BT公路项目操作流程及收益测算

BT公路项目操作流程及收益测算 BT公路项目操作流程及收益测算 流程, 收益, 公路, 项目 一、关于BT $ Q7 G9 M" Z9 M5 G1 _" W1、BT是由BOT(Build-Operate-Transfer（建设－经营－转让）模式的简称)演变而来，即:Build-Transfer（建设－转让）。BT的含义是指政府通过与投资者签订特许，引入民间资金实施专属于政府的基础设施项目建设，项目建成后由政府按协议赎回其项目及有关权利。9 Z, X1 d) _5 U3 F4 U  T 2、BT与带资承包，必须取得相应部门的认可& V0 V. l" U1 n+ d 四部委于2006年以建市〔2006〕6号《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》，禁止了带资承包方式。带资承包与BT模式在结果上一致，在建设过程所有权控制上有差别，四部委文件虽然没有明确带资承包与BT的关系，但是一旦混淆，则BT将会遭遇法律障碍。因此进行BT模式项目投资，需要有权部门、融资机构认可，或者干脆实施BOT+回购模式，以规避法律障碍。( \4 X- z# U# d' k1 g 二、明确项目指向，获得有权部门授权或支撑7 R+ x- O6 p1 l 该时间段的主要工作是争取交通厅，获得交通流量较好的项目，同时获得交通厅及相关部门在立项、设计、征地、环评等方面的支持。 7 W9 Z4 d( Z0 V6 z  O0 D三、成立项目公司，并与有权部门订立BT协议  C4 c) h. m) h/ A5 N 1、项目公司 . [" `; l; O0 D0 ?* ^成立项目公司，注册资金额为项目资本金数，根据《公司法》预交20%，其余两年内不足，需要注意的是：  p6 e7 T4 Z7 ~" }$ ?6 ]* g& O& N （1）后续资本金需要在银行贷款申报审批前到位； + l" @; j( P. Y" K# S! x  c6 |% E（2）项目公司成立时，应注意投资人具备几个条件，一是出资、融资能力，二是项目建设的管控能力，三是对项目今后回赎的政府控制力。 $ X8 U) K: V8 x; c' P2、BT协议的核心—回购! S% b0 C$ k$ S9 s' q& [0 c( t 与政府或交通厅签订BT或BOT+赎回协议，需要注意的是回赎的期限和条件：. \: y9 ~+ w6 H7 {0 @6 s% @/ @ （1）一般为项目建成后，分五年赎回项目，如果能够缩短则会有效运用资金； + s1 V" U9 V1 q- d( l（2）赎回项目的资金数量。一是政府出资赎回资本金+利息+盈利，同时承担贷款，二是政府出资赎回总投资。从目前实际状况看，第一种模式较多。需要重点关注的是融资机构对于政府承债能力和财政支付能力的考查，同时关注赎回金额的数量和资金给付进程。 % F9 t. p' W: i' m3、项目相关手续及交通部补贴$ E4 E, ^' S( i+ B7 s" g 此时需要明确相关手续的协助方式，如国土部门及林业（征地手续）、地方政府（征地的补偿方式和资金数量）、环境部门（环评）等；以及交通厅对取得交通部补贴的协助。 . |! x& A" f& S# v/ K* J0 Y9 A四、融资过程 6 X( a3 o: R1 b" ~8 [1、银行流程（2-3个月） ; q' M( A5 _" u+ \* v! N* c（1）获得较高层次上的认可 - T8 e! Y- S$ T5 E8 M! P+ D（2）接触基层部门* P/ g2 B& Y# v8 ^3 Q! Z) r4 Y （3）提出贷款申请* D, {) D& n$ R, q% k3 d& M/ M$ Z# u （4）项目评估% ]& r: {4 y% x （5）材料组织与申报6 M$ F; {, E0 c3 e9 \  g# d" T$ a （6）审批与执行 3 q/ g5 a( {! H8 Z8 ~- Y9 f2、关于担保 0 v; [0 ~- J; q9 |主要是建设过程中担保问题。 + U* k7 [6 q6 ^5 e% G- n5 K五、建设与控制（略）' X# \1 k+ B) h6 `+ }% X 六、投资回报分析 + Y2 j1 S3 \" P8 o. z" q1、资金投入时点6 z& q8 V  E+ n$ Z! g. Z8 g 项目公司成立时需要进行验资；银行贷款上报审批前，需要资本金全额到位。