房地产政策大事记（1998年7月—2011年5月）

1998年 7月3日 《国务院关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》即23号文件，宣告全面住房商品化的开始。这是中国房地产历史上的伟大变革。 2001年 1月1日 财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知，财政部关于金融企业住房制度改革若干财务问题的规定。 2月13日 国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知。 4月16日 国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知 4月19日 财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知 4月30日 国务院关于加强国有土地资产管理的通知 6月1日 建设部发布商品房销售管理办法 6月19日 中国人民银行关于规范住房金融业务的通知 6月21日 国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知 7月25日 建设部关于贯彻《城市房屋拆迁管理条例》的通知 11月1日 城市房屋拆迁管理条例实施 2002年 1月18日 建设部发布《关于印发建设部2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安排的通知》，整顿建筑市场。 1月30日 国家计委与建设部联合发通知，对住房交易手续费的收取作出规范，新规定从3月1日起实行。 2月4日 国家建设部在沪召开的2002年全国住宅与房地产工作会议指出：今年全国住宅与房地产市场要紧紧围绕住房消费中心，以满足广大中低收入居民家庭住房需求为出发点。政府部门制订住房发展目标和政策时，应面向中低收入居民，以保障广大人民群众的根本利益。落实住房分配货币化、改善住房供应、扩大个人住房贷款、搞活和规范市场、发展物业管理、推进住宅产业现代化，被确定为2002年住宅与房地产市场发展的重要内容。 2月21日 中国人民银行发出通知，公积金贷款利率下调，降低金融机构人民币存贷款利率。 5月9日 国土资源部令第11号发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，自2002年7月1日起施行。 5月 建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土能源部、国家工商总局、监察部联合发出的“通知”，要求整顿和规范房地产市场秩序。 5月13日 国务院发布关于进一步加强住房公积金管理的通知，通知主要包括六方面的内容：调整和完善住房公积金决策体系；规范住房公积金管理机构设置；规范住房公积金银行专户和个人账户管理；强化住房公积金归集，加大个人贷款发放力度；健全和完善住房公积金监督体系；加强组织领导，严肃法纪，切实维护住房公积金缴存人的合法权益。 8月 建设部、国家计委、财政部、国土资源部、人民银行和国家税务总局联合发文，提出九条具体意见，加强对房地产市场的宏观调控。 2003年 2月18日 国土资源部发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，该通知提出严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，防止楼市动荡带来风险；停止别墅类用地的土地供应；普通住宅价格上涨过快的地方，可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。在国务院有关部门联合督察下，全国已撤并整合各类开发区2046个，各地乱设开发区的“圈地”风得到初步遏制。经过进一步加大清查力度，查出全国各类开发区总数达5658个。 6月13日 中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（又称“121号文件”），要求商业银行只能对主体结构已封顶的商品房发放个人住房贷款，信贷手段成为调控房地产最有力的工具，从而正式拉响了宏观调控的警报。 8月31日 国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），将房地产业明确为拉动国家经济发展的支柱产业之一。 2004年 3月31日 2004年3月，国土资源部、监察部下发关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，提出“8.31”为办理出让土地的最后期限。从2004年9月1日起，招拍挂全面实行。自此，土地价格开始大幅上涨。 4月 根据国务院通知，商业银行将房地产开发投资项目的资本金比例由20%提高到35%以上。 7月 《关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知》，7月1日后，不再颁发临时国有土地使用证；通知执行后原则上以单栋建筑为单位，交清地价款的可申请核发该栋楼相应分摊用地的国有土地使用证。 7月 银监会整顿房地产信托。 9月21日 《商业银行房地产贷款风险管理指引》，新政对全国所有的商业银行如何进行土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理提出了要求，而其中对个人房贷风险的控制更是重中之重。 10月 央行10年来首次宣布上调存贷款利率，中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年 3月 央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。 3月 财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。国务院发展研究中心正在筛选试点城市，将开始模拟运行，为最终出台房地产税提供决策基础。 3月26日 国务院出台八点意见(老国八条)稳定房价。一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 5月11日 国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，被称为“新国八条”。要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。 9月 由银监会制定的房地产信托管理文件(即“212号文”)开始下发至各地银监局。该文件全称《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，对房地产信托发行门槛进行了严格限制。 10月11日 国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。 2006年 3月5日 国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。 4月28日 央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。 5月17日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。业内人士认为这六条措施拉开了2006年房地产调控序幕。 5月29日 国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的。 