关于中国房价问题的调查报告

一、调查背景......................................P3 二、调查目的......................................P4 三、调查方式......................................P5 四、调查内容及结果分析............................P5 五、房价高的成因.................................P11 六、解决办法.....................................P15 七、心得体会··········································P17 一、调查背景 自进入21世纪以来,房价问题的社会关注度不断提高,不断攀升的房价让越来越多的民众叫苦不迭,买房难成了社会上的普遍问题。尽管如此,地方政府的抬价,开发商的炒作,媒体的肆意报道,买房投资者的推波助澜,让房价泡沫日趋增大。以下是引用网上的关于房价问题的起因、发展以及现状。 2000年以来进入本世纪,中国大陆房地产市场改革在新的一波房地产投资热潮的推动下迅速升温。2001年房地产投资6245亿元,占全社会总投资36898亿元的16.9%,到2004年房地产投资升高到14480.75亿元,占社会总投资58620.28亿元的24.7%(2005年上半年房地产业投资6193亿元,总投资32895亿元,占比18。8%)。与此同时,政府也出台多项优惠政策,以期望房地产业成为新兴的支柱产业。使用的方法包括,退还个人所得税,降低交易契税,放宽银行贷款条件,加大房地产业扶持力度等等。在这种背景下,房价开始迅速窜升。这波房价波动中最为明显的例子就是中国最大的城市上海。 2000年的上海的房屋每平方米均价为3326元,到2004年时均价已上升至6385元,涨幅达到92%。2001年,上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米,2003年这一数字达到16%。到2005年第一季度,有40%的住宅成交价格超过8000元/平方米, 而市中心的房价更大多已经突破16000元每平方米。 而中国大陆其他城市的房价也几乎以同样的增速不断上涨:杭州的房价早于上海开始其向上突进的趋势,但也比上海更早遭遇到市场的反击;北京的房价涨幅也相当惊人,其中国大陆最高房价城市的地位至2003年初才被上海超出。房价的涨幅不但集中于中心城市,同时也蔓延到了一些二级城市。在2003年6月中国人民银行发布了所谓121号文件以加强房地产投资管理牵制过猛的房地产升势。但是一个月以后,国务院发布的8号令却在一定程度上抵消了前述文件的效力。房价在政府的自相矛盾中继续前进,直到2005年年初达到顶峰。 2005年以来中央政府采取一系列的控制措施以期达到平抑房价平息民众不满情绪的目的。特别是七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的》。该意见规定,“对2年内未开工的住房项目,要再次进行规划审查”,“对持有不足2年的房地产转手交易时以交易全额征收营业税”,“加强经济适用房建设”等等。此政策对中国大陆房地产泡沫的冲击非常明显,大量消费者持币待购,对市场有很强的下降期望。截至条目编制时,上海的房价已经回稳,上涨趋势不再明显,成交亦开始萎缩。 2010年天价房地产已经成为多数国人的恶梦,绝大多数沦为“房奴”阶层,抛开外面精彩的世界,只有在互联网虚拟的社区中寻找精神的寄托,而房地产已成为必谈的话题。