购房付款方式培训

null购买商品房付款方式 及利弊分析 购买商品房付款方式 及利弊分析 2011null一、购买商品房四种常见付款方式 一次性付款 分期付款 按揭贷款 公积金贷款1、一次性付款1、一次性付款指买卖双方签订《商品房销售》时，买方一次性将全部房款支付给卖方的方式。过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。 　　 利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。 　　弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。 2、分期付款2、分期付款一般是在付清首期房款后随工程进度分若干期付款，直至交房后全部付清。有免息付款和低息分期付款两种方式。 利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。 　　弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。 3、按揭付款3、按揭付款指购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。 　　利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。 　　弊：目前手续繁琐、限制较多。 4、公积金贷款4、公积金贷款个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至30年档，年利率也不过4.59%（注：公积金利率一般随着银行存贷利率变化而变化），不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率(一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右)，而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。 null居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。 利：利率低；  还款方式灵活多样。 弊：只有部分人群能使用公积金贷款购房；只限于购买住房，购买别墅、商业房等物业不能使用。 　　专一： 按揭贷款专题一： 按揭贷款简单的讲按揭即个人住房商业贷款。它是由银行、房地产商和购房者三方共同参与买卖房屋的融资行为。实际上是为了帮助开发商和购买者完成住房买卖而由银行提供贷款支持的融资业务活动。 1.分类 按揭分为现楼（现房）按揭贷款和楼花（期房）按揭贷款。 现楼按揭:借款人借款购买现楼，而以购得现楼作抵押。 楼花按揭:金融机构对购买楼花（尚未完工前整栋、分层或分单元先预售的楼房）的置业者提供的以借款人依据具有权利为抵押的按揭贷款。null2.贷款资格年满18年周岁的具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。（一）贷款条件： 　　（1）有合法的身份； 　　（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； 　　（3）有合法有效的购买、大修住房的合同、以及贷款行要求提供的其他证明文件； 　　（4）有所购（大修）住房全部价款20％以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款； 　　（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人； 　　（6）贷款行规定的其他条件。 null（二).贷款额度： 最高为所购（大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80％； (三）.贷款期限： 一般最长不超过30年。 （四）.贷款利率： 贷款期限为5年以下（含5年）的：贷款年利率为4.77%；贷款期限为5年以上的，贷款年利率为5.04%（按各地政府实际情况定）。 null3.办理按揭所需资料 申请人和配偶的身份证、户口薄、结婚证等有效证件复印件；若为单身需提供单身证明。 购房合同正本。 房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。 申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。 注. 所需相关资料以具体项目为准。 个人住房贷款担保方式有哪些？ （了解） 个人住房贷款担保方式有哪些？ （了解） 抵押贷款： 抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房产作为抵押物而 向借款人发放贷款的方式 质押贷款： 质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、 AAA级企业债券、建设银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证 作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。 保证贷款： 保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位或第三方自 然人作为保证人而向其发放贷款的方式。