贷款及税费税费、贷款及交易流程讲师手册

《税费、贷款及交易流程》—经纪人OJT课程讲师 课程名称 《税费、贷款及交易流程》 备注 序号 ppt 讲解内容 2 德佑的精英们，大家（早上、中午、晚上）好！ 很高兴今天能与大家一起交流！ 今天为大家带来的课程是税费、贷款及交易流程 3 4 请在此强调一下基础知识的重要性，是最能体现房地产经纪人的专业度的东西。所以要足够重视。 5 普通住宅和非普通住宅的界定，请学员死记硬背 6 请各位讲师根据自己所在区域执行的税收政策进行讲解，不建议两张PPT一次性讲解完毕，避免新学员混淆！并在此处进行考题演练，当场计算提问，提问人数在3人左右，并让所有学员来验证。在黑板上进行演算过程！ 注意把握计算时间 7 请各位讲师根据自己所在区域执行的税收政策进行讲解，不建议两张PPT一次性讲解完毕，避免新学员混淆！并在此处进行考题演练，当场计算提问，提问人数在3人左右，并让所有学员来验证。在黑板上进行演算过程！ 注意把握计算时间 8 公证费的计算请出考题，当场演练。 注意把握计算时间 9 房产税讲解共有两页PPT 10 11 此处有案例详解，可根据此案例进行分析，根据时间确定是否当场演练。 12 -16 第12-16页PPT为税费常见问题解答，所有资料均出自后台交易按揭部上传版本，经理可陈述后解答。 17 贷款利率，请学员死记硬背基准利率。 18 请学员参考此表进行计算演练，讲师出题。提问 注意时间 19 各大银行政策，可带过，请学员注意当有案源的时候请重新确认各银行的政策是否发生变化。 20 -21 第20-21页PPT可带过，仍是各银行政策，请有案源时再次确认是否发生变化。 23 请讲师当场将后台帮助中心—常见问题—交易按揭—交易登记类（流程详解）打开，跟据您所有在的区域进行讲解，切勿跨很多区域，以免混淆。 24 -28 第24-28页PPT讲述交易流程，请结合后台帮助中心各区域的流程详解一起讲解，望您在备课时能详细了解此处问题。 带有动画效果 29 -30 第29-30页PPT为上下家交易过程中所要准备的材料，仍请结合后台帮助中心各区域的流程讲解当中的内容一起讲解 带有动画效果 31 请根据时间出一道整的考试题，其中包括税费、房产税、公证费、贷款以及交易流程的题目。可当场做，也可以作为课后练习，让其经理进行检查。 考题必出 致讲师的一封信 尊敬的讲师您好： 感谢您在百忙之中参加德佑地产培训中心讲师认证，为保证课程持续有效的开展，培训中心制定了德佑地产区域培训讲师手册，并安排了本次讲师认证。 为了使您对经纪人OJT系列课程有所了解，现做以下说明： 1、 课程设定目的 （1） 随着公司的快速扩张，以往的总部集中培训方式已不能满足经纪人在职培训，现以区域为单位实施培训不仅能很好的解决这个问题，还能根据不同区域和商圈的特性，针对性的培训。 （2） 通过课程讲解，帮助学员提升各项业务技能，提高1-3个月经纪人的战斗力； 2、 课程内容 《税费、贷款及交易流程》、《房源开发》、《客源开发》、《完善信息及签署委托》、《带看技巧》、《逼定及签署意向》、《一手房销售秘籍》共七门课程； 3、 课程开展方式：讲授、学员互动、沙盘演练三者结合； 4、 课程设定时间：按照课时设定为两课时（每课时50分钟） 请针对该课程时间设定、课程结构、课程内容以及讲师讲授内容多提出建议和意见。 讲师介绍 讲师：在开始本节课以前，我问大家几个问题，大家觉得开发房源重要还是客源重要？为什么？（互动） 3 课程大纲 税费知识 贷款知识 二手房交易流程 税费知识 2013年最新二手房住宅交易税费表 普通住宅标准（2012年3月1日起执行）： 五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等； 单套建筑面积在140平方米以下； 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下（即容积率低于1.44倍），内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。 以上资料均出自交易按揭部最新资料 基础名词解释可让学员参考网上电子和学习手册，面积和价格要同时满足。 