投资性房地产公允价值计量要点

投资性房地产公允价值计量要点 投资性房地产的公允价值计量 经济与社会发展史均已证明，经济越发展，会计越重要;经济越重要，会计信息促进或妨碍经济发展的能力越强。 会计的核心是计量。因为，会计本身就是一个计量过程，会计如果不能可靠地计量某些对象，它就不会在财务报表中确认、和报告。即使在人们看来，确认这些对象对于经济决策是极其重要和相关的。会计计量的关键是会计计量模式的选择，而会计计量模式选择的核心则是计量属性的选择。公允价值作为多种计量属性的集合自然成为研究的重点。 所以，本文将主要关注公允价值计量在投资性房地产中的运用情况，即公允价值计量在投资性房地产中的体现，并且分析公允价值在投资性房地产中的计量所存在的问题，并为探索我国投资性房地产的公允价值计量提出相关建议。 一、公允价值的基本理论 (一)公允价值的涵义 公允价值是指资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。上世纪90年代以来，随着衍生金融工具的大量产生，人们越来越关注对企业商誉、衍生金融工具等资产和负债的确认和计量。因为历史成本计量的会计信息缺少相关性和及时性，才使得现行财务报告过度关注历史、成本和利润，从而忽视未来现金流和价值。然而公允价值会计计量正好就是既要计量资产和负债在资产负债表中的公允价值，还要计量公允价值变动所造成的利得和损失。这样即可弥补会计收益的不足并且还能向经济收益看齐，更加准确地显示企业获得的现金流量，同时更确切地反映企业的经营能力、偿债能力以及所承担的财务风险，更合理地反映企业的财务状况以及企业的真实收益，还可以全面企业管理当局的经营业绩。 (二)公允价值的特征 1、交易双方平等、自愿、熟悉情况。2、公允价值的本质是一种基于市场信息对资产或负债价值的认定。3、形成公允价值的双方不一定是特定的或现实的交易及交易双方，可以是假定的或虚拟的交易及交易双方。4、公允价值的计量对象是全面的，不仅资产有公允价值，负债也同样具有公允价值。 (三)公允价值的计量 在我看来对公允价值的计量，我们首先要考虑的是如果存在市场交易的情况下，交换价格就是公允价值，所以若没有相反证据表明所进行的交易是不公正或非出于自愿，市场交易价格即为资产或负债的公允价值。其次，如果不存在实际 1 交易的情况下，我们就应该寻找市场上相类似的交易，并以类似交易的价格作为公允价值的计量基础;最后，如果某项资产或负债没有可观察的，由市场直接决定的价格，却有合约规定的或可以预期的未来现金流量可以估计，这样就可以运用现值技术估计公允价值。公允价值的计量主要分为:市价法、类似项目法、估价技术法这三种。 二、公允价值计量方法及在投资性房地产中的应用 (一)投资性房地产的公允价值计量 企业只有存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值计量模式。企业一旦采取公允价值模式对投资性房地产进行计量，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式的后续计量。 会计准则第3号明确规定采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件:其一投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;其二企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，因此对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。这两个条件必须同时具备。我们采用公允价值模式计量的，不能对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。 当我们采用公允价值模式计量投资性房地产的企业时，应当设置“投资性房地产”科目。“投资性房地产”科目可按其类别和项目进行明细核算，如“投资性房地产—成本”、“投资性房地产—公允价值变动”。而当企业以投资性房地产作为主营业务时，就应通过对“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。 