要原因。 　　城市化拉动了住房消费 　　从世界范围看，与工业化几乎同步的城市化大约经历了150～200年的时间，整个城市化的进程可划分为3个阶段：1)初期阶段。随着工业在城市的集聚，城市的数量和人口规模逐步增加，由于城市化增速较慢，城市人口的基数低，城市住房的压力不是很大；另一方面，较低的经济发展水平和城市物质基础，决定了大多数居民只能生活在较差的住区环境当中。2)加速发展阶段。当一个国家和地区的城市化水平，即城市人口占总人口的比重达到30%之后，因工业化和经济发展已打下一定基础，受其惯性的推动，城市化的水平在短期内迅速提高，城市的数量和人口急剧增加，大城市骤然膨胀，对于突发其来的人口浪潮，城市的建房速度远远落后于城市人口的增长速度，从而出现住房紧缺的状况。3)后期阶段。当城市化水平超过70%之后，城市人口的增长速度趋缓，大城市中心区的人口向郊区扩散，出现所谓“郊区化”现象，工业对城市化推动的主导作用已被第三产业取代，整个区域形成大、中、小城市密切结合、分布有序的城镇网络。 　　以上分析表明，城市化发展的不同阶段，住房问题表现的形式不完全相同，住房矛盾的尖锐程度也不一样。从总体上看，城市化加速前后一段时间住房问题最为突出。 　　改革开放加快了中国城市化的进程。全国城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年年30.1%，平均每年增加0.6个百分点，而同期世界城市化的水平平均每年只提高0.25个百分点；城镇人口由1.7亿增至3.81亿人，平均每年净增1000万人。 　　1998年以后，由于户籍制度改革的推进，我国进入了加速城市化的阶段，2009年底人口城市化率达到45.68%，在十年时间里城市化率增加了15个百分点。这些数字表明，中国城市化的加速阶段实际上从80年代就开始了，1998年以后我国城市化进入第二发展阶段——加速发展阶段。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。 有人认为，中国的城市化还需要20～30年的时间，因此，房地产的繁荣应该还会持续20～30年的时间。笔者则认为该结论可能太乐观了，原因是中国统计数据可能低估了城市化水平，这是经济研究及经济决策中一个重大的误会。从经济增长的角度看，人口从农村向城市转移之所以会带动经济增长，是因为农业劳动者转变为工人之后生产力水平的提高。在日本及其他国家，农民没有类似中国的户籍限制，农民转移到非农业领域之后自然成为市民，因此，城市化水平基本上代表着农村劳动力转移的程度。但中国有户籍限制，大多数已经转移出去的农村劳动力并没有获得市民的身份，没有将其统计在城市人口里面，这样的人口应该有2亿左右。从城市的角度看，政府为了自己的政绩会倾向于低报人口数据，如果按照日本的统计口径，中国当前的城市化水平应该是65%左右，比现在统计局公布的数据高20个百分点左右。现在的农村到底还有多少年轻人没有转移到城市？真实的情况是，适宜转移的农村青年已经基本上到城市去工作了。 　　总之，城市化是迄今为止推动中国房价上涨的主要因素，但未来城市化对中国经济增长的贡献及对房地产市场的作用将降低。 　　人口红利刺激房价上涨 　　随着时间的改变，我国的人口结构呈现明显的趋势性特征，1949～1964年少儿抚养比迅速增长，但老年抚养比增加不多，少儿抚养比与老年抚养比之和从60%增加到80%，对应的是劳动人口占总人口的比例由40%下降到20%。60年代以后至80年代初，中国的少儿抚养比快速下降，而老年抚养比变化不大，使劳动人口占总人口的比例快速上升，由20%上升到40%以上。1982年代以后，中国的少儿抚养比继续下降，劳动人口占总人口的比例增加到50%以上，峰值将出现在2015年左右，超过70%。随后，老年抚养比出现快速上升，但一直到2021年中国的劳动人口占总人口的比例都处在50%以上。显然，在1982～2021年期间，中国的劳动人口占总人口的比例处在最佳状态，整个社会的负担较轻，有利于经济的发展，被人口学家称之为“人口红利”。人口红利的存在有利于房地产市场处在繁荣状态。