关于武汉地区房屋拆迁补助的问题研究

目录 第一篇章：引言------------------------------------------------------------3 1．1 问题探究------------------------------------------------------------------------3 1．2 调查对象------------------------------------------------------------------------3 1．3 调查方法------------------------------------------------------------------------3 1．4 调查意义------------------------------------------------------------------------4 1．5 文献综述及相关材料---------------------------------------------------------4 第二篇章：相关概念分析-------------------------------------------------6 第三篇章：现行法律法规------------------------------------------------7 3．1 国内法律法规的比较---------------------------------------------------------7 3．2 国内外法律法规比较---------------------------------------------------------8 3．3 现行法律法规漏洞分析------------------------------------------------------9 第四篇章：调研情况------------------------------------------------------10 4．1 数据分析-----------------------------------------------------------------------10 4．2 实地访谈-----------------------------------------------------------------------14 第五篇章：总结分析------------------------------------------------------17 5．1 我国关于房屋拆迁补助存在的问题----以武汉市为例---------17 5．2 拆迁补贴引发的相关问题出现的原因-----------------------17 5．3 具体解决-------------------------------------------20 第六篇章: 相关附录-----------------------------------------------------22 附件一 调查问卷---------------------------------------------------------------------22 附件二 调查问卷数据统计表------------------------------------------------------23 第一篇章：引言 1．1 问题探究 《老子》云：“安其居，乐其业”。房屋凝聚了所有人或使用人的资金和劳动，是人们赖以栖身的物质场所。近年来，随着我国经济体制改革的顺利实施，市场经济的逐步建立，生产力的空前发展，我国各个城市也如火如荼的开展了城市化的进程，成片的老城区以及城中村被拆迁，规划按照城市化的要求重建，以满足城市化进程的要求。然而，拆迁工作并不像想象中那么顺利的进行着，各个省份都或多或少的出现了不少“钉子户”，拆迁工作无法按照规划进程进行，必然会导致城市化整个进程的延缓，对于普通居民与政府而言都是有害无利的。 从中我们不得不考虑是什么原因导致了这种现象的出现，为什么那些拆迁户要做“钉子户”，是法律法规对于拆迁补偿等的规定不符合实际还是在实际实施过程中拆迁部门没有依法拆迁，没有依法补偿导致人们不愿离开抑或是有的拆迁户人认为做钉子户可以获得额外的收益而坚持不愿离开呢? 因此，我们团队针对拆迁没能按想象中的顺利解决的原因进行了调查。由于各方面客观条件的限制，我们的调查并不是那么的全面，但相信通过我们的调查一定可以发现其中的一些问题，对于顺利完成拆迁是很有意义的。 1．2​ 调查对象 我们通过查阅资料获得了武汉市近期的拆迁范围，从中选择了洪山区南望山附近的磨山村、武昌区沙洲大道联合新村、武昌区新河街和平大道450号、青山区红卫路40号等地进行了实地调查，通过与当地居民的聊天中以及发放调查问卷等方式获知实际情况并且做相关详细记录。 1．3​ 调查方法 通过查阅资料讨论，我们决定采用一下方式进行调查： ①．典型试点调查法： 此次调研本团队将确定几个典型案例点，分小组展开调查。鉴于住房拆迁补助问题在各地均有相关政策及案例，且各地特点比较相似，所以我们通过典型试点调查法，依据辩证唯物论的认识论，从特殊到一般进行归纳总结。在案例点的选择上，我们大致分为两类。一个为房屋拆迁方案已下达未实施的案例点，另一个为房屋拆迁方案已完全落实居民补助安置完毕的案例点。 ②．问卷调查法： 届时本团队将针对各典型案例点的居民采取随机的方式发放调查问卷（见附录）。通过直接.间接.假设提问等方式以开放式回答方式及封闭式回答方式进行调查。从居民角度了解被拆迁者的心态意见。 ③．实地访谈调查法： 除了对一些典型居民进行实地访谈外，在协商沟通达到一致基础上，我们计划与相关社区居委会以及物业管理部门进行交流，配合现场文字采访记录以及图片记录，从管理部门角度深入了解拆迁者或者协助拆迁执行者的心态意见。 ④．文献法： 此次调研是基于本团队在充分了解《武汉市城市房屋拆迁安置条例》等相关政策法规基础上全面展开的。对于最后资料的整合，是我们实地搜集到得第一手资料结合网络搜集到的相关法规及研究结果报告文献等资料进行的汇总。 ⑤．调查资料的统计分析对比法： 对于我们的调查问卷的后续整理，我们将采取统计学中的相关知识，进行数据分析，绘制相关的图表。对于我们的两个不同的案例点，我们将采用对比分析方法，针对试点的不同特色及不同的结果进行关联理解分析，最终整合出团队成果及相关修改意见。 1．4 调查意义 正如第一部分所述，城市化正在中国各个地方如火如荼的开展着，其中出现的问题并不仅仅拆迁补助，但拆迁补助确是其中最严重的问题之一。中央总是在宣传和谐社会的建设，这是大家所希望得到的结果，但拆迁补助问题明显是与其不符的。因此，为了我们整个国家整个社会的发展，必须解决这个问题。 国家以及地方政府这几年也出台了不少法律法规来规范拆迁补助，保障拆迁户的利益，但是这所有的一切却一直停在纸上，没有在实际生活中得到很好的运用。网络上关于拆迁补助的话题讨论或表示无奈或言语激烈，拆迁户对得到的补助不满，引发了不少社会问题。为了更好的保障中国的稳定发展以及法治的建设，我们选取了这个题目。 通过此次调查，人们可以对拆迁补助有一个更好的认识，有更多的人能了解到其中的问题，有关部门也能好好的考虑一下自己的做法，为了更好的城市化进程而做出一些改变，使人们能真正从社会发展、法治发展以及城市化进程中获得应得的好处，真正作为国家主人翁享受属于自己的利益。 1．5 文献综述及相关材料 1）国内相关研究部分文献： ①城市房屋行政强制拆迁问题探讨 作者：孙向齐　　 发表时间：2007-11　　 ②房屋拆迁纠纷的原因分析　 作者：中国律师网　　 发表时间：2009-01　 ③论房屋拆迁中承租人的补偿安置权 作者：王卫洲 发表时间：2010年3月 ④.我国城市房屋拆迁存在的问题及其治理 ., 作者：郭海滨 发表刊物：现代商业2009.11期 ⑤城市房屋拆迁的困境及对策研究 . 作者：刘志秀,陈青,张爱岩 发表刊物：科技信息, 2009. 14期 ⑥房屋拆迁中私人财产权利的法律保护. 作者：侯雪梅 发表刊物：法学论坛,2004.9.第5期 2）参考网站： ①武汉市国土规划和资源网站： http://www.digitalwuhan.gov.cn/pt-2-323-327-0.html ②亿房资讯武汉拆迁专题网： http://hot.fdc.com.cn/2010zt/caiqian/ ③房政在线： http://www.fzzx.cn/ ④百度百科：各部法律内容 3）参考选址： 武汉市拆迁地图： 第二篇章：相关概念分析 货币补偿是指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋而造成的经济损失。作价补偿的，按照被拆迁房屋建筑面积的重置价格结合成新计算，即以重新建造被拆迁房屋的造价，结合该房屋的新旧程度核算出该房屋的价值，并以此作为补偿的标准。 房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的房屋产权与被拆迁房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。通常在被拆迁人不愿意获得补偿资金去市场购房的情况下，由拆迁人提供合适的房屋对被拆迁人进行妥善安置。房屋产权调换的特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿，居住房屋和非居住房屋均可采用产权调换的方法。 安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。 房屋拆迁程序 ①、调查核实。拆迁人收到征地批文后，首先要到派出所、房管站抄录征地范围内的常住人口，以及全部房产情况，按表格逐一登记，并上门大量核实。 ②、逐户走访。拆迁人应成立拆迁小组，对所有的被拆迁人逐户走访，全面进行宣传接触，了解被拆迁人的拆迁安置愿望。 ③、编制拆迁计划。根据调查核实的情况以及国家、地方有关拆迁的法律规定，及时编制拆迁计划和拆迁方案，确定拆迁时间、拆迁步骤和拆迁形式。 ④、申请拆迁。拆迁人持有关的国家批文、拆迁计划和拆迁方案，向当地拆迁主管部门提出申请。经审查批准并领到拆迁许可证后，方可进行拆迁。 ⑤、发出拆迁公告。拆迁许可证一经批准发放，拆迁主管机关应将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等以公告或其他形式予以公布，同时应作好房屋拆迁的宣传、解释工作。 ⑥、签订协议。在公告规定的时限内，拆迁人与被拆迁人应按国家和本地区关于安置、补偿的有关规定在自愿、有偿的基础上签订协议书。协议应明确补偿办法和数额、安置面积和地点、搬迁过渡方式和时限以及违约责任等。协议经双方同意，可送拆迁主管机关备案和公证机关公证。 ⑦、实施拆迁。被拆迁人搬迁后，拆迁人应及时在批准的拆迁范围和期限内实施拆迁。 第三篇章：现行法律法规 3．1国内法律法规的比较 1） 法律法规的规定： 通过查找资料，我们找到了在目前的法律体系中，以下几部法律法规对于房屋拆迁进行了不同程度的规定：《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华 人民共和国土地管理法实施条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》以及各个省份制定的地方法规及国务院颁布的命令等。 