5年后地产商将会被大量淘汰

观 点 Viewpoint REAL ESTATE INFORMATION OF CHINA中国房地信息 37 中 国 房 地 信 息 2 0 0 5 年 第 1 0期 5年后地产商将会被大量淘汰 （郎咸平：长江商学院教授、香港中文大学财务学讲座教授） 8月27日，香港经济学者郎咸平教授示，"如果不能正确应对，5年后，地产商会被大量淘汰！"他认为，未来在地产业立足的地 产公司，不再是现在大而全的公司，而应该是现金流充足、负债率极低、规模不大的更加专业化的地产商，包括生产和服务分开的地产商。 ■ 土地批租是目前房价过高之源头 （刘福垣：国家发改委宏观经济研究院副院长） 国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣日前在安徽出席2005中国内地-港澳台现代制造业暨住宅产业博览会时指出，房地 产业仍是非常有前景的长期发展产业，并且在近50年内都将实现高盈利，但目前中国的房地产业政策必须改革，其中不合理的土 地批租制度是导致目前房价过高等诸多问的根源。 刘福垣表示，目前商品房的价格是由三块构成的：第一块是70年的地租，土地批租，等于让买房子的人一下交70年的地租，因 为开发商肯定要把地租转嫁到房价里来；第二块是配套费和税，也是一次收70年；第三块才是建安成本加平均利润，这才是买房 主要该花的钱。城市建设用地应该是国有土地、全民土地，地租属于全民所有，现在住宅用地使用权批70年，经营性土地批50年， 这种批租制实际上是以时间换空间，把土地所有权和经营权变相"私有化"，政府此举既侵犯了所有人的财产权，也侵犯了十几届 政府的经营管理权。所以，70年的批租应改为年租，即按年支付地租。如果房地产开发周期是12个月，那么房地产商只需交12个 月的地租，房地产商的门槛就低了，之后谁买房成为业主，谁就逐年向国家交纳地租；相应的配套费和税也按年缴纳。这两项调整 可使房价各下降20%，总共下降40%，那么房价自然就有望降下来。刘福垣表示，即便如此，房地产业在近五十年内都将是高盈 利产业，只有达到了供给平衡，它才会向平均利润过渡，而这个阶段就是工业化、城市化高速发展时期，人口不可阻挡的要进城。 所以，从长远来看，中国只有通过扩大内需、提高老百姓消费能力和加速城市化等途径才能实现"居者有其屋"的最终目标。 ■