浅议个人住房贷款业务的风险与防范

2009年 7月 （总第 209期） 法制与经济 FAZHIYUJINGJI NO.7，2009 (Cumulatively，NO.209) 随着我国金融业的迅速发展和住房制度改革的深化，自 2000年以来，中国城镇居民的购房热情不断升温，住房金融 业务得到了快速发展。在这将近十年的时间里，个人住房贷 款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商 业银行的青睐，在银行贷款中所占比重日渐提高，已成为我 国商业银行一个重要的信贷业务种类，给商业银行带来了巨 大的经济效益。商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改 革和提高居民住房消费的购买力等方面，都起到了积极的作 用。但是，个人住房贷款存在着对象多、范围广、流动性差及 期限长的特点。同时，目前我国个人住房贷款还存在基础设 施建设落后，个人征信系统尚未建立等问题。所以，这在一定 程度上给商业银行带来了风险隐患，需要我们重新对商业银 行个人住房贷款业务的风险状况进行认真地分析。 一、目前我国个人住房贷款业务的基本情况 个人住房贷款是金融机构向购买、建造、改造、修缮各类 住房的自然人发放的贷款，是一种中长期消费性贷款。贷款 人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期 不能偿还本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或物质，或 由保证人承担偿还本息的连带责任。 近年来，随着货币化房改的深化，住房建设已成为我国国 民经济新的增长点，我国商业银行的信贷投资也开始向住房 贷款倾斜。为了加快住房消费，促进内需，并保证各大商业银 行的有序竞争，央行在 1998年出台了《个人住房贷款管理办 法》和《关于加大信贷投入，支持住宅建设和消费的通知》等 文件，允许各家商业银行在所在城市，对所有普通商品房开 办个人住房贷款业务。1999年央行又出台了旨在促进消费， 推动内需，提高银行信贷资产质量的专项规定即《关于开展 个人消费信贷的指导意见》。我国个人住房贷款在房地产市 场快速发展的带动下获得了迅猛发展，个人住房贷款规模在 银行资产中的比重迅速上升，不少商业银行将个人住房信贷 视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。 2007年末，全国主要金融机构个人住房贷款余额达 2.7万亿 元，在各项贷款中的占比接近 10％。虽然我国个人住房贷款 的坏账率较低，但不良贷款的绝对额和比重两项指标均已呈 现上升趋势。据国际惯例，个人住房贷款的风险呈现期通常 为 3- 8年，而我国个人住房贷款当前正处在这个风险的暴露 期。 二、个人住房贷款业务出现的风险问题 我国个人住房贷款业务发展迅速，取得了可喜的成绩。 但因起步较晚及经验不足，各种潜在的风险也随之逐渐积累 释放。而且，从特定意义上说，个人住房贷款所面临的潜在风 险甚至要高于其他的贷款类型。目前，在个人住房贷款中所 面临的常见风险有：信用风险、流动性风险、操作风险和抵押 物风险等。尽快了解这些存在的风险和问题，对于个人住房 贷款业务的发展非常重要。以下是对这些风险问题的来源和 分析： 1.信用风险。信用风险是由于借款人无力偿还或不愿偿 还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险。 从造成信用风险的原因来看，一方面，是借款人因为家 庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还银 行贷款，被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失 的违约风险。另一方面，是借款人可能故意欺诈，通过伪造的 个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生的道德风险。还有， 随着国有企业改制和政府机构改革的深化，下岗分流压力加 大，借款人的未来收入难以预测。借款人如果购买商铺，就属 于投资经营性质，因商铺的收入具有较大的不确定性，一旦 收益下降，将导致无力偿还贷款。另外，如果借款人购房不是 自住，购买商铺不是经营，而是以保值、投资、投机为目的，一 旦判断失误，就有可能拖延还款或弃楼不还贷款。 2.流动性风险。流动性风险是由于金融机构缺乏足够的 现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债 务满足客户提取存款要求的风险。 对于银行来说，个人住房信贷等中长期贷款的快速增长 和比率的迅速提高，都可能会带来流动性风险。根据国际经 验，个人住房贷款比重接近或达到 18%- 20%时，商业银行整 体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问 题，势必要通过系统内或它行拆借资金满足支付需要，这样 将增加银行的负债成本，降低银行的盈利水平，甚至出现亏 损。同时，由于我国目前住房抵押贷款担保和保险制度不完 善，难以有效化解商业银行的流动性风险。我国住房贷款没 有实现证券化，银行房贷资产变现能力较差。