房产证热门法律咨询问题

房产证热门法律咨询问题 房产证热门法律咨询问题 房产证上填写谁的名字，是否谁就是产权人？ 2008-06-23 　　房产证上填写谁的名字，是否谁就是产权人？房产证上是否可以添加配偶的姓名？ 　　通常而言，房屋的购买者就是房屋的所有人，房产证上就理所当然地填上所有者的名字，而且房产证上的姓名记载是某人对该房屋享有所有权的合法、有效的证明。因此一般来说，房产证上填上谁的名字，谁就是产权人。但是在现实中，由于夫妻、父母、子女共享家庭财产，往往出现产权证上登记的所有人与实际产权所有人不一致的情况，具体表现在如下方面： 　　（1）共有关系。夫妻在婚姻关系存续期间所购得的房屋，如无特别约定，则该房屋为夫妻共有财产，此即所谓的法定夫妻共同财产推定制度。此时房屋所有权证上的名字不管是谁，效果都一样，即夫妻双方各有一半份额。 　　（2）赠与关系。父母或子女自愿将房屋赠送给子女或父母，属于家庭间的无偿财产转移，必须办理公证，并进行产权过户登记，否则不发生产权转移的法律效力。此时产权证上填写的人即为产权人。 　　（3）继承关系。根据我国《继承法》的有关规定，房屋继承从被继承人死亡的时间开始。被继承人有遗嘱的，按遗嘱继承，房屋应当过户在遗嘱继承人名下；没有遗嘱的，按法定继承办理。法定继承顺序分为两种，第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母。继承先由第一顺序继承人继承，没有第一顺序继承人的，由第二顺序继承人继承。法律还规定，房屋继承应是权利与义务的双重继承，即遗产在清偿了债务后才能继承。法定继承的开始引起对房屋的分割，从而出现由所有的合法继承人按继承份额共同享有继承房屋所有权的情形。 　　（4）扶助关系。在房改售房中，一些老人没有经济能力购买成本价房改房屋，其子女中有经济能力、愿资助者可在购房协议中加以注明，并经过公证证明该事实，这样有利于房屋产权将来的分配。如果不作记载，只能视为老人的产权，在老人逝世后只能按继承分配。 　　房产证上是否可以添加配偶姓名？对此问题，如果房产是夫妻关系存续期间取得的，且双方并没有作专属于某一方的约定，则该房屋为夫妻共有财产，可以将配偶的姓名记载在房地产所有权证上。但记载的方法视不同情况而定，如果在购买房屋时，双方是作为共同买方，就会在购房上列名，这样在申办房产证时，自然就会记载两人的姓名；如果购房合同上是以某一人作买方，那么其配偶的姓名就只能记载在房产证共有人一栏里。但是，房产证上所作的不同记载，只是房产登记部门的规定，其法律后果实际上是相同的，并不因此改变夫妻共有的性质，在财产分割上也无差别。也就是说，即使房产证上不记载配偶的姓名，只要未作特别约定，并不影响其配偶的共有权，在财产分割上也没有差别。 房屋权属证书保护了产权人哪些权利？不办理房屋权属证书有哪些风险？ 2008-06-23 　　房屋权属证书保护了产权人哪些权利？不办理房屋权属证书有哪些风险？ 　　房屋权属证书即房产证，是房屋权属登记发证制度的具体体现。根据《城市房屋权属登记》的有关规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律的保护。由于房屋权属证书是经过政府房地产行政机关审查确认后发给权利人的法律性凭证，政府用其声誉和行政行为来为其证明和保证它的真实性和合法性，其他任何材料和证明都不具有这样的权威性，所以说它是“唯一合法凭证”。而我国宪法则规定，国家保护社会主义的公有财产，保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。因此，国家法律对依法登记的房屋的法律保护体现为：确认产权、当房屋受到损坏时恢复原状、排除居住和使用方面的妨碍、赔偿由他人造成的损失等。 　　但是，若购房者不办理房屋权属证书会有哪些风险？对于大多数买房人而言，拿到房屋权属证书才算是买房行为的真正结束。