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商品房交房收房问题及处理

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商品房交房收房问题及处理商品房质量问题纠纷的处理 2007-12-10 商品房质量问题纠纷的处理   (一)因商品房质量问题发生纠纷的处理   最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”   该条以商品房质量问题是否严重影响正常居住使用为标准,将商品房质量问题分为两类:严重影响正...
商品房交房收房问题及处理
商品房质量问题纠纷的处理 2007-12-10 商品房质量问题纠纷的处理   (一)因商品房质量问题发生纠纷的处理   最高人民法院《商品房#买卖#纠纷解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”   该条以商品房质量问题是否严重影响正常居住使用为标准,将商品房质量问题分为两类:严重影响正常居住的商品房质量问题和一般质量问题。   1.一般质量问题,出卖人应当在保修期内承担修复责任   所谓修复责任,是指商品房出卖人对交付使用的商品房的质量瑕疵进行修理并达到质量要求的责任。该解释使用了“修复责任”这一概念,与《商品房销售管理办法》第三十三条中的“保修责任”在内容上侧重点有所不同。“修复”一词重在强调修理的结果,“保修”一词强调了出卖人的作为义务—修理,对修理的结果似乎并没有进行明确的规定。   关于保修期以及保修范围问题,根据建设部《商品房销售管理办法》第三十三条规定:“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的商品房质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。”   关于“最低保修期限”,建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条第三项规定:“正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。”   最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十三条还规定,出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。   2.因商品房质量问题严重影响正常居住使用的,买受人享有合同解除权,并可以请求赔偿损失   因商品房质量问题严重影响正常居住使用的具体情形,有关法律法规并没有作出规定。我们认为,(1)应当对“正常居住使用”概念进行合理界定,但该概念不是一个可操作性较强的技术概念,更多地存在于人们的生活观念中,需要法官结合不同的案情以及生活经验予以正确认定。(2)从可否修复的角度考察,可以修复的,不能认为是商品房质量问题严重影响正常居住;经反复修理不能修复的,可以认为该瑕疵对商品房的正常使用功能产生了(严重)影响。   (二)商品房主体结构不合格,买受人享有合同解除权,并可请求赔偿损失   最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十二条规定:“因商品房主体结构质量不合格不能交付使用,或者商品房交付使用后,商品房主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”   建设部《房屋接管验收标准》第4.5.1条《主体结构》编对商品房主体结构的质量标准进行了规定。   1.因商品房主体结构质量不合格不能交付使用,买受人享有合同解除权,并可请求赔偿损失   商品房主体结构质量不合格不能交付使用,是指不能通过商品房建筑工程竣工验收的情形。《建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”   2.商品房交付使用后,商品房主体结构质量经核验确属不合格,买受人享有合同解除权,并可请求赔偿损失   商品房依照《建筑法》第六十一条规定交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、建设部《商品房销售管理办法》第三十五条规定,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权解除合同,并请求赔偿损失。   (三)擅自变更商品房导致不能实现合同目的,买受人享有合同解除权,并可以请求赔偿损失   变更设计问题,常常出现在商品房预售中。