同时也没有完 善的住房二级市场，银行处置抵押房产很困难，流动性风险 浅议个人住房贷款业务的风险与防范 覃鋆鋆 （广西大学商学院，广西 南宁 530000；广西工商职业技术学院，广西 南宁 530003） [摘 要]随着房价不断上涨和个人住房贷款业务规模的不断扩大，我国经济发展和房地产市场周期性波动的风险也越来 越大，我国商业银行的个人住房贷款业务面临着一些新情况和新问题。文章对这些风险问题产生的原因进行了分析，并提出了 防范个人住房贷款业务风险的措施。 [关键词]住房贷款；风险；防范措施 107 化解难度大。当贷款购房的概念普及以后，处置抵押房产的 需求将强烈起来。 3.操作风险。主要包括信贷人员职业道德、贷款操作 执行不严格以及外部欺诈引起的风险。 由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之 间激烈的竞争，银行的房贷部门有时为了扩大其业务范围， 竞相降低贷款人的首付比例，或者放松贷款人的审批条件。 或者，在操作过程中，没有严格的抵押住房登记制度，贷款的 前台、中台与后台没有进行责任上的严格区分，对客户的资 信情况没有进行严格把关。另外，目前各商业银行在同一城 市经办个人房地产信贷业务的网点偏多，在不严格的情 况下，贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房 贷款，一旦贷款人无力偿还，抵押物往往很难处置，资产无法 分割，也没有相应的法律来保障拍卖、折价程序的顺利实施， 以上这些都是造成操作风险的主要原因。 4.抵押物风险。该风险主要表现为四点：一是由于抵押物 的权属不明所导致的风险，银行的损失主要来源于抵押物法 律效力的缺乏而产生的抵押物处分纠纷；二是由于抵押物法 律执行程度较低引发的风险，最终导致银行的债权难以实 现；三是由于抵押物的价值高估产生的风险，由于高估了抵 押物的价值，使得银行在处置抵押物时的信贷资产受损；四 是由于市场低迷产生的抵押物变现风险。 三、防范个人住房贷款业务风险的措施 从未来的发展趋势看，个人住房贷款业务会还有更大的 发展空间。但是，假如在目前相对欠缺的风险治理机制下进 行个人住房信贷业务的快速扩张，未来必然会给商业银行带 来更巨大的风险。因此，当前要把防范个人住房贷款业务风 险作为商业银行风险治理的重点。 1.建立个人信用风险防范。要把好贷款项目关，必须做好 贷前风险防范工作。抓好个人住房贷款的前期评估，判断项 目是否具备条件，支持市场前景好的项目，避免项目选择风 险。做好贷前资信调查与评估、贷中信用状况监控，随时修正 借款人信用等级记录，并建立贷后个人信用风险处置系统。 加强对借款人的审查。重点审查借款人的工资、收入证明的 真实性、完整性及其职业的稳定性，调查借款人申请贷款的 真实性，避免“假个贷”的发生。同时，做好对借款人的跟踪调 查和分析，及时发现借款人在借款周期内各种不利于贷款收 回的因素，判断是否会影响其正常的还款能力，一经发现要 及时采取补救措施，最大限度降低贷款偿还风险。 2.推进个人住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款经过证 券化处理以后，发行的证券可以在证券二级市场上自由地流 通转让，这样住房抵押贷款面临的各种风险均可以通过证券 市场得到转移。另一方面以住房抵押贷款为担保发行证券之 后，集中在银行的住房抵押贷款风险就被分散到众多的投资 者手中，使每个参与者都能把风险控制在与收益对称的可接 受范围内。由于抵押证券不以具体的房地产为标的物，而是 一组房地产的组合所对应的住房抵押贷款集合，是一种住房 抵押贷款的投资组合，个别违约或抵押风险就显得微不足 道，因而可以有效地分散违约风险和抵押的风险，使损失得 以减少。 3.加强银行自身操作管理。个人住房贷款业务流程长、环 节多，稍有不慎，便会造成操作失误。尤其是国有商业银行， 网点众多，人员也是良莠不齐，无法保证所有操作的准确性。 所以，应该从加强银行本身操作管理的基础上，建立和完善 一系列风险防范的制度安排。一要通过进一步健全风险管理 组织架构，明确部门职能，分清部门、人员的职责，真正建立 违规人员的责任追究制度。使得因道德风险或工作失误，而 使银行产生风险、造成损失的人员，受到相应的惩罚。在全行 建立起良好的风险管理文化和风险防范意识。二要坚持风险 防控的基本原则，守住底线，不能因同业之间的竞争就任意 降低贷款门槛，要以效率和服务赢得客户的满意。三要实行 电子化审批模式，推进个贷评分卡项目的开展，降低信贷审 批风险，提高审批效率。 4.完善抵押物管理措施。一要规范抵押物规范行为，在借 助社会评估机构中介评估、加强现场调查的同时，可充分利 用商业银行自身特有的业务优势和人才优势，形成自己的评 估体系，这样一方面可以防止抵押物高估风险，另一方面还 可以增加中间业务收入。二要规范相关管理手续，要及时合 理地办理抵押登记和保险手续。对抵押物凭证实行严格的出 入库制度，加强与抵押登记部门沟通，通过预留抵押登记部 门印模、定期核对方式，确保抵押登记合法有效。三是规范抵 押物处置，对所有的抵押物要根据其特点，采取竞价拍卖、租 赁等方式，尽量最大可能提高变现率，降低贷款损失。 [参考文献] [1]殷红,张卫东.房地产金融[M].北京:首都经济贸易大学出版社, 2007. [2]邓宏乾.房地产金融[M].武昌:华中科技大学出版社,2004. [3]昌晓英.个人住房贷款的风险及控制研究[J].世纪桥,2007,（4）. [4]史美霖 .个人住房贷款业务风险与防范 [J].商业时代 ,2007, （23）. [作者简介]覃鋆鋆（1981—），广西南宁人，广西工商职业技术学院财 会系教师。 108