2010年哈尔滨商品房市场年报

2010年哈尔滨商品房市场年报 2010年哈尔滨商品房市场年报 [提要]从宏观调控政策来看，遏制房价过快增长仍是中心工作。随着2011年宏观调控不断走向深入，预计未来哈埠商品房价格上涨将得到一定的抑制。 事件篇 一、国务院重拳出击调控房地产 事件内容： 2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“国十条”，要求“实施更严格的差别化信贷政策”、“加快保障性住房建设”、“加大交易秩序监管力度”、“加强房地产企业购地和融资监管”等，并密集出台一系列调控新政。 2010年 9月29日国务院再次出台“新五条”政策，要求“暂停发放第三套房贷”、推进房产税改革试点、“部分城市限购房套数”、“囤地捂盘房企停发股票债券不给贷款”、“增加住房有效供给”等。 事件评述： 2010年是我国房地产调控政策最严厉的一年，调控力度之大、政策之多、持续时间之长都堪称是历年之最。自2010年1月6日，国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》开始，国家先后两次发文调控房地产，并陆续出台大小调控42次。几乎动用了各种可用的政策工具，从信贷政策、住房保障政策、土地政策、预售、行政监管等方面作了进一步规定，其目的就是要遏制房价过快上涨。 但从效果来看，两次调控对市场的冲击力度均未达到预期，4,17调控仅两三个月就被市场所消化，9.29新政则更短。经过如此大力度的调控，房价仍居高不下。究其原因主要是此轮调控既要面对房地产市场积重难返的历史问题，还要应对复杂变幻的国内外经济运行大环境带来的诸多不确定性因素，其难度之大前所未有。长期以来中国房地产存在着供求失衡、投资比例过高、违法违规交易、炒地炒房、住房保障滞后、房地产税制不健全、市场信息不对称等问题。同时过分依靠房地产业带动经济增长和地方财政增收及多年累积形成的流动性压力也给调控带来不小的阻力，此外，境外热钱流入也加大了房价上涨压力。 二、国资委勒令78家央企退出地产业 事件内容： 2010年3月18日，国资委表示除16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企在完成企业自有土地开发和已实施项目等工作后要退出房地产业。 至2010年底，78家央企退出进度缓慢，应者寥寥。具体的退出也没有公之于众，媒体和公众找不到一个可以监督央企行为的官方明确时间表。 事件评述： 在舆论热切关注央企频造地王的背景下,作为央企出资人的国务院国资委终于对主业非房地产的央企发出了退出地产业的指令。这78家央企的退出一定程度上会抑制土地价格超过在售商品房价格的现象频繁出现，对目前土地市场的种种非理性现象也起到一定的警示效应。但相关政府部门也需要注意的是近来频繁在各地高价拿地的央企，绝大部分都属于以房地产为主业的16家央企范围内， 而土地市场地王不断出现的本质原因，也并非是由于“央企拿地推高房价”，而是在于货币政策和土地财政。要使土地价格平稳受控、土地市场回归理性，需要竞争主体的适当调整，更亟待游戏规则的合理改革。 此外，“退出令”发布至今，78家央企的退出进度缓慢，国资委对退出监管尚无细则，部分央企对国资委的此番“退出令”难免存在阳奉阴违的现象。 三、货币政策全面转向“紧缩” 事件内容： 2010年12月3日，中共中央政治局会议指出，要实施稳健的货币政策，以此为标志， 金融危机时期实施的适度宽松政策发生转向。 2010年全年，央行共6次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率连创新高。2010年10月19日和2010年12月26日央行两次上调金融机构人民币存贷款基准利率，时隔两年再次启用价格型调控工具，货币政策开始回归稳健。 事件评述： 2010年全国经济的着力点是保持经济平稳较快发展、经济结构调整和防止通胀。与2009年相比，2010年的货币形势更加复杂，货币政策操作挑战更大。面对人民币升值、通货膨胀等压力与保持经济平稳增长的目标，2010年货币政策不断放出的收紧信号，全年先后多次动用存款准备金率、利率等多元化手段配合信贷政策来调整货币供应量。2010年货币政策调控房地产市场的重点是遏制投资性、投机性需求引发的房价过快上涨。通过提高房贷首付比例及加息等信贷政策，来加大投资、投机成本，抑制房地产市场投资和投机性需求。此外，宏观调控对利用银行资金对房地产进行投资投机行为给出明确的抑制信号。纵观2010年货币政策对房地产的影响，警示作用大于实际效应。 四、房地产税征收提上日程 事件内容： 2010年5月31日，在各项楼市调控措施推出之后。中国政府网全文公布了《国务院批转发展改革委〈关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见〉的通知》，其中“逐步推进房产税改革”的提法最为引人关注，并迅速对市场产生了影响，成为影响楼市走势的重要因素。 2010年9月底，“新五条”，明确提出“加快推进房产税试点工作” 。紧随其后的是，关于房产税试点的三套方案在部委会签的消息得到证实。房产税渐行渐近。 事件评述： 近来中国社会各界人士对于房地产税改革的议论很多，但官方特别是决策层对于房地产税改革持积极而谨慎的态度，这项改革涉及的范围比较广，相关利益关系比较复杂，必须稳步推进。因此房地产不会在全国全面展开，而是先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，积累经验以后逐步扩大到全国。 