原则而言,预售合同一旦成立并生效,预售人应当按照预售合同中约定的商品房#设计#精心设计、施工,未经预购人同意,不得擅自变更设计。擅自变更商品房设计导致不能实现合同目的的,买受人享有合同解除权,并可以请求赔偿损失。 商品房面积纠纷的处理 2007-12-10 商品房面积纠纷的处理   (一)商品房面积纠纷的处理   商品房销售,在实务中有按套(单元)计价的,也有按套内建筑面积或者建筑面积计价的。这些做法,也为有关规定所认可。《商品房销售管理办法》第十八条规定:“商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”   1.约定以“套(单元)”计价,对商品房面积误差纠纷的处理   《商品房销售管理办法》第十九条规定:“按套(单元)计价的现售房屋,当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套(单元)计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。”   按照上述规定,一般而言,在商品房现房销售情况下,由于买受人可直接查看实物,故以“套(单元)”作为一种计价单位,使交易简洁明快,并不失其合理性。引起面积误差纠纷的,一般应当尊重当事人在合同订立时对按套计价方式的合意,不必过分纠缠于商品房面积的计算及其误差的比例问题。   在商品房预售的情况下,以“套(单元)”作为一种计价单位,房地产开发企业应当在合同中附所售商品房的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。由于买卖标的物尚未实际建成,按照商品房建造的客观规律,应允许合理误差的出现。商品房交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。对误差范围没有约定的,则可从考察当事人合同目的出发,并参考合同履行地当地的交易惯例,只要相关尺寸、面积误差不足以影响买受人合同目的实现,就应维持合同的效力。   2.约定以商品房面积计价,对面积误差的处理   (1)与面积误差相关的几个概念   商品房销售面积。商品房整栋销售的,商品房的销售面积为整栋商品房的建筑面积。地下室作为人防工程的,应从整栋商品房的建筑面积中扣除【建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》(以下简称《面积计算规则》)第四条】。商品房按“套”或“单元”出售的,商品房的销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和(《面积计算规则》第五条)。   套内建筑面积。套内建筑面积是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和(《面积计算规则》第六条)。   分摊公用建筑面积。其计算方法为:各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积(《面积计算规则》第八条、第九条)分摊系数(整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和),即为购房者应合理分摊的公用建筑面积(《面积计算规则》第十条、第十一条)。   以上其中任何一个面积组成部分出现误差,都可称之为面积误差。   (2)商品房面积误差的处理   最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十四条规定:“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”   该条规定,是对《商品房销售管理办法》第二十条的确认。   (二)非商品房面积纠纷的处理   由于大量的非商品房均非新建,故一般情况下商品房出卖人应持有证明其享有商品房所有权的证明文书,商品房面积的大小当然载人房屋所有权证。依交易习惯,一方面买受人可以查阅房屋产权证书获知商品房的面积大小,另一方面买受人会到实地了解商品房的面积,对此也应有感性的认识。所以,一般情况下,非商品房买卖的面积纠纷较少。实践中值得讨论的是,产权部门对商品房面积进行误登的情形的处理。 延期交房纠纷的处理 2007-12-10 延期交房纠纷的处理   (一)出卖人延期交房纠纷的处理   1.出卖人的交付房屋义务   (1)“交付”是指对房屋的转移占有   《合同法》第一百三十五条的规定,出卖人应当履行向买受人交付标的物,并转移标的物所有权的义务。   