: x/ B; N2 w* \& v$ e8 C 2、资金回转 " _* W  y5 Y7 M% K" Q/ {贷款审批后，建设过程中资金抽取，包括正常利润、资金占用； 0 k4 P7 p1 ~3 n9 `/ D执行回购协议，获得资金。   q9 D: `" u1 i, F1 K: n! f3、提高资金利用的手段; s$ V( O# f0 l( N8 _: A2 t 提高项目投资总额，获得更多交通部补贴、银行贷款；提高项目建设过程中的资金流转速度，比如加快银行贷款发放速度；对资本金部分，在项目建设过程中实施证券化、信托化以及搭桥贷款等。 " I. A9 A2 I6 }7 m- F* ]4、关于回报1 }! U+ e# [8 B$ D3 ` 8个亿项目（如高速里程大约在25公里），目前银行资本金比例35%，对于实际操作比例则需要看项目自身的交通流量和回购协议条件，为降低融资难度一般保证资本金为40%，需要资本金3.2亿元，如果能够争取到部补额度在1.2亿左右，则投资需要提供2亿资本金。, L" B$ {% |& Z7 `2 Y 整个时间控制在3年6 Q7 t' ~% N/ t" O2 j 第1年： - p' G: o3 W" Z  }, M7 r（1）项目前期阶段，只要证明投资人的资金实力和建设能力即可，主要资金为公共关系； ) n& [( q3 ~( t9 E7 M. N7 b（2）项目公司成立，需要投入资金4000万元； 0 F. C% b& ~! p! u（3）公司成立后，操作相关手续及融资准备需要3-5个月；8 p# `$ m) ^/ I! v+ @# P  o* y0 Z* n （4）贷款申报前需要资本金全部到位，如果投资人能够向银行证明资金强大的出资能力，可以出资保函方式替代资金到位，并承诺同比例模式。8 B7 A  H& j8 J- c8 c  y 2-3年 : E' I9 I; `3 D; a（5）项目建设期2年" p% }5 [: w& c; | 一般头一年征地拆迁、基础、路面备料等，需要资金量在65%左右，第二年35%。 4 o- g1 ?/ H; q, ?# D! g3 }（6）回购期5年，年利率6%，支付为同比例 4 k6 X, F0 w6 m6 k" A3 M2 n4 }; d（常规模式3-5年，3年为40%，30%，30%，回报率更高） 4 \8 T- @# G0 Q9 S5 p! F第1年资金成本 - N9 j1 F1 k5 l投资人在2009年3月投入资本4000万元，假设资金成本8%；6月份银行融资前资金全部到位16000万元，资金成本8%（如为保函成本大幅下降）。 3 z. [/ I0 E* J+ b- X5 Y4000*8%*9/12+16000*8%/2=880万元 " B! h: {2 K& h. j) M# P4 L2010年+ X" |( P1 R, g/ n; T- i! y# E 当年投资52000万元，利润率25%，可至少抽回资金13000万元  }# `. v: o( f8 r& o" }  F+ e) R6 m# X 平均资金占用14000万元，成本1120万元 , W- ]' k/ k' w. u/ }6 A! U: \2011年 $ B4 n" q) C$ v  N" Y当年投资28000万元，利润率25%，可至少抽回资金7000万元5 Y% k+ m. g6 _" \ 平均资金占用3500万元，成本280 " p3 S4 R. l" s最低限：项目建设期可以收回投资 $ \' i, }# [" |$ ^0 ]$ W项目资金成本2280万元$ j% M9 j- ]% C7 T 2012年-2016年 6 y( X8 D' I$ g! e  l( h6 s5 i2 z 2012 2013 2014 2015 2016( 本金 4000 4000 4000 4000 4000! 利息 1200 960 720 480 240% 总投入资金2.28亿元（2009-2010），回收资金4.36亿元（2010-2016），现金净值9400万元，内部收益率28%。