1(公允价值模式下投资性房地产的初始计量 企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，如果取得的方式不同，那么取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量:1(外购投资性房地产的成本。其中包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。2(自行建造投资性房地产的成本。当建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，其中包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。3(以其他方式取得的投资性房地产的成本。其中包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。 我们在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。所以能够单独计量和出售的用于出租(或资本增值)的部分，能确认为投资性房地产;而不能单独计量和出售的用于出租(或资本增 2 值)的部分，不能确认为投资性房地产。 2(公允价值模式下非投资性房地产转换为投资性房地产 非投资性房地产转换为投资性房地产出要分为两种: (1)公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产 在当今社会房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。我们应当按转换日该项房地产的公允价值借记“投资性房地产—成本”科目，并同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。我们把公允价值小于账面价值的，按其差额借记“公允价值变动损益”科目;同时把公允价值大于账面价值的，按其差额贷记“资本公积—其他资本公积”科目。 (2)公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产 企业把原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值借记“投资性房地产—成本”科目，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。当公允价值小于账面价值时，应按其差额应借记“公允价值变动损益”科目;当公允价值大于账面价值时，应按其差额应贷记“资本公积—其他资本公积”科目。 3(公允价值模式下投资性房地产的后续计量 投资性房地产有两种计量模式，这两种后续计量模式分为:(1)成本模式的后续计量。(2)公允价值模式的后续计量。成本模式的后续价量是目前在投资性房地产中最常见的计量模式。而公允价值的后续计量需要满足一定的条件才能进行计量。并且，同一企业只能采取一种模式对投资性房地产进行后续计量。 我们从资料中不难看出，在2007年年度报告中，有630家公司在半年报中披露了投资性房地产项目。仅有18家上市公司选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占半年报中所有披露有投资性房地产资产的上市公司数目的2.86%。而剩下的612家上市公司全部选用成本计量模式对投资性房地产进行计量。由此可见,对公允价值的运用尚需进一步。我们对公允价值属性的表述还需更加明确，才能有利于对实务的理解和执行。我们同时通过借鉴国外对公允价值的先进理念，来加强我国在投资性房地产公允价值计量方面的应用。 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。然而在资产负债表日，当投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，应借记“投资性房地产—公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目。当公允价值低于其账面余额的差额，应借记“公允价值变动损益”科目，贷记“投资性房地产—公允价值变动”科目。 3 税法对公允价值模式下投资性房地产后续计量的规定，对于投资性房地产，通常情况下不得调整固定资产账面价值。比如，当投资性房地产以低于账面价值的公允价值计价，其差额税法不允许从应纳税所得额中扣除。