5 税费知识 以上资料均出自交易按揭部最新资料 Sheet1 徐汇、静安、长宁、虹口、宝山、普陀 区分 年限 交税方式 营业税 个税 契税 权证印花 交易手续费 登记费 配图费 普通住宅 五年内 套餐一 不提供原始发票 全额*5.65% 全额*1% <90平方且是首套⇒全额*1% >90平方且是首套⇒全额*1.5% >或<90平方非首套⇒全额*3% 5 2.5元*面积 80 25 套餐二 提供原始发票 利润*20% 80 25 五年外 套餐一 不提供原始发票 免征 全额*1% 80 25 套餐二 提供原始发票 利润*20% 80 25 套餐三 承诺唯一 免征 80 25 非普通住宅 五年内 套餐一 不提供原始发票 全额*5.65% 全额*2% or 利润*20% (※二选一) 全额*3% 80 25 套餐二 提供原始发票 80 25 五年外 套餐一 不提供原始发票 全额*5.65% 全额*2% 80 25 套餐二 提供原始发票不承诺唯一 差额*5.65% 利润*20% 80 25 套餐三 提供原始发票且承诺唯一 差额*5.65% 免征 80 25 Sheet2 Sheet3 税费知识 以上资料均出自交易按揭部最新资料 Sheet1 浦东、卢湾、黄浦、闸北、闵行、杨浦、青浦、松江 区分 年限 交税方式 营业税 个税 契税 权证印花 交易手续费 登记费 配图费 普通住宅 五年内 套餐一 不提供原始发票 全额*5.65% 全额*1% <90平方且是首套⇒全额*1% >90平方且是首套⇒全额*1.5% >或<90平方非首套⇒全额*3% 5 2.5元*面积 80 25 套餐二 提供原始发票 利润*20% 5 2.5元*面积 80 25 五年外 套餐一 不提供原始发票 免征 全额*1% 5 2.5元*面积 80 25 套餐二 提供原始发票 利润*20% 5 2.5元*面积 80 25 套餐三 承诺唯一 免征 5 2.5元*面积 80 25 非普通住宅 五年内 套餐一 不提供原始发票 全额*5.65% 全额*2% or 利润*20% (※二选一) 全额*3% 5 2.5元*面积 80 25 套餐二 提供原始发票 5 2.5元*面积 80 25 五年外 套餐一 不提供原始发票 全额*5.65% 全额*2% 5 2.5元*面积 80 25 套餐二 提供原始发票不承诺唯一 差额*5.65% 全额*2% or 利润*20% (※二选一) 5 2.5元*面积 80 25 套餐三 提供原始发票且承诺唯一 差额*5.65% 免征 5 2.5元*面积 80 25 Sheet2 Sheet3 税费知识 以上资料均出自交易按揭部最新资料 Sheet1 公证费收费标准（上海市东方公证处） 公证费收费标准： 项目 计价单位* 收费标准（元） 买卖公证 0-50万元 合同总价* 0.3%（不少于200） 50-500万元 0.25%+250 500-1000万元 0.2%+2750 1000-2000万元 0.15%+7750 2000-5000万元 0.1%+17750 5000-10000万元 0.05%+42750 抵押贷款合同公证 0-50万元 抵押金额* 0.3%（不少于400） 50-100万元 0.2%（不少于1500） 100-1000万元 0.15%（不少于2000） 1000-2000万元 0.1%（不少于15000） 2000-5000万元 0.08%（不少于20000） 5000-10000万元 0.05%（不少于40000） 其他 委托书（购买、出售） 件 200 声明书 件 200 遗嘱公证 件 610 提存公证 提存金额* 0.10% 赠与合同公证 合同总价* 1% 继承合同公证 1% 遗赠合同公证 1% Sheet2 Sheet3 税费知识 4、具有其他类居住证不满3年的，应全额缴纳房产税，但待居住证满3年后可申请退还该3年内已缴纳的全部房产 二、部分减免房产税 1、首先客户提供的证件类型必须满足上述1~3项条件 2、现在家庭持有的已购全部房屋面积总和不能超过家庭（即夫妻双方及未成年子女18岁内）人均60平米以上。 以上资料均出自交易按揭部最新资料 税费常见问题解答 满不满5年，这个时间交易中心是怎么界定的？ 