尽管靴子不会迅速落地，但房产税开征已经成为迫切需求。近年来地方财力吃紧，过度依赖土地财政已成为不争的事实，面对房价上涨压力，国家恢复征收法房产税是必要的。房产税有利于调节居民收入和财富分配、健全地方税体系、促进经济结构调整及引导个人合理住房消费。房地产税的开征将大幅度提高购房成本，将打破长期以来投资房产稳赚不赔的怪圈，有效地抑制房价投资投机行为，对房地产市场起到很好的规范作用。 五、万科成首个销售过千亿房企 事件内容： 继2010年12月1日万科宣布销售额突破1000亿大关之后，2011年1月4日万科企业股份有限公司正式交出2010年成绩单，最新公告显示，2010年万科实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长35.3%和70.5%。 2010年12月31日《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》发布，近40家企业入席百亿行列，TOP10底线提升超百亿。万科荣登销售金额和销售面积冠军；恒大地产居销售面积排行榜亚军；保利地产位列销售金额榜亚军，绿地集团则囊括销售金额和销售面积季军。 事件评述： 2004年万科制订的《十年中长期发展规划》，提出按30%的年复合增长率，将在2014年实现千亿目标。截至2010年年底万科已经突破千亿大关，成为中国第一个千亿级地产公司，也开启了行业千亿的时代序幕。 纵观《2010年中国房地产企业住宅销售排行榜》，各大房地产企业业绩依然得以快速增长，对比2009年，TOP10企业销售金额入榜门槛增幅超过100亿元。从企业入榜门槛来看，对比2009年，进榜企业在金额和面积上均呈现量级的提升，不同梯队间差距进一步拉大，同一梯队内竞争压力也加剧，从销售金额来看，百亿以上的房地产企业达近40家，500亿元以上的超大型房地产企业达6家，200-500亿元之间的企业达10家，100-200亿元的企业也达到14家。 六、哈市城建提速，投资超千亿 事件内容： 2010年初，哈尔滨市市委、市政府召开哈尔滨市2010年项目建设提速年动员大会，确定2010年为项目建设提速年，全市年投资900亿元以上，实施560个大项目。 截至2010年年末，哈市新建改造长江路、铁路街、友谊西路等202条道路，建设文昌高架桥、征仪路跨线桥、香滨路立交桥等各类桥涵57座，建设大跨度主干道路20条。启动城区棚改拆迁项目42个，拆迁面积518万平方米，竣工318平方米。预计全年完成投资1002亿元，超过年计划7.5个百分点。 事件评述： 作为哈尔滨实施新战略的开局之年，2010年城市建设的新开工率和投资完成率都创历史新高。大项目的实施和基础设施的建设，给房地产市场带来极大利好，利民、哈西、群力、松北、西南等新兴板块接力成为哈尔滨楼市的焦点，楼市不断升温。松浦大桥的通车、三环路的建成使松浦、利民楼盘受到追捧，友谊路的建成使群力新区楼盘价格坚挺，哈西客站的兴进让哈西地产成为关注热点，三环桥的建成让西南板块炙手可热。 2011年哈埠将建设300个大项目，投资800亿元，将重点推进城市东部、西部和中部三大板块130个路桥建设工程，及阳明滩大桥、松花江公路大桥扩建工程；同时将打造和推进多个新城建设。在宾西经济技术开发区打造哈东新城。随着政策的刺激和城建的利好，未来哈市楼市将不断涌现出新兴板块，楼市版图将不断向外扩张。 七、利民新区掀起“置业“热潮 事件内容： 利民开发区的楼市开发可以分为南京路周边开发区和学院路周边开发区，一个在区政府等企事业周边，另一个在大学城周边。过去由于江南江北交通瓶颈，利民区的房价始终涨势不足。2010年随着哈市“北跃”战略的实施，松浦大桥的建成通车及西三环过江大气哦、松花江公路大桥等项目的实施，利民区逐渐成为楼盘开发和投资置业的热点区域，下半年以来大量项目涌入市场，房价连上三个台阶，已进入5000元大关。 事件评述： 松浦大桥的开通及路桥改造工程的竣工，使利民开发区与江南的联系不断紧密，受松浦大桥即将通车利好消息的刺激，大桥附近的楼盘和利民开发区的楼盘受到市场追捧。但与江南区域相比，利民区的楼盘价格一般在3500-4500元/㎡，远低于江南区域。随着路桥工程及基础设施的不断建成，附近楼盘的升值空间仍然很大。从市场供应量来看，当前利民有大片土地有待开发，其开发空间很大，仅2010年就有20宗商住用地成交，其中多宗土地已经开工建设。八、冰城楼市进入“三环时代”l 事件内容： 2010年哈市的二环至三环之间出现大量高品质社区，并逐步成为市场的主流。而传统的主城区的楼盘数量不断减少。 2010年受城市建设利好的影响，哈西、群力、松北、西南等新区的项目大量入市，土地供应量大幅提升，逐步成为市场的主流。 事件评述： 二环以内的城市主城区，由于开发较早，现在能够大面积开发及改造的地块已经不多，未来楼市版图向外扩张已成必然。未来随着大量城市路桥工程的竣工，三环沿线基本实现闭合通车，城市交通的优化必将“激活”周边许多地块，催生大量新生板块。同时大量新城区的规划建设也将给楼市的扩张带来新的契机。 八、房地产大鳄抢滩登陆冰城 事件内容： 近年来，哈尔滨房地产市场发展迅猛，其发展潜力被越来越多的开发商重视。2010年10月山东鲁商置业以45.67亿标中哈尔滨学府路八宗地块，土地总面积约 84.6 万㎡，欲建城市综合体。 2010年3月融侨集团增资哈综开，将合作开发项目，正式进入哈尔滨房地产市场。2010年年末更是传出广州富力地产集团、恒大集团等国内一线地产开发商欲进驻哈尔滨。 事件评述： 近几年来，国内一线房地产商从“逐鹿京深沪”到“移师二三线“已经成为发展趋势。 