(2010年房价数据在“图片”里) 二、调查目的 针对2010年天价房地产的的现状,为了解我们身边的居民的住房状况以及他们对房价及买房的态度和意见,进一步深入探究房价出现种种问题的根源所在,并尽力找到解决问题的方法,提出一系列有效可行的针对措施,让普通的民众都买得起房,住得起房,提高生活质量,我们4人小组决定就房价问题展开深入的调查。 三、调查方式 由于条件有限,为了达到最好的调查效果,我们决定采用多种调查方式结合的方法:电话调查,纸质问卷调查,网上问卷调查。截止到今日,我们已经采集了50余份调查结果可供分析。 五、高房价成因解析 解析一:政策为何不起效 自2009至今中央政府对房地产市场进行了多轮的调控,调控力度之大,调控之密集,前所未有,但就是在这种情况下,为什么房价仍屡屡上涨,甚至出现越打越涨的尴尬局面。因为政策打击的对象是投资炒房。2010年4月17日国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨,发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,也就是“新国十条”,其中的一部分内容是:“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。”有人把房价虚高的原因归结为有人“炒房”,其实这是片面的,政策调控之所以收效甚微,原因就在于政策打击的对象是投资炒房,而这却并非高房价症结之所在。 解析二:地产商为何在抱怨 房地产开发定价高是一个不全面的认识。为了谋求利益房地产商当然会在原有土地价格上加价,但目前的现状是,土地价格就极不合理,任志强曾对媒体说:“现在人们老是觉得房价贵,是因为现在房价有50%是政府的土地出让金”这句话是我们赞同的,也就是说,目前土地价格占到楼盘价格的一半甚至以上。举个实际的例子,2008年8月3日,金地集团通过挂牌方式以6.85亿元获得西安曲江新区住宅地块,总建面积约32万平米,折合楼面地价约2100元/平米,这也是金地2008年唯一拿下的一块地。双方会提前签好,约定一个土地保底价,假如拍卖的保底价是4000元/平米,但最后实际拍卖价格是7000元的话,如果仍是该开发商拍得土地,政府便将3000元差价归还,若由其他开发商拍得,这3000元的差价,便按比例分成,多数情况是政府与开发商四六或三七,甚至五五分。 解析三:投资炒房在作怪 对于投资炒房,这是一个可以说相对独立的因素。它在一定程度上是对房价起到了推波助澜的作用,尤其是在早期,中国部分城市的房价是被这样带动起来的。我们需要承认,自2008年金融危机全面爆发以来,由于国际投资环境不稳定,投资前景不被看好,确实有大量国际游资涌入中国,但中国目前这种全国性的高房价绝不是这些投资人的力量能够达到的。更重要的是,作为一个重要的投资领域,炒房这一商业行为在任何国家都存在,这绝不是人民只能“望房兴叹”的理由,这种说法本身就是某些地方政府的推脱之辞,假借投资炒房这一正常商业行为来掩盖高房价的真正成因。作为政策的调控的对象,投资人已经在持观望态度了,可是房价丝毫不见动摇。这也从另一个角度解释了政策无效的原因。 解析四:信贷政策遭质疑 由于国际金融危机的全面爆发,导致我国出口导向型经济严重受挫,为确保经济的高速增长,中国政府于08年底提列4万个亿用于经济刺激计划,为配合该计划的有力实施,中国银行界自08年11月底开始实行宽松的信贷政策,截止09年5月,半年时间里我国共新增贷款超过6万亿元,这一数字是08年全年的1.2倍。2009 年适度宽松的货币政策,为房地产行业带来相对充裕的资金流。根据中国统计局09年数据,从国内贷款看,全年总额达11293 亿 元,同比增长了48.5%,从个人按揭贷款看,全年总额达8403 亿元,同比增长了116.2%,上述两者合计达19696 亿元,预计占到2009 年全年新增贷款总额的20%左右,显示了房地产行业非凡的吸金能力。银行向房地产业疯狂贷款,致使房地产商们财大气粗,才敢于高价拿地。