对于房屋的交付,最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”故原则上,交房仅仅意味着对房屋的移转占有。由于不动产所有权的移转以产权过户登记为要件,与动产所有权的移转以标的物交付行为的完成即意味着标的物所有权的移转完全不同。因此,房屋的交付只是房屋买卖合同履行行为的一部分,完整的履行行为应当包括出卖人交付房屋于买受人并使其取得该物所有权的行为。房屋交付与房屋所有权移转是两种不同性质的履行行为,应当予以区分。当然,按照上条规定,如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋,而且同时要移转房屋所有权的,就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下,出卖人不仅应当在合同约定的期限内将房屋移转给买受人占用,而且还应当将房屋的所有权移转于买受人,否则应承担违约责任。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间,而未明确约定其中包括房屋所有权转移的,出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用,即“交钥匙”,就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。   (2)交房必须达到法定的以及约定的交付使用条件   交房,并不能简单地从字面理解出卖人在约定的时间将房屋转移于买受人占有。交房必须达到交付使用条件。交付使用条件,指的是房屋具备了按照房屋的性质、用途使用的完整功能。   在非商品房买卖情况下,由于非商品房通常不是新建房屋,往往具备了一般的交付使用条件,所以其交付使用条件的具备,主要看当事人是否对房屋的交付使用条件有特殊的约定。在商品房买卖情况下,由于商品房通常系新建,新建房屋要具备按照房屋的性质、用途使用的完整的功能常常需要一个过程,因此,应主要考察房屋是否具备了完整的使用功能。一般来说,新建商品房具备完整使用功能需要两个要件:房屋已经完工。主体结构已封顶、完工,房屋的外装修已完成;房屋的基本配套设施,如水、电、暖气、电梯等已经可以使用。出卖人就出售房屋已取得政府有关部门的竣工验收手续,并能在交付时向买受人提供《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》。   2.延期交房的认定   原则上,出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下,不构成延期交房:   (1)因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》第一百十七条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的,不能免除责任”的规定,因不可抗力的出现对房屋的正常交付产生重大影响,造成出卖人可能延期交房的,出卖人可因此部分或全部免除责任。但是,出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务,否则构成延期交房。   (2)因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及有关法律法规的规定,规划包括用地规划和工程规划。《商品房销售办法》第二十四条规定:“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。”原则上,出卖人在开始销售商品房时应当已经完成项目的规划及设计方案,并已取得政府主管部门的审批。对买受人来说,规划、设计也具有非常重要的意义。规划确定的是房屋乃至整个小区整体的环境和格局。一旦规划确定,买受人所购买的房屋的周边环境就有了可以预期的发展。因此,确定的规划、设计方案应作为商品房买卖合同的重要内容而订入合同。合同订立后,房地产开发企业(出卖人)擅自变更规划、设计的,应视为严重违约。但是,如果在房屋建设过程中遇到政府主动提起的规划变更(如政府部门需要拓宽建设项目前的道路,要求道路两旁建筑物各自退后一定距离,为此,开发商需要时间来对整个设计方案进行修改),或者是房屋在施工过程中遭遇重大技术难题(如地质条件的突变)必须对设计进行变更的,此类情况因不能归人不可抗力范畴而使开发商免责,但如果完全按照买卖合同的约定由开发商承担违约责任,显然有失公平。