哈尔滨作为二线城市，其置业需求不断增强，相对于一线城市，短期内房价上涨空间较大；同时，与一线城市土地市场相比，哈埠的地价相对较低，涨幅较为平稳，供应量较大；此外，随着哈尔滨城市化建设的提速，其集聚效应不断提升，辐射能力不断加大。 大批国内一线地产开发商的进驻，必然给哈尔滨房地产市场带来更新的专业理念，加快哈埠的房地产市场发展步伐；但一线开发商的开发模式及雄厚的资本也会对本土开发商产生一定的冲击，哈尔滨的房地产市场的竞争将不断加剧，并可能面临重新洗牌的危机。 九、真观堂推出“哈尔滨商品房价格指数” 事件内容： 2010年年末，真观堂市场研究中心决定将于2011年推出“哈尔滨商品房指数”系统，本指数由真观堂市场研究中心编制，并以月报的方式对外发布。 哈尔滨房价指数是以价格指数形式反映哈尔滨房地产市场发展变动轨迹和发展态势的指数系统。计划覆盖哈尔滨市6大主要区域。在物业类型上仅包括完全市场化的新建普通商品住宅，经济适用房、单位自建房、两限两竞房、拆迁安置房、单位集资房以及别墅等均暂不包括。 事件评述： 当前哈尔滨商品房市场面临价格统计缺失和混乱的状态，因此建立完善的商品房价格统计体系已成为刻不容缓的事情。而通过系统的房价指标来反映商品房的价格变化趋势，为房地产企业和社会公众提供准确、及时的信息需求，也是真观堂市场研究中心长久以来的夙愿。我们希望通过哈尔滨房价指数更准确反映市场走势，及时了解房地产市场供需状况，为研究哈尔滨房地产市场提供完善的数据基础及信息支持。 背景篇 一、政策环境分析 1、金融政策 中国人民银行于2010年1月12日、2月12日、5月2日、11月9日、11月19日和12月10日共六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，每次均上调0.5个百分点，使其由年初的15.5%提升至18.5%。在通胀大背景下，六次上调行动既显示了政府稳定物价、控制通货膨胀的决心，也是对货币政策回归“稳健”的诠释。 中国人民银行于2010年10月20日、12月26日，分别上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率两次均上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。两次调整后，一年期存款基准利率为2.75%。l 2010年10月20日，住建部下发《中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知》， 通知要求，从2010年10月20日起，个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点至1.91%，贷款利率五年期以下（含五年）上调0.17个百分点至3.50%，五年期以上上调0.18个百分点至4.05%。 2010年11月1日起，银监会要求银行，即日起取消首套房贷利率最低7折优惠的政策，首套房贷的利率优惠最低下浮15%，下限调至8.5折。 2、财政政策 2010年2月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者，规定：流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 2010年4月11日，中国银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 2010年4月13日，住房城乡建设部召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。 2010年4月15日， 国务院常务会要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90㎡以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。 2010年4月17日， 国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010年4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出：发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 2010年5月4日财政部、国家税务总局发布《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》，规定自2010年1月1日起对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。 2010年5月26日，国家税务总局发布《土地增值税清算有关问题通知》规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 2010年6月3日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，抬高土地增值税预征率的下限，要求东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区不得低于1.5%，西部不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。 2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 2010年6月18日， 七部委下发《关于做好住房保障规划编制的通知》) 指出，一是着力解决低收入家庭住房困难问题。