答：  大致时间的界定可以分为以下几种： 1、二手（签订买卖合同）买来的房屋： ——只要看产证就可以了，产证首页上的“登记日”就是购买日期。 2、一手（签订预售合同 /  出售合同）买来的房屋： ——一般也是看产证“登记日”，但是相应的除提供产证原件外，还必须提供契税单、房屋交接书（部分交易中心必须提供）。 3、法定继承（直系血亲继承）得来的房屋： ——可根据老产证（继承之前的那本房产证上显示的“登记日”）来判断其是否满5年。 4、赠与、遗赠得来的房屋： ——按赠与后所办理的新产证上首页“登记日”日期为准来判断其是否满5年。 以上资料均出自交易按揭部最新资料 贷款知识 最近一次央行调息是在2012年7月6日，具体的基准利率如下： 注：该利率为央行规定的基准利率，每个银行认定的首套或二套，上浮或下浮，都是参照这个基准利率来的。 以上资料均出自交易按揭部最新资料 概念性问题请让经纪人参考网上电子课件 17 Sheet1    种类 利率项目 年利率（%） 商业贷款 六个月以内（含6个月）贷款 5.6 六个月至一年（含1年）贷款 6 一至三年（含3年）贷款 6.15 三至五年（含5年）贷款 6.4 五年以上贷款 6.55  公积金 贷款 五年以下(含五年)贷款 4 五年以上贷款 4.5 Sheet2 Sheet3 贷款知识 贷款利率速算表 以上资料均出自交易按揭部最新资料 贷款知识 各大银行的贷款利率及套数认定（2013年01月09日更新） 以上资料均出自交易按揭部最新资料 Sheet1 银行 首套界定 首套利率%（最低） 折扣率 二套界定（以家庭为单位） 二套利率 折扣率 省息产品 建行 无房无贷（无贷指从来没有贷过款） 5.57 85% 最多有1套房（在上海），1套在还(其余贷款结清都可不算） 7.205 110% —— 中行 5.57 85% —— 工行 5.57 85% 最多有1套房（在上海），贷款记录只有1次（已经结清的也要算套数的） “存贷通” 交行 5.57 85% —— 浦发 5.57 85% “存抵贷” 汇丰、花旗(￥) 5.57 85% —— 汇丰（$） 美4.5（最低） 贷款额超600万，利率可优惠 备注：外币无二套，只限境外人办理 港4.5（最低） Sheet2 Sheet3 贷款知识 备注： 1、最新政策：       对于首套房的界定，现在目前工行、中行、建行等几大行最新规定： （1）如果夫妻双方任意一方与各自父母拥有一套共有的产权房的话，如果新购入一套房屋用于婚后自住的，银行可以视为首次购房，享受85折利率的优惠。 （2）如果夫妻双方离异，任意一方是净身出户的（指任何资产都留给原配偶，需提供离婚协议书或法院判决书），且不管在婚姻期间是否贷过款，现如再次购买房屋的，银行可以视为首次购房，享受85折利率的优惠。 以上资料均出自交易按揭部最新资料 交易流程 各区详细交易流程以及上下家所带材料请见 帮助中心 常见问题 交易按揭 交易登记类（流程详解） 买卖双方无贷款 （网络备案）带看、签订看房确认单 确认购买意向与买方签订买卖意向书 与卖方确认价格，卖方在买卖意向书上签字认可 订立房地产买卖合同（买卖支付首付款） 家庭人员购房情况查询（五个工作日） 房产税查询（十个工作日） 买卖双方进房地产交易中心办理产权过户买卖双方缴纳交易产生的相关税费 （买方支付第二笔房款）开具房款发票 验收房屋、交房（买房支付尾款） 办理水电煤、电话、有线电视、物业维修基金等过户手续 3天 5天 以上资料均出自交易按揭部最新资料 24 必备资料 有效身份证明：身份证/护照（台胞证、香港通行证）/未成年人独生子女证 私章 贷款需备资料 户口本（户籍证明），外国人无（但外籍人士需要提供在沪工作的劳动合同） 婚姻证明（单身证明/结婚证） 收入证明 委托他人签定合同需备资料 授权明确并经公证的委托书 受托人有效身份证明 受托人的私章 授权明确并经公证的委托书 受托人有效身份证明 受托人的私章 买方准备的资料 以上资料均出自交易按揭部最新资料 29 因为专业，所以卓越 德佑地产 | 培训中心 V01D130326 经纪人OJT系列课程 税费贷款知识及交易流程