何为房产和房地产

165 ????????? ? 从《蜗居》的放映，以及离奇的房价飞涨，引发了对 房地产行业的全国性关注。笔者从二○○五年就开始关注 我国房地产业，但最近两年对房地产感觉说无可说了。 在沉默之余仔细观察近来房地产市场的长短飞沫， 觉得我们根本没有弄清楚这个行业的问到底在哪里， 甚至我们连一些基本概念都不明白。如果我们的判断和 政策建立在这种风车一般的前提之上，就 大成问题了。 房地产由两个不太相同的部分组成 （至少在我国）：房产和地产。房产，就是以 房子形式构成的财产，在我国，它是具有 完整和永久财产所有权的物品（或称为商 品）；地产，土地形式的财产。在我国，它是残 缺和有期限限制权利的物品（或商品）。说 它权利残缺，是因为在我国房产所依附的 土地只有使用权、没有所有权，而且这个 使用权也是有期限的。 我国的房地产，就是由分摊到每套住宅中的土地的部 分权利和住宅本身的完整权利所构成的生产、流通、收益 的行业。 在这个特殊结构构成的行业（或产品）中，利益链条 由有偿出让使用权的政府土地配套、房地产开发商的房子 的建造、产品购买者的消费和流通，以及为此提供金融支 撑的银行所构成。 很简单，土地使用权出让成本、房子建造成本、银行 的资金提供成本，以及其他中介的运转成本⋯⋯还应该加 上政府在这整个过程中所征收的税费——这一切构成了房 166 价总和。这几个环节也构成了我国房地产行业的利益链条。 所有讨论和掌管房地产市场的人都在谈房价。 二○○九年五月至七月短短两个月内，北京、重庆、杭州、广州等 重点城市相继刷新历史纪录的单价和总价“地王”已达到十三块。“国 字号”房企“一掷千金”，所涉土地款合计已超过二百六十五亿元。 六月全国六十个重点城市共成交土地七百一十三宗，同比增加 73%，成交土地面积两千六百八十六万平方米，同比增加117%。其中 总价“地王”八次被刷新，单价“地王”六次被刷新。 六月全国六十个城市住宅用地成交楼面地价环比上涨51%。其中， 上海住宅用地平均溢价水平为119%，成交的五宗地块，溢价水平全部 超过100%。六月，北京共成交十八宗住宅用地，其中溢价超过50%的 地块十宗，溢价超过100%的地块六宗，住宅用地成交地块平均溢价水 平为78%，创下二○○八年六月以来的最高峰。 于是，北京在国庆以后进入两百万元单套房价的历史阶段，而上海 随即告别平均单价低于每平方米两万元的时期。 国土部的统计显示，二○○七年全国土地出让收入近一万三千亿 元，其中招、拍、挂出让土地收入超过九千亿元。即便是二○○八年受 房地产市场低迷影响，全国土地出让收入缩水，但仍然维持在九千六百 亿元的高水平上。据业内专家测算，除去征地、拆迁、补偿、税费等成 本，土地出让的净收益一般在40%以上。这也意味着，近两年地方政 府获得的土地出让净收益，每年应在四千亿元以上。 国务院发展研究中心的一份调研显示，在一些地方政府，土地 直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地 出让金净收入占政府预算外收入的 60%以上。出售土地，除了使得各 级政府获得了投入到义务教育、公共医疗、社会治安等关系国计民生的 重大领域所需的资金外，也造成在土地审批与出售过程中出现大量的设 租、寻租现象和行贿、受贿案件。 167 因此近几年有了一个特有名词：“土地财政。” 但是延续了近十年的地方政府独享土地出让收入、中央政府不断增加 房地产有关税费的利益格局，在最近这两年出现了改变，随着土地出让收入 从预算外向财政预算内管理转变，中央政府开始参与土地收入的分配。 问题其实不在于房价中各种成本构成的要素比例，以及中央和地方 政府之间的分配方式，需要弄清楚的是，政府（特别是地方政府）预支七十年 的土地价值套现后取得的收益，它的所属性质、它的权利归属、它的使用 方式、它的相关信息披露透明度、它的操作程序等等，这一切才是问题的 关键。 现在最为可怕的是，从一九九八年开始的住宅商品化和房地产市场 化过程，在短短的十年多时间里，透支了中国五十至七十年的房地产收 益，而没有想到要遗泽子孙后代。 现在十岁到二十五岁的孩子要取得居住的房子，只有上代两家四人 （甚至是祖辈加入）全力资助才有可能，在这其中只看到家庭的“转移支 付”、而找不到政府的“转移支付”，也许这才是《蜗居》想要达而未 表达的社会前景。 所有的专家都对房价如果下跌30%而将给中国金融系统产生的冲 击忧心不已，特别是美国次贷危机以后，政府决策者更因此始终面对着 银行房贷可能出现的高额违约风险而踌躇难断。 但正如上述，所谓“房贷”其实是“房地产抵押贷款”的简称，它是指贷 款用于房地产或以房地产做担保的贷款。中国银行业监督管理委员会对 房地产贷款的定义是：“房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费 活动有关的贷款。”银行对房地产信贷主要通过三个阶段实现，即地产开 发、房地产开发和房地产销售。由此可见，笼统所称的“房贷”其实应该更 准确地分别为“房地产开发抵押贷款”和“购房抵押贷款”。 因此，不能不加分别地谈论房贷违约风险，那也只能说是极其不专 业和不严肃的行为。 二○○九年十二月十六日