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中国未来房产40年

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中国未来房产40年 本报告中的信息均来源于已公开的资料,我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 行业动态 2009年 11月 10日 房地产 研究部 白宏炜 分析员 baihw@cicc....
中国未来房产40年
本报告中的信息均来源于已公开的资料,我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有,未经书面任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 行业动态 2009年 11月 10日 房地产 研究部 白宏炜 分析员 baihw@cicc.com.cn 张宇 联系人 zhangyu3@cicc.com.cn 投资提示:自 97 年以来,中国商品住宅市场进入了快速发展阶段,虽然期间伴随着行业政策的变化,新屋成交量 和价格时涨时落,但仍处于向上大趋势当中,而伴随着成交量和价格不断创新高,关于成交量和价格泡沫的质疑不 断增强,对房地产行业拐点的关注度也在持续的提升;本文尝试从经济发展与住宅市场发展的国际比较以及自身发 展的历史规律中寻求未来 40年我国住宅市场发展的轨迹,从而有助于更好的理解地产行业的短期波动和长期趋势。 未来四十年之新房交易量:2010-2050年全国商品新房市场将经历先升后降的一轮大周期:全国新建商品住房交易 量 2020年达到高峰(全年 12亿平方米),2040年后回落至当前水平(年均 6亿平方米);全国平均住房价格(剔除 通货膨胀)2040年达到高点(约为当前住房价格的 2.5倍),然后逐步回落。2045年之后全国各城市住房市场均步入 成熟期,量价稳定。就各级城市而言,一线城市市场高峰已过,二、三、四线城市市场高峰将分别出现在 2015年、 2020年和 2035年。 未来四十年之新房房价:2010-2050 年新建商品住房平均价格将稳步上升,预计 2040 年之后增速放缓,达到每平 方米 2万元。若以 2010年不变价格计算,住房价格在 2040年达到每平方米 1万元的高峰,约为 2010年的 2.5倍, 此后实际价格呈向下调整的趋势。各级城市看,若剔除通货膨胀因素,一至四线城市住房价格分别于 2025年、2030 年和 2040年增长至本轮大周期的高点;若不剔除通货膨胀,则各级城市住房价格高点顺延约 5年。总体而言,一至 四线城市住房价格的加速上涨期自 2005-2010年起依次滞后 10年。 未来四十年之新屋销售额:2010-2050 年新建商品房交易额将持续增长,其中 2010-2020 年间增速较快,以 2010 年交易额 3万亿元计算,2020年和 2040年交易额将分别达到 8万亿和 11万亿。若以 2010年不变价格计算,交易额 在 2020年后将稳定在年均 6万亿元。各级城市看:若不考虑通货膨胀因素,各级城市交易额均持续增长,其中三、 四线城市增速较快。若以 2010 年不变价格计算,一、二线城市交易额将分别稳定在 2500 亿和 10000 亿元;三线城 市交易额增速最快,2020年后稳定于 4万亿元;四线城市交易额在 2035年之前稳步提高至 8000亿元,此后也趋于 稳定。 投资建议:未来十年将是开发类地产公司快速发展的黄金期,量价齐升将会催生千亿级销售规模的地产公司,世界 级巨无霸将伴随着资本市场发展壮大,由于行业壁垒在不断提高,投资者可以重点关注已具有先行优势的地产公司。 另外此研究结果意味着投资者可以轻政策,重业绩,把握行业大趋势。 风险提示:以上预测基础在于经济的持续稳定增长以及通胀的平稳,短期的政策变化会导致短期内销售数据的变化, 经济抑或通胀的超预期变化也会导致成交量价格的超幅度波动,但大的趋势不会有较大变化。 中国房地产未来四十年 ----2010-2050年新建商品住房交易量及价格预测 房地产:2009年 11月 10日 目录 全国新建商品住房市场预测结果(2010-2050)..................................................................................... 3 交易量预测结果 ..............................................................................................................................3 交易额预测结果 ..............................................................................................................................4 交易价格预测结果 ...........................................................................................................................5 全国住房存量及居民住房水平预测结果 .............................................................................................6 未来住房价格变化与人均GDP增长的关系 ..........................................................................................6 小结 ...............................................................................................................................................8 住房市场预测分析...................................................................................................................... 