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保。二是努力解决中等偏下收入家庭住房困难。三是积极推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。 2010年6月13日，住建部发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，要求，有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。 2010年9月29日，财政部、税务总局、住建部颁布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，规定，从2010年10月1日起，契税政策，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 2010年9月29日，国家出台巩固楼市调控成果措施，要求，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%。 2010年11月3日，住建部、财政部、央行、银监会四部委联合发出通知，规定用公积金贷款购买首套房，套型建筑面积在90平方米以上的，首付比例不得低于30%；购买第二套房用公积金贷款的，首付至少五成，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍；购买第三套（及以上）房的停发公积金贷款。 3、行政政策 2010年3月23日，国资委要求78家不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。 2010年4月19日， 住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 2010年8月2日，国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%闲置土地可能被收回。 2010年9月29日，国家多部委推出了新一轮的房地产调控政策之后，各地随后纷纷出台的楼市调控地方性细则。截至2010年，全国已有16座城市出台了楼市“限购令”，分别是：北京、天津、大连、上海、杭州、南京、温州、宁波、苏州、广州、深圳、厦门、三亚、海口、福州和兰州。 2010年11月3日，住建部和国家外汇管理局发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。根据通知，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。 4、土地政策 l 2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。 l 2010年3月22日，国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。 l 2010年3月12日，国土资源部称，将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。 l 2010年3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。 l 2010年3月10日，国土资源部公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，要求房企拿地前必须先缴20%的保证金，同时50%的地价首付款1月内须交清。 l 2010年9月26日，国土部、住建部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，规定，对于因企业原因造成土地闲置一年以上的企业，在结案和问题查处整改到位前，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。 l 2010年12月19日，国土资源部下发通知，急令地方采取有力措施抑制地价过快上涨要求， “对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市县国土资源主管部门要在成交确认书签订(中标通知书发出)后2个工作日内，填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土部和省(区、市)国土资源主管部门。 二、经济环境分析 2010年中国经济成功摆脱了国际金融危机的负面冲击，开始进入稳定的增长期。尽管国内外经济环境复杂，但中国经济仍保持平稳较快发展 哈尔滨市经济也整体保持较快增长的发展态势，2010年前三季度实现地区生产总值增长14.7%，预计全年增速将达到14.6%。 2010年是哈尔滨“项目建设提速年”，也是实施“北跃、南拓、中兴、强县”发展战略的开局之年，因此市政府加大了对亿元以上项目的投资，截止11月末，在全市已开工项目中计划总投资亿元以上项目432个，比上年同期增长45.9%，完成投资913.5亿元，增长71.3%，占全市投资的比重为46.4%。大型项目的投资对全市经济发展起到了显著地拉动作用。 随着经济的快速发展，居民消费结构加快升级，住房改善需求显著增加，是2010年哈市的房地产市场快速发展的深层原因。 1、地区生产总值 2010年，哈尔滨全年预计实现地区生产总值3737亿元，较上一年增长14.6%；其中前三季度实现地区生产总值2557.2亿元，比上一年同期增长14.7%。 