从人大及其常委会制定的法律中我们可以看出但对于拆迁的规定大致可以归于以下几点：①拆迁人在拆迁前要按照规定获得拆迁许可证，并在规定账户中存入规定数额的拆迁补偿金； ②拆迁户可以在货币补偿、产权调换以及货币补偿与产权调换相结合的补偿方式中自由选择，法律规定的特殊情况除外； ③拆迁人在实施拆迁之前要按照规定支付拆迁补偿款，并按规定提出安置拆迁户的方案，在双方达成一致签订拆迁安置协议后方可实施拆迁； ④对于少数不按法律规定在获得补偿后不愿搬迁的可以实施强制拆迁，但不允许实施暴力已达到拆迁目的； ⑤对于暴力、违法拆迁的拆迁人按法律规定交由相应机关惩处，不得放任自由。 从以上几点归纳中我们可以看到各部法律在制定之时同时考虑到了拆迁户和拆迁人的合法利益，这与我国的立法思想是相吻合的，制定法律的目的在于保障利益相关者的合法利益，对于违反法律的行为进行规制，以达到社会和谐发展的目的。 2）各省份具体规定的比较 各个省份在制定具体的法规时根据不同的实际情况有所区别： ①北京：拆迁户可以选择获得补偿款、获得部分补偿款以及在重建后回迁两种具体的补偿方式，对于拆迁户而言较为人性化。若有能力自己买房则可以选择搬到其他区，对于居住在此几十年不愿离开的人们可以选择回迁，更好的考虑到了人们的感情； ②浙江：法规规定在安排好拆迁户的安置房之前拆迁人不允许实施拆迁，对于安置房的规定大致分为两种。若为幢房，那么根据规划在较为偏远的地域实施产权调换，换给拆迁户同等面积的幢房，差价予以补偿，同时政府还在该区域的交通生活设施等方面予以配套建设，实际相当于整体搬迁，仅仅是换个环境。若为套房，则一般采用同地段等面积套房的产权调换。无论是那种方式都很好的站在了拆迁户的角度，对于拆迁户而言拆迁不再是一件不愿提及的坏事了。 ③安徽：安徽的大致规定同浙江差别并不大，区别在于若为幢房则在产权调换时只能调换等面积的套房，这与各地的市政规划是分不开的，补偿方式也是较为人性化。 ④广东：通过了解媒体报道，我们注意到在广东的拆迁过程中，政府对于困难补助家庭的补偿与普通居民的补偿是存在区别的，例如补偿金额在计算是考虑到其生活状况以及不同区段的物价水平予以区别对待，在发放补偿款时更为及时等以更好的保障城市弱势群体的利益。 ⑤湖北：总的规定状况与上述几个省份没有太大差别，不同之处在于对于强制拆迁的适用范围的规定不同。在拆迁户与拆迁人之间未签订安置协议时对于拆迁户的利益保护不如上述几个省份规定的人性化，这也是湖北省的地方法规有待完善的地方。相信随着拆迁过程中出现的问题不断被媒体爆出，相关部分也会很好的注意到这些漏洞，尽快将其完善，以更为人性化，更好的保护各方利益。 3．2 国内外法律法规比较 1）各国法律法规及现状 由于世界各国的政治体制与我国不同，其法律体系也不同，因此各个国家在房屋拆迁问题上也就表现不同。虽然法律体系不同，但是相信其他国家的经验中也有部分是适合我们的，是可以为我所用的，因此我们列举了各个国家的拆迁状况，使我国的拆迁工作能进行的更好。 ①美国： 在美国，凡是政府出面的拆迁行为在法律上称为“政府行使国家征用权有偿征收私人财产”。美国联邦宪法第五修正案明确指出，行使“国家征用权”必须满足3个必要条件：为了公共利益的需要而拆迁；对拆迁户提供“公平补偿”；通过正当的法律程序。美国各州根据第五修正案制定了各自的法律法规。 为了建设道路、学校或者用于国防事业而征用土地，人们通常能够理解这是为了公共利益。近年来，因为质疑当地政府的拆迁行为“不是为了公共利益”，美国拆迁户的诉讼案件增多。这些案件中，地方政府的征地往往伴随着经济开发和把土地转让给其他私人的行为，并声称这样做能够复兴旧城，增加就业。但拆迁户指责地方政府打着“公共利益”的旗号为自己谋取利益，滥用了国家征用权。 至于拆迁补偿的标准，双方以公平市场价格为基准进行协商；协商不能解决的，要么放弃，要么“法庭上见”。这类案子闹到联邦最高法院的也不少。在法院有关各地拆迁纠纷的判决中，地方政府胜负参半，只能根据具体情况仔细拿捏。法律专家认为，在这类纠纷中，懂得兼顾对方的利益是拆迁中化解矛盾的最好方式。 ②俄罗斯：从上世纪90年代开始，俄罗斯开始推行土地私有化改革。但由于历史原因和改革进程中出现的各种阻力，俄土地私有化进程并非一帆风顺。到目前为止，俄罗斯对“公共利益”并没有明确的法律界定，主要由政府说了算。随着城市化进程的加速，俄罗斯各种基础设施、商业建筑和新兴住宅开始如雨后春笋般涌现出来。这样一来，拆迁纠纷也就应运而生了。 由于城市发展的需要，俄罗斯一些古建筑也未能幸免于难。据统计，为了给建造办公楼、旅馆和百货商场腾出位置，在莫斯科已经有大约400幢重要的历史性建筑被拆毁，甚至红场附近的一些历史性建筑也难逃劫数。 ③印度：印度早在独立前就已建立了非常完整的西方法律体系，其中心就是维护私有制。在印度，属于私人的土地受到法律的充分保护，没有业主的同意，任何人都不能触犯土地的私有权。因此，印度政府在进行城市化改造时，与土地私有者之间的交涉始终是其面临的一大难题。通常，政府或者开发商都必须给予拆迁户充分的补偿，否则业主就不会同意别人动他们的土地。 但是另一方面，印度各城市里都有许多无家可归的人，他们在城市找一块落脚之处，用简陋的材料搭建自己的住房，但这些房屋由于不拥有私有权，随时都可能面临被拆迁的命运。在印度西部经济中心孟买市的1600万居民中，有60%就居住在这样的贫民窟里。据印度媒体报道，去年，孟买城市管理部门决定改建地价最高地段的一处贫民窟，在警察的配合下，一天之内就拆除了8万多座破旧房屋，造成约20万人无家可归。 ④韩国：关于土地征用与房屋建设，韩国出台了《城市开发法》和《土地补偿法》。如果开发商想拆除某住户的私有房屋来建大楼，那么一场漫长的谈判就开始了。 首先，需要由双方均认可的中介机构对土地的价格进行评估，然后双方开始讨价还价，内容涉及房屋、树木、草坪、围墙等各个方面。如果开发商想连片开发，那么韩国住户首先做的不是收拾东西准备搬家，而是走家串户先把“拆迁对策委员会”成立起来，以群体的名义维权。他们的原则是，一草一木开发商都需要付钱，并要保证每一家的生活都能得到改善。