然而有一些房地产项目却出现业主不办产权证的现象。一部分买房人不愿意办理房产证真正的目的是不交纳契税，一部分人则认为买房是为了自住，既不出租又不出售，要不要房产证无所谓。殊不知，没有房产证，买房人在今后的居住生活中将会遇到种种障碍。 　　首先，没有房产证的房产是不能上市出售或者对外出租的。这点也许有很多业主不会在乎，买房自住是绝大多数业主的第一选择。但买房人应该意识到，现在买的房不一定是最终的选择，当遇到真正令自己满意的房产时，现在居住的房产如果不上市或者不出租的话，将很可能成为一种负担。 　　其次，没有房产证，业主居住时如果房产发生意外，业主照样要赔偿。按照有关规定，房屋的所有权虽然没有发生转移，但由于业主对房屋进行了占有使用，风险责任转移到了业主头上。因此，房屋一旦遇到火灾等情况，保险公司的赔偿由开发商来领取；但如果由于业主使用不当造成房屋受损，业主照样要按照有关规定进行赔偿等事宜。 　　另外，现在许多购房者纷纷购买“乡产权”的房屋，对于购买“乡产权”的房屋是否存有风险？所谓“乡产权”（在法律上并无此定义）是指乡（村）颁发的产权证，可以肯定的是购买“乡产权”的房屋存在极大的风险。因为这种房子的所有权转移是受限制的。根据我国法律的规定，不动产的所有权应与其所在地的土地使用权同时转移。这种“乡产权”的房子只取得了集体土地使用权，其只能在集体组织内流转，国家可以根据需要进行征用。并且法律明确规定，集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。所以，购房者在购买该类房屋时，应清楚地认识到所购买的并非是该屋的产权，而只是居住使用权。更何况，依据法律的规定，有权颁发房屋权属证书的机构应当是县级以上的房屋土地主管部门，乡（村）级政府或其他机构根本无权制作颁发产权证，所以购买该类房屋根本不能取得有效的权属证明，此类购房合同违反了国家法律的强制性规定，自始无效，购房者可以向开发商退房并要求赔偿损失。若开发商或出售者破产、倒闭或无能力退还购房者的购房款，则购房者将要遭受由此造成的经济损失。 房屋产权证书丢失，应当如何申请补办？ 2008-06-23 　　房屋产权证书丢失，应当如何申请补办？ 　　如果不慎将房屋产权证书遗失，申请人可以到原产权证发放，机关申请补发产权证，具体的补办手续如下： 　　（1）由房屋产权人写一份申请书，表明产权证丢失的原因、经过、丢失时间及地点等，由产权人签字盖章，并由产权人所在单位盖章。如果产权人无单位，则由产权人户口所在地的派出所或街道办事处签字盖章。 　　（2）缴纳查档费用，房地产管理机构出具临时收据，并对申请人的申请事由进行查档核实。 　　（3）房地产管理机构对遗失事项核实之后，出具证明给申请人，申请人持证明到报社办理“遗失权证声明”，待“遗失权证声明”见报后，申请人将报纸与临时收据交给房地产管理机构经办人，一个月内没有异议的，申请人则向房屋测绘中心申请勘丈，经勘丈、绘图后，档案管理部门负责有关证件人册。 　　（4）房地产管理机构审查核准申请人提交的相关证件，核查房屋所有权档案，确认申请人是否为该房屋的合法所有人，是否已经领取产权证。如果审查通过，同时并没有人对该房屋所有权提出质疑，则经过审批就可以向申请人发放产权证。 房屋所有权变更，申请人应当提交哪些证件以及拍卖的房地产在办理过户手续时需要提交哪些材料？ 2008-06-23 　　房屋所有权变更，申请人应当提交哪些证件以及拍卖的房地产在办理过户手续时需要提交哪些材料？ 　　房屋在转让、交换、赠与、继承之后，其所有权将随之发生转移，当事人双方须到房地产管理部门申请登记，并办理房屋所有权变更手续。根据有关法律法规的规定，在当地房地产交易部门申请办理城市房屋所有权登记或转让、变更手续时，应该按照以下不同的情况分别提交以下不同的证件： 　　（1）新建的房屋办理所有权登记时须提交房屋所在地规划部门批准的建设许可证和建筑图纸。