天量信贷大量流向房地产业以及其相关产业,例如钢材,建材市场,致使在经济危机的大背景下,房价反而直冲云霄,所以信贷政策不合理是一个致使高房价的原因 解析五:“土地财政”是元凶 10年的楼市升温带动土地市场繁荣,地方土地出让金也随之激增。在信贷宽松的背景下,地方政府“卖地生财”的模式在推高地价的同时也在推高房价,放大楼市泡沫。更为重要的是,大量信贷资金通过房地产业进入地方财政和投资平台后,可能由于优质产业项目难觅而面临低效率使用的风险,这无疑会催生地方经济的泡沫。 在我国,地方财政对土地投资的依赖度较高,很多城市土地出让金占地方财政收入的比例超过三分之一。而且,与土地相关产业的发展和大规模投资建设,都会给地方带来税收和其他收入的增长。房地产行业回暖以及大量基础建设项目的铺开,促进了地方收入的增长。 在土地财政模式下,地方政府无疑具有高价卖地的利益动机。一方面,房地产业被赋予了“拉动经济引擎”的重要地位,而且,建材、水泥等其他相关行业向房地产业集中的趋势也更加明显。这种“牵一发而动全身”的关系,使得各地方政府积极维护房地产业发展,扩大地方收入,进而实现“保增长”的目标。另一方面,目前我国地方政府负担诸多支出义务,而收入来源却相对匮乏,于是,土地拍卖就成为地方政府加大财政收入的重要途径。因此,地方政府便具有了有限供给土地、抬高地价的动机,从而增加土地出让收益,进而提升政绩。在这一驱动力下,楼市泡沫可能越吹越大。 10二季度开始,全国各大城市高价地不断涌现,楼面地价节节攀升,地方政府的土地收入实现了大幅增长。前三季度,北京和上海的土地收入已经超越去年全年水平,并仍呈继续上涨的态势。 而土地市场火热的背后,有天量信贷的助推。中央政府通过宽松的货币政策刺激经济增长,大量银行信贷投放到实体经济中,企业资金流更为充裕。有证据显示,部分低成本的信贷资金通过各种渠道流入到房地产市场,一个重要表现就是央企不断高价拿地。由此,楼市泡沫也在随之放大。 更重要的是,在大规模资金驱动下,土地市场竞争日趋激烈。高价地屡被拍出,大量资金也从实体经济流入了地方政府的财政平台。而在经济复苏尚未稳固的宏观环境下,众多产业和项目的投资风险较大,地方政府投资平台存在低效运用资金的可能。有专家便指出,政府卖地获得的土地收入,是财政收入中的一部分,最终还是要用于各项投资建设、转移支付和福利保障。然而,目前我国财政支出效率较低,相应的财政管理成本、行政成本居高不下,从而导致财政资金大量浪费,资金运用效率低下。 综上所述,土地财政模式是个恶性循环,为了保持经济高速增长,地方政府就要卖地敛财,而那些投机者看到中国的房价有政府支撑,总是居高不下,所以他们便采取跟进态势,推波助澜。而房价一旦出现松动或下滑的风险,银行就会出面,向房地产市场提供贷款,再次抬高房价。总之,过渡依赖房地产业来拉动经济增长,尤其是依靠土地出让金作为地方政府财政收入的重要来源,除了不断催生土地市场泡沫外,还将破坏经济的均衡发展。而一旦房产泡沫破碎,中国也将重蹈日本之覆辙! 六、解决办法 唯有彻底改革才能突破高房价困境! 一、打破现有的土地财政模式。应该把调控房地产政策与财税体制改革紧密结合。“十二五”期间,将土地批租作为地方政府重要财政收入来源的做法已不可持续,要采取切实措施调整中央和地方的财政收入分配关系,增加地方税收留成,改变地方政府过度依赖土地出让金收入维持财政运转的现状,逐步建立保证各级政府财政可持续运作的长效机制。未来,调控房地产的政策能否切实收到预期效果,关键看财税体制的综合改革是否配套,在多大程度上减轻了地方政府对房地产的依赖。 二、大量建设保障性住房。应该把改善民生与调整房地产供应结构紧密结合,努力增加保障性住房供给。有资料显示,我国香港地区、新加坡的保障性住房比例分别达到了50%和84%。我们有必要学习借鉴它们的经验,积极推进保障性住房的大规模建设,进而大幅度增加保障性住房比例。