这样算下来，拆迁的费用非常惊人。正因如此，在韩国很难看到像中国那样成群连片的旧区改造。 韩国也有“钉子户”，但多出现在公用事业征用土地时，如修建地铁、高速公路。韩国媒体此前报道过一位“最牛钉子户”。几年前，韩国京畿道内一家公司成片开发住宅，遇到一位对祖业极为热爱的住户，无论给多少补偿费也不愿卖房子，最后开发商只好用大楼把这家住户围了起来，成了京畿道的一道奇特景观。 2）与我国拆迁状况的对比 通过上述列举，相信大家对于各个国家面临拆迁问题时的解决方法都有所了解了。对于 我们而言可以为我所用的也不少，如以下几点： ①法律法规中关于拆迁户在遭到不公待遇时可以选择的法律途径应更好的传达给拆迁户，使得拆迁户在不满补偿时可以通过文明的法律手段予以解决。只有法律的作用很好的得以发挥，我们制定法律的目的才能达到，才能更好的保护利益相关者的合法权益； ②对于拆迁户而言，可以学习韩国的经验，组成一个团体，以团体的名义与拆迁人谈判商量补偿事宜，可以很好的保护拆迁户中的弱势人群，这样可以更为公平更为合理的获得补偿，而且可以减少拆迁人在谈判中的支出，只要针对性的与代表谈判即可解决问题，节约了成本，对于双方而言都是很有利的。 ③对于出于感情原因等不愿搬迁的拆迁户不可随意使用强制拆迁，如果可以改变规划书以解决问题的应优先选用改变规划方案，以更好的满足人们的需求。 3．3现行法律法规漏洞分析 通过以上两个方面的对比分析，我们将现行法律法规漏洞归纳为以下几点： 1）部分地方法规规定的拆迁补偿方式不够灵活，在使用过程中容易出现问题，因此应该对其规定加以完善，使其更为人性化； 2）拆迁户以及拆迁人对于拆迁法律法规并不太了解，因此在拆迁谈判中很难达成一致协议。所以我国在法律普及方面还应加强，对于拆迁户以及拆迁人而言应该更为积极主动的学习了解法律法规以更好的维护自己的合法权益； 3）由于拆迁人对于法律法规的学习不够，在拆迁过程出现了暴力、违法拆迁，对于合法安全的拆迁要求不符，因此相关部门应加强对于暴力拆迁、违法拆迁的监管； 4)部分拆迁户不了解法律法规，在得知将要拆迁后违规建设希图获得更多补偿，对于这种情况有关部分应加强对拆迁户的法律普及工作，以保证拆迁工作顺利的完成。 第四篇章：调研情况 4．1 数据分析 ⑴南望山，我们实际发放调查问卷0份，回收有效问卷0份。（由于我们调查时候当地居民已经被实施房屋产权调换住房补贴政策全部转移至汉口所以未能发放调查问卷给被拆迁者，只对周围未被拆迁居民进行了部分实地访谈） ⑵白沙洲大道联合新村，我们实际发放调查问卷50份，回收有效问卷46份。（另外拿到调查问卷的4位居民似乎有所顾忌，不愿意配合，在接受我们问卷后，以家中正在找搬家公司心里烦躁为由明显拒绝我们的调查和采访。 下面就是我们这46份调查问卷的数据整合： 1居住时间 78% 10年以上 19% 6-10年， 3% 2-5年 2家庭总月收入 52% 1000~2000元 43% 2000-3000 5% 500-1000 3拆迁时给予何种补助 79%货币补偿 21%房屋产权调换 4 获得的货币补偿为 4000—8000元平方米 5 您对货币补偿的金额满意吗？ 72%不满意 28%非常不满意 6 您希望获得的货币补偿金额再次基础上增加 27% 150—200 73% 其他 7 您对调换产权的房屋满意吗？11%一般 72%不满意 17% 非常不满意 8您希望得到的房屋与目前补偿的房屋差距在于 84%补偿的房屋地理变差 16%增值幅度减少了 9 获得的货币补偿，拆迁后根据您获取的补贴及家人的工资收入 90% 很难再买到房屋 10% 其他 “暂时没有想到办法，暂时只能去周边租房子应急” 10您的房屋货币补偿款发放时间 45% 在拆迁公告后一年内 55% 其他“我们还没有签署同意书就被强制性拆除，更别提拿到补助” 11您认为补偿款的发放时间满意吗 89% 不满意 11% 非常不满意 12.开放式意见（注：相关文字结合口述的整理记录） “政府要进行城市改造基础设施建设，我们绝对会积极配合，但是我们要求的只是能够在房屋被拆迁后，能够得到相同房屋面积的补助，而不是说发放的补助远远不够我们现在的重新安置费用。我们现在只能暂时在外面租房子想下一步怎么做” “觉得太不公平，政策上说的好好的，为什么落实成了这个样子。我家亲戚在北京，一听到拆迁补助都还特别高兴，补助还建的房屋条件很好，而且相关补助金额也落实很到位。天高皇帝远，到了我们这边完全变了。” “这些事情不是我们所能够改变得了的，拆房补助都差不多，反正能过就行。” 以上为我们这次的问卷采访数据整合。 下面我们针对沙湖大道附近拆迁的实际情况查找到了相关数据。 　2010武汉市9-12号拆迁 武昌区沙湖路拆迁区域项目详情 　　项目详情： 　　项目名称：东沙湖连通工程周边改造用地(D1、D2、D3 、Z1地块) 　　规划用地性质：居住于公共设施混合用地 　　用地面积：4580+2800+580平方米(以实测为准) 　　建设单位：武汉地产开发投资集团有限公司 　　拆除范围：武汉市武昌区沙湖路(红线内集体土地房屋不在拆迁范围之列) D1地块 D2地块 D3地块 Z1地块 拆迁地新房价格：融侨华府10000元/㎡ 拆迁地二手房价格6000—9500元/㎡ 而在调查数据显示，补助为4000—8000元/㎡。 中间的浮动额的衡量标准首先是户口，如果是农村户口，就可以百分之百的按原有面积的补贴，如果是城市户口，一般是按照原有面积的百分之八十。其次的衡量标准是两证的持有与否。如果有房产证、地契的话，就可以按照8000标准来补贴；如果只有房产证或者地契一种的话，就只能补贴6000到7000每平方米；如果两样都没有，按照最低标准4000每平方米补助。 现在来看一下数据及图表分析： 就我们采访得知，此处属于农村户口以及持有两证的居民就他们居委会所知道只有三家。