王石_看好住宅行业的发展前景

32 ［城市开发］ 2007.12 行业篇 PROFESSION岁末盘点 特别关注 王石 万科集团董事长 未来房价以略低于居民收入的速度增长是完全正常的，甚至单价以略高于居民收 入的速度增长也是常见的情况 王石： 看好住宅行业的发展前景 房价快速上涨是阶段性事件 2006年6月初，万科的一份报告中提出 了预警：2006年四季度到2007年一季度，主 要城市的房价可能出现较大幅度上涨。 导致这一上涨的原因有二：一是结构 性的原因，市场对大户型住房未来供应减 少的预期非常明确，导致对大户型住房的 竞买，推高该部分房价，而当时市场供应 以大户型为主，因此整体统计数字将出现 上涨；二是阶段性的原因，“90·70”政策出 台后有一个规划调整期，2006年6月至9月， 大部分城市都延缓甚至停止了住房开工许 可，对应在2006年10月至2007年3月之间出 现一个暂时性的断档期，加上我国二手房 交易不活跃，价格对一手房供应量高度敏 感，因而将出现一个阶段性的房价上涨。 但是随着小户型住房的较大规模上市，以 上两个因素到2008年年中将基本消除。 2006年四季度到2007年一、二季度 的房价上涨，是可以找到真实原因的。但 2007年二季度之后，房价继续以较高速度 上涨，则带有一定过热因素。原因在于市 场的参与者，无论是供应商还是购房者， 都没有充分认识到以上因素的阶段性、暂 时性，而产生了过高的上涨预期。因此不 仅房价继续上涨，地价上涨更快，部分城 市在土地拍卖市场出现“面粉比面包贵” 的情况。万科管理层认为这种趋势是不可 能长期持续下去的。 房价需要调整，但不会大起大落 既然房价、地价的快速上涨不可持 续，那么在本轮快速上涨阶段之后，市场 必然需要一个调整阶段。另一方面，住房 按揭政策的出台，对市场预期也产生了比 较明显的降温作用。在这些因素的作用 下，部分城市的房价已经开始调整，另一 些城市的供应量也已经发生调整。万科认 为，这是市场回归理性的表现，长期来看， 有利于行业的健康发展。 近期万科在广州等城市部分楼盘的 价格，与开盘前周边同类楼盘标价相比， 确实低出10％左右。考虑到之前市场存在 一定过热因素，万科认为这个定价是合理 的，这也符合万科快速开发、快速销售的 高周转策略。从市场的反映来看，这些楼 盘基本上在开盘当天全部销售完毕，甚至 出现了较大规模的排队现象，这说明只要 价格合理，购买力支撑还是坚实的，我们 相信房价不会出现大起大落。 　　 看好住宅行业的发展前景 从长期来看，未来我国城市人口密度 继续上升、家庭规模继续缩小是必然趋 势，居民财富水平提高是必然趋势，而土 地供应趋紧也是必然趋势。从国际经验 来看，未来房价以略低于居民收入的速度 增长是完全正常的，甚至单价以略高于居 民收入的速度增长也是常见的情况。 人口研究结果显示，2000～2020 年，我国城镇人口将净增3.6亿，城市家 庭将增加1.3亿户以上，其中93％为新迁 入人口，按户均80平方米计算，需要新 增住宅在100亿平方米以上。此外我国人 口迁移明显呈现朝向沿海发达地区的特 点，目前省际迁移人口中，三分之二迁入 北京、上海、江苏、浙江、福建、广东等6 省、市。由此可见，我国未来城市住房的 供求矛盾依然尖锐，而沿海发达地区尤 其显著。 万科的一个基本判断：未来10年内中 国住宅行业仍然具有相当大的发展潜力。 一方面中国正处于人类有史以来最快的城 市化进程中，预计从2005～2015年，全国 的城镇将增加１亿人口，而且中国家庭的 规模不断缩小，由此新增的6000到7000多 万户家庭需要住房；另一方面，中国是全 球经济最具活力的国家之一，受惠于特殊 的人口结构所带来的经济红利，家庭财富 的积累将为住房市场的需求提供支撑。 