我们认为,在此情形下,可根据《合同法》关于“情势变更”的理论,即订立合同时作为合同基础及环境的客观情况发生异常变动,导致法律行为基础丧失,当事人合同目的不能实现,且该情势变更的发生不可预见,不可归责于当事人,若维持原合同的效力显失公平,则利益可能受损的一方当事人有权要求解除合同。根据上述理论,由于情势发生变更而导致合同解除,本就不存在任何一方违约,也就没有违约责任。虽然当前我国立法尚没有确立情势变更原则,但实务中可依据情势变更的原理,并结合具体案情,适用《合同法》第六条关于诚实信用原则的规定予以处理。   3.延期交房的法律后果   (1)买受人的合同解除权   出卖人延期交房,属于《合同法》第九十四条规定中“当事人一方延期履行主要债务”的情形。按照该条第三项的规定,当事人一方延期履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,当事人可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条进一步对“合理期限”进行了明确。按照最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条的规定,出卖人延期交房的,经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的,解除权消灭。   (2)出卖人支付违约金或者赔偿损失   按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定,出卖人延期交付使用房屋的,应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。   该解释虽然只适用于商品房买卖合同纠纷的处理,但其对于交房问题的规定,对非商品房的买卖合同纠纷的处理,也可以比照适用。 房屋质量纠纷 2007-12-10 房屋质量纠纷   一、几种常见的房屋质量问题   二、房屋质量问题产生的根源   三、房屋质量问题的防范    房屋质量问题是房地产交易中的核心问题,也是引发众多纠纷的焦点。本篇主要谈谈房地产交易中的房屋质量纠纷问题。   一、几种常见的房屋质量问题   人们通常说的房屋存在质量问题,指房屋达不到法定或约定的质量标准,存在质量缺陷。从总体上分,房屋质量问题大致有三类:违规质量问题,违约质量问题,使用质量问题。   (一)违规房屋质量问题   违规房屋质量问题,是指房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准。这类房屋质量问题是目前最常见,也最容易引发纠纷的一类质量问题。包括:屋面漏雨;烟道、排气孔道、风道不通;室内地坪空鼓、开裂、起砂、面砖松动,有防水要求的地面漏水;内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落,墙面浆活起碱脱皮;门窗开关不灵或缝隙超过规定;厕所、厨房、洗澡间倒坡积水;内墙板潜水,阳台积水;水塔、水池、有防水要求的地下室漏水;室内上下水、供热系统管道漏水、漏气、暖气不热,电器、电线、照明灯具坠落;室内外上下水管道漏水、堵塞;钢、钢筋混凝土、砖石砌体结构及其他承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求,室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超标等等。对于这类房屋质量问题,毫无疑问,应由开发商向购房人承担法律责任,包括:修理、退房、换房、赔偿等。但开发商究竟应当以何种方式承担法律责任,购房人与开发商之间往往存在严重分歧,从而引发纠纷。   案例一:张女士从某开发商处购买了一套商品房,但人住1年后,即发现承重墙体出现多条裂缝,张女士即找开发商要求退房并赔偿装修损失,但开发商认为,该房屋已经验收合格,且张女士入住前也进行过验收,此后,张女士进行了装修,该裂缝应属装修不慎所致,且没有对其居住安全造成根本影响,同意为其修理,但拒绝退房。双方多次交涉,均未能达成一致,张女士诉至法院,法院经审理后认为,该房屋处于保修期内,开发商无法证明张女士装修时已对承重结构进行过拆改,因此,该房承重墙出现裂缝应属房屋质量不合格,且裂缝超过了相应标准,对购房人的居住安全造成了不利影响。因此,判令开发商退房并向张女士返还房款、装修款及相应利息。   案例二:李先生购买了一套公寓,交房时,由于李先生在国外,故未能按期办理人住手续。1年后,李先生回国,领取钥匙人住。在人住3个月后,该室厨房热水管突然脱落,由于当时李先生不在家,漏水漫人客厅,淹坏了铺设的木地板。李先生认为该房屋质量不合格,诉至法院,要求开发商承担赔偿责任。