假设，平均水平下，100平方米的房子被拆迁后，城市户口按80%即按80平方米的面积计算，每平方米按照平均水平6000元/㎡补贴，这样计算下来居民可以拿到补贴共计100*80%*6000=480 000元。而以我们查证到的数据比较，当地的新房价格是每平米10000元/㎡，如果被拆迁居民想在被拆迁地获取同样大小的新房子，必须花费100*10 000=1 000 000元。中间的差额1 000 000-480 000=520 000。按照我们得到的统计数据，沙湖联合新村一带拆迁地区人均收入水平并不高，很多家庭有老人和小孩，而真正的青壮劳动力在外打工，收入微薄，平均只有2000元每月，买下新房，不吃不喝也需要520 000/2 000=260个月。260个月相当于20多年。这个数字让人深深震撼的同时发人深省。 4．2 实地访谈 为使我们的整个调研过程更具针对性、更加有效，在访谈之初我们设计了一部分访谈问题，并在访谈过程中做了详细的记录，现将部分访谈记录摘抄如下： 访谈一： 访谈时间：2010年09月30日 访谈地点：武汉市洪山区磨山村（南望山附近） 访谈人员：部分村民以及我们调查小组 访谈背景：我们在暑假之前去看过磨山村，当时，当地并没有拆迁完毕，而当我们9月再去调查的时候，当地已经拆迁完毕，我们只好向周围没有被拆迁的部分村民调查相关信息。 问：大叔，您好，你们这里貌似已经拆迁完毕了，请问一下，那可以请问一下拆迁户们都被搬迁到哪里了？ 答：哦，这些具体我们也不是很清楚，但是听说都是被搬迁到汉口的一些比较偏僻的地方了。 问：你们这里拆迁主要是因为什么啊？ 答：听上面说是为了扩展交通，修建铁路吧。 问：那你们知道他们拆迁后的相关补贴政策吗？比如说是补贴的是金钱还是房子？ 答：这个，应该都有吧 问：那补贴金额大约是多少一平方米？补贴的房子是按原面积的百分之多呢？ 答：这个我们不是拆迁户，也不算清楚，你们可以去问一下村委会他们，这个事情是由他们负责的。 问:：哦，好的。 （在他们的建议下，我们来到了武汉市洪山区磨山村居委会。） 访谈二： 访谈时间：2010年9月30日 访谈地点：武汉市洪山区磨山村居委会 访谈人员：相关居委会工作人员以及我们调查小组 问：你好，我们是中国地质大学的学生，现在希望向你们了解关于拆迁的一些问题。 答：拆迁这个问题，不是归我们管。 问：我听当地居民说这个主要是归你们管的，那请问关于这个拆迁的相关问题有谁可以给我们解答吗？ 答：拆迁都是拆迁公司一手经管的，我们什么也不知道。 （就这样，我们在磨山村并没有调查到相关信息，于是开始去往我们的第二个调查地点） 访谈三： 访谈时间：2010年9月30日 访谈地点：武汉市沙湖大道联合新村 访谈人员：多位拆迁户以及我们调查小组 问：您好，我们是中国地质大学的学生，想调查关于拆迁补助的一些问题。请问一下，你们这里是因为什么原因拆迁的啊？ 答：好像是要在这里修建道路，而且还要建设新的商业区。 问：你们这里要拆迁的大约有多少面积呢？ 答：应该是六七十万平方米。 问：是这样的我们想了解一下相关的拆迁补贴政策吗？比如说是补贴的是金钱还是房子？ 答：这个倒是都有的，看拆迁户的愿望吧。 问：我们可以知道一般是怎么样补贴的吗？如果补贴的是金钱，一般补多少？如果是房子，那可以是原有面积的多少？ 答：这个要看的因素有很多，首先是户口，如果是农村户口，就可以百分之百的按原有面积的补贴，如果是城市户口，一般是按照原有面积的百分之八十。在这个基础上，如果是补贴房子的话，就在武汉的郊区给你补贴面积的房子，如果是金钱的话，说到这个我就来气，我们这里近年来发展很快，这里地价已经涨到了一万二每平米，但是上面只在原有面积的百分之八十左右的基础上，给我们补贴了4000到8000元每平米。 问：为什么是每平方米是4000到8000元呢？为什么不是每家都是均等吗？ 答：如果有房产证、地契的话，就可以按照8000来补贴，但是如果只有房产证或者地契一种的话，就只能补贴6000到7000每平方米，但是如果两样都没有的话，就只能按照最低标准，就是4000每平方米了。 问：为什么有的人会没有房产证和地契呢？ 答：这个，在一九五几年的土地改革运动以后，才对新建的房子开始颁发房产证和地契的，在此之前建的老房子，就是两证都没有的。 问：那你们如果补贴房子的话，大约是在哪里呢？ 答：就是在武汉的郊区，具体哪里也搞不清楚，反正就是交通闭塞，商业不发达的旮旯，我们不想去的。 问：你们在这里居住了多少年了？舍得离开这里吗？ 答：我们在这里都已经居住了40多年了，对我们联合新村已经有很深的感情了（说着，指着旁边的两位老奶奶）这两位老人家今年已经九十多岁了，在这里也居住了七八十年了，现在却为了国家建设不得不搬走，哪个舍得咧。 问：那你们对现在的拆迁补贴的相关政策满意吗？ 答：现在不是政不政策的问题。我们也是读过书的人，也看过相关的拆迁补贴政策，国家政策规定，被拆迁房屋货币补偿金额应该是等于当地房屋的市场价格加上搬迁补助费再加上临时安置补助费等，结果在具体实施过程中，真正到老百姓的手上的钱却连原有面积的二分之一的房子都买不到。这不是国家的问题，而是有的人在暗中谋取了私利。勒我们都心知肚明，你们学生了解得太表层。 问：周围好像都已经拆迁完毕了，怎么你们这里面的几户人家都没有搬走呢？ 答：村里就只剩下我们这十几户人家了，我们在这里住了几十年了，家里的人口也越来越多了，国家的补贴根本就买不起足够我们全家人居住的房子。我们只希望拆迁后，国家补贴能足够我们买原有面积的房子就可以了，或者补给我们同等面积的房子，但是现在连这个都满足不了。我们暂时不会走的，我们会一直等到上面给我们做主，等着党给我们做主哪。 问：现在关于拆迁的这个问题这么敏感，看到报纸上，因为对拆迁的不满出现了殴打拆迁办拆迁公司的工作人员等事件，我们可以不可以冒昧的问一下，你们这里有没有出现过这样的问题呢？ 答：我们不想做暴民，也冇打算这样做，但是现在有的拆迁公司拆迁办真的做的蛮不是人，就在今天早上，刚好有拆迁公司过来，把我们村子里的一家房子大门给砸了一个大洞，就是为了逼我们走。