5月31日 国家税务总局发布了“关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知”，打开了二手房征收营业税之门。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。 7月6日 建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。 7月11日 建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。 7月12日 建设部下发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，部署落实“90/70”政策，但各地执行并不到位。 7月24日 国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔2006〕50号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。 7月26日 国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。 8月1日 国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。 8月14日 建设部、监察部、国土资源部近日联合发出《关于制止违规集资合作建房的通知》，严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。 8月18日 央行宣布上调金融机构存贷款基准利率，19日起，个人住房公积金存款利率也出现相应变动：上年结转的个人住房公积金存款利率上调至1.80%。 8月30日 建设部公开发布了旨在改善中国城镇最低收入家庭居住条件的《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》，责令各地方相关部门，要根据城镇最低收入家庭住房需求及经济发展水平，逐渐扩大廉租住房保障覆盖面。 8月31日 《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，这是继2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》出台后，中国政府在土地管理和调控政策上的又一次重大调整。 9月上旬 建设部、发改委、工商总局三部委再次联合进行部署，将针对6大类违法违规行为，在此次为期一年的房地产交易秩序专项整顿活动中进行重点查处。此次三部委的再次“联手”，其活动时间之长、范围之广、力度之深，均创下纪录。 10月 “土地清查风暴”拉开序幕，问责地方一把手。国土资源部频发通知，首先要求各地开展2006年土地利用计划执行情况(1～8月)检查工作，从农用地转用数量、使用方向、利用效益等方面对计划执行情况进行全面考核检查。 11月30日 经国务院同意，全国房地产市场宏观调控部际联席会议向各省、自治区、直辖市人民政府以及国务院各部委、直属机构发布《关于各地区贯彻落实房地产市场调控政策情况的通报》（下称《通报》），并对此轮房地产宏观调控的效果定下如上基调。这是自宏观调控效果大检查的消息传出后，有关部门首次对调控效果做出综合表态。 12月18日 国土资源部等部委正式发布2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地则被明令禁止，影视城、赛车场、公墓等被列为限制用地项目。两目录自《通知》发出之日起执行。 2007年 1月16日 国税总局下发《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，但土地增值税征收并不如意。 3月16日 历时14载、8次审议的《物权法》在十届全国人大五次会议闭幕会上高票通过，于10月1日起正式实施。《物权法》关于“住宅建设用地使用权期70年满后自动续期”、“车库归属由当事人用出售出租等方式约定”、“征收单位、个人房屋等不动产应给予补偿等有关规定”，践行了“有恒产者有恒心”的理念，迈出了保护私有财产里程碑的一步。 6月18日 建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。 8月 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容。 9月27日 央行、银监会联合发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。随着12月11日发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确第二套房贷政策应以“户”为单位进行执行，楼市初显“拐点”迹象。 10月10日 国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，直指土地开发市场的囤积土地问题。该规定自2007年11月1日起施行。新《规定》明确，土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。 11月30日 建设部等七部门联合发布了《经济适用住房管理办法》，要求经适房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接”。 2008年 1月3日 国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，明确土地闲置满两年，依法应当无偿收回，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。 1月25日 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率，从紧的金融政策拉开序幕。此后，央行接二连三上调存款储备金率。 2月—3日 2月，建设部发布了《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》，同月央行和银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》，3月，财政部和国税总局下发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，同月住房和城乡建设部下发了《关于加强廉租住房质量管理的通知》等。 9月16日 中国人民银行4年来首次决定下调人民币贷款基准利率。特别是从12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，中央银行再贷款、再贴现利率同时下调。此外，从12月25日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年9月以来央行第5次宣布降息，前后间隔不到100天。 10月22日 央行、财政部和国税总局联手推出包括降低首次置业小户型单位的契税、免征土地增值税和印花税以及首次购房首付降至两成、贷款利率下浮30% 等多项刺激楼市的利好。 11月5日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施，提出约4万亿元人民币的刺激内需计划。保障性住房建设总的投资可能达到9000亿。 12月17日 国务院《促进房地产市场健康发展措施》(简称国三条)出台，此次的楼市刺激政策可谓全方位的出招，二套房、二手房“松绑”。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。 