同时要加快制订、完善全国统一的保障性住房配售条件、流转、管理等的法律和制度规范,严格依法管理,杜绝弄虚作假、徇私舞弊等腐败问题,杜绝保障性住房的完全市场化开发和商业化投资炒作。 三、要着手改革现行的房地产开发模式,实行多轨制的开发与建设。应打破只有房产商开发房地产的格局,走房产商开发、政府开发、单位集资建房等多种途径。比如可以采取“政府出地,房产开发商建房”的办法,由政府提供成熟土地,按“代建制”即建设主体招投标的模式实施各类房屋的建设,房产商只能买卖地上建筑部分的房屋,地皮部分则以税收或租金方式由政府根据地价增值情况逐年累进或分年限向房屋购买者征收。还应改革现行的单一的供地制度,按使用方向实行有条件的土地“招拍挂”,如解决普通居民自住用房的“三限”土地招标(限房价、限地价、限户型)等。 四、加快产业结构调整,有计划有地使房地产业退出国民经济支柱产业序列。房地产业相对IT、生物制药等行业,技术含量低,对国力增强的综合推动作用有限;而且这一行业的兴盛是以资源损耗为代价的,因为土地是越用越少的资源。国家的实力提升,不可能靠房地产业暴利来实现。 五、构建类似调控通胀的全国统一的房地产价格指标体系和调控机制。长期以来,对于房价等资产价格过高的问题,我们一是没有像针对CPI过高那样、以类似央行的专门机构进行管理和调控;二是没有针对性较强的专门调控手段。主管房地产开发建设的部门,往往把重点放在房地产业的“发展”上,站在开发商一边考虑问题多,而对危及百姓“住有所居”的房价管理问题思考得少。这也许是导致几年来房价一直下不来,并且“越调控越高”的原因。因此,必须尽快落实各级政府调控房价的责任部门和考核机制,把有效控制房价过快上涨作为各级政府的工作目标。 七、心得体会 毋庸讳言,房价问题一直是所有老百姓关注的,它是最根本的民生问题之一。当下,老百姓买不起房,这就是房地产市场最大的实情。我们小组对房价问题的深入调查与研究,让我们充分了解了买房难等一系列房价问题,分析出造成这些问题的具体原因,并探讨出一系列解决措施。希望在不久的将来,政府能够将措施予以贯彻,落到实处,是老百姓能够真正买得起房,住得起房. 在这短短一个星期中,我学会了许多东西,这些将是我今后人生道路上一笔珍贵的财富。社会之于我,社会之于每一个大学生是一所更能锻炼人的综合性大学,我们只有在正确的引导下深入社会,了解社会,服务社会,投身到社会实践中去,才能发现我们自身的不足,为今后走出校门,踏进社会创造良好的条件;才能使我们学有所用,在实践中成才,在服务中成长,并有效的为社会服务,体现大学生的自身价值。 了解社会是我们这次社会调查的初衷,因此我们本着服务的精神,确定我们社会调查的 主题,并与各相关单位联系,开展我们的社会调查工作,深入乡村进行调查,希望能够发现问题,同时利用我们所学寻找解决问题的方法。困难,是我们在整个过程中不得不面对的。无论是在社会调查的准备阶段,还是在社会调查的实施阶段,我们遇到过很多的困难,每个困难都是对我们的一种挑战,一种锻炼,在解决困难的过程中,我们可以学到很多,可以更加认识自我。团结互助是我们解决困难的法宝,联系实际是我们解决困难的钥匙,解决一个困难就是一次历练,一次收获,一次经验的积累。整个团队队员之间的分工明确,默契合作是这次社会调查圆满成功的关键。队员们各司其职,队员之间相处轻松愉快,使得这次的整个社会调查过程充满了快乐的元素,不论是长途跋涉的时候,还是遇到困难的时候,期间都不乏欢声笑语,让人觉得如沐春风。 我们的努力得到了回报,这次的社会调查在我们自身看来圆满成功,我们得到更多的是来自自己努力做好一件事的成就感和弥足珍贵的经验,也让我们看到了自身拥有的能力和不足。这是一次心的成长过程,不管是什么样的状态与境遇,我都会很坦然地面对,因为这将是以后工作、学习乃至整个生命过程的一笔巨大财富。