我们这里已经停电了，说不定过几天就要停水了，到时候真的不知道怎么办了（说着，旁边的两位老人轻轻的用手擦拭眼角） 问：你们有没有采取过什么政策去改变这种现状呢？ 答：你叫我们么昂采取措施？根本就见不到上面的人，天高皇帝远这句话听到过冇？现在和我们谈判的人、具体实施拆迁的人都是拆迁办拆迁公司的人，他们根本就不听我们讲，都巴不得我们早点拿了钱早点滚蛋！ 第五篇：总结分析 5．1 我国关于房屋拆迁补助存在的问题----以武汉市为例 始于上个世纪九十年代的大规模房屋拆迁，至今已经走过了近二十个年头，拆迁也成为我们促进整个社会进步、加快城市化和工业化进程的重要途径之一。然而近年来，由于房屋拆迁补助补贴问题，直接导致了拆迁过程中出现了种种矛盾和纠纷。拆迁纠纷事件愈演愈烈，出现了所谓的“钉子户”、“暴民”，出现了有关部门“强制拆迁”等形式……这也直接致使拆迁户伤亡的事件也屡见不鲜：2009年2月内蒙古赤峰发生的自焚、2009年10月青岛市张霞自焚、2009年11月成都唐福珍自焚事件，2010年9月的江西宜黄“9.10”事件（一死两伤），还有近期的武汉市的“北京上访”事件等。在现阶段，由于房屋拆迁补助难以满足拆迁户需求，相关地方政府、拆迁办、拆迁公司和拆迁户之间已经存在了相当大的冲突。可以说，由于房屋拆迁补助方面引发的“强制拆迁”事件、“拆迁户”伤亡事件，已经严重侵犯了公民的合法权益，影响到了整个国家的利益。如果不加以解决的话，房屋拆迁这个严肃而敏感的话题，在不久的将来很可能会将我们相关国家地方政府的政权基础给拆掉，进而失去群众的拥护，民心不稳，不利于我国和谐社会的推动与建设。 5．2 拆迁补贴引发的相关问题出现的原因： ⑴关于补偿的相关法律法规不健全，相关制度不完善。 众所周知，《城市房屋拆迁管理条例》一直以来是各地方政府拆迁时所依据的规范。但是由于《城市房屋拆迁管理条例》只规定了房屋拆迁补偿的抽象原则，而将具体补偿标准放权给地方，使得某些地方政府的具体补偿规定非常的不合理，从而影响到拆迁户的利益，导致房屋拆迁矛盾不断升级。 补偿制度不完善是强制拆迁现象频频出现的重要原因之一，而补偿不完善就在于价格评估没有真正的交给市场，而是主要由政府来定价，随之便出现定价极度不公正、不合理，这自然就会迫使被拆迁人反抗，而并非全是由于拆迁户蛮横不讲理造成的。为此我们画了一个坐标图来政府定价与市场评估的区别。 如上图所示，政府定价时，政府给予被拆迁人的价格曲线几乎不可能与被拆迁人期望的价格曲线相交。究其原因，是政府价格与市场价格存在价格差距A，此A 的存在主要是由于被拆迁人的涂得这一生产要素会随着当地经济的发展而不断地升值，然而政府认为国有或者集体所有的土地升值后的差价不应有仅拥有使用权的拆迁户私人获得，而应作为国家或者集体的收益。同时政府在规定补偿价时未考虑到拆迁给拆迁户带来的交通、生活设施条件变化所应获得的补偿，而拆迁户恰恰相反，他们正是考虑到了这些补助，因此A才会存在。 但是市场估价时，市场给予拆迁户的价格曲线与被拆迁人希望得到的价格曲线都是围绕市场价格波动的，因此两条曲线很容易就产生交点。此时，在相交的点上给予补偿便能够使拆迁相当顺利的进行，从而减少甚至避免强制拆迁的出现。 ⑵拆迁管理部门对国家相关法律法规理解不透、执行错位，从而在实际工作中对拆迁的监管不力。拆迁主体拆迁意识相对淡薄，依法拆迁能力有待进一步加强，同时存在拆迁主体不合法现象。 有的为了情面、照顾关系随意对不符合条件的拆迁项目颁发《拆迁许可证》，或者对未取得《拆迁许可证》，就擅自拆迁的项目不加以制止，引起群众强烈不满。因此政府拆迁管理部门要进一步明确自己的职责，依法办事，强化管理人员素质，文明管理。同时，在拆迁实施过程中，由于管理部门监管不到位，个别拆迁人缺乏依法拆迁意识，不能严格按拆迁政策办事，从而导致了拆迁政策执行过程中随意性过大，导致群众不理解、不支持、不信任拆迁，以消极、暴力甚至极端手段抵制拆迁的情况时有发生。因此，拆迁行为需要进一步依法规范，拆迁能力需要进一步强化提高。 ⑶地方拆迁办、拆迁公司等相关机构与被拆迁户之间冲突的存在以及解决冲突的沟通管理措施的不到位 房屋拆迁的过程是一个项目管理的过程。而项目管理承认冲突是项目管理过程中的必然产物，它可以发生在组织中的任何层次。所以我们必须坦然面对和承认对于拆迁这一项目而言，冲突与不满是必然存在的。冲突很明显的存在于地方拆迁办,村委会，拆迁公司与被拆迁户这些主体干系人之间。究其原因，很大一部分是因为项目的沟通管理不到位。 我们小组根据萨姆汉（Thamhaim）和威尔蒙（Wilemon）的针对冲突管理的冲突来源问题研究将拆迁过程导致冲突原因进行总结： ①进度计划冲突：围绕项目的有关人物的时间确定，次序安排和进度计划会产生不一致的意见。拆迁过程中，武汉市相关政策规定，政府选定拆迁地并发放征地批文，拆迁人受到征地批文以后，进行审查经过批准后方可发放拆迁公告，在公告规定的时限内与被拆迁人等干系人签订协议后方可进行拆迁。而在实际实施过程中，拆迁方急于赶工，鉴于被拆迁人对居住地的强烈感情，很多被拆迁户需要很长的一段时间进行过渡与最终协议签订与决定，这中间的时间差让拆迁方等得急不可耐，进而出现了强行压迫被拆迁人在最短时间内签订合约，更有甚者以停水停电的方式加以威胁，在走访中，沙湖大道上的联合新村在拆迁过程中就出现了拆迁公司强行进入打碎居民玻璃的事件的存在。 ②管理程序冲突：管理部门监管不到位，个别拆迁人缺乏依法拆迁意识，不能严格按拆迁政策办事，从而导致了拆迁政策执行过程中随意性过大，导致群众不理解、不支持、不信任拆迁，以消极、暴力甚至极端手段抵制拆迁的情况时有发生。 ③个性冲突：利益相关者通常都以“自我为中心引发”个别拆迁户不顾法律政策规定，按照自己意思行事，觉得只要以最快速度最低成本拿下工程即是对自己最有利的。 ④费用冲突：在对各项工作的费用估算方面 ，合作各方有着不同的理解。对于国家政府而言，愿意出这个钱来进行补贴安抚被拆迁户，并且也按照合约支付给拆迁方一定费用。对于拆迁房而言，个别拆迁户更愿意以最低的成本完成拆迁，并且从中赚取差价鱼肉百姓。对于被拆迁者而言，他们是相对弱势的一部分群体，他们不仅要远离自己习惯的居住地，更要花费很大的时间精力成本去进行新的居住地的过渡搬移，顺其自然他们希望获得同等住房面积乘以市场上住房每单位面积的金额数并且加上各种其他支出，这也必然会与拆迁方给予的补助有很大的差价。 ⑷拆迁人服务群众措施相对落后，有情操作水平有待进一步提升。在拆迁工作过程中，被拆迁群众是相对弱势的群体，需要始终给予全过程、全方位服务，既包括购房安居、劳动就业等一系列综合性服务，也包括照顾关爱特困户、残疾户等一系列特殊群体。但有些拆迁实施主体，宗旨观念、服务意识不是很强，服务措施不很到位，严重影响拆迁形象和拆迁进展。因此，必须进一步拓展、延伸服务拆迁群众的内容、领域和层次，在服务手段、方式、方法上都要充分体现党和政府对被拆迁群众的关爱。是配套服务措施不到位。大面积、大范围、快速度的推进拆迁，对被拆迁人的住房安居、劳动就业、基本生活保障等方面的配套保障措施难以到位，导致被拆迁群众失地失房又失业，生活困难无着落，极易激化矛盾，造成被拆迁群众厌恶拆迁、害怕拆迁、抵制拆迁的行为。 ⑸中央政府与地方政府之间的利益博弈 我们来看一下我国近十年来GDP历年的增长率。从图中可以看出，我国这些年的GDP始终保持着强劲的增长势头，这主要是由于出口、消费、投资三驾马车的拉动，其中投资所占的比例较大。而在投资中，基础设施方面的投资又占据着很大的比重，在这之中，拆迁重建时很重要的因素。部分地方政府为了业绩而不断扩大拆迁面。因此，我们认为强制拆迁现象的频频出现与中央政府与地方政府之间存在的利益博弈每当有着千丝万缕的联系。地方政府通过规定交市场价低的补偿价从土地的增值中获益，并将其用于城市的建设，进而促进城市GDP的增长，取得较好的政绩，以达到中央政府对地方政府的要求。 5．3 具体解决方案 1）依法构建完善拆迁补助制度体系 ①部分地方法规规定的拆迁补偿方式不够灵活，在使用过程中容易出现问题，因此应该对其规定加以完善，使其更为人性化； ②拆迁户以及拆迁人对于拆迁法律法规并不太了解，因此在拆迁谈判中很难达成一致协议。所以我国在法律普及方面还应加强，对于拆迁户以及拆迁人而言应该更为积极主动的学习了解法律法规以更好的维护自己的合法权益； ③由于拆迁人对于法律法规的学习不够，在拆迁过程出现了暴力、违法拆迁，对于合法安全的拆迁要求不符，因此相关部门应加强对于暴力拆迁、违法拆迁的监管； ④部分拆迁户不了解法律法规，在得知将要拆迁后违规建设希图获得更多补偿，对于这种情况有关部分应加强对拆迁户的法律普及工作，以保证拆迁工作顺利的完成。  2）拆迁管理部门应该从宏观上加强对拆迁规模的计划与控制并强化监管   城市房屋拆迁是一项系统工程，涉及到城市建设规划，城市国民经济计划，居民安居乐业，城市社会稳定等重大问题。因此，城市房屋拆迁必须按计划、有步骤地进行，坚持符合城市规划的原则。规划是城市建设和开发的生命线，也是城市房屋拆迁的生命线；规划是制定拆迁计划的依据，拆迁计划又是实施规划的前奏曲。如果拆迁计划缺乏科学性，不按规划定计划，必然导致拆迁工作滥而无序，难而无策。 拆迁主体在拆迁过程中要贯彻依法拆迁、文明拆迁、廉政拆迁的原则   3） 拆迁主体是拆迁工作中政策的执行者，是政府建设资金的支配者，是群众利益的保护者。在拆迁实践中，就必须坚持以民为本、抓住关键、坚持“六个到位”，努力实现依法拆迁、文明拆迁、廉政拆迁的有机统一，切实维护好群众合法权益和切身利益。   ①坚持思想高度重视到位。科学的发展观、正确的政绩观要求我们，拆迁工作必须坚持以民为本、量力而行，要坚持把拆迁力度、发展速度和群众承受程度统一起来，正确处理城市拆迁与群众生活之间的矛盾，切实维护好人民群众利益，解决好群众安居、就业等群众实际困难，坚持把有效化解拆迁矛盾作为考核政绩的重要评价指标。   ②坚持政策宣传到位。拆迁工作政策性强，要赢得被拆迁人理解、配合与支持，就必须耐心做政策宣传和思想释疑，为拆迁户提供了完善的法规政策服务，做到拆迁政策、补偿标准和办事程序“三公开”，让群众了解拆迁工作法规政策，知晓维护自身权益的有效方法和途径，增强了拆迁透明度，着力营造了群众关心拆迁、理解拆迁、支持拆迁。   ③坚持法规政策执行到位。在拆迁过程中，我们全面落实“三公开一监督”，即拆迁政策、补偿标准、办事程序全部公开，全过程让群众监督。在具体操作中，坚持以“公开、公正、公平”去赢得拆迁群众的理解和信任。坚持一把尺子、同类条件、同样情况、同等补偿，在政策的执行上，就高不就低、就宽不就窄，尽量做到让群众放心满意。坚持在拆迁人员严格执行政策、最大程度地保证被拆迁群众的利益和群众的理解与信任中推动工作。  ④坚持有情操作到位。必须把“关爱百姓，善待群众”的要求贯彻到拆迁工作全过程，始终将有情操作、服务拆迁户放在工作首位，为每一户拆迁群众都提供热情、周到服务，切实为拆迁户排忧解难，全方位的提供拆迁补偿、购房安居、劳动就业、扶贫解困、司法公证、银行付款等“一条龙”服务。既让居者有其屋又让 “失房者”有“其业”。特别要关爱弱势群众，把残疾、弱智等弱势群体作为重点工作对象，协调化解矛盾纠纷，妥善拆迁安置。   ⑤坚持制度完善到位。拆迁过程中，对拆迁现场存在的问题和矛盾必须进行深入调查研究，要从拆迁工作调查丈量、测算汇总、签订协议、提现审批、财务复核、资金使用管理等方面制订一系列规章制度、办事程序，从总体上规范言行，强化约束，从制度落实上，切实保证执行政策的严肃性、操作过程的规范性、群众利益的保障性和依法拆迁的自觉性。   ⑥坚持廉政拆迁到位。在拆迁工作中全面落实廉政建设要求，是拆迁单位维护群众合法权益的重要职责之一，也是群众对拆迁工作的必然要求。