房地产论文

当前房地产评估市场状况浅析 赵琦 学院:机电工程学院 专业:机械设计制造及其自动化 学号:10295092 摘要:房地产估价是一个新兴的行业,近几年,随着房产业的迅猛发展,给房地产估价也带来了勃勃生机。随着住房改革的进一步深化,带动了房地产业的快速发展,使房地产业成为国民经济发展的重要支柱产业由于房地产市场与房地产估价服务紧密相连。 关键词:房地产,房地产估计,估价现状 一房地产估价市场现状: 1、管理体系交叉,不利于估价行业的发展 从我国目前管理体制来看,估价业有房地产估价、土地估价和资产估价,且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部,相应的估价人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产估价师,各自形成了自上而下的管理系统,制定的#管理办法#多从本部门出发,未经过很好的协调与沟通。这样限制了公平竞争和优胜劣汰,不利于估价行业的发展。 2、估价人员的素质难以满足行业发展的需求 我国的房地产估价实行执业资格制度,从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产估价起步较晚、考试频率低等原因,房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一,考生做假现象严重。房地产估价师考试不能体现估价师水平高低和资历深浅,不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。 3、房地产估价质量令人担忧 当前各估价机构的估价人员主要包括两类:一是从业的注册估价师和估价人员;二是非专职的注册估价师。自从房地产估价机构脱钩改制成为合伙制企业后,正式注册的执业房地产估价师大多成了估价机构的领导或合伙人,他们主要精力放在抓业务上,真正做估价的是那些根本没有估价师资格也谈不到估价经历的人。这些人员多数对于房地产估价操作是一知半解,对于各项指标、数据只知其然不知其所以然,只简单地、机械地套用,在估价报告模板上修修改改,房地产估价报告质量令人担忧。 4、中介机构不按核准的资质和范围执业 客户一般只注意估价机构有没有估价资质,但对估价资质如何分级及其意义却不甚了解和关注,这一方面是我们的工作做得不够,另一方面的一个主要的原因就是我们将估价资质种类、级别和执业范围划分得太细,并且这些划分缺少充分的科学依据,超出了一般客户的认知程度(绝非指客户弱智)。在客户需要服务时,不需要对律师事务所作较多的了解,而是注重所选律师的级别和业务能力。而在房地产估价中,客户则需仔细了解有关的业务主管部门,否则就可能费时费财还办不了事。有时即使机构资质符合条件,但由于主管部门的关系,而使 下一步工作开展艰难。这些情况往往是多数客户不可理解也无法充分理解的。当然,有人会说房地产具有地域性而不同于其它行业,就同一资质级别而言不宜再对执业范围细分。我们将估价机构资质人为地复杂化,并没有得到预想的效果,倒是造成了估价市场的混乱,造成了估价机构大量超资质、超业务范围执业。 5、自律不够 (1)行业自律不够 国外房地产估价一般是依靠估价师协会管理,一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力:一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束力。这几年建设部做了大量的工作,成立了估价师学会,但这个行业学会远远没有到位,还没有承担起行业管理的重任,各地也只有少数省市成立学会,多数还是空白,地方上的行业自律差距就更大了。 (2)法人自律不够 现阶段我国估价机构的性质模糊不清,表面上看是独立运作,实际上只是各有关行政部门的附属物,没有成为自主经营的法人实体和中介组织,浓厚的行政色彩使这些估价所的估价行为变成行政行为,因此估价水平的高低和估价报告的优劣难以与估价所及估价人员挂钩。虽然有关法规规定“估价机构违反有关法律法规和职业道德,情节严重的取消其估价资格”,“在估价活动中因违法违纪或严重失误造成的经济损失,估价机构和估价师都应承担赔偿责任,”但由于没有保障机制,加上有些估价所有管理权,委托人即使吃了苦头也不敢吭声,因此这些条款形同虚设,有些估价机构和估价人员在业务活动中就无所顾忌不需自律。 6、制约力不够 对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德至今仍停留于理论探讨,没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规,因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则,全凭个人悟性或自由发挥,往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。笔者曾亲眼看到有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值,有的标的权属不清就估出价值,有的把地价漏算或多算,更有甚者有的项目具有几百万元甚至几千万元的价值,其评估报告只有一张纸,没有评估程序,没有计算过程,令人啼笑皆非。有些机构和人员违反职业道德,有的收取礼金,有的超越资格限定承揽业务,有的出卖评估机构的资格(即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费),有的甚至搞欺诈,使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据,更无处罚的手段,搅乱了评估市场,禁锢了评估行业的发展。 二房地产估价市场黑幕原因分析 1)商品的表现形式特殊、技术含量比较隐蔽 房地产的表现形式比较抽象,消费者的消息来源主要通过广告、评估师加上自己的主观判断,而其中以评估师的建议为主,但房地产评估对一般消费者比较陌生,因此,给了不法人士可乘之机。 2)商品的交换时间特殊 3)商品的需求主体特殊 4)商品的营销方式特殊 营业推广是为了在一个较大的目标市场上,刺激需求,扩大销售,而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激 需求的效果十分明显且费用较少。特别是寻找明星代言人,此活动可以极大地提高房地产企业的知名度,但质量并不一定有保障。 5)估价机构恶意竞争 6)法制建设的问题 政府监管缺失,法律法规监管不到位 7)估价服务质量下降、业务范围太窄 专业技术水平、职业道德、资质受到很大的影响 三恶性影响: 1、估价师身心健康受损 2、估价师社会地位低下 声誉受影响、专业技术水平受到质疑 3、估价师执业环境太差 4、估价师工资水平一般 1、估价结果失去公允性 2、估价行业失去公信力 3、估价机构难以维持 四对市场环境治理的一些建议: 1、房地产估价服务不是私有物品 2、房地产估价市场供给主体是弱势群体 3、房地产估价市场秩序的紊乱主要因其他主体干扰所致 4、政府应干预供求关系确定的过程 参考文献: 1 李安明;我国房地产估价业的现状及发展趋势[J];中国房地产;2001年07期 2 张东祥,汤赵慧;我国房地产估价业现状与问题的产权基因分析[J];企业经济;2004年04期 3 黄小明,肖修伟;我国房地产估价业存在的问题和对策[J];中外房地产导报;2003年16期