对于新建造的商品房来讲，这项工作一般由开发商来完成，也就是由开发商依照规定程序完成整个项目的所有权办证工作，领取通常所讲的“大产权证”之后，开发商再用已领取的大产权证，分别为每一个住户领取个人房屋所有权证。对于翻建、扩展的房屋，除了提交房屋所在地规划部门批准的建设许可证和图纸外，还须提交房屋原产权证件。 　　（2）购买的房屋须提交原房产产权证、买卖合同及完税证据。 　　（3）受赠的房屋须提交原房产产权证、赠与书和公证书。 　　（4）交换的房屋须提交原房屋所有权证、双方签订的或契约。 　　（5）继承的房屋须提交房屋所有权证、遗嘱、继承人接受遗产或认可他人接受遗产的证明。 　　（6）析产、分割的房屋须提交原房屋所有权证、分家析产单或分割单。 　　（7）获准拆除的房屋须提交原房屋所有权证和批准拆除的证件。 　　对于因拍卖的房地产，在办理过户手续时需要提交下列材料： 　　通过法院拍卖的房地产，在办理产权过户手续时需要提交以下材料： 　　（1）《房地产转移登记申请书》； 　　（2）竞买人身份证明； 　　（3）拍卖成交确认书、付清拍卖款证明； 　　（4）法院判决、裁决或调解书，协助执行通知书； 　　（5）原房屋产权证书，人民法院在办案中未能收回原产权证的，需以法院名义在当地有关媒体上公告； 　　（6）若所拍卖的房地产是行政划拨、减免地价的，需提交用地补充协议和付清地款证明。 　　由业主自行委托拍卖行拍卖的房地产，需要提交以下材料： 　　（1）、（2）、（3）同上： 　　（4）原房屋产权证书； 　　（5）委托拍卖的公证书。 外籍人士在我国购买私有房屋，应当如何办理产权登记？ 2008-06-23 　　外籍人士在我国购买私有房屋，应当如何办理产权登记？ 　　不动产适用不动产所在地法律，这是世界各国的通例。因此，外籍人士在我国购买的私有房屋，应当按照我国《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》和《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定，到房屋所在地的房地产登记管理机关办理权属登记。 　　根据上述法律法规的规定，外籍人士办理私有房屋权属登记，除提交国籍证明、职业证明外，还应当按照房屋所有权取得的不同方式，分别提交以下证件和证明文件： 　　（1）新建、翻建的房屋，应当提交建设许可证和建筑图纸； 　　（2）购买房屋的，应当提交原房屋所有权证、买卖合同； 　　（3）接受赠与的房屋，应当提交原房屋所有权证、赠与书或遗赠书； 　　（4）交换的房屋，应当提交双方的房屋所有权证、协议书； 　　（5）继承的房屋，应当提交原房屋所有权证和遗产继承证明； 　　（6）分割的房屋，应当提交原房屋所有权证和房产分割协议书。 　　房屋所有权人不能亲自办理上述登记手续时，亦可以委托代理人代理。 　　一般情况下，外籍人士在办理房屋权属登记和办理委托手续的证件、文书需要经过公证。在外国办理的公证文书，应当经过该国外交部或其委托的机构和中国驻该国大使馆、领事馆认证，而且办理登记和委托手续的证件、文书应当是正本。如果某一证件或文书是用外文书写的，应当同时附有经公证和认证的中文译本。 在办理房产证时，哪些房地产事项需要办理公证？ 2008-06-23 　　在办理房产证时，下列房地产事项需要办理房地产公证： 　　（1）继承房产应当办理公证，当事人应当持公证机关出具的《继承权公证书》和房产所有权证、契证到房地产管理部门办理房产所有权转移登一记手续。 　　（2）遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的《遗嘱公证书》和《遗嘱继承权公证书》或《接受遗赠公证书》以及房产所有权证、契证到房地产管理部门办理房产所有权转移登记手续。处分房产的遗嘱未经公证，在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证机关证明后到房地产管理部门办理房产所有权转移登记手续。