2009年前三季度中，第一产业实现增加值106.6亿元，增长6.6%；第二产业864.4亿元，增长17.7%；第三产业1532.2亿元，增长14.0%。 资料来源：哈尔滨市统计局 2、社会固定资产投资 2010年，哈尔滨市固定资产投资完成额预计为2648.9亿元。2010年1-11月份，全市固定资产投资完成1967.5亿元，比2009同期增长40.0%，比2009同期低2.4个百分点，全年保持高速增长态势。其中，建设项目投资完成1703.2亿元，增长42.5%；房地产开发投资完成264.4亿元，增长25.9%。截止2010年11月末，全市投资在建项目3758个，其中新开工项目3392个，占全部项目的90.3%，复工项目366个，仅占9.7%。今年以来，我市亿元以上项目比重大、开工早，是投资快速增长的重要因素。 3、哈市居民收入 2010年哈市居民人均可支配收入预计为17412.2万元，同比2009年增长9.6%；人均消费支出预计为13346.7万元，同比2009年增长8%。 2010年城市居民消费价格指数与同比2009年相比为103.4，增长3.4个百分点。这主要是受2010年经济环境影响，通货膨胀加剧，物价大幅上涨所致。 资料来源：哈尔滨市统计局 三、房地产指标 1、房地产投资 2001-2009年以来，哈尔滨市房地产市场投资稳步增长， 2010年房地产市场投资保持持续增长态势，但增长率预计将低于2009年。这主要是由于，2009年市场面临金融危机后的复苏问题，国家政策的宽松与鼓励使得2009年的房地产市场迅速回暖，大量项目集中入市。而2010年经济工作重心已经转移至“防止通货膨胀与保持经济稳定增长”，因此国家对房地产的政策开始收紧，因此2010年的房地产投资增长率不会超过2009年。 资料来源：哈尔滨市统计局 2、商品房建设指标 2009年是市场回暖的一年，大量项目集中入市，商品房竣工面积增长率达59.10%。而2010年是经济开始平稳趋好的一年，商品房施工面积与竣工面积也将稳步增长，但不会再出现2009年的商品房竣工面积大幅增长的情况。与2009年相比，2010年的商品房施工面积增长率预计会有所上升，但竣工面积增长率会有所下降。 资料来源：哈尔滨市统计局 3、商品房销售指标 2010年商品房销售面积稳步上升，预计将达到840万平方米。增长率不会超过2009年。 资料来源：哈尔滨市统计局 市场篇 一、土地市场 1、2010年土地供应 2010年，哈尔滨市挂牌供应土地共207宗，总面积9407313㎡。其中商业用地29块，占地面积548104㎡，住宅用地2块，占地面积19861㎡，商住用地75块，占地面积5207260㎡，合计共106块商、住用地，总占地面积5775225㎡，占总土地供应的61.4%。 l 月度土地供应情况 数据来源：哈尔滨市国土资源信息网 2010年房地产市场是调控年，国家推出一系列土地政策来缩小供需缺口，抑制价格上涨。相应地，哈尔滨政府也在下半年加大土地供应力度， 8-12月的供应量更是达到空前规模，总计达到全年供应量的79.5% 。 l 各区域土地供应情况 数据来源：哈尔滨市国土资源信息网 2010年各区土地供应量方面，松北区位列第一，作为城市“北跃“发展战略的重要承接区域，2010年松北区重新焕发活力，土地市场的火爆即是最好的证明。道里区土地供应量仅次于松北区，其主要供应主要集中在群力新区及其周边地块，在连续两年的大规模供应下群力新区启动区的土地基本已经用尽，2011年即将开始群力西区地块的供应。2010年平房区位列区域土地总供应第三名，但供应土地以工业用地为主，仅有一块商、住用地，而去年供应量较低的南岗区凭借西客站地区及学府路沿线得土地大规模入市，供应量排名上升至第四位。 l 各用途地块土地供应情况 数据来源：哈尔滨市国土资源信息网 在2010年挂牌土地中，商住地块和工业用地仍是主导，商住地块供应量最量，占土地总供应量的55%；工业用地占33%；另有纯住宅用地两宗。 2、2010年土地成交 2010年哈尔滨土地市场共成交157宗，占地面积达8563039㎡。土地出让金总额约186.5亿，同比去年上涨152%，土地平均价格为2178元/㎡，同比上涨36.98。 其中商住用地成交49宗，总面积4714600㎡。土地出让金总额约172亿元，同比上涨132.4%，商住用地平均价格为3642元/㎡，同比上涨62.6%。 l 月度土地成交情况 数据来源：哈尔滨市国土资源信息网 2010年全年土地交易量最高月份为5月，成交总面积为256.2万㎡，在8月与10月土地大规模入市背景下，11月土地成交159.2万㎡排在第二，9月土地成交157.6万㎡排在第三。这三个月成交总面积占年度成交的66.9%。总体来看，开发企业拿地热情并未受到宏观调控政策的明显影响。 l 各区域土地成交 数据来源：哈尔滨市国土资源信息网 2010年松北区土地成交量位于全市各区域土地成交量首位，从2009年下半年开始，随着哈尔滨“北跃“的城市发展战略实施，松北区基础设施建设得到快速提升，从而使松北区土地价值得到较高提升。道里区土地成交量位列第二，群力新区作为哈市商品房市场发展最快的一个区域，带动着其周边区域的发展， 2010年群力新区仍是众多实力开发企业土地储备的首选。平房区以大规模的工业用地成交位列区域成交量第三位。 l 各用途地块土地成交情况 数据来源：哈尔滨市国土资源信息网 在土地成交上仍以商住用地和工业用地为主，商住用地成交428.6万㎡，工业用地成交382.4万㎡，两者占据总成交的94.8%。 