2009年 1月3日 四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。 2月10日 继农行出台房贷细则后，工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，随后不久，其他银行的优惠政策细则相继出台，为楼市回暖蓄积了政策基础。 2月 国土资源部发布《国务院第二次全国土地调查领导小组办公室关于建立第二次全国土地调查工作动态通报制度的通知》明确：将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。 4月24日 住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。会议明确了专项治理的主要内容：完善相关政策、制度；加强对控制性详细规划修改特别是建设用地容积率管理情况的监督检查；严肃查处违法违规违纪案件。 5月11日 国土资源部发布《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）。针对经济形势和土地市场运行变化情况，为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对《全国工业用地出让最低价标准》实施政策进行适当调整。 5月13日 国土资源部发布《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，要求各级国土资源管理部门从保增长、保民生、保稳定的高度出发，认识保障性安居工程的重要性，重点抓好城市廉租住房和林区、垦区、矿区棚户区改造，以及农村危房改造、游牧民定居建设用地的供应管理工作，确保保障性安居工程的顺利落地；加快编制和修编2010~2011年和今年保障性住房用地供应计划，统筹协调及时调整土地供应结构，扩大民生用地的比例，确保保障性住房用地的需求。 5月21日 国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。 5月27日 国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。 6月10日 国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。 11月10日 国土资源部和国家发展改革委共同发布《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》，规定商品住宅用地的宗地出让面积小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷。此举可有效防范土地闲置，缩短开发商占地周期。 12月9日 国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。 12月14日 国务院常务会议研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”。为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。与以往相比，本次会议明确提出“遏制”房价过快上涨，力度明显重于“抑制”，更狠于“稳定”。 12月17日 财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综〔2009〕74号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。此前，一些地方土地出让大多执行20%~30%的首付政策，有的地区土地出让收支未全额纳入地方财政预算管理。土地出让金新规对于开发企业争当“地王”、地方政府过度依赖“土地财政”，是有效的遏制。 2010年 1月1日 财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止。 1月10日 国务院办公厅出台了“国十一条”，也即《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其规定，购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%;房地产企业必须“公开房源+明码标价”。 3月18日 国资委一纸“清退令”，要求78家非主营房地产的央企退市。 4月13日 住建部召开会议称，加快保障性住房建设。其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，2010年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，扩大农村危房改造试点范围。 4月14日 国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。 4月17日 国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，新一轮房地产市场开始。提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。 5月 “限购令”地方版纷纷出台。先是北京在4月30日出台的“国十条”中明确提出：5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。到11月中旬，全国已有16个城市颁布“限购令”。 5月26日 国家税务总局再次发出《关于土地增值税清算有关问题的通知》，土地增值税预征税率大幅提高，被视为加大税收手段调控房地产市场。 6月12日 住建部等七部门联合发文，倡导大力发展公租房，解决“夹心层”住房问题。2011年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。 9月初 国家统计局首次明确表示进行空置房调查。随后，北京、天津、上海、广州、深圳5个试点城市启动空置房调查。 9月29日 七部委分别发出三个通知，是为房地产调控第二波。要求暂停发放第三套房贷，推进房产税改革试点，部分城市限购房套数，囤地捂盘的房企将停发股票债券不给贷款，增加住房有效供给等。 2011年 1月7日 在城市观点论坛中国行2010年度论坛上，住建部政策研究中心主任陈淮表示，楼市调控将成为常态，房产税不是降房价的利剑。 1月27日 国务院八条措施调控楼市传言已久的楼市第三轮调控终于亮相，2011年的中国楼市迎来了新的“国八条”。二套房贷首付提至60%，保障性住房等用地不低于总量70%，要求房价过高城市限购，制定房价控制目标，落实住房保障和稳定房价约谈问责机制等。 1月28日 上海、重庆28日起试点征收房产税作为国家首批个人住房房产税改革试点城市。 3月 截至3月31日，全国657个城市中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，多以GDP和人均可支配收入涨幅为参照，忽视了“居民住房支付能力”这一指标。 3月16日 国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起正式开始执行。 4月 4月上旬开始，国务院派出8个督察组，对包括京沪在内的16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。 4月6日 央行自2010年10月20日起4次加息，存款基准利率为3.25%，贷款基准利率为6.31%。 5月12日 央行自2010年1月12日起11次上调存款准备金率，大型金融机构达21%。