但开发商认为,该房屋已经竣工验收合格,且1年前即已向李先生发出入住通知,是由于李先生自身原因未办理人住手续,应视为已经交房,由于上下水的保修期是自交房之日起1年,因此,目前已过保修期,开发商不应当再承担任何责任。法院经审理后,认为,虽然l年前开发商即向李先生发出交房通知,但由于李先生未对该房进行验收,该房屋的保修期应从李先生实际人住日起算,因此,开发商应为李先生修理水管并承担赔偿责任。   上述两起纠纷均是房屋出现质量问题后,开发商不愿承担相应责任引发的。在实践中,如果开发商能够切实本着服务业主,质量至上的态度,勇于承担责任,妥善解决出现的问题,纠纷是完全可以避免的。     (二)违约房屋质量问题     这类房屋质量问题是指开发商交付的房屋达不到承诺的质量标准。     案例一:某开发商在楼书中承诺,其开发的楼盘将使用“通力牌”电梯,但在交房时,业主却发现,使用的电梯品牌并非是“通力牌”。部分业主认为,现使用的电梯在价格及品质上均远远低于“通力牌”电梯,于是诉至法院,要求开发商退还部分房款。但开发商认为,楼书仅是宣传资料,其不等同于合同,对双方不具有必然约束力,并且,是因为在安装时没有购买到“通力牌”电梯,为不影响工期,才使用了其他品牌代替,现有电梯在性能上并不低于“通力牌”电梯,没有任何质量缺陷,开发商不应当承担法律责任。法院经审理后认为,由于双方没有就电梯品牌及能否使用替代品等问题进行明确约定,且业主无法证明开发商现使用的电梯存在较之“通力牌”电梯存在明显质量缺陷,因此,业主要求开发商退还部分房款的要求缺乏依据,法院不予以支持。   案例二:某开发商在与购房人签订的合同中约定使用的空调品牌是“三菱”,但没有就空调产地及规格等具体事项进行约定。交房后,部分业主认为,该楼盘使用的空调是国产三菱空调,但根据该楼盘的售价,其应当使用日本原装三菱空调,且规格应高于现装空调,开发商已构成房屋质量违约,要求开发商退补两种空调的差价。由于开发商拒绝,业主诉至法院。法院审理后,认为,由于双方并没有就空调产地规格等进行明确约定,开发商使用的空调符合合同约定的品牌,因此驳回了业主的诉讼请求。   这类纠纷既是房屋质量纠纷也是违约纠纷,其基础是双方的自由约定。要避免这类纠纷,关键在于买卖双方提高合同意识,在签订合同时,就相关问题及责任承担等作出明确约定,从而避免纠纷,减少矛盾。   (三)使用房屋质量问题   这类质量问题实际上并非开发商提供的房屋或设备存在质量缺陷,而是由于购房人没有按照要求使用相关设备,从而使其达不到正常使用功能,甚至演变为质量缺陷。对于这类所谓的房屋质量问题,应当由购房人(或使用人)自行承担相应责任。   案例一:陈小姐购买了一套经济适用房,办理入住手续后,陈小姐并没有实际居住。某天,陈小姐突然接到通知,其凉台上的锅炉水管冻裂漏水。陈小姐赶回去一看,其室内装修的木地板已被泡坏,并且,其楼下业主也因此受到了严重损失。陈小姐诉至法院,认为凉台上安装的水管不符合保温要求,要求开发商承担赔偿责任。法院在审理中查明,该房屋采用的是独立供暖系统,凉台上的水管是采暖锅炉的进水管。开发商在交付的住宅使用说明书中已明确提示,冬季应当使供暖锅炉处于低温运行状态,如果不使用,应将人户总给水阀关闭并排空水管内余水,以避免凉台上的锅炉水管冻裂漏水,物业公司也作了类似通知。由于陈小姐没有按要求使用锅炉,也没有按要求关闭人户总给水阀,才导致损害事件发生,因此,陈小姐应当对自身损失及由此引起的他人损失承担赔偿责任,开发商不承担责任。   购房人在取得房屋所有权的同时,也应当履行按要求使用房屋及相关设备,保证其正常运行的义务,以避免给他人及自身造成损失。    二、房屋质量问题产生的根源   房屋质量问题的产生,究其根源,主要有两方面:一是在工程的建设过程中,一些开发商为提高利润,即在材料的采购上做文章,以低价产品代替高价产品,甚至以次充好,以假充真。二是一些建筑单位为加快工期,降低成本,往往采取简化操作工序,减少材料使用的手法,比如,将需要做两层防水的地面改为做一层,需要拧五下的螺钉只拧三下等等。    三、房屋质量问题的防范   (一)完备的法规政策是杜绝房屋质量问题的基础   只有建立了完备的法规政策,明确的了房屋质量标准,消费者在实践中才能真正做到有法可依,切实维护自身的合法权益。近年来,建设部先后出台一系列法规政策,以加强房屋质量立法,提高工程质量,维护消费者合法权益。2000年,建设部出台了《房屋建筑工程质量保修办法》,就房屋建筑工程的最低保修期作出了明确规定:地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装为2年;装修工程为2年。有力地维护了消费者的合法权益。   (二)严格的执法措施是杜绝房屋质量问题产生的界键   有法可依,还必须有法必依。只有各级质量监督管理部门和执法机构都本着认真负责的态度,严格执法,严惩质量违法事件,才能建立威慑力,迫使部分开发商、建筑商打消侥幸心理,堵住质量问题产生的缺口。   (三)正确的质量意识是杜绝房屋质量问题产生的根本   要杜绝房屋质量问题,从根本上讲,还得立足于开发商、建筑商树立正确的质量意识观,注重工程质量,在材料设备的采购中,在工程的施工操作中,严格遵守相关法律规范,才能从根本上提高工程质量,杜绝房屋质量问题。 收房注意事项及对策——逾期交房问题 2007-12-12 逾期交房问题   逾期交房是指开发商在合同约定的时间之后交付房屋。由于房地产开发环节繁多且复杂,项目逾期交房极为普遍,因此签订购房合同时,关于交房的条款(如人住时间、交房条件、逾期交房时及时通知、违约赔偿)的约定一定要详尽、严谨。   一旦发生“逾期交房”,通常可以向开发商要求解约或索赔。  关于解约   根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条,出卖人逾期交房,经催告后在3个月的合理期限内仍未履行的,当事人一方有权请求解除合同,但当事人另有约定的除外。   举个例子来说,就是如果合同约定2005年1月1日交房,但是开发商到了2005年1月10日还没有交房,于是您作为购房者就可以开始行使催告权,可以给开发商写一封信:“xxx公司(开发商的名称),按照约定,贵司应于2005年1月1日交房,至今仍未交付,特此催告。”一定要使用挂号信。   这样,如果“经催告后在三个月的合理期限内”也就是2005年5月1日前开发商还没有交房,您就可以登门要求开发商解除合同了。如果开发商不同意,您可以向法院起诉,法院应当支持。   有一个需要注意的问题是:这个催告之后解除合同的权利需要在1年之内行使,也就是如果您一封信也没有发,或者说是没有任何证据可以证明您发了信,那么过了2006年1月1日,您就再也不能依据这条规定要求解除合同了。   还有一个需要注意的地方是:这条规定的最后一条是“但当事人另有约定的除外”,因此如果想保留这项权利,您在签订合同的时候一定不要“另有约定”。  关于索赔   索赔的前提是购房合同中明确约定赔偿数额或计算方法。曾经有这样的案例:合同约定2004年12月1日交房,可是直到2005年10月27日,开发商才通知业主办理人住手续。合同的违约赔偿条款约定:“除不可抗力外,违约金的支付时间自契约约定房屋交付之日第二日起至实际交付之日止,每延期一日按客户己经支付房价金额的万分之三赔偿。”最终业主获得了逾期交房的违约金共计327,765元。   如果没有约定怎么办?根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。   关于不可抗力   这里还需要注意的一个词语是“不可抗力”,因为一旦出现“不可抗力”,您就不能解除合同,开发商也无需支付违约金。按照我国《民法通则》和《合同法》的规定,“不可抗力”是指不能预见、不能避免或不能克服的客观情况,但是并没有明确到底什么情况可以算作不可抗力,具体的内容需要通过《购房合同》约定。开发商为了减轻自己的责任,往往会在合同中扩大“不可抗力”的范围。 收房注意事项及对策——商品房面积误差问题 2007-12-12 商品房面积误差问题    商品房面积问题是一个复杂的问题,也是一个容易出现“猫腻儿”的地方。无论问题有多少,以下几个规则一定要掌握:   商品房面积不仅决定房价   商品房面积不仅决定房价,还是物业管理费、取暖费、公共维修基金支付的标准。房价固然高,几十年的物业管理费、取暖费、公共维修基金累计起来,也不是一笔小数目。举一个例子,一份合同,购买建筑面积是100平方米的房子,每平方米是5000元,如果开发商在交楼的时候商品房建筑面积“合法”变成了103平方米。那么购房者就多支付3平方米的房款,也就是15000元;此外每年还要多支付8元/(平方米/月)的物业管理费288元、暖气费90元,合计378元,这样70年合计是2.5万余元,这就是4万余元,如果再加利息等其他损失,可能要接近7万元钱,相当于房价的15%左右。  关于解约   根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条,出卖人交付使用的商品房套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:   1.商品房面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;商品房面积误差比绝对值超出3010,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。   