对遗嘱内容有争议，经协商不能达成遗产分割协议的，可向人民法院提起诉讼，房地产管理部门根据法院判决的内容办理房产所有权转移登记手续。 　　（3）接受赠与房产的受赠人应当办理公证，并持房产所有人的《赠与公证书》和本人《接受赠与公证书》，或持双方共同办理的《赠与合同公证书》以及房产所有权证、契证到房地产管理部门办理所有权转移登记手续。 　　（4）有关房产所有权转移的涉外和涉港、澳、台的法律行为必须办理公证证明，然后由房地产管理部门办理房产登记等行政事宜。 　　在办理房产公证事项时，除证明遗嘱、赠与书或委托书等单方法律行为可以在遗嘱人、赠与人或委托人所在地公证机关申请办理外，其他应在房产所在地公证机关申请办理。经公证证明后需办理房产所有权转移、变更登记手续的，应当在出具公证书之日起2个月内，到房地产管理部门申请。逾期提出申请者，应向房地产管理部门说明理由，房地产管理部门视情况予以办理。 什么是房产互换以及哪些房屋不能互换？ 2008-06-23 　　什么是房产互换以及哪些房屋不能互换？ 　　所谓房产互换，是指房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。它一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。房屋所有权互换，是当交换房屋的行为发生后，双方不仅各自占用了对方的房屋，同时双方的产权也发生了更换；房屋使用权交换，是指双方在换房前各自拥有房屋的使用权，交换后只是使用权发生了互换，产权仍归原房主所有。 　　按照有关政策的规定，可以互换的房屋主要有：（1）房产管理部门出租的直管房产;（2）企事业单位自管房的职工住宅；（3）自住的私房或所租赁的私房。对于房管部门直管公房之间的房屋互换，要到房屋所在地的房屋经管单位或房屋调换站申请，并办理手续；单位自管公房之间的房屋互换，要向各自单位房管部门申请，办理手续，也可以委托房屋所在地的房屋交换站代为办理；私房业主与公房住户之间的房屋互换，双方需先到房地产交易管理部门办理房屋产权交易过户手续，然后再办理使用权过户手续。 　　不能进行互换的房屋有：（1）房产权和使用权不清的房屋；（2）部队、公安、司法、档案等部门和学校、军工企业等单位的房屋；（3）属于违章建筑和危险建筑的房屋；（4）因城市建设需要，短期内即将拆迁改造的未按规定赔偿的房屋；（5）未按规定缴纳房屋租金的房屋；（6）私自转让或转借、转租的房屋；（7）其他违反房屋管理政策的房屋。 在办理房产证时，房地产开发商应当承担哪些责任和义务？ 2008-06-23 　　在办理房产证时，房地产开发商应当承担哪些责任和义务？ 　　房产证的办理，是商品房买卖过程中最后一项重要程序，涉及复杂的法律要求，并关系到国家、业主和开发商三方面的利益。对于商品房购买人来说，只有拿到了房产证，所购商品房的所有权才能得到法律上的承认和保护，才能成为我们通常所称的真正意义上的“业主”。如果由于开发商的责任使购买方不能在规定的期限内取得房产证，开发商则需按照商品房买卖合同的约定向购买方支付违约金或承担退房、退还购房款并赔偿损失的违约责任。因此，明确开发商在办理房产证中的责任和义务亦是很重要的。一般情况下，购房者在办理房地产权属证书时，房地产开发商应当承担下列的责任和义务： 　　（1）委托测绘义务 　　根据2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第34条第1款的规定，房地产开发企业应在与商品房买受人所签订的《商品房买卖合同》所约定的房屋交付日之前，委托房地局的测绘大队，对买方所购房屋做面积测绘工作，并将测绘结果上报房地局权属部门，用于房屋权属登记和房产证的制作。 　　（2）报送资料义务 　　根据《商品房销售管理办法》第34条第2款的规定，开发商应当在房屋交付使用之日起60日内，将需由其提供的办理房产证的材料报送房地局权属部门。