但下述情况属于例外:国家统一规定的清产核资;将固定资产的一部分拆除;固定资产发生永久性损害，经主管税务机关审核，可调整至该固定资产可收回金额，并确认损失;根据实际价值调整原暂估价值或发现原计价有错误。另外，房屋、建筑物应当从投入使用月份的次月起计提折旧。 三、公允价值模式下对房地产企业的影响 (一)有利影响 近几年来，在房地产资产大幅增值的背景下，我们不难看出大多数投资性物业的账面净值相对市场价值已明显低估，这样不利于企业会计信息的相关性，所以我们采用公允价值计量模式替代成本模式是形势所趋，这也是会计准则改革的重大步骤，所以采用公允价值计量模式进行后续计量能够给企业带来如下好处: 1、采用公允价值计量模式能够使资产负债比率降低 新准则将使投资性物业比重较大的公司净资产账面价值得到较大提升，但资产账面价值的增加则会降低企业的资产负债比率。这样会使企业呈现出较低的财务风险，从而给企业的融资带来了一定的有利条件，并增强房地产企业融资能力，同时缓解资金紧张的局面，使房地产业的资金需求量变大，在我看来目前房地产企业的融资渠道主要是银行贷款。然而近年来，国家为控制信贷风险出台了一系列政策，使房地产企业向银行贷款的门槛提高，房地产企业陷入了资金紧缺的困境。新准则的出台为企业提供了以公允价值计量投资性房地产的选择，使被低估的房地产估价更符合其市场价值，这样无疑将有助于提高企业向银行贷款的信誉，并增强其融资能力，同时在一定程度上缓解房地产企业资金紧张的局面，这样有利于房地产公司进行融资、并购和规模扩张。 、对利润水平的影响 2 现在由于将不再计提折旧，使得投资性物业出租业务的成本将大幅降低，毛利率和净利率则会有明显提高。但不少资产富余型公司由于过高的折旧和摊销而导致净利润水平过低，其真实投资价值一直得不到市场的认同。不过当这些公司采用公允价值模式后，这类公司的净利润水平将显著提升。 在新会计准则中还规定，投资性房地产是为赚取资金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，所以在一定条件下可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。但由于房地产价格的不断上涨，企业在持有投资性房地产数年后， 4 它们的市场价值不仅会高于其账面净值，还能高于其账面原值的数倍，所以企业自然就能从中受益。同时，在新准则规定中，企业在持有投资性房地产后，可以不对这一类资产计提折旧或进行摊销。这一举措必然会影响到企业当年的利润，上市公司当期净利润会有较大程度的提高。房地产类上市公司、商业地产资源丰富的商业类公司，受公允价值计量模式的影响较大。 例如:某上市公司拥有一项闲置建筑物，按准则规定，闲置建筑物不能作为投资性房地产进行核算，只能采用成本计量模式。但是，上市公司可通过同关联方签订#租赁#的方式，将其确认为投资性房地产，并采用公允价值模式计量，公允价值与原账面价值差额计入当期损益，从而达到调节利润的目的。 3、对企业现金流的影响 从投资性房地产的计量过程来看，它并没有对企业现金流产生影响，但是如上所述，它通过改变企业的资本结构，从而在一定程度上改变了企业的融资行为以及相应的现金流。所以决定公司价值的应该是企业未来的现金净流入，而公允价值计量并没有改变企业的价值，只是将企业的隐性价值显性化,从而更好地体现企业的核心盈利能力和真实的资产价值。在以资产负债表为线索的分析中，不难看出，公允价值计量在投资性房地产中的应用主要会影响到企业对外表现的盈利能力。但是如果投资性房地产采用公允价值核算的话,在投资性房地产升值的情况下给公司带来的收益对公司利润的影响程度会较大,但这部分收益将不会带来任何现金的流入。在制定分红政策时,如果上述收益参与分红会导致公司现金流的下降,如果不参与分红,又会导致公司分红比例的下降。 (二)不利影响 目前绝大多数房地产开发企业都采用的是成本模式计量，只有极少数公司采用的是公允价值模式计量，为什么会出现这样的情况，从对公允价值模式价量的投资性房地产一系列分析可以看出存在以下问题: 1、税收问题有待解决 如果采用公允价值对投资性房地产进行计量，那么拥有投资性房地产的企业也将拥有相当可观的资产升值空间，并使过去企业隐性的收益在报表中显现出来，同时投资性房地产的增值部分也将计入当年的利润表，当然在现行税法的规定下，企业也将缴纳更多的所得税。