包括：①售房单位回购保证贷款方式；②房 地产开发公司全额全程保证贷款方式；③企业法人的全额全程保证贷款方式；④个人 全额全程保证贷款方式。 保证加抵押贷款： 保证加抵押贷款方式指贷款行以借款人尚未办理抵押登记的房产作为个人住房贷款抵 押物的同时，要求借款人提供符合规定条件的保证人作为贷款的担保而发放贷款的方 式。具体人为三种： 1 房地产开发公司的全额、阶段性保证贷款方式； 2 保险公司的 全额全程保证贷款方式； 3 担保公司的全额全程保证贷款方式。 null4.贷款手续及程序首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。 然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。 接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。 最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。 经过以上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了！ null5.特殊情况特殊情况 　　外籍人士购房所需资料： 　　台湾人-------大陆往来通行证（台胞证）、户籍藤本（可证明婚姻状况）、在京购房审批表、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记） 　　香港人-------香港身份证、结婚证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记） 韩国人--------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、户口本中文翻译公证（可证明婚姻状况）、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记） 　　其他国籍------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、结婚证中文翻译公证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记） 　　卖方为企业需提供资料： 　　法人身份证、 营业执照正副本、组织机构代码证、董事会出售决议、公司章程、授权委托书、受托人身份证、收款账户证明（以上资料都需要加盖公章）、房产证。6.按揭所牵涉的费用及计算6.按揭所牵涉的费用及计算方法签订商品房销售合同时所需费用： 首付款 ：最低30%的总方框 维修基金： 1%~2% 或50元/平方 契税：根据国家规定，房屋买卖要向国家缴纳契税，征收标准为：普通住宅1.5%，高档住宅3%全部由买方承担。 按揭贷款过程中有关费用： 律师费：贷款额的0.2%，一般由开发商垫付，有的没有； 保险费：按年限、金额计算，购房者付 抵押登记费：100元左右（具体以当地房管局收费标准为准） 购房者付 评估费：仅对于现房收取，一两千块左右。与所购房总价有关。 印花费、资料费、手续费等有关费用。 null总房款=建筑面积X单价 贷款额=总房款x贷款成数，精确到万或千。 首付款=总房款—贷款额 合计首付款=首付款+维修基金+契税 １１５*４２００＝４８３０００ ４８３０００*０.5＝241500 取整数万为24００００ 首付款为483000-240000=243000元例： 面积１１５㎡ 单价４２００元/ ㎡ 首付比例为五成等额本金还款法等额本金还款法 第t个月还款额Ht=A/n+Ai〔1—（t—1)/n〕 每个月递减额=Ai/n 总利息=(Ai + Ai/n)*n/2 A：贷款总额 n：贷款总月数 i：贷款利率例： 贷款330000,贷款15年,月利率为5.54625‰,第一个月还款为多少,第5个月还款又为多少,每个月递减多少,总利息又是多少第1个月为= Ht=A/n+Ai〔1—（t—1)/n〕 =330000/180+330000* 5.54625‰ =1833.33+1802.63 =3635.96 第5个月为= Ht=A/n+Ai〔1—（t—1)/n〕 =330000/180+330000* 5.54625‰*〔1—(5-1)/180〕 =1833.33+1762.57 =3595.90 每个月递减额= Ai/n=330000*5.54625‰/180=10.02元 总利息为 =(Ai + Ai/n)*n/2 = (330000* 5.54625‰+ 330000* 5.54625‰/180)*180/2 =(1802.63+10.02)*180/2=163138.50null每月还款额=Ai(1+i)n /(1+i)n —1 总利息 =月还款额*总月数—贷款额 A：贷款总额 n：贷款总月数 i：贷款利率例 贷款330000,贷款15年,月利率为5.54625‰,每个月需要还多少款,总利息是多少???每月还款额= Ai(1+i)n /(1+i)n —1 =330000*5.54625‰*(1+5.54625‰)180/ (1+5.54625‰)180—1=2902.94 总利息=2902.94*180—330000 =192529.2元等额本息还款法一般给客户的算法一般给客户的算法第１个月＝1833.33+1802.63=3635.96 第２个月＝1833.33+1802.63--10.02=3625.95 第 3个月 ＝3625.95-10.02 每个月递减10.02 …… 最后1个月=1833.33+10.02=1843.35 总利息=(1802.63+10.02)*180/2=163138.50 null小结以上关于月供、总利息的计算公式为源算法，在实际的操作过程中一般不会那么复杂。 