l 成交商住地块规模分析 数据来源：哈尔滨市国土资源信息网 在成交地块规模上看，2010年仍以10万㎡以下的小规模地块为主，出让比例与2009年基本持平。 l 成交商住地块容积率分析 数据来源：哈尔滨市国土资源信息网 2010年哈尔滨出让地块容积率指标方面，容积率3以上的地块占总出让地块宗数的50.62%，容积率在1.5-3之间的地块占总出让地块宗数43.95%，容积率在1.5以下的地块占总出让地块宗数5.43%。从出让地块容积率指标看，低密产品在市场占有量越来越少，这也正是哈尔滨近年来多层产品价格持续走高的原因，今后别墅和多层产品将越发稀缺，高层住宅是商品房市场的主要产品。 二、商品房市场 1、2010年商品房供应状况 2010年，哈尔滨市市区商品房供应项目共92个，较2009年增加两个，供应套数84087套，同比2009年上升39.9%，总供应面积8842500㎡，同比2009年上升45.5%。 l 各区域供应情况 资料来源：哈尔滨市网上房地产 2010年道里区供应项目23个，累计供应面积占总供应面积35%，排在第一，其中群力区的群力观江国际，恒盛豪庭，盛和天下和道里二环路附近的恒祥城等四个项目进入哈埠年度供应前十的项目；香坊区供应项目25个，累计供应面积占总供应量20%，其中供四季上东，中北春城（四期），立汇格林小镇进入哈埠年度供应十强项目；而南岗区以16%的供应比例排第三，其中哈新新区的壹品新境进入哈埠年度供应前十项目；道外区仅次于南岗区，以15%的供应比例排第四，其中南棵小区占较大比例；松北区持续两年表现比较低迷，以9%的供应比例排在第六，但随着2010年松北区大块土地的供应及恒大地产、富力地产的入驻， 2011年松北区将会有很好的成绩；平房区住宅供应量仍属最少，仅以5%得供应比例位居最末位。 l 2010年度哈尔滨商品房供应项目十强 表3-2-1：2010年度哈尔滨商品房供应十强项目 资料来源：哈尔滨市网上房地产 l 2010年哈尔滨商品房市场供需情况 资料来源：哈尔滨市网上房地产 2010年全年供求比为1.97,同比2009年上升47.01%。其中，2010全年9月份的供求比最大，达4.95；11月的供求比最小，达0.73。 2、2010年商品房成交状况 2010年，哈尔滨市市区商品房成交面积为448.4万㎡，同比下降0.97%；其中住宅成交面积393.8万㎡，同比上升8.26%。2010年商品房成交总额达256亿元，成交均价为5717元/㎡，同比上升12.01%。 l 月成交状况 资料来源：哈尔滨市网上房地产 2010年每月平均成交面积为37.37万㎡，2010年月度成交面积最大为6月份，总成交面积达73.91万平方米。占全年成交面积的16.5%。 l 商品房成交价格走势 资料来源：哈尔滨市网上房地产 2010年1月以5216元/㎡成交均价，成交备案量33.6万㎡，拉开2010年哈尔滨商品房市场序幕；2月受春节长假的影响，成交备案量较1月有所下跌，但商服成交量较大，使2月商品房均价达到全年最高点； 3—4月成交备案大幅上升， 4.17新政出台，购房者持币观望氛围浓厚，使 5份成交量达到2010年全年最低点；经过两个月的积压，4.17新政很快被市场所消化，6月商品房成交呈现量价齐升的现象，成交量达到全年最高点，几乎是2010年月均成交量的两倍；七月份成交备案量再次下滑，为29.21万平方米； 8、9、10月成交备案量趋稳,但成交均价不断攀升；2010年最后两个月份成交备案量有所上扬，成交均价有所下降，给哈尔滨2010年市场做个完美的收尾。 l 各区域成交情况 资料来源：哈尔滨市网上房地产 资料来源：哈尔滨市网上房地产 2010年群力新区和哈西新区的成交热潮拉动道里区和南岗区总成交面积大幅上扬，并成为2010年哈尔滨市住宅成交面积最大的两个区域。其中，2010年道里区住宅成交面积为117.6万㎡，同比2009年上升26.22%；南岗区住宅成交面积为108.5万㎡，同比2009年上升51.02%。而2009年排名第二名的香坊区跌至第三名， 住宅成交面积为71.9万㎡；道外区位列第四位，住宅成交面积为42万㎡；松北区位列第五位，住宅成交面积为39.3万㎡，较2009年大幅缩减；平房区住宅成交量则以14.4万㎡德成交面积居于末位。 l 成交套型面积情况 资料来源：哈尔滨市网上房地产 2010年哈尔滨市商品房成交套均面积是105.14㎡，较2009年上升1.74㎡。套均60-80㎡之间的商品房成交8455套，占总成交套数的19.53%；套均100-120㎡之间的商品房成交8425套，占总成交套数的19.46%；套均0-60㎡之间的商品房成交7733套，占总成交套数的17.86%。前三甲累积成交套数占总成交套数的56.58%。从成交户型套均面积来看出，2010年哈尔滨市房地产市场套均面积在0-80㎡及100-120㎡之间的中小户型更受消费者的欢迎。这反映随着生活水平的改善，及城建利好的刺激，2010年哈尔滨市场改善性需求及刚性需求成为市场主流。 l 各产品类型成交情况 资料来源：哈尔滨市网上房地产 住宅成交面积占全年商品房总成交面积的87%，占比同2009年持平，排在第一位；商服成交占6%，较2009年上升3个百分点；办公成交占5%，较2009年下降4个百分点；车库占2%，较2009年上升1个百分点。 l 商品房成交面积与住宅成交面积对比 资料来源：哈尔滨市网上房地产 2010年住宅成交面积占商品房成交总面积的87.82%，较2009年上升7.79个百分点。 l 2010年商品房市场成交排行 表3-2-2：2010年度哈尔滨商品房成交五强 资料来源：哈尔滨市网上房地产 三、年度市场总结 2009年房地产市场受各种利好政策的影响，创造一个反转神话，到2010年初全国众多城市房价呈现上涨过快，无法遏制的态势。