另外，采用公允价值模式不对房地产计提折旧或进行摊销，通过逐年计提折旧达到抵税的方法便不能应用，这也将造成企业多交所得税。同时企业为达到避税的目的，增加企业的留存收益，将会在很大程度上会仍采用历史成本的核算方法，但那样公允价值的优越性就难以体现，同时国家的宏观调控也就难以进行。 2、市场规范的程度仍有待提高 5 在我看来目前我国的房地产市场与国外发达国家相比，我国市场的完善程度仍有待提高，然而受相关利益的驱使，许多企业在交易过程中仍存在非法牟取暴利的不规范行为，一些上市公司为满足二级市场增发、配股以及经理人股票期权计划的需要而操纵利润;当然市场的法制建设也相对落后，尤其是对公允价值信息的控制规范方面。采用公允价值计量需要有规范的房地产交易市场和客观公正的评估机构，当然这些涉及多个经济环节，同时评估难度也相对较大，然而企业每年的评估费用也会增加企业的成本。所以鉴于成本效益原则的考虑，可能造成公允价值评估的不规范，公允价值取得的随意性。 3、利润操纵 当然新准则也为企业蓄意利润操纵提供了“土壤”。相比较于以往我们对于公允价值使用的回避，新会计准则有条件地引入了公允价值计量属性，使得企业盈余的弹性增强。对职业判断的过度依赖使得公允价值被操纵存在理论上的可能。但与其他计量属性相比，公允价值计量属性的最大区别在于大部分按照公允价值计量的资产和负债，其在每一会计期间的公允价值上下变动的部分计入当期损益。由于公允价值“生存”的限定性条件，过多地依赖于会计人员对具体交易事项和相关条件的职业判断，在我国现阶段相关市场尤其是资产评估市场不够成熟和充分以及相关人员执业水平参差不齐的客观情况下，公允价值的确认难免出现“显失公允”现象，也就难免会出现公允价值再次成为利润操纵的工具。 四、投资性房地产公允价值计量运用的建议 (一)税务部门应减轻企业的税收负担 在我看来税务部门应出台措施减轻企业税负。由于企业投资性房地产,在成本模式下,计提的折旧可以税前列支。所以采用公允价值计量,不再计提折旧,会造成利润上升,并增加企业税赋,但这部分增加的收益同样没有现金流入，在纳税时是否可以作为纳税调整递减项列示，免征或者采取暂时不征收的办法降低企业税负;但对于出租类房地产物业如果依据房产余值计缴房产税,则需要按房地产物业原值的一定比例缴纳房地产税，但在计税基数上是采用账面成本还是公允价值来纳税对公司会有很大的影响。国家的相关税务部门应出台相关的措施，对实施新会计准则采用公允价值核算投资性房地产的企业当期产生的“浮盈”，给予一定的税收减免或者暂时不征收由于公允价值计量增加的收益，以更好地推动公允价值在实务中应用，减轻企业的税收负担，打消企业的顾虑，避免企业为避税而倾向于继续使用历史成本计量模式，遏制房地产市场的投机行为，严控投资性房地产市场的泡沫经济，增强房地产市场的稳定性，也更利于国家实施对房地产 6 市场的宏观调控。 (二)加大监管力度，提高人员素质，防止利润操纵 证券市场监管机构对拥有投资性房地产的上市公司应加大管理力度，在制定相关科学合理的考核指标时，为了防止企业为保牌或配股而利用公允价值操纵利润的情况出现，规范上市房地产公司相关信息的披露，对收益的来源与变动予以密切地关注，则对违规的上市公司加以严惩:1(建立企业经营者责任追究制。对唆使会计制假的当事人除让其受到行政处罚外，还必须让其承担民事赔偿责任。2(建立严格的处罚制度。利润操纵者不仅要遭受行政处罚，还要付出身败名裂、倾家荡产和坐牢的代价。3(尽快建立民事赔偿制度。通过利润操纵者的经济赔偿维护广大投资者的权益，提高利润操纵者被发现的可能性和受到惩处的力度。4(引进集团诉讼制。应当使利润操纵者行为败露后将面临天文数字的赔偿金额。5(尽快构建有效的市场退出机制。对有利润操纵行为的企业立即摘牌，对相关中介机构坚决取缔，对利润操纵者不仅追究其民事责任，还要追究其刑事责任。 只有提高会计人员的职业判断能力和专业水平才能合理运用公允价值。因为没有高素质的会计人员，公允价值就不可能得到合理地估计和很好地运用。因此只有不断加大教育投入，培养公允价值观念强、懂理论会实务、职业道德高尚的会计人员才是公允价值得以全面运用的必备条件，也是防止利润操纵的有效途径。 (三)完善公允价值评估的相关规定，保证公允价值的准确性 国家财政部门需加快制定有关公允价值取得、评估和变动的相关细则，我们可以借鉴香港的相关规定，对采用公允价值的房地产企业，也可以规定企业每年度必须聘请独立的测量师对其投资性房地产进行评估，以作为公允价值的确定依据，并在年度报表中作详细地披露，以保证信息使用者及时了解投资性房地产当期账面价值的增减变动、公允价值确认的方法等情况。 