9 住房市场预测理论框架.....................................................................................................................9 住房市场发展与人均GDP的关系........................................................................................................9 新建商品住房销售与人均GDP的关系 ...............................................................................................12 主要经济发展指标设定...................................................................................................................13 相关指标预测结果---GDP ...............................................................................................................13 相关指标预测结果----城镇人口和城市化率.......................................................................................15 图表目录 图表 1:全国新建商品住房交易量预测——2010-2050年历年交易量(万平方米)............................................. 3 图表 2:各级城市新建商品住房交易量预测——2010-2050年交易量(万平方米)............................................. 3 图表 3:全国新建商品住房交易额预测——2010-2050年历年销售额(亿元) ................................................... 4 图表 4:各级城市新建商品住房交易额预测——2010-2050年交易额(亿元) ................................................... 4 图表 5:全国新建商品住房平均销售价格预测——2010-2050年历年住房价格(元/平方米) .............................. 5 图表 6:各级城市新建商品住房平均销售价格预测——2010-2050年住房价格(元/平方米) .............................. 5 图表 7:全国住房市场预测结果..................................................................................................................... 6 图表 8:人均GDP与住房价格变化趋势 ........................................................................................................... 6 图表 9:人均GDP与住房价格变化趋势 ........................................................................................................... 7 图表 10:发达国家人均GDP与住房价格历史轨迹 ............................................................................................ 7 图表 11:住房市场预测框架 ......................................................................................................................... 9 图表 12:全国 29个主要城市房价和人均GDP关系 .........................................................................................10 图表 13:全国 29个主要城市新房交易量和人均GDP关系 ...............................................................................11 图表 14:全国 29个主要城市住房价格、年均交易量与人均GDP的关系 ............................................................11 图表 15:人均GDP、新房交易套数与城市家庭户数 ........................................................................................12 图表 16:人均GDP、新房交易额占GDP总量的比重 ........................................................................................12 图表 17:美国人均GDP、新房交易额占GDP总量的比重..................................................................................12 图表 18:人均GDP各区间内新房销售占比假设 ..............................................................................................13 图表 19:全国主要经济指标推算的假定条件 .................................................................................................13 图表 20:中美GDP总值及人均GDP发展比较 ..................................................................................................14 