小区会所经营方案(开业投资分析）

null会所经营会所经营方案会所经营方案内容会所经营方案内容1、会所概况及经营模式 2、会所三个阶段的经营预测 3、会所开办费 4、会所经营建议一、会所概况及经营模式一、会所概况及经营模式会所概况会所概况项目的会所位于商业裙楼4楼，总建筑面积6346㎡，楼高5米。会所性质属于经营性商业资产，具有独立商业产权。销售计积表显示功能为“文体活动用房” 会所日常运营中，一楼会所大堂、四楼会所主体及五楼部分架空层作整体经营考虑。一、经营定位及目标一、经营定位及目标 经营定位 1、“专业型+小区型”综合会所； 2、会员制管理会所； 3、奢华享乐型会所。经营目标 1、小区服务为主，商业经营为辅； 2、项目收支平衡，达到良性经营。二、会所功能设计二、会所功能设计康体设施： 健身房、游泳池、 乒乓球室、棋牌室、桌球房 商务、休闲设施： 红酒雪茄房、自“主”空间、商务中心、多功能室 儿童活动设施： 宝宝CLUB 整个会所将覆盖无线上网系统null三、会员制管理null四、会所客源分析周边公寓客源分析周边公寓客源分析总户数超过5000户，居住人口逾万。富力爱丁堡国际公寓 嘉裕·礼顿阳光 柏林国际公寓 马赛国际公寓 富力史丹尼国际公寓 凯旋新世界·新凯公寓 双城国际公寓 新大厦 星辰财富港 星汇国际公寓 项目销售及业主入住时间项目销售及业主入住时间项目预计2010年11月交付五、采取分阶段经营策略五、采取分阶段经营策略二、会所三个经营阶段的预测二、会所三个经营阶段的预测第一阶段：会所开放参观第一阶段：会所开放参观（备注：会所需入职三名服务人员，包括一位主管，主要负责接待参观的人群）会所组织架构及人员设置：第一阶段：会所开放参观第一阶段：会所开放参观会所管理成本： 建议：由于第一阶段会所的主要任务是开放给潜在买家参观，故建议此阶段费用共352,368元（6个月）作为会所的开办费由发展商支付。第一阶段：会所开放参观第一阶段：会所开放参观第二阶段：会所试业第二阶段：会所试业会所组织架构及人员设置：会所经理 （服务中心经理兼任）会所主管 1人 会所服务员 3人 救生员 2人设备管理员 （服务中心人员兼）清洁人员 （外包，3名） 财务（收费员） （服务中心人员兼） 第二阶段：会所试业第二阶段：会所试业会所成本 ：第二阶段：会所试业第二阶段：会所试业第二阶段：会所试业第二阶段：会所试业会所收入：餐饮及儿童活动部分对外出租第二阶段：会所试业第二阶段：会所试业第二阶段：会所试业第二阶段：会所试业会所盈亏分析： 月经营成本：￥162,362元 月经营收入：￥116,270元 月亏损：￥46,092元 年亏损：￥553,104元 建议：由于入住人数较少，未能满足会所经营条件，建议由开发商补贴亏损费用。第三阶段：会所正常运营第三阶段：会所正常运营会所组织架构及人员设置：会所经理 （服务中心经理兼任）会所主管 1人 会所服务员 4人 救生员 3人设备管理员 （服务中心人员兼）清洁人员 （外包，4名） 财务（收费员） （服务中心人员兼） 第三阶段：会所正常运营第三阶段：会所正常运营会所成本 ：第二阶段：会所试业第二阶段：会所试业第三阶段：会所正常运营第三阶段：会所正常运营会所收入：第二阶段：会所试业第二阶段：会所试业第三阶段：会所正常运营第三阶段：会所正常运营会所经营方案盈亏分析: 月经营成本：￥196,733元 月经营收入：￥202，160元 月盈利：￥5，427元 年盈利：￥65，124元 备注：此阶段会所经营略有盈余，建议自本阶段起由物业公司自负盈亏,会所将不断根据市场变化对会所的经营进行优化调整。三、会所开办费用三、会所开办费用会所开办费用（物料采购）会所开办费用（物料采购）四、会所经营建议四、会所经营建议会所经营建议会所经营建议1、产权问题：因会所产权用途为“文体活动用房”，建议在项目交楼前，寻找适当时机完成“公示”等相关手续，在会所开业前把四层产权调整完善。 2、经营配套条件：由于目前会所没有配套任何车位和招牌位置，故对专业经营部分的对外招商影响很大，建议集团从负一层的停车场中预留30-50个车位配合会所招商，并在裙楼的广告位置中预留适当招牌位置供会所租户使用。 3、档次标准：本方案中对会所的管理从实际出发，体现温馨的家庭气息。若需要提升档次，参照五星级酒店和高级私人俱乐部的标准，则每月成本需增加超过十万元的支出，建议本会所按本方案标准试运行。 4、亏损补贴：由于会所的“开放参观”和“会所试业”两个阶段的市场环境不完善，故建议由发展商补贴亏损费用。null 谢 谢 ！二0一0年四月二十八日