2.买受人同意继续履行合同,商品房实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;商品房实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。   请朋友们在签合同的时候一定要坚持保留这项“解约权”,给自己一个“退出”的机会。  关于测绘资格   商品房面积的测量报告必须由有资质的测量公司提供,第一是由国家测绘局主管,第二要颁发资质证,当你要看测绘报告的时候,一定要看这个测绘公司是否具有这些资格。  关于复测   购房人人住以后,可以组织全楼的业主或是成立业主委员会,进行集体复测,测量全楼的建筑面积、公摊面积等。只有这样才能测出商品房的实际面积,发现“猫腻儿”,也只有掌握了这个证据,才能向开发商索赔。这样做动作必须快,否则开发商有可能已经“金盆洗手”或是被宣告破产,不仅得不到赔偿,还要支出测量费用。 收房注意事项及对策——商品房质量问题 2007-12-12 商品房质量问题  关于收房过程中的修整   1.弄清楚负责修整的是物业公司还是开发商,别被“当球踢”;   2.要求修理,锲而不舍,直到物业公司或是开发商派人来修整;   3.修整方案应该获得您的同意;   4.工人入户维修应该获得您的允许和监督。  关于解约和索赔   根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条,因商品房主体结构质量不能交付使用,或者房屋交付使用后,商品房主体结构质量经核验确属不合格,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。   根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条,因商品房质量问题严重影响正常居住使用,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。   首先,购房人有权解除合同的,仅限于房屋主体结构不合格问题或是商品房质量问题严重影响正常居住使用的情况,地面的轻微不平整、墙上的细微裂缝等都不在此列。   其次,行使该条权利,需要经过检测机构的核验,否则对于“房屋主体结构不合格”或是“商品房质量问题严重影响正常居住使用”这种比较专业的标准,很难举证。   部分地方政府已经开始制定相关规则。随着《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》的出台,房屋买卖当事人如因房屋质量缺陷引发经济纠纷,可依据该规程作出客观公正的评估。该规程对商品房质量缺陷损失评估程序,商品房质量缺陷损失评估、补偿等都作出了具体规定。   再次,收房的时候,对于商品房质量问题的存在,一定要书面与开发商达成或是备注,不要随意在“承认房屋不存在质量问题”的文件上签字,以免丧失自己应有的权利。   最后,开发商的“金盆洗手”或“非正常退出”都可能导致购房人该项权利的丧失,因此一旦发现商品房质量问题,请您一定要及时处理。   关于检测   对于建设工程质量问题,可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验,也可以委托具备资质的其他检测机构进行检测。各地都有经本地建设行政主管部门审定的检测机构,购房者可以通过登录本地建委或有关质量检测的网站获得相关机构的信息,具体网址和各地建委联系方式,详见本书附录四和附录五。   关于投诉   一些城市的行政主管部门已经开始设立投诉部门,当您发现施工质量问题的时候,可以向本地的行政管理部门投诉。   在北京,市民发现身边存在建设工程施工质量事故和存在质量缺陷的工程,可以向市和区县建委专门设立的质量投诉处理机构投诉。投诉的方式可以是信函、电话、走访等形式,市和区县建委会将地址、电话向社会公布。   市和区县建委接到市民对工程质量的投诉后应在60日内办理完成,情况复杂的可适当延长办理期限,但延长期不得超过30日。   投诉人反映情况时,应如实告知姓名(或名称)、住所、通讯地址、联系电话和事由,多人投诉的要推选代表人投诉,代表人数不得超过5人。   投诉人要求施工质量事故或缺陷责任方进行赔偿的,应当依法通过诉讼、仲裁等法定途径解决。但投诉人和责任方同意由市或区县建委调解的,市或区县建委应当按照相关规定进行处理。
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