图表 21:全国 657个城市人均GDP增长预测结果...........................................................................................14 图表 22:全国城镇人口及城市化率 ..............................................................................................................15 图表 23:各级城市城镇人口数(万人) ........................................................................................................15 图表 24:各级城市城市化率 ........................................................................................................................15 本报告中的信息均来源于已公开的资料,我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 2 研究部 全国新建商品住房市场预测结果(2010-2050) 交易量预测结果 全国层面看,交易量在 2010-2020年间增速较快,2010年预计约 7亿平方米,高峰出现在 2020年,接近 12亿平方 米,此后交易量稳步回落,2040年后将稳定维持在每年 6亿平方米的水平。 图表 1:全国新建商品住房交易量预测——2010-2050年历年交易量(万平方米) 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 注: (1)计算方法参见下文“住房市场预测分析方法”;(2)此处“全国”覆盖纳入国家统计局统计的各级城市,截至 2008年底共计 657个城市,下同。 各级城市看:一线城市交易量高峰已过,2015 年后降至年均 1500 万平方米,2030 年后因旧房升级,交易量将有小 涨;二线城市交易量目前已处于高位,未来 5 年有小幅增长空间,2015 年达到年均 1.8 亿平方米高峰,此后市场逐 步回落,2030年之后稳定在 8000万平方米;未来 10年三线城市交易量潜力巨大,2020年将翻倍至年均 9亿平方米, 此后逐步回落,2035年后市场稳定于 4亿平方米;四线城市交易量也有较大增长空间,2015-2040年间市场均在高位 运行,高峰可能出现在 2030-2035年,年均交易量 1.6-1.8亿平方米。 图表 2:各级城市新建商品住房交易量预测——2010-2050年交易量(万平方米) 二线城市交易量 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 2007 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 一线城市交易量 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 2007 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 本报告中的信息均来源于已公开的资料,我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 3 三线城市交易量 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 2007 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 四线城市交易量 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 2007 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 注: (1)计算方法参见下文“住房市场预测分析方法”;(2)一线城市指北京、上海、广州和深圳;二线城市包括重庆、大连、青岛、厦门及除西藏、广 州以外的所有省会城市,共计 31个;三线城市包括除一、二线城市以外的全部地级市,共计 249个;四线城市指所有县级市,共计 373个,下同。 房地产:2009年 11月 10日 交易额预测结果 交易额预测结果 全国层面看,交易额未来将持续增长,其中 2010-2020年间增速较快,以 2010年交易额 3万亿元计算,2020年和 2040 年交易额将分别接近 8万亿和超过 11万亿。若以 2010年不变价格计算,交易额在 2020年后将稳定在年均 6万亿元。 全国层面看,交易额未来将持续增长,其中 2010-2020年间增速较快,以 2010年交易额 3万亿元计算,2020年和 2040 年交易额将分别接近 8万亿和超过 11万亿。若以 2010年不变价格计算,交易额在 2020年后将稳定在年均 6万亿元。 图表 3:全国新建商品住房交易额预测——2010-2050年历年销售额(亿元) 图表 3:全国新建商品住房交易额预测——2010-2050年历年销售额(亿元) 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 实际交易额 不变交易额(剔除CPI) 注: (1)计算方法参见下文“住房市场预测分析方法”;(2)此处“全国”覆盖纳入国家统计局统计的各级城市,截至 2008年底共计 657个城市,下同。 各级城市看:若不考虑通货膨胀因素,各级城市交易额均持续增长,其中三、四线城市增速较快。若以 2010年不变 价格计算,一、二线城市交易额将分别稳定在 3000 亿和 8000 亿元;三线城市交易额增速最快,2020 年后稳定于 3 万亿元;四线城市交易额在 2035年之前稳步提高至 8000亿元,此后也趋于稳定。 