德国的房价

☆ 德国房价十年不变的启示 2010-08-31 曹建海 中国国土资源报 过去 10年间，德国房价基本保持不变，德国的名义房价每年仅 上涨 1%，而德国物价水平平均每年涨幅达 2%，也就是说扣除物价因 素，德国的房价实际上在以每年 1%的速度缩水。德国房价 10年不涨， 甚至在金融危机时仍继续保持平稳态势，其中最根本的原因是德国独 具特色的房地产政策。 第一，德国政府制定了明确的住房福利政策。德国宪法规定，“德 国是一个高福利国家”，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是联 邦政府首要的政策目标之一。因此，虽然德国政府特别是地方政府掌 握了大量公有土地和住房，但任何人都不敢通过抬高当地地价、房价 来增加当地政府的房租收入或税收收入。 第二，德国政府通过完善房地产市场机制抑制高房价。无论在联 邦还是州、市及村镇层面，都有详尽的建房，住房建设依据人口 的需求而定，基本满足每个家庭有一套住房的需要。完善的房屋租赁 市场，为保证德国房价的稳定起到了很好的牵制作用。德国有严格的 租房法，出台了一系列鼓励修建租住房屋、保护房客权益的政策。目 前，德国自有住房率为 42%，租赁住房率达到 58%，年轻人中 77% 都是租房族。德国政府还鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋 供应的垄断。目前合作建房占每年新建住宅总数的比例超过 30%。德 国的房地产评估独立于政府之外，评估员只对自己负责，并不考虑政 府、委托人以及个人的经济利益，市场上的房地产价格则取决于独立 的房地产价格评估机构。 第三，德国完善的信贷为稳定房价提供了金融制度保障。德 国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不 变，商业贷款固定利率期限平均为 11年半。这种长期的房贷利率周 期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。 第四，德国政府通过严厉的税收政策抑制投机行为。在德国，用 于出售的房地产首先要缴纳评估价值 1%～1.5%的不动产税，房屋买 卖还要交 3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交 15%的差 价盈利税。这些严厉的税收制度极大缩小了房产商和炒房者的盈利空 间，使他们投机房地产无利可图，只得放弃炒作房地产。 第五，健全的法律机制为稳定房价提供了法律保障。德国法律规 定，如果地产商制定的房价超过“合理房价”的 20%，即为“超高房价”， 构成违法行为，购房者可以向法院起诉。如果房价没有降到合理范围 之内，出售者将面临最高 5万欧元的罚款。如果地产商制定的房价超 过“合理房价”的 50%，则为“房价暴利”，便触犯了《刑法》，构成犯 罪，可以判处 3年徒刑。这些法律不仅抑制了国内炒房者的投机行为， 而且还有效抵制了“海外炒房团”干扰国内房价市场稳定的投机行为。 德国的房价 10年保持不变的奇迹，给我们提供了很好的借鉴模 式，我国必须在完善住房市场体系和完善住房保障机制方面多做文 章。 德国的房价 2010-05-26 23:15:05 新华社记者郇公弟曾说，“应该给德国政府房地产政策打 99分”。 我认为，这是中肯的。在我所了解的世界发达国家中，德国的房 价调控工作做得最好。 德国是欧洲人口最多的国家。截至 2006年底，德国总人口为 8245 万人（其中 750万为外籍人），国土面积 357020平方公里，略小于我 国云南省的土地面积（39万平方公里）。德国的人口密度为每平方公 里 230人，是欧洲人口最稠密的国家之一。在“二战”后和两德统一后， 德国曾是全球房荒最严重的国家之一。发展到今天，德国住房供应充 裕、政策法律完善、房地产市场稳定，其成功经验非常值得我们借鉴。 目前，德国普通住房的价格在每平方米 2150欧元左右。据统计，从 1977年至今的 30多年里，德国平均房价仅上涨了 60%，而平均每年 涨幅不过是 2%，如果扣除物价上涨因素，德国房价实际上是在缩水。 与德国房价稳定形成明显对比的是，过去 10年内，除了德国、 日本和瑞士，其他的发达国家都出现了房价的快速上扬。据统计，14 个发达国家中家庭住房资产总额按时价计算为 60万亿美元，相当于 这些国家GDP总额的 2.2倍，全球GDP总额的 1.1倍。如果套用OECD 计算出的背离率，其中 20万亿美元属于高估价值。 那么，德国房价为何长期保持稳定呢？最直接的原因是，德国住 房供求均衡。 德国目前大约有 3800万户家庭，住房总数约 4000万套，完全满 足每个家庭一套住房。现有的人均居住面积达 41平方米。同时，根 据德国政府的土地规划，近年来德国每年新增住房在 25万套到 30万 套左右，这完全能够满足居民的新增购房需求。而德国人口出生率在 西方国家中最低，德国人口已连续多年负增长，按照现在的人口负增 长速度，预计在未来的 40年里，德国人口将减少到 7千万人或是更 低。 当然，住房供求均衡甚至供大于求，并不等于房价必定下跌而不 会上扬。如中国的国有土地使用权出让市场，房地产开发商竞拍土地 之后，囤积而不开发，人为制造土地供应短缺，推高房价。 德国的房价完全取决于市场供求关系，政府并不直接对房地产市 场进行干涉（甚至不直接向市场提供住房），但是通过出台一系列法 律和政策以确保房地产有序发展，既实现了“居者有其屋”，又让炒房 者没有机会可乘。 一是明确房地产业的定位。与中国将房地产业作为“支柱产业”不 同的是，德国坚决否定房地产“支柱产业”说，而是将其作为社会福利 机制的重要一环（汽车、电子、机械制造和化工是德国的四大工业支 柱产业）。