在我看来目前，只有从维护行业发展的角度出发，我国资产评估界也应及时加强五方面工作:1(加强与会计、审计等行业的协调，建立运转高效、协调有序、上下级衔接的工作程序，尽可能做到“统一规划、统一协调、统一处理”，加强信息共享和工作协调，以共同提高会计准则和评估准则的质量和公信力。2(积极主动配合会计主管部门，明确公允价值确定方法等，或适时出台相关的操作细则，以加强对实务界的操作指导，促进审计界对公允价值评估结果的认可和采纳。3(借鉴国际评估行业的经验，结合我国的实际情况，深入研究社会主义市场经济中资产评估行业的发展规律，制订和完善资产评估领域的法律法规， 7 保障资产评估有关各方的合法权益。4(加强我国资产评估规范的国内统一和国际协调，加快以财务会计为目的等专业评估准则的建设步伐，有效推动评估业与会计业的合作。5(对业已发布的会计准则和指导意见及时跟进研究，对行业有重大影响和行业急需解决的专业技术共性问题，及现行准则和规范实施过程中存在的专业技术问题进行研究。 五、结论 公允价值的应用在于其理论的先进性与科学性。公允价值可以很好地解决历史成本会计信息相关性较差的问题，特别是新经济时代的到来，市场竞争更加激烈，企业面临着更大的风险与不确定性，要使决策更加科学，显然历史成本是无法保证的。公允价值理论正是由于其面向现在与未来、面向价值、面向市场，它可以解决决策导向问题，因此企业在投资性房地产决策上应以公允价值为基础进行决策。 应正确看待公允价值的应用过程。投资性房地产公允价值的应用决不是一蹴而就，必然会遇到各种阻力与不理解，但是也应看清公允价值的应用是大势所趋、不可改变的事实，根本原因还是会计应为信息使用者的需求服务，满足投资者决策所需。在这点上，公允价值无疑是能够满足他们的需求的，所以也一定会得到资本市场的欢迎。 本文着重从公允价值计量模式下的投资性房地产的现状、存在问题和提出的建议进行分析。从论文的写作中我对投资性房地产的公允价值计量有了更深一步的认识，使我受益匪浅。 8 参考文献 [1]陈温、庄克新(正确判断公允价值模式下投资性房地产转换证据的确凿性[J](商场现代化,2007:03-10( [2]刘文欢(投资性房地产公允价值计量模式分析[J](会计通讯(学术版),2007:11-15( [3]吴福忠、张军、丛学智(我国投资性房地产准则中公允价值应用影响分析[J](经济研究导刊,2008:04-15( [4]郝菊玲(公允价值在投资性房地产中的应用[J](商情(财经研究),2008:04-15. [5]于金梅(浅议投资性房地产的公允价值确认模式[J](生产力研究,2008:05-30. [6]庄小欧(对“投资性房地产”的会计核算研究[J](会计研究,2008:11-05. 9 致 谢 1、感谢中央电大给我提供学习的机会。 2、感谢北京工商大学给我提供优良的教学资源。 3、感谢怀柔电大给我提供良好的学习环境。 4、感谢我的论文指导老师刘建萍老师在我论文写作过程中给予悉心指导。 5、感谢单位领导、家人、班主任于丽君老师在我工作学习期间给予的大力 支持和帮助。 古今名言 敏而好学，不耻下问——孔子 业精于勤，荒于嬉;行成于思，毁于随——韩愈 兴于《诗》，立于礼，成于乐——孔子 己所不欲，勿施于人——孔子 读书破万卷，下笔如有神——杜甫 读书有三到，谓心到，眼到，口到——朱熹 立身以立学为先，立学以读书为本——欧阳修 读万卷书，行万里路——刘彝 黑发不知勤学早，白首方悔读书迟——颜真卿 书卷多情似故人，晨昏忧乐每相亲——于谦 书犹药也，善读之可以医愚——刘向 莫等闲，白了少年头，空悲切——岳飞 发奋识遍天下字，立志读尽人间书——苏轼 鸟欲高飞先振翅，人求上进先读书——李苦禅 立志宜思真品格，读书须尽苦功夫——阮元 10 非淡泊无以明志，非宁静无以致远——诸葛亮 熟读唐诗三百首，不会作诗也会吟——孙洙《唐诗三百首序》 书到用时方恨少，事非经过不知难——陆游 问渠那得清如许，为有源头活水来——朱熹 旧书不厌百回读，熟读精思子自知——苏轼 书痴者文必工，艺痴者技必良——蒲松龄 声明 访问者可将本资料提供的内容用于个人学习、研究或欣赏，以及其他非商业性或非盈利性用途，但同时应遵守著作权法及其他相关法律的规定，不得侵犯本文档及相关权利人的合法权利。谢谢合作～ 11