图表 4:各级城市新建商品住房交易额预测——2010-2050年交易额(亿元) 一线城市交易额 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 实际交易额 不变交易额(剔除CPI) 二线城市交易额 0 5000 10000 15000 20000 25000 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 实际交易额 不变交易额(剔除CPI) 三线城市交易额 0 20000 40000 60000 80000 100000 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 实际交易额 不变交易额(剔除CPI) 四线城市交易额 0 4000 8000 12000 16000 20000 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 实际交易额 不变交易额(剔除CPI) 注: 计算方法参见下文“住房市场预测分析方法” 本报告中的信息均来源于已公开的资料,我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 4 研究部 交易价格预测结果 全国层面看,新建商品住房平均价格稳步上升,2040年之后增速放缓,达到每平方米 2万元。若以 2010年不变价格 计算,住房价格在 2040年达到每平方米 10000元的高峰(实际住房价格约 20000元),约为 2010年的 2.5倍,此后 价格渐趋平稳。 图表 5:全国新建商品住房平均销售价格预测——2010-2050年历年住房价格(元/平方米) 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 实际住房价格 不变住房价格(剔除CPI) 注:(1)计算方法参见下文“住房市场预测分析方法”;(2)若以不变价格计算,美国、英国 1975-2009年住房价格涨幅约为 2.5倍,与本研究结论一致。 各级城市看:一线城市实际住房价格在 2035年之前均呈现上涨态势,但上涨速度逐年下降,峰值年份实际住房价格 约 3.5万元/平方米,此后趋于稳定;二线城市住房价格自 2015年起呈现快速上涨趋势,2035年达到每平方米 25000 元的高峰,此后小幅回落;三线城市住房价格快速增长期始于 2025年,高峰推迟至 2040年,达到 20000元/平方米; 四线城市住房价格在 2035年之前较为稳定,此后方进入加速期。 图表 6:各级城市新建商品住房平均销售价格预测——2010-2050年住房价格(元/平方米) 二线城市住房价格 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 实际住房价格 不变价格(剔除CPI) 一线城市住房价格 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 实际住房价格 不变价格(剔除CPI) 三线城市住房价格 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 实际住房价格 不变价格(剔除CPI) 四线城市住房价格 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 实际住房价格 不变价格(剔除CPI) 注:计算方法参见下文“住房市场预测分析方法” 本报告中的信息均来源于已公开的资料,我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 5 房地产:2009年 11月 10日 全国住房存量及居民住房水平预测结果 全国住房存量及居民住房水平预测结果 2010 年全国住房存量约 170亿平方米,城镇人均住房面积 28 平方米。这两项指标在未来 10 年中将快速提高至 269 亿平方米和 35平方米。2030年之后城镇人均住房面积将稳定在 40-42平方米,未来增长速度很慢。 2010 年全国住房存量约 170亿平方米,城镇人均住房面积 28 平方米。这两项指标在未来 10 年中将快速提高至 269 亿平方米和 35平方米。2030年之后城镇人均住房面积将稳定在 40-42平方米,未来增长速度很慢。 图表 7:全国住房市场预测结果 图表 7:全国住房市场预测结果 年份 较 5年前新增住房面积 (亿平方米) 存量住房面积 (亿平方米) 存量住房套数 (万套) 城镇人均住房面积 (平方米) 城镇户均住房面积 (平方米) 2010 32 170 17000 26 77 2015 44 214 21421 30 87 2020 55 269 26893 35 99 2025 54 323 32250 38 109 2030 44 367 36692 40 115 2035 37 404 40356 41 117 2040 32 436 43561 42 120 2045 30 466 46578 42 122 2050 3 0 496 49589 42 124 注:(1)基于全国新建商品住房市场预测及相关指标预测,参见下文“住房市场预测分析方法”;(2)2010年 170亿平方米存量住房中,75%以上为 1990 年以后建造,假定住房使用寿命 70年,存量住房计算中未计入房屋折旧和灭失。 未来住房价格变化与人均 GDP增长的关系 若不考虑通货膨胀因素,住房价格轨迹与人均 GDP轨迹基本相近,但相对增长速度时有差别。就全国而言,2035年 之前,全国住房价格增速将略高于人均 GDP增速,2035年起这种趋势逐渐弱化,至 2040年前后,住房价格增长速 度将慢于人均 GDP,甚至出现相反的趋势。 各级城市也表现出类似特征。仔细观察可以发现:总有一段时期,城市住房价格增速明显快于人均 GDP增速,这段 时间往往出现在住房市场发展初期、家庭住房需求及实物资产投资需求强劲的时候,一般持续 10-15年,这是一个住 房价格泡沫积累期;而后住房价格增速放缓,甚至出现下降,这又是一个去泡沫过程。。 上述现象在很多发达国家都曾经发生过,例如美国、英国和日本。从中可以得到一个显著规律:长时间维度来看, 不考虑通货膨胀的住房价格变化轨迹与人均 GDP变化速度接近;短期维度上二者可能发生偏离,泡沫积累阶段所积 攒的泡沫成份越高(表现为相对人均 GDP 轨迹的偏离越大),去泡沫阶段住房价格的上涨空间相对越小、下降空间 相对越大。 