德国《宪法》第 20条规定，“德意志联邦共和国是民主的 和社会福利的联邦制国家”。基于此，保障居民住房是联邦政府首要 的政策目标之一，是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。据 《光明日报》2009年 7月 19日的文章介绍，房地产政策始终是 德国政党竞选的主要辩论议，无论是执政党还是在野党，任何人提 出的政策如果不是保障民众的住房福利而是抬高房价，丧失的可能就 不仅仅是选票，而可能会是整个政党以及政治家的政治生命。所以， 虽然德国政府特别是地方政府掌握了一些公有土地和住房，但任何人 都不敢通过抬高当地地价、房价，来增加当地政府的房租收入或税收 收入。 二是政府通过税收手段，加大房地产投机炒作的成本，压缩炒房 者“低买高卖”的利润空间。在德国，自有自用的住宅不需要缴纳不动 产税，只需要缴纳宅基地土地税。但用于出售的房地产首先要缴纳评 估价值 1%到 1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴纳 3.5%的交易税。 如果通过买卖获得盈利，还要缴纳 15%的差价盈利税。从 2009年 1 月 1日起，对投资者的房租收入征收 25%的所得税。重重的税收限制 大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，同时也抑制了德国人 投资买房的需求。 三是住房金融制度为稳定房价提供了制度保障。由于战争对国民 经济和住房的严重破坏，“二战”后的一段时间里，德国既是经济困难 国家，又是住房十分困难的国家。由于战后各方面百废待兴，政府拿 不出较多的钱用于住房，因而推行了德国特有的住房金融模式和房贷 固定利率机制。 德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半 左右，另外 30%的住房贷款来自商业贷款，其余则来自家庭储蓄。德 国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不 变，抵押贷款固定利率期限平均为 11年半。这种长期的房贷利率周 期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定作用。 国家对建房储蓄体系给予大力支持，国家对参加住房储蓄者给予 奖励，对建房、购房者在缴纳个人所得税问题上采取优惠政策，同时 企业给予雇员储蓄津贴。有效的奖励刺激，使个人拥有住房的比例逐 年上升。统一前，德东地区私人住房只占 5%，目前已上升到 27%以 上，德国私人拥有的住房已达到 40%以上。 四是对购建住房者给予补助。德国政府根据家庭人口、收入及房 租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房 支付能力，86%的德国人可以享有不同额度的购房补贴和租金补贴。 2008年初，德国联邦建设部长蒂芬泽建议，要求为低收入者和退休 人员中的经济困难户增加住房补贴。由于房租近些年来已经提高了 10%至 15%，取暖费用也明显上涨，应对 2001年制定的住房补贴标 准进行调整。按照蒂芬泽的建议，德国政府将支出数亿欧元，69万 户家庭将从中受益。 五是赚取房价、房租暴利视为犯罪并予以严惩。德国法律规定， 对于房价、房租超高乃至暴利者要承担刑事责任。 德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东 甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的 20% 为“超高房价”，根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。购 房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面 临最高 5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过 50%则为“房价 暴利”，这已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚 至最高被判处三年徒刑。 与房屋出售价格一样，德国政府对房租也进行了严格限定。所有 超过五万人口的城市，由市政府主管的市政建设部门或同时与该地区 房东和房客协会、房屋租赁和买卖介绍所等机构，根据该地区的实际 房租情况的统计资料来确定该地区的“租房价格表”，并公开发表。该 表每两年更新一次，如果因故没有更新，则仍然援用旧表。该表不仅 适用于该地区，原则上也适用于所有与该城市有相近（经济、交通等） 情况的城市。因为“租房价格表”是根据通常情况下的房子情况来定 的，所以房租的具体价格应当在“合理房租”的上下波动。但这样的提 高房租是有限度的。如果房东所定的房租超出“合理房租”的 20%，则 就作为“房租超高”论。根据《经济犯罪法》，这种情况已经构成了违 法行为。房客可以向法庭起诉，不仅房租立即降到最高超出“合理房 租”的 20%，而且房东将受到巨额罚款。如果房东所定的房租超出“合 理房租”的 50%，则就作为“房租暴利”论，根据《刑法》，这已构成了 犯罪行为，房东将受到更高罚款，甚至判到三年的徒刑。与此相似的 还有提高房租问题，根据《租房法》，在三年内房租不能提高超出 20%。 如果超出这个限额，就作为违法论。 通常人们寻找租房时要借助中介商，在德国则不必担心“挨宰”， 因为有《住房中介法》。这项法律规定，如果中介商任意提高佣金， 一经发现，将被处以高达 2.5万欧元的罚金。由于租房有充分的保障， 不少人非常愿意租房，而不愿意购房。 ★ 德国房价十年不变的启示 德国的房价