（图1） 　　  从美国的统计规律看，人口与房地产市场之间有很强的相关性，每个人的一生中一般会出现里次购房行为，首次置业出现在31岁前后，二次置业一般在42岁左右，因此，人口出生率的波动就会导致对房地产的需求波动。中国的第一个人口出生高峰是1962～1969年，第二个高峰是1984～1987年（如图2），在第一个高峰里，出生率一直高于3%，第二个高峰的出生率为2%左右。第一个人口出生高峰对应的住房需求高峰应该在1993～2000年，二次置业高峰应该出现在2004～2011年。但1998年之前中国还没有进行住房制度改革，因此，第一个人口高峰对应的住房需求无法得到满足（由此也可以理解为什么在1998年政府决心进行住房制度改革），使一次置业高峰被推后至1999～2006，到2004年时，一次置业的高峰还没有过，而二次置业高峰已经来临（主要表现为房改时分得公房的人开始有改善型需求），两个高峰叠加在一起，二者重叠的区间在2004～2006年，这可能是2005年前后房价暴涨的原因。尽管中央出台的一系列政策调控房地产，但效果甚微，被市场嘲讽为“越调越涨”。 　　这是根据美国的统计规律对中国的住房需求的推测，中国也有机构作过小样本的统计调查，得出的中国人的购房置业规律与美国基本一致。如果该结论成立，则意味着中国第一个人口高峰期（60后）出生的人的住房需求高峰在2007年将过去。但从2010年开始，第二次人口高峰出生的人（即80后）的第一次置业高峰将出现，该需求高峰又和60后的二次置业高峰出现重叠。但201１年后的住房需求高峰无法与之前相比。最高峰应该已经过去了。 由于60后是中国改革开放最大的收益者，当前的中国社会财富主要集中在他们手里，他们是推高房价的主要力量。对于80后而言，他们的购买力取决于他们的父辈购买力，由此导致城市出生的青年与农村出生的青年的命运截然不同，高昂的房价使大量的农村青年被永远隔离在城市大门之外。于是，８０后出生的农村青年成为当前中国社会的一个危险的、绝望的群体！富士康出现的连续自杀事件就是一个信号，应该引起有关决策者高度关注。 　　从日本的历史经验看，人口红利不仅对应中国经济的快速发展，还刺激了房地产市场的快速发展，甚至是房地产泡沫。而人口结构的老化和人口红利的结束则对应着经济增长速度的下降和房地产市场的衰弱，乃至房地产泡沫的破灭。如图3所示，日本的人口结构拐点出现在1990年，而房地产泡沫破灭的时间与此高度吻合，1990年以后，日本进入快速老年化的时代，不仅经济增长陷入泥潭，房地产市场更是一蹶不振。假如日本的经验在中国同样适用的话，意味着2015年将是中国房地产市场的重要拐点。  　　汇率对房地产市场的影响 　　2005年7月21日，中国人民银行宣布人民币从即日起与美元的兑换价格升值2%，人民币不再盯住单一的美元，人民币开始和一篮子货币挂钩。这标志着人民币汇率改革的序幕已经开启。 　　汇率改革究竟对中国的房地产市场产生怎样的影响？从上个世纪80年代日本和台湾的汇率改革的历史轨迹看，汇率的升值导致了房地产价格的上涨，甚至产生严重的房地产泡沫。笔者从2004年前后开始关注此事，并提出了一系列的政策建议，希望中国能够避免重复20年前日本的覆辙，但遗憾的是，2005年以来的中国汇率改革和房地产市场的互动与20年前的日本故事越来越相似。 　　二战以后，日本经历了两次大的汇率变动：第一次是1971年12月的“斯密森协议”，日元对美元的汇率从360上涨到306，涨幅为18%；第二次是1985年12月的“广场协议”之后，日元迅速升值，到1987年底，日元汇率升值66%日本的两次汇率改革都导致了地价的上涨。1971年底的汇率改革导致了1973年的地价上涨，但因为石油危机的影响，时间只持续了1年，在此，我们不作重点分析。1985年后的日元升值导致了地价的连续5年的上涨。我们以1983年为基期计算，到1988年东京的地价上涨了二倍多。 　　当时日本的房地产价格上涨速度之快是举世公认的，它已经成为现代经济学研究中典型的泡沫经济案例。日元汇率升值为什么会导致日本房地产价格的迅速上涨？主要有两个原因。原因之一是汇率改革迫使日本政府采取松的货币政策。由于日元升值的影响，日本的工业受到了相当大的冲击，1986年日本工业出现了负增长。