需报送的材料包括：①房屋面积测量结果报告；②竣工项目地价款核实复函；③公用建筑面积分摊材料；④国有土地使用证；⑤房屋竣工证明材料；⑥立项批复；⑦建设规划许可证；⑧登记部门认为必要的其他材料。 　　（3）协助买房人办证的义务 　　《商品房销售管理办法》第34条第3款的规定，开发商应当协助商品房买受人办理房产证。此款要求开发商在商品房购买方办理好产权证之前，按照房地局的要求，对商品房买受人的房产证的办理给予必要的协助，开发商不得无故拒绝或拖延在有关申请书、房地产买卖合同等文件上盖章和签字。 在哪些情况下，商品房不能办理房产证？ 2008-06-23 　　在哪些情况下，商品房不能办理房产证？ 　　并不是所有的商品房买卖都能申办房产证，当出现下列情形之一时，将不能或暂缓办理房产证： 　　（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制该商品房权利的； 　　（2）根据国家利益和社会公共利益的需要，该商品房所在区域被政府收回土地使用权的； 　　（3）房产开发商未依法登记，领取《商品房预售许可证》或大产权证的； 　　（4）商品房权属有争议或申报证件、资料与商品房现状不符的； 　　（5）合作开发销售的商品房或共同购买的商品房未经合作方或共同购买人书面同意的； 　　（6）设定抵押权的商品房未经抵押权人同意的； 　　（7）商品房未经验收或验收不合格的； 　　（8）各城市规定的其他限制。 　　根据《城市房屋权属登记管理办法》第23条的规定：“有下列情形之一的，登记机关应当做出不予登记的决定：（一）属于违章建筑的；（二）属于临时建筑的；（三）法律、法规规定的其他情形。”可见，出现上述情形的房地产是不能申领到>房地产权属证书的。 如何识别房产证的真伪？ 2008-06-23 　　如何识别房产证的真伪？ 　　从1998年1月起，全国各大城市采用由国家建设部统一监制、中国人民银行北京印钞厂独家印制的新的房产证。目前新的房产证共有3种：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。上述权证材料为进口护照面料，封面为红色（他项权证为蓝色），印有国徽；内页为粉红色印钞纸，采用护照和钞票印制工艺，增强了防伪功能，规范了发证机关和用印。 　　新的房产证最重要的鉴别特征如下： 　　（1）建房注册号。建设部对每个能够发证的市（县）发证机关都进行了注册登记，并予以编号。辨认时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。 　　（2）印制流水号。在权证第三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印制流水编号，同一发证机关的权证号码是连续的。 　　（3）发证编号。发证机关编列的权证号码与发证机关的登记簿册、档案记载一致。 　　（4）团花。权证扉页上有土红、翠色两色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰。 　　（5）花边。权证首页，即发证机关盖章页上有上下左右均等宽且对称的咖啡色花纹边框，花纹细腻、清晰。 　　（6）暗印、水印。权证内页纸为印钞纸，浅粉底色，宋体“房屋所有权证”为底纹暗印。将纸对着光亮处，可见高层或多层水印房屋。 　　（7）发证机关（盖章）。法定的发证机关是各市、县房地产管理局（房产管理局），任何其他单位或部门都无权发证。发证机关必须盖章，所盖公章均是机器套印，印迹清晰、干净、均匀。 　　反观假证，往往有规格不符、用纸粗糙、花纹歪斜不清、证章大小不一、着色不均匀、编号混乱、无水印等问题，稍加留意，很容易区分。如果你对手中的房屋产权证还心存疑虑，你可以持证到发证机关进行鉴定，无论印刷得多么精美的假产权证也会原形毕露。