房价,投资游戏和宏观经济

房价，投资游戏和宏观经济 从长期来看 ，如果房租和房价两者背离 ，不是房租上升靠近房价 ，而是房价下行 靠近房租。09 现在大家 习惯于总说房地产，其实房地产跟住宅是不同的概 念，我们现在更关心的是住宅，而不是包括商用建筑存内的房地 产。住宅作为消费品，可以用 ‘般供求关系来分析，但当其成为 一 个投资品时就不是简单供求关系的问题。 作为投资品来说，投资房地产通常有两部分收益：一部分是 房租的收益，这与投资股票分红大致相同；另外一部分是由价格上 涨带来的投资收益，也和股市基本相同。但是一旦投资住房变成炒 作的话，就会形成 “击鼓传花”的过程，终究会有最后接俸的倒霉 人。当住宅作为投资品的时候， 租和房价的关 系在某种意义上类 似于股票市场市盈率的关系，所以用市盈率可以判断窍价和房租之 间是否背离。由于房租体现真实的刚性需求，而房『介中有更多投资 或投机的力量发生作用，因此从长期来看，如果房租和房价两者背 离，不是房租上升靠近房价，而是房价下行靠近房租。 回顾中国住宅价格过去十几年的变迁，从福利分房到商品房 的价值发现、金融创新下住房贷款的推 以及人们越来越多的使 用住宅贷款方式进行投资 ，这三方面共同加速并导致了房价的翻 倍。但是这个过程在未来不可能实现完全复制，也就是说从现在 开始投资住宅希望获得过去那样高额投资回报是不可能的。 当人们用住房贷款进行房屋投资的时候，实际上是基于_两个假 设，一个是认为房价永远会继续上升，当然这一点并不是永远战立 的，从美国这次次贷危机和上世纪9O年代日本的房价泡沫中使可 窥见一斑。 另外一个是相信将来一定会有人接盘，从而转化为真正的财 富。需要强调的一点是，投资住宅价格上升所带来的投资回报实际 是递减的，最初房价由3000元升至1万时，投资回报是200％；当从l 万元变成2万元时，投资回报已经降低到1f)(]％；2万元到3万元，投 资回报只有50‰ 3万元：~lJ4万元，投资回报只有33％；4万元到5万 元投资回报只剩下25％⋯⋯所以投资回报是递减的。因为相比中 国大部分投资品都没有获得贷款的机会，拿住房作为投资品进行 投资的显著优点是可以获得杠杆效应。但是另～一一方面，投资住宅的 文 ／北京航空航天大学教授 任若恩 缺点是流动性很差和交易成本很高。对于投资住宅，我们有一个 粗略的估计，如果价格收益达不到5O％，这个投资基本上就不太成 立了。这也就解释了当房价到一定程度以后，为什么难以上升的缘 故，因为没有人可以继续接盘，让投资继续得以实现。 以上分析说明了投资住宅的风险，以及未来不可复制的原 因。同样也说明了最近住宅价格的上升没有基本面的支持，房价 和房租严重背离，是一一种投资 (投机)抄作的结果，因此必然服 从 “击鼓传花”的原理，难以持久。我在2009年四季度形成的看 法是——住宅价格今年下半年，或者最迟明年上半年开始平稳下 跌。当然并没有考虑到现在有这么强烈的政策。现在这些强烈的 政策集中打击的是投机炒作的行为，抓住了问题的要害，实际上 是在加速拐点形成的过程。 目前，既然从政府到社会都统一了认识，选择将住宅市场的泡 沫戳破，我们就要承担相应的成本。住宅市场的价格下行肯定是 好事 ，但是 一定会带来相应的负面效果，社会对此必须做好一定的 准备。中国宏观经济去年情况比较乐观，今年有更加乐观的情绪。 2009年推动经济增长的主力因素是投资，去年投资全年总体上是增 长30％，而房地产投资只上升17％。今年一季度整体投资大概增长 25％，比去年有所减缓，但是今年～季度房地产投资上升35％。这里 面的道理也很浅显，2009年三季度、四季度房价上升，重新激发了 房地产投资。而当今年大家对房地产的预期变了，因此今年房地 产投资从二三季度开始会减缓增长，总体投资也会有所减缓。另一 方面，一季度，城镇居民人均可支配收入实际增长7．5％，城镇居 民人均消费支出增长8．7％，居民收入和消费的增长速度都呈现有所 减缓的趋势，所以今年和明年的经济可能不会像人们想像的那么 乐观。如果我们看得更长远的话，中国经济要逐步接受中速增长， 像过去1O％以上的增长已经是历史，实际上可能全世界都要进入一 个新的阶段，这一次金融危机以后，所有高增长都慢慢变成历史，变 成一个中速或者低速增长，这样增长情况下产生的问题我们还得一 个个面对。o