在这一状况下，2010年中国房地产市场成为有史以来调控次数最多，最严厉的一年。提高存款准备金、加息、提高二套房首付、限购令和一直被炒的沸沸扬扬的房产税。这些都注定2010年房地产市场将是一个不平凡的一年。 在这样大环境下，2010年哈尔滨市政府大力加大保障房和廉租房建设力度。并在增加土地供应量，2010年哈尔滨土地市场商住地块共出让577.5万㎡，占总出让地块的61.4%，同比2009年上升73.54%，为哈市商品房市场的平稳发展做出很大贡献。房地产市场在成交量上基本维持2009年成交情况，但价格上略有上涨。多轮调控效果使购房客群出现较大变化，通过我们两次房展会的问卷调查中，以投资为目的的购买群体比例较较以往大幅下降，自住需求成为市场主要购买力。 2010年哈尔滨房地产开发市场上也有着几个重量新闻，鲁商职业斥资45.67亿拍的学府路农科院地块，该地块处于地铁一号线沿线终点，建筑面积200万㎡。而恒大地产，富丽地产都在沟通中， 2011年这几大巨鳄进驻哈尔滨商品房市场，预期这都会将给哈尔滨市场带来更好的动力，2011年哈尔滨商品房市场预期将会有个平稳健康的发展。 媒体篇 一、年度媒体广告总结 哈尔滨房地产市场营销手段种类繁多，但平面媒体广告在项目推广中占据最重要的位置。根据真观堂市场研究中心对哈埠两大主流平面媒体的全年广告投放数据的汇总，2010年共有148个项目在两大纸媒投放1945次广告，平均每个项目投放约13次。全年共计投放约1864版广告，投放金额达15046万元。由于平面媒体是各类媒体中影响力最大的媒体，因此也是受市场变化影响最大的媒体。 2010年哈尔滨市房地产楼盘广告金额投放不均衡，且呈现较大的波动，纵观2010年广告投放金额最高的是9月份，达2086.1万元；占全年投放金额的13.9%；最低的是2月份，仅有112.5万元。全年月广告投放金额超过1600万元的月份有4、7、8、9、10、11月，累计达10800.8万元，而其他月份的广告投放金额累计仅为5285.75万元。在三月份市场成交集中释放后，投资者对市场前景看好，四月份的广告投入大幅增加。而6-9月份市场成交呈现“量价齐升”的态势，大量房源入市，广告宣传持续投入。 来源：真观堂市场研究中心 2010年哈尔滨投放广告的楼盘数量与投放金额呈正相关。平均每月广告投放金额约为1340.5万元，低于此平均值的月份有1、2、3、5和12共5个月份，其余均高于平均值，而12月份的金额最接近全面平均值。平均每个楼盘的广告投放广告金额（即楼盘广告均额）最高出现在5月份，这与宏观环境有关。由于4.17新政的出台造成需求的观望，促使开发商加大广告宣传促销力度。而2010年下半年房地产市场成交情况较好，广告投放量也随之趋稳。 来源：真观堂市场研究中心 二、广告媒体分析 2010年新晚报有128个楼盘投放875次广告，共投放940版，占全年投放版面的50.4%；而生活报有119个楼盘投放1075次广告，共投放923.5版，占全年投放版面的49.6%。因此，在楼盘的广告宣传方面，生活报和新晚报旗鼓相当。 在投放广告的楼盘数量上，生活报比新晚报少9家；在广告投放版面上，生活报比新晚报少16.5版；而在广告投放频次上，生活报比新晚报多200次。这主要是由于版面不同所造成。 来源：真观堂市场研究中心 三、广告楼盘分析 l 楼盘区域分析 2010年哈尔滨两大平面媒体共投放1945次楼盘广告。从分布区域上看，江南四区仍占据主导位置，占全年广告投放量的65%；江北及周边的4区广告投放量也有大幅提升，占全年广告投放量的35%。 从各区的投放量来看，道里区和南岗区分别以27%和21%的投放比例荣登冠、亚军；松北区和呼兰区超越香坊区，以19%和15%的投放比例居于第三、四位；香坊区以13%的投放比例居于第五位；道外区以4%的投放比例居于第六位；而周边的平房区和阿城区投放量较少，仅占全年广告投放量的1%。这与2010年各区域的市场供应量有关，随着群力新区、松北区和利民区的加速开发，土地供应量大幅增加，楼盘大量入市，其广告宣传力度顺势大幅提升。 来源：真观堂市场研究中心 l 楼盘类型分析 从楼盘类型来看，2010年广告投放量最大的是普通住宅类楼盘，共投放1550次，占全年广告投放量的80%；其次是商服，共投放181次，占全年广告投放量的9%；再次是公寓和别墅，分别投放98次和92次，占全年广告投放量的5%和4.6%；而写字楼和企业形象，仅投放17次和6次，以1%和0.4%居于末位。 来源：真观堂市场研究中心 四、广告投入排名TOP10 从各楼盘的广告投放金额来看，广告投放金额最多的是盛和置业，广告投放金额达到900.5万元，超出第二名海富置业110万元，是第十名四季上东的2.4倍。这主要是由于，盛和置业的广告采取的是集中覆盖、连续投入的方式。而其他公司的广告投入常与楼盘的推盘计划相关，其广告的诉求点十分具体。 表4-4-1：2010年度哈尔滨报广投放房企十强 来源：真观堂市场研究中心 哈尔滨2010年楼盘广告投入排名前十的企业按广告投放金额可划分为三个梯队。第一梯队是广告投放金额超过600万元的企业，包括盛和置业、海富置业、金域蓝城和上实置业四家，广告投放金额分别为900.5万元、790.5万元、731.4万元；第二梯队是广告投放金额在450-550万之间的企业，包括立汇美罗湾、滨才集团及保利集团三家，广告投放金额分别为539万元、518.8万元、482.5万元；第三梯队是广告投放金额在400万左右的企业，包括绿地集团、金色莱茵及四季上东三家，广告投放金额分别为434.9万元、417.5万元、383.3万元。 