必须加强党风廉政教育，提升拆迁人员综合素质，健全廉政拆迁制度，对拆迁全过程进行跟踪服务、跟踪检查、跟踪监督，确保廉政拆迁长效性。 4）拆迁项目中的各个干系人要加强沟通。对于缺乏沟通而导致的冲突进行各个击破，例如存在在拆迁过程中的进度计划冲突，我们小组认为可以采纳江浙一带的拆迁政策规定，即在妥善安置好拆迁户的转移工作后，再实施相应的拆迁工作，这样就有利的避免了安置的纠纷。 5）政府应该从城市房屋拆迁的实施程序中完全脱离出来   城市拆迁是一种民事活动。是被拆迁人通过放弃被拆迁房屋及其附属物，以货币形式或产权调换的形式而取得拆迁补偿；拆迁人通过对被拆迁人进行拆迁补偿而取得拆除被拆迁人房屋及其附属物的权利的活动。现行的《城市房屋拆迁管理条例》也明确规定了“县级以上地方人民政府是负责管理房屋拆迁工作的部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。”就是说城市拆迁工作已由原来的政府行为，转为民事行为，是拆迁人与被拆迁人双方的民事活动。政府在城市房屋拆迁活动中的法律地位不再是领导者，而是监督者、管理者。因此，政府必须从城市房屋拆迁的实施程序中脱离出来，行使好拆迁计划权，监督管理权，行政执法权，使城市房屋拆迁完全按照市场规则来运作。 第六篇章 相关附录 附件一 调查问卷 拆房补助调查问卷 您好，我们是中国地质大学的学生，我们正在做一个关于武汉市拆房补助状况的调查，希望您能抽出几分钟时间来填以下的问卷，谢谢！ 您的房子位于武汉__________________________（具体哪个区），于_____________（何时）拆迁。 1、您居住的时间为（ ） A、2年以下 B、2~5年 C、6~10年 D、10年以上 2、您的家庭总月收入为（ ） A、500元以下 B、500~1000元（不包括1000元） C、1000~2000元（不包括2000元） D、2000~3000元（不包括3000元） E、3000~4000元（不包括4000元） F、4000~5000元（不包括5000元） G、5000及5000元以上 3、拆迁时给予何种补助？（ ) A、货币补偿（转4） B、房屋产权调换（转6） C、另辟宅基地 4、您获得的货币补偿金额为__________________元。 5、您对货币补偿的金额满意吗？（ ） A、非常满意 B、满意 C、一般 D、不满意（转5） D、非常不满意（转5） 6、您希望获得的货币补偿金额应该在此基础上增加（ ）每平米。 A、50元及以下 B、50~100元（包括100） C、100~150元（包括150） D、150~200元（包括200） E、其它___________________（请具体标明） 7、您对调换产权的房屋满意吗？（ ） A、非常满意 B、满意 C、一般 D、不满意（转7） D、非常不满意（转7） 8、您希望得到的房屋与目前补偿的房屋的差距在于（ ） A、补偿的房屋地理位置变差了 B、补偿的房屋面积变小了 C、补偿的房屋以后增值的幅度减小了 D、其它___________________（请具体标明） 9、您的房屋在拆迁后根据您及您家人的工资收入能购买同面积的房屋吗？ A、能在稍差的地段购买 B、能在同等地段购买 C、能在更好的地段购买 D、只能在稍差的地段买较小的面积的房屋 E、很难再买到房屋 F、其它_____________________________（请具体标明） 10、您的房屋拆迁补偿款在何时予以发放？( ) A、在拆迁公告后1个月内 B、在拆迁公告后2个月内 C、在拆迁公告后半年内 D、在拆迁公告后1年内 E、其它_________________________（请具体标明） 11、您认为补偿款的发放时间满意吗？（ ） A、非常满意 B、满意 C、一般 D、不满意 D、非常不满意 谢谢您对以上题目的回答，以下为选答，谢谢！ 12、你对政府工作是否满意？为什么？你认为是什么原因造成了这种现象？ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 附件二 调查问卷数据统计表 下面就是我们这46份调查问卷的数据整合： ①居住时间 10年以上 78% 6-10年 19% 2-5年 3% ②家庭总月收入 1000~2000元 52% 2000~3000元 43% 500~1000 5% ③补偿方式 货币补偿 79% 房屋产权调换 21% ④货币补偿满意与否 不满意 72% 非常不满意 28% ⑤希望获得的补偿金额与实际的差距 150~200元 27% 其他 73% ⑥对房屋产权调换满意与否 一般 11% 不满意 72% 非常不满意 17% ⑦差距在于何处 地理位置变差了 84% 增值幅度减小了 16% ⑧拆迁后能否买回房子 很难 90% 暂时只能租房子 10% ⑨补偿款发放时间 拆迁公告后一年内 45% 没钱同意书被强制拆迁了，没拿到补偿款 55% ⑩对于发放时间满意与否 不满意 89% 非常不满意 11% ⑾.开放式题目（注：相关文字结合口述的整理记录） 1.获得的货币补偿为4000-8000元每平米。（对应原调查问卷第4题） 2.对政府工作满意与否？请说出你的建议意见。（对应原调查问卷第12题） “政府要进行城市改造基础设施建设，我们绝对会积极配合，但是我们要求的只是能够在房屋被拆迁后，能够得到相同房屋面积的补助，而不是说发放的补助远远不够我们现在的重新安置费用。我们现在只能暂时在外面租房子想下一步怎么做” “觉得太不公平，政策上说的好好的，为什么落实成了这个样子。我家亲戚在北京，一听到拆迁补助都还特别高兴，补助还建的房屋条件很好，而且相关补助金额也落实很到位。天高皇帝远，到了我们这边完全变了。” “这些事情不是我们所能够改变得了的，拆房补助都差不多，反正能过就行。” 以上为我们这次的问卷采访数据整合。