为了缓冲回来升值对产业经济的影响，日本中央银行放松了银根。统计数据显示，日本的货币供应量M2从1985年初的8%左右不断增加到1987年的12%，增加了50%左右；在货币供应大幅度增加的同时利率不断下调，1986年9月和1987年5月，两次采取紧急经济对策，将官方贴现率从5%降到2.5%。而当时的日本经济仍然处于经济景气上升的过程中，不当的经济政策刺激了包括房地产在内的投资品价格的不断上涨。 　　原因二：为了减少金融自由化与国际化过程中银行的经营风险，日本政府在汇率改革的过程中，推行银行资本金管理改革，部分银行执行国际清算银行制订的银行资本金管理，促使银行贷款向住房抵押贷款倾斜，使银行之间在不动产贷款上产生恶性竞争，刺激了房地产泡沫的不断膨胀（见后面的分析）。 　　与日本类似，台湾的汇率改革也导致了岛内的房地产价格的大幅度波动。台湾1979年2月建立外汇市场之初，新台币对美元的汇率是36：1，之后小幅贬值，在1985年12月之前，汇率基本维持在40：1的水平。但从1986年开始，在美国的压力之下，新台币不断升值（逐步升值），如图3所示，新台币与美元的汇率从1985年的100新台币兑换2.51美元上升到1989年的3.82美元，4年升值34%。 新台币的小幅度缓慢升值的方式，使企业可以争取调整的时间，但同时带来了大量的投机资本，助长了新台币的升值压力。台湾当局为了稳定新台币，就必须不断从市场上购买美元，抛出新台币，导致货币的过多投放，1985年的货币供应量M1为12.23%，1986年增加为51.42%，1987年为37.82%，1988年为24.37%，使房地产价格和股市价格膨胀，1987年、1988年和1989年台北市的住宅价格上涨速度分别达到36.8%、96.5%和78.24%。 　　日本和台湾的汇率改革的经验和教训对于中国的汇率改革及房地产调控有直接的参考价值。我们注意到，自2002年之后，人民币升值预期已经吸引了大量国际资本流入中国，房地产行业成为国际资本的重要投机领域。外资除了通过直接购买国内的不动产或从事房地产开发之外，还可以通过向国内房地产开发企业融资的方式影响国内的房地产市场，例如，2003年6月份之后，在国家采取紧缩的房地产信贷政策的影响下，国内房地产公司纷纷转向利用境外融资的方式来解决资金短缺的问题。因为根据我国现行政策，外资企业举借外债的管理政策较内资企业松，外资企业可以在批准的投资总额和注册资本差额内允许自由举借外债。为了从境外融资的方便，很多内资企业通过各种方式实现外资化。如2004年，天津顺驰房地产公司、河北天山房地产公司通过“自我收购”方式改制为外资企业，迅速建立起方便的国际融资渠道。由于外资的作用，国家对房地产行业采取的一系列金融政策的有效性受到了相当程度的制约。 　　  在操作主体上，外资进入国内房地产市场以房地产基金为主。最有代表性的是新加坡凯德置地和摩根士丹利等机构。值得注意的是，为了使房地产基金更便捷地投资中国的房地产市场，香港金融当局还专门修改了有关规则。2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金(REITs)投资海外房地产的限制，房地产基金可以投资于全球各地的房地产。在目前国内法律政策不完善，建立REITs条件不成熟的背景下，香港放宽投资海外房地产限制，让香港房地产投资信托基金可以投资海外房地产项目，意味着允许内地房地产商可以按照《香港房地产信托投资基金守则》成立房地产投资信托基金(REITs)，然后注入其在内地的商业地产项目，为内地房地产企业提供了一种新的融资渠道。有很多外资通过正当的渠道进入中国，而且有相当数量的资本是通过非正常的渠道进入中国的。 　　为此，笔者在2006年曾经给有关部门提议，应该根据国际惯例，对外资投资中国的房地产市场进行适当限制，2006年7月11日建设部等出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资购买中国境内的房地产设置了一些前提条件。但外资对房地产的影响依然存在，只要人民汇率升值的预期还存在，国际资本就会通过各种渠道进入中国，在现行的外汇下必然使外汇储备占款增加，进而导致货币投放增加。