来源：真观堂市场研究中心 五、典型项目解析 l 盛和置业 2010年哈尔滨盛和置业有限公司有盛和世纪和盛和天下两个项目投放广告，两个项目总建筑面积分别为70万平方米和50万平方米。 表4-5-1：盛和置业集团项目简介 来源：真观堂市场研究中心 广告版面以整版为主 2010年盛和置业两个项目共投放广告88次，其中，盛和世纪投放35次，盛和天下投放47次，企业及其他方面广告投放6次。从广告版面来看，整版广告投放65次，占广告总投放量的74%；跨版广告投放 23次，占广告总投放量的26%。 来源：真观堂市场研究中心 两大报纸媒体同时覆盖 从广告媒体上看，2010年盛和置业在生活报投放46次，占广告总投放量的52%；而在新晚报投放42次，占广告总投放量的48%。盛和置业在两大报纸媒体的广告投放采取“同一广告两大媒体同时覆盖”的策略。 来源：真观堂市场研究中心 广告诉求以形象诉求为主，采取高频率、连续投放的方式 盛和世纪和盛和天下的项目定位是城市高端大宅，其在项目形象及企业品牌的塑造上更加不遗余力，因此其广告往往采取集中覆盖、连续投放，并以形象定位为主要诉求点。其广告内容也多突出自身优势资源及产品特色。 表4-5-2：2010年度盛和天下报广主题概选 来源：真观堂市场研究中心 表4-5-3：2010年度盛和世纪报广主题概选 来源：真观堂市场研究中心 l 金域蓝城 金域蓝城由黑龙江省蓝城房地产开发有限公司投资开发，策划代理是哈尔滨真观堂房地产顾问有限公司，项目总建筑面积40.98万平方米。 表4-5-4：金域蓝城项目概况 来源：真观堂市场研究中心 广告版面以跨版为主 2010年金域蓝城共投放广告79次，其中整版广告投放22次，占广告总投放量的28%；跨版广告投放 30次，占广告总投放量的38%；通栏广告投放27次，占广告总投放量的34%。通栏广告均集中在6、7月份，投放版面选择的是生活报的世界杯专刊。 来源：真观堂市场研究中心 两大报纸媒体同时覆盖 在不计入通栏广告的情况下，2010年金域蓝城在生活报的投放29次，占广告投放量的56%；而在新晚报投放23次，占广告总投放量的44%。金域蓝城在两大报纸媒体的广告投放采取“同一广告两大媒体同时覆盖”的策略。 来源：真观堂市场研究中心 广告诉求以功能性诉求为主，投放频率配合推盘计划 2010年金域蓝城采取的是小量多推、快进快出的推盘策略，广告在其完成推盘计划方面起到了至关重要的作用。纵观金域蓝城全年广告，以功能性诉求为主，广告内容多为动态告知类信息。 4-5-5：2010年度金域蓝城报广主题概选 来源：真观堂市场研究中心 预测篇一、政策走势2010年房地产调控措施层出不穷，但实际并效果不“给力”，被誉为史上最严厉的两次调控政策均被市场迅速消化。因此2011年国家对房地行业严管的政策基调不会放松，中央对房地产政策调控基调依然是抑制房价过快上涨。 2011年经济工作重点为“加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平”， 2010年末中央和各部委的表态和举措业传达出中央对房地产继续调控的决心。2010年12月4日，胡锦涛主席主持召开中共中央党外人士座谈会，在会上胡锦涛主席表示2011年将继续加强房地产调控。 2010年的房地产市场调控难度也在加大，来自通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏等各种外部因素的影响越来越大。随着通胀预期加大，预计2011年房地产调控政策仍将趋紧，限购、限贷政策仍将延续。货币政策基调将由“适度宽松”调整为“稳健”，整体偏紧的导向不会变化。同时房产税改革试点将加快，保障性住房建设力度会进一步加大。 二、供需走势 l 供应:房地产开发投资和市场供给还将持续增长，哈尔滨正式迎来三环时代。 在政策的影响下，2011年土地供给将会持续加大，松北区、哈东新区、群力西区将会是主要供应区域； 2010年哈市商住用地成交额较2009年有大幅度增额，2011年哈市商品房供应持续增长将是必然趋势，从交易区域可以看出，2011年群力新区、南岗哈西和学府路沿线仍将是主力供应区，松北区供应将会有较大提升； 二环内市场供应将逐渐减少，更多的市场供应在三环附近，哈尔滨商品房市场正式迎来三环时代。 l 需求：2011年自住需求将占有主导位置 刚性需求将成为市场主导地位； 受二套房贷款政策影响，改善性需求将会有一定程度的下降； 受到限购令的影响，投资投机性需求将大量退市。 三、产品走势 l 产品：高层住宅仍为市场主流产品，楼盘开发更注重“品质” 容积率在1.5以上的产品成为商品房市场主流，低密度住宅供将逐渐减少。产品类型以高层住宅为主，多层，洋房和别墅越加稀缺。 产品档次不断提高，开发更注重产品品质，建筑规划，园林、物业服务将会成为楼盘主打卖点。 高端楼盘更加注重新技术、新功能的应用，低碳节能和宜居技术将会更广泛的应用到项目开发中。 住宅开发将会更多注重周边配套，大型商住综合体项目将越来越多。 四、价格走势 l 价格：房价上涨趋势将有一定抑制。 根据真观堂房市场研究中心对哈市六区（平房区、阿城区除外）的32家楼盘价格的跟踪，2011年1月哈市的商品房价格指数为100.2,（上月=100），即2011年1月商品房价格同比2010年12月上涨0.2个百分点。 从城市建设和住房需求方面来看，城市建设利好激发投资投机需求，而住房改善需求也在显著增加，城市住房的供需缺口不断扩大，住房价格上涨也就成为必然。 从宏观调控政策来看，遏制房价过快增长仍是中心工作。随着2011年宏观调控不断走向深入，预计未来哈埠商品房价格上涨将得到一定的抑制。