图表 8:人均 GDP与住房价格变化趋势 0 5000 10000 15000 20000 25000 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 住 房 价 格 ( 元 /平 方 米 ) 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 人 均 GD P( 美 元 ) 住房价格 实际住房价格(剔除CPI,2010年=100) 人均GDP 注:计算方法参见下文“住房市场预测分析方法” 本报告中的信息均来源于已公开的资料,我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 6 研究部 图表 9:人均 GDP与住房价格变化趋势 一线城市 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 住 房 价 格 ( 元 /平 方 米 ) 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 人 均 GD P( 美 元 ) 住房价格 实际住房价格(剔除CPI,2010年=100) 人均GDP 7 二线城市 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 住 房 价 格 ( 元 /平 方 米 ) 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 人 均 GD P( 美 元 ) 住房价格 实际住房价格(剔除CPI,2010年=100) 人均GDP 四线城市 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 住 房 价 格 ( 元 /平 方 米 ) 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 人 均 GD P( 美 元 ) 住房价格 实际住房价格(剔除CPI,2010年=100) 人均GDP 注:计算方法参见下文“住房市场预测分析方法” 图表 10:发达国家人均 GDP与住房价格历史轨迹 资料来源:人均 GDP数据来自 IMF,美国房价数据来自 US Census Bureau,英国房价数据来自 Nationwide Building Society,日本地价指数来自 Japan Real Estate Institute。 美国 0 5 10 15 20 25 30 35 1975 1978 1981 1984 1987 1990 住 房 价 格 ( 万 美 元 ) 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 人 均 GD P( 美 元 ) 1993 1996 1999 2002 2005 平均房价 实际房价(剔除CPI,2000年=100) 人均GDP 日本 0 20 40 60 80 100 120 140 1975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 指 数 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 人 均 GD P( 美 元 ) 住宅市街地价指数 实际价格指数(剔除CPI,2000年=100) 人均GDP 英国 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 1975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 住 房 价 格 ( 万 英 镑 ) 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 人 均 GD P( 美 元 ) 平均房价 实际房价(剔除CPI,2000年=100) 人均GDP 三线城市 0 5000 10000 15000 20000 25000 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 住 房 价 格 ( 元 /平 方 米 ) 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 住房价格 实际住房价格(剔除CPI,2010年=100) 人均GDP 人 均 GD P( 美 元 ) 本报告中的信息均来源于已公开的资料,我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 房地产:2009年 11月 10日 小结 2010 年:二、三线市场升温,主看二线城市。市场接力棒开始从一线城市、东部沿海热点二线城市传递给中西部二 线城市以及部分三线。一线城市量跌价涨;二线城市量价齐升,市场趋热;三线城市量增价稳;四线城市无亮点; 全国市场总体看多。 2015 年:新一轮市场加速,主看二、三线城市。一、二线城市房价仍然看涨,但一线城市交易量显著下降,二线城 市交易量仍处于高位;三线城市交易量普遍激增,但平均房价涨幅不高;四线城市房价微涨,交易量稳定;全国市 场主看二、三线城市。 2020 年:市场处于峰位,主看三线城市。承接前期市场热涨,本期市场达到峰位。一线城市交易量稳定,价格仍有 小涨空间;二线城市交易量下降,但价格涨势不减;三线城市交易量全面爆发,价格涨势明显;四线城市仍较平淡。 2025年:市场热涨后期,主看三线城市。一线城市量价稳定,市场进入成熟期;;二线城市房价涨势减弱,交易量继 续下探;三线城市交易量仍处高位,且价格涨势更强;四线城市市场温和发展。 2030 年:市场降温,三线城市仍有表现。一、二线城市量价稳定运行,二线城市市场进入成熟期;三线城市交易量 开始下滑,但房价仍然看涨;四线城市量价继续温和上升。 2035 年:市场进一步降温,四线城市有亮点。一、二线城市量价稳定运行;三线城市交易量继续下探,房价上涨势 头显著下降,市场开始向成熟期过渡;四线城市量价齐声,成为同期全国市场的唯一亮点。 2040 年:市场全面企稳,无新增长点。一、二、三线城市市场稳定运行;三线城市市场进入成熟期;四线城市交易 量下降,但房价仍有上涨空间。 2045 年之后:市场全面进入成熟期。四线城市量价企稳,市场也步入成熟期。全国范围内将不再有大规模的住房建 设,二手房成为市场绝对主体,房价变化将更多地取决于宏观经济和资本市场变动,个别城市、个别类型的房地产 物业可能受到资本炒作而表现出价格大涨大跌,但长期来看住房价格(剔除通货膨胀)将趋于平稳。 本报告中的信息均来源于已公开的资料,我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 8 研究部 住房市场预测分析方法 住房市场预测理论框架 前述住房市场预测结果中包括三个主要指标:交易量、交易额和交易价格,其中,前两者是核心指标(后者为前两 者相除)。“交易量”预测基于住房需求理论,方法是依次预测城市总人口、城镇人口、城镇家庭数、新房交易套数、 新房交易量,城市化率、户均人口、新房销售套数占城镇家庭数比例、套均住房面积是联系上述指标的中间变量。“交 易额”预测基于住房消费理论,方法是估算城市 GDP总量,以新房交易额占 GDP比重作为中间变量换算。 GDP增长速度、城市化率、户均人口、新房销售占比等多项中间变量均与“人均 GDP”相关。