从这个意义上说，对于世界最大的住宅市 场的中国来说，具备竞争力的企业，市场 孕育的机会是巨大、长期的。 问题是，你做好战略市场定位和技术 能力的准备了吗？ 这一过程中，中国的房地产行业将经 历全面而深刻的变化。从环境上看，不 断深入的宏观调控将促进行业秩序的进一 SPECIAL ATTENTION 2007.12 ［城市开发］ 33 行业篇 PROFESSION岁末盘点 特别关注 步规范；从居住模式上看，住房保障日益得 到重视，未来将会出现廉租房、公共租赁住 房、经济适用房以及商品住房（包括限价商 品房）多元并存的局面；从产品结构上看， 中小套型的住宅供应比例将大幅度提高， 购房者将更关注居住品质，精品中小户型将 成为未来市场决胜的关键；从生产方式上 看，行业将由手工作坊式的传统建造方式 转变为技术含量更高的工业化生产方式， 产品质量和施工效率将获得提高；从商业 模式上看，行业资源将进一步得到整合，市 场可能会出现大型综合开发商、专业制造企 业、金融企业和配套服务企业并存的局面， 分工将更加精细化和专业化。 房地产市场仍处于长期向上趋势中 中国目前处在一个特殊的发展阶段， 历史经验表明，对于处在经济起步和高速 现代化、城市化过程中的日本所经历的房 地产长期景气值得借鉴。 从日本20世纪后半叶的住房市场表 现可以看出，从50年代中期到90年代初， 尽管市场增长速度存在波动，但整体向上 的趋势从未发生改变，日本地价从1955年 到1992年持续上涨37年，仅1975年出现小 幅下挫。 中国房地产市场目前正处于高速经 济发展和城市化的背景下，与日本在上世 纪60年代相似。中国目前的城市化率仅有 43%左右，未来至少还有20%的提升空间， 由于城市化和家庭小型化带来的城市新 增家庭将超过6000万户。此外，中国处于 以劳动适龄人口为主的时期，目前抚养负 担比重约40%，低于日本在上世纪达到的 最低水平。这一人口红利至少可以延续到 2020年后，在年轻人口不断迁入的沿海城 市则可以延续更为长久。因此，可以预见 的是，在相当长一段时间内，中国住房市 场有望持续繁荣。 从供求关系上看，未来商品住宅供应 量难以满足居民需要。从新增土地供应角 度看，2006年大部分城市都未能完成供地 计划，而随着城市拆迁的难度不断上升， 未来土地供应的能力更加不容乐观。而从 存量土地利用角度看，2004～2006年期间， 存量土地处于较快的消化状态，这与开发 企业充分运用预售款的融资功能、提高了 自有资金的运用效率有很大关系；而随着 预售融资功能的不断弱化，未来存量土地 的利用能力将遭遇严峻挑战。测算表明， 如果全国均采用竣工前对预售款进行全面 监管的制度，房屋的供应能力将下降30%左 右。在这一背景下，市场未来的主要矛盾仍 是供应不足，并不存在重大调整风险。 从政策调控角度看，未来商品住房市 场的制度环境将更加明晰、稳定。2007年 8月，国务院发布了《关于解决城市低收入 家庭住房困难的若干意见》（24号文），将 解决城市低收入家庭的住房问题确定为 调控政策的主要目标。24号文是我国未来 住房政策的纲领性文件，进一步明确了市 场和政府在住房问题中各自的定位和职 能。房地产市场有望获得一个更为稳定、 健康的发展环境。 综上所述，未来相当长一段时间内， 中国房地产市场尤其住房市场，仍处在显 著的向上趋势中。 编辑 荆兰竹 SPECIAL ATTENTION