一般情况下销售人员手中都会有贷款还款明细表，即带一年款、多少年期限每个月还款多少都有一个大概的数据。或者运用按揭贷款计算器计算。 例如 从表中查知贷款一万元、20年期限，每月还64元，共贷款30万。 则 月供=贷款数（单位万）x64=64x30=1920元 年供=月供x12=1920x12=23040元 总利息=还银行总数-本金=年供x20-300000=23040x20-300000=160800元 一般情况下，不给客户算总利息。因为利息数额相当大，可能影响购房者的购房心理。专题二 ：一次性付款专题二 ：一次性付款总房款=建筑面积x单价 合计费用=总房款+维修基金+契税专题三 ：公积金贷款 购买商业房不能使用公积金贷款。若客户使用公积金贷款购买住房，一般都是有客户自己去建行所属的公积金窗口办理，开发商配合提供银行所需资料。一般银行有提供1万元的月还款额 （2008年）一般银行有提供1万元的月还款额 （2008年）附·1null　　 　按揭与抵押贷款有什么区别? “按揭”一词是香港人从英语“MORTGAGE”的译出的俚语或叫土语, 在香港的法律中,按揭与抵押的根本区别是:按揭受益人是以取得产业作为还款保证,而抵押受益人则是以取得权益作为贷款保证。按揭人是将被按揭的房地产主权转让给按揭受益人而获得贷款,该项贷款清偿完后,由按揭人从银行赎回被按揭的房地产主权;而抵押关系中,则不转让房地产主权,抵押受益人只享有该房地产抵押契约中所规定的权益,这些权益包括止赎、出售、指定接收人、为占有抵押品进行诉讼等。可以说,在贷款未清偿完毕前,按揭受益人一定意义上是物业的业主,而抵押受益人绝对不是物业的业主。 无论香港还是内地,人们通常所说的按揭,其实真正意义上只是抵押,但已习惯于称作按揭。 附·2等额本金与等额本息的比较等额本金与等额本息的比较等额本金每个月还的本金固定,利息逐月减少 等额本息由于每个还款额固定,其一开始还本金少,利息多,利息还的比本金还多很多 对等额本金和等额本息来说提前还款,所还的金额都是直接从所剩本 扣除.因此对想要提前还款的客户一般选择等额本金更划算.即使不提 还款等额本金和等额本息相比较等额本金总利息更少. 例:贷款330000,贷款15年,月利率为5.54625‰ 等额本金总利息为:163138.50 等额本息总利息为: 192529.2 也就是15年的贷款等额本息的还款方式需比等额本金多付29390.7元附·3null 据了解，对等额本息和等额本金的还款方式的选择，要根据个人的实际情况。如若是属于年轻人，手头没有很多积蓄，并且认为以后的经济是会通货膨胀的，选择等额本息较好，这样本金少，就不怕以后的通货膨胀。如果刚好相反，手头积蓄较多，而且估计经济会通货紧缩，此时用等额本金法就比较划算。　　不过有专家指出，最终的选择权在客户手中。采取等额本息法每月固定了交还的钱数，采用等额本金则每天不同的数字，也就是说，用等额本金前期交纳金额较多，压力较大，不过后期因为呈递减趋势，所以较轻松，而用等额本息则平均了压力。　　为何没有选择权　　记者向各银行打听房贷还款的时候，各银行都表示顾客可以选择使用等额本金或等额本息的方式进行房贷还款。但是，客户容易理解等额本息法，银行一些支行内部系统就只有等额本息法的计算方法等说法，记者在采访的过程中听到，有些银行还认为，如果客户不喜欢该银行所采取的还贷计算方法，可以不选择在此贷款，但实际上，楼盘一般都有指定银行，顾客若要买该楼盘的楼必然只能选择该银行。这些情况的出现多少让人感觉银行给予客户的选择权有点“空”。　　不过，也有银行表示，会加大对客户的讲解力度，进一步让客户了解两种方法的不同之处，做出适合的选择。 维修基金维修基金房屋公共维修基金是指售房单位在销售商品住房时依法向购房者根据售房合同一次性代为收取的用于日后对该物业管理区域内的共用部位、共同设施和设备保修期满后的维护、大修、更新、改造的储备资金。房屋公共维修基金的所有权归全体业主。 售房单位应当在为业主办理房屋产权证书之前，将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。条件具备的小区，经业主委员会提交业主大会决定，可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管。维修基金由物业管理行政主管部门代管的，物业管理行政主管部门不得干涉维修基金的正常使用。 维修基金归全体业主共有，应设立专帐管理，专款专用，定期接受业主大会和业主委员会的检查与监督。维修基金明细户一般按照单幢房屋设置。维修基金的使用，由物业管理公司提出年度使用计划，经业主委员会审核、业主大会批准后实施。维修基金不足时，应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例，缴纳物业维修基金。附·4null契税契税 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。 　　1．征收范围及纳税人。主要是对个人和私营单位购买、承典、承受赠与或交换的房屋征收契税。 2. 一般性住房根据面积大小征收，具体为： 90平米以下 1% 90~140平米 1.5% 140平米以上 3% 3.商业用房 3% 注. 具体以当地情况而定附·5