因此,实际预测的步 骤为:(1)研究人均 GDP与经济发展、住房需求的关系,确定各项中间变量在人均 GDP不同数额区间的赋值;(2) 估计城市总人口和 GDP总量;(3)测算新建商品住房交易量和交易额,并计算平均交易价格。 图表 11:住房市场预测框架 城市总人口 城镇人口 城镇家庭数 新房交易套数 新房交易量 城市GDP总量 新房交易额 住房价格 城市化率 户均人口 新房销售套数占城 镇家庭数比例 套均面积 新房交易额占 GDP比重 人均GDP(美元) 汇率 注:图中各项指标的赋值和测算详见下文 住房市场发展与人均 GDP的关系 2001 年以北京为代表的少数城市人均 GDP 率先进入 3000 美元关口,标志着我国城市发展进入了新的历史时期。 2004-2007年直辖市和省会城市人均 GDP先后进入或即将进入 3000美元,北京、上海、广州、深圳四个一线城市则 跨入 8000美元大关。 纵观全国主要城市 2004-2007 年人均 GDP 水平及同期新建商品住房价格和交易量,可以发现显著规律:人均 GDP 处于 3000 至 8000 美元时,住房价格上涨速度明显加快,二者与人均 GDP 在二维坐标中呈现“S”型;新房交易量 随人均 GDP增长先上升后下降,呈现“倒 U”型,交易量高峰出现在人均 GDP5000-8000美元区间。 本报告中的信息均来源于已公开的资料,我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 9 房地产:2009年 11月 10日 图表 12:全国 29个主要城市房价和人均 GDP关系 资料来源:历年《中国城市统计年鉴》、《中国房地产年鉴》 本报告中的信息均来源于已公开的资料,我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 10 研究部 图表 13:全国 29个主要城市新房交易量和人均 GDP关系 资料来源:历年《中国城市统计年鉴》、《中国房地产年鉴》 图表 14:全国 29个主要城市住房价格、年均交易量与人均 GDP的关系 11 资料来源:历年《中国城市统计年鉴》、《中国房地产年鉴》 新房交易量与人均GDP关系 0 200 400 600 800 1000 1200 20 00 ~3 00 0 30 00 ~4 00 0 40 00 ~5 00 0 50 00 ~6 00 0 60 00 ~7 00 0 70 00 ~8 00 0 80 00 ~9 00 0 90 00 ~1 00 00 人均GDP(美元) 住 房 交 易 量 ( 万 平 方 米 ) 住房价格与人均GDP关系 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10 00 ~2 00 0 20 00 ~3 00 0 30 00 ~4 00 0 40 00 ~5 00 0 50 00 ~6 00 0 60 00 ~7 00 0 70 00 ~8 00 0 80 00 ~9 00 0 90 00 ~1 00 00 人均GDP(美元) 房 价 平 均 值 ( 元 /平 方 米 ) 本报告中的信息均来源于已公开的资料,我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 房地产:2009年 11月 10日 新建商品住房销售与人均 GDP的关系 不论交易量还是交易额,新建商品住房销售情况与人均 GDP的关系曲线也都表现为“倒 U”型。新房交易套数占城 镇家庭户数的比例(以北京、上海为例),随着人均 GDP 增长先升高后降低,人均 GDP 达到 3000 美元时,该比例 约为 3%,随后显著提高,至人均 GDP5000-6000美元时,达到 8%,此后再度回落。新房交易额占 GDP比重与人均 GDP的关系与之相似,人均 GDP达到 3000美元时,该比例约为 10%,随后显著提高,至人均 GDP5000-6000美元 时,达到 25%以上,此后回落。同时,1975 年以来的美国相关统计显示,美国新房交易额占 GDP 比重基本保持在 4-6%。 图表 15:人均 GDP、新房交易套数与城市家庭户数 12 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 1980 1985 1990 1995 2000 2005 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 美元交易额/GDP 交易套数/家庭户数 人均GDP 北京 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 (美元) 0 2000 4000 6000 8000 10000新房销售套数/城市家庭户数 人均GDP 资料来源:历年《中国城市统计年鉴》、《中国房地产年鉴》 图表 16:人均 GDP、新房交易额占 GDP总量的比重 资料来源:历年《中国城市统计年鉴》、《中国房地产年鉴》 图表 17:美国人均 GDP、新房交易额占 GDP总量的比重 资料来源:人口数量、人均 GDP数据来自 IMF,住房市场数据来自 US Census Bureau。 上海 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 (美元) 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 新房销售套数/城市家庭户数 人均GDP 上海 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 美元 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%占比 北京 0 2000 4000 6000 8000 10000 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 美元 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%占比 本报告中的信息均来源于已公开的资料,我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 研究部 依据上述规律,以下设定人均 GDP各区间新房交易套数占城镇家庭户数比例、新房交易额占 GDP比重的平均取值。 图表 18:人均 GDP各区间内新房销售占比假设 人均 GDP区间 (美元) 新房交易套数/ 城镇家庭户
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