截至2010年月底，中国的外汇储备占款已经超过了20万亿元人民币，流动性过剩的局面由此形成。货币的过度投放必然产生通货膨胀的预期，投资买房成为应对通胀的重要选择。 　　要消除房地产价格的泡沫化趋势，就必须消除人民币升值的预期，有关汇率改革的推进刻不容缓。 　　文化传统对住房消费的影响 　　自2003年以来，房价与收入的比例就一直是国内外学术界及舆论界广泛关注的问题，按照欧美国家的经验，当房价收入比超过6倍时，通常被认为房价已经过高，房价收入比超过10倍则被认为房价有严重的泡沫。按照此来衡量，中国部分城市（尤其是北京、上海、深圳等一线城市）的房价早在2003年前就已经出现严重的泡沫，而2009年底的房价已经让人难以理解了，因为北京、上海的房价收入比已经超过15倍。 为什么五年前的较高的房价收入比并没有使房价的出现修正？而且还不断创新高。其中必有其合理的因素支持，笔者试图从文化的视角剖析该现象。 　　儒家文化是以“家”为核心的文化，维系家文化的纽带是血缘关系，而维系“家”文化的物质载体则是住宅（有私有产权的房屋）。没有住宅就没有“家”，因此，人们可以倾其所有去购买属于自己的住宅，年轻人结婚一般都要购买一套属于自己的房子，这是儒家文化圈国家国民的特殊消费习惯。 　　2009年，有文认为“是丈母娘推高了房价”，引起网络媒体的热议。笔者以为，将房价上涨都归结为丈母娘固然有些偏颇，但其中还有不少内在的道理的。 　　大约是三年前，红网论坛一篇题为《26岁的我离婚了！“80后”婚姻注定死在房子上》的帖子引起了网友热议，帖中称1983年出生的她两年前与1982年出生的老公在北京租房完婚，后来因为“身边的同事都有车有房”而萌生买房念头，最后因为手头拮据发生多次争吵后导致离婚。“80后”的婚姻真的会死在房子上吗？《中国青年报》社会调查中心通过搜狐网，对2429人（79.5%的人为“80后”，69.1%的人没有自己的房子）进行的一项调查显示，74.2%的人表示自己身边的“80后妻子”因为房子问题经常与自己吵架。本次调查还显示，73.2%的人认为自有住房是婚姻的必需品。 　　这与欧美国家有很大的不同，欧美国家属于游牧民族，可以四海为家，他们的精神灵魂不是“家”而是“神”。因此，欧美国家的最豪华的建筑一定是教堂，而中国古代的最豪华的建筑则是皇宫（它也是“家”的载体）和豪宅。 　　儒家文化对住宅消费的偏好使东南亚国家具有炒房的群众基础，非常容易产生房地产“泡沫”事件，使房价与租金出现背离。上个世纪末的东南亚金融危机与东南亚国家普遍存在的金融危机有直接的关系，即使房地产泡沫破灭还不到10年时间，东南亚国家的炒房行为又开始泛滥，最明显的是韩国。2003年以来，韩国的房地产价格大幅度上涨，韩国政府和有关专家分析，大量投机者涌入房地产市场，是房价飚升最直接、最重要的原因。例如，房地产投机活动猖獗的韩国首都首尔江南区，就出现了一个“富婆炒房团”。这一批富婆斥资10多亿美元，相互勾结，哄抬房价。据统计，2000年该地区平均房价在每平方米3000美元左右，到2005年初涨到了1万美元左右，5年时间竟涨了3倍多。这和同时间的我国上海如出一辙。 　　从消费文化和心理的角度看，住在自有的住房里比租住在他人的住房里多了很多心理上的满足（能找到“家”的感觉），我把它叫做住房的“文化溢价”。不同国家、不同文化背景下的“文化溢价”可能是不同的（有待于进一步研究证明）。 　　“文化溢价”不仅会导致房价与租金的背离，而且会导致住房自有率的较高。欧美国家的住房自有率一般很少超过70%的，但中国及东方国家却高于这个比例。很多人认为我国政府应该引导居民租房，但此言论遭到了很多网友的攻击，原因可能与我们的“家”文化有关。如果该结论正确，那么，我们在设计住房制度时，应该充分考论到我们的文化背景，不能盲目照搬照抄西方国家的经验。鉴于国人对住房的特殊感情，我国的住房分配一定要强调公平优先，“居者有其屋”对于维护我国社会稳定有特殊意义。 　　当然，我们不能用“文化溢价”去给住房价格的过快上涨寻找借口。即使住房消费非常重要，但如果价格严重脱离了老百姓的购买力，房价就会失去支撑。 责任编辑：蒋伟