大小物业管理范围的初步划分

大小物业管理范围的初步划分初步建议 (2014年8月) 大小物业一般基于建筑物投影进行物业管理区域的原则性划分;同时视不同楼座是否设备设施独立,或者在公共设备设施不可分割情况下是否达到分计量的情况进行具体管辖范围、责任及费用的划分。 一、员工: 1.工资及福利:小物业组建“B座物业管理处”为B座产权范围内提供物业管理服务,小物业自行招聘管理物业人员,支付其工资及福利等费用。 2.其他: 小物业负责“B座物业管理处”人员的制服、洗衣、工作餐费用。 3.外包保安:小物业自行聘用外包保安人员负责 B座产权范围内的安全管理。大物业聘用的外围公共区域保安费用,由小物业按比例分摊。 4.外包清洁人员: 小物业自行聘用外包清洁人员负责B座产权范围内的清洁工作。大物业聘用的负责外围公共区域的保洁人员费用,小物业按比例分摊。 二、行政办公: 小物业负责B座产权范围内的物业管理工作,日常运行发生的行政办公费用由以下几项构成,由小物业承担。 1.办公(含办公用品、通讯、公关费、车辆费) 1) 办公用品: 2) 小物业所属人员日常办公耗材费用(复印机、饮水、纸张、文具等); 2)印刷品: 印刷B座产权范围内的客户手册、装修手册、宣传品等; 3)公关费用:与主管部门联系费用; 4)通讯费用:小物业人员办公电话、上网、手机/对讲机通讯费用; 5)交通费: 小物业人员交通/车辆使用费用; 6)标牌费用: B座小物业管理范围内标识、标牌、提示牌的制作费用。 2.保险: 1)财产一切险: 涉及B座产权范围的财产一切险由小物业购买。大物业负责的外围公共区域的财产一切险由小物业按比例分摊。 2)机器设备险: 主系统设备保险由大物业购买,B座小物业管理的设备设施保险由小物业购买(B 座小物业管理的设备设施参见“设备设施分界点”) 3)公众责任险: 涉及B座产权范围的公众责任险由小物业购买。 3.清洁、绿化费 1)园艺、绿化: 小物业自行签订合同,负责B座产权范围内的园艺、绿化租摆工作。大物业负责的外围公共区域绿化租摆工作,由小物业按比例分摊。 2)外墙清洗: 小物业负责B座产权范围内的外墙清洗工作。 4.垃圾清运: 小物业负责B座产权范围内产生垃圾的清运。大物业负责的外围公共区域的垃圾清运费用,小物业按比例分摊。 5.清洁消耗品(包括卫生纸、洗手液): 小物业负责提供B座产权范围内的清洁消耗品。 6.节日装饰: 小物业负责B座产权范围内的节日装饰工作。大物业负责的外围公共区域的节日装饰费用,由小物业按比例分摊。 三、工程部分: 1.能源 1)电费: B座产权范围内公共区域和公用设备设施发生的电费由小物业承担(不含业租户室内)。大物业负责的外围公共区域的电费,由小物业按比例分摊。(需装表计量) 2)空调费: 小物业自行承担B座产权范围内的空调费用(需装表计量)。 3)供暖费: 小物业自行承担B座产权范围内的冬季采暖费用。(目前是按照面积收费,但建议装表,为日后计量收费做准备)。 4)水费: B座产权范围内公共区域和公用设备设施发生的水费由小物业承担(主要是卫生间和公共区域,不含业租户室内)。大物业负责的外围公共区域的水费,由小物业按比例分摊。(需装表计量)。 2.固定费用 1) 避雷检测: 小物业自行负责B座避雷检测工作。 2)设备检测: 大物业负责,小物业按比例分摊费用。 3)其他年检: 大物业负责,小物业按比例分摊费用。 4)卫星/有线电视收视费: 大物业负责,小物业按比例分摊费用。 5)电梯年检费: B座专用客梯、消防梯/货梯由小物业负责。 3.设备维保 1)电梯: B座专用客梯、消防梯/货梯由小物业负责 2)消防系统/设施: 大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备,小物业按比例分摊主系统(主要是主机部分)的维保费用。 3)给排水系统: 大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备,小物业按比例分摊主系统(主要是主机房与B座相关设备部分)的维保费用。 4)热力站管理费用: 小物业按照B座产权范围内的供暖面积自行缴纳。 5)车场道闸/机械车库: 进入车位管理费,小物业不承担此项费用。 6)CATV系统: 大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备,小物业按比例分摊主系统(主要是主机部分)的维保费用。 7)CCTV系统: 大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备,小物业按比例分摊主系统(主要是主机部分)的维保费用。 8)电话系统(材料): 大物业负责,小物业按照比例分摊。 9)发电机维保: 大物业负责,小物业按照比例分摊维保费用(建议分摊比例为B座所用应急负荷占该发电机应急负荷容量的百分比) 10)电气/照明材料损耗: 大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备,小物业按比例分摊主系统(主要是配电室、外围景观照明、共用机房设备部分)的费用。 11)楼宇自控设备系统: 大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备,小物业按比例分摊主系统(主要是主机部分)的维保费用。 12)土木装修:B座产权范围内的土木装修由小物业负责。 大物业负责的外围公共区域的土木装修费用,由小物业按比例分摊。 13)空调系统: 大小物业按照设备设施分界点的约定负责各自管理区域的设备,小物业按比例分摊主系统(主要是主机、水泵、冷却塔等)的维保费用。 14)空调水处理维保:大物业负责,小物业按比例分摊。 15)擦窗机:小物业负责 B座擦窗机的维保工作 16)旋转门:小物业负责 B座旋转门的维保工作 注: 1.文中所述“大物业负责的外围公共区域”是指整个园区全体业主共同使用的公共区域和公用设备设施。如,外围园区地面,外景照明,外围景观,外围绿化,消防系统主机,水泵房,配电室等。 2.文中所述“小物业按比例分摊”部分费用已经含在“大物业费”内。