山海城海味干果批发区建设投资意向策划书_[全文]

山海城海味干果批发区建设投资意向策划书_[全文] 山海城海味干果批发区 建设投资意向策划书 项目概述 投资理念与发展商实力 工作思路 工作部署 项目小组运作模式 工作总结 前言 广州市越秀区政府对一德路商业街的改造作出了详尽部署并投入的大量的关 心。 我司对一直以来一德路整改非常关注，希望能借此机会，利用在建筑业、商 业运营上的一点经验，配合越秀区完成在广州十年一大变中的相当有意义的建设事业。 希望我司的努力能得到政府的认同与支持，使我司能参与到一德路的整改建 设中，贡献社会，回报社会。 项目概述 项目四至 周边经营项目比例 周边物流运输工具现状 现存问题 项目四至 东起海中宝 西至海珠南路 南起华夏公司 北至山海城 项目周边经营项目比例 周边物流运输工具现状 较高 晚上 中型 轻卡车 高 白天 小型 摩托车 较高 全天 中型 小型机动车 限时段 晚上 大型 大卡车 高 白天 小型 三轮车 高 白天 小型 手推车 使用频率 活跃时间 运货量 运输工具 现存问题 中小型店铺密集共存，部分经营场地老化，存在安全隐患。 人车混杂的现象普遍，停车场、休闲区、绿地等配套不足。 商品、品牌档次不明晰，未能形成一德路的整体品牌形象，信誉度及美誉度参差。 投资理念与发展商实力 投资理念 发展商实力介绍 投资理念 完善布局 改善物流 提升档次 营造品牌 扩大辐射 效益双赢 我方积极参与山海城海味干货批发区改造开发工程，其投资理念，并不仅限 于投资而获利。 我方更重视利用我方的强势资源参与城市化改造与项目的建设与营运所创 造的良好社会效益，及随之而产生的，在商业布局，物流配套，项目档次，品牌与辐射力方 面的积极改变，从而最终达致令一德路旅游商贸街走向国际化，品牌化，系统化的效益双嬴 局面。 完善布局，创造互利新环境 完善商业布局 形成现代批发货物中转中心的先进运作体系; 改变商业批发市场中，仓储空间不足，仓库分离现状显著，人车混杂，路面交通混乱的现状; 补充旅游元素与亮点，扩大旅游与零售商业市场份额。 创造互利互惠良性竞争新环境; 引入形成运作与配套系统的多样化业种业态; 利用先进管理理念与经验，以及，成良性生存关系链。 改善物流，超前配套新商机 引入先进物流体系 全面强化第三方面物流配套及运作体系; 将配套辐射力扩展到玩具精品及周边的大商圈内的专业市场。 强化系列商贸配套 实现专业市场商务配套专业化; 引入政府权威检测机构与系统，建立权威化专业市场。 提升档次，升级换代新概念 全面改变原有批发街因硬件配套无法配合，而导致的杂乱无序的旧貌; 引入包括建筑模式、空间处理手法、功能模块组合，以及营运管理的国际先进经验; 创造专业化、国际化、系统化、人性化的高层次交易、商务及物流中心。 营造品牌，承前启后新产业 充分发挥一德路在省内外及港澳地区的悠久知名度; 引入全新VI系统，打造鲜明的公众形象; 以科学的功能模块组合与专业化营运管理体系作强势支持，打造海味干果批发交易中心的知名品牌; 依靠政府及行会的有效监督和支持，形成良好的行业权威性及信誉度; 整合多方面的优势和品牌力量，逐步发展成系列化的海味及副食品经营新产业。 扩大辐射，旅游商贸新商圈 通过环境改造，配套完善及有效的营运管理系统的运作，建立良好的品牌信誉度，并培养客户的忠诚度，巩固已有的省内外大批发客商; 引入包装体系，强化服务概念，扩大零售及旅游客源的市场份额; 与以石室为主的旅游景观带形成互利互惠的相互促进关系。 效益双赢，旧城改造新模式 作为旧城区改造完全由政府承担的旧有模式的一个有意补充; 由社会资源整合，包括资金，技术，人力等方面的整合，与政府紧密配合，于政府的有效统筹与行政上的权利支持下，高效而成功地完成旧城改造; 在政府的有力监管和统筹下，由社会资源承担营运管理工作，实现以商业收益自行解决市政配套的费用支出。 发展商简介 浩和创业简介 近期大型工程项目列举 浩和创业简介1 广东浩和有限公司前身是汕头市潮阳建筑工程总公司，拥有经建设部审定的二级建筑资质。 业务范围 工业与民用建筑，公路市政，港口码头，基础打桩，设备安装，高级装修等工程项目的施工，并兼营房地产开发等业务。 公司规模 目前，全公司在册员工5500人，其中各种技术管理人员有500多人，技术力量雄厚，工种配套，设备齐全,拥有经建设部审定的二级建筑资质。 浩和创业简介2 公司宗旨及发展方向 “优质、高速、守约、薄利、重誉”，以“安全第一、质量至上”为方针，已形成一套完整的质量管理和安全管理体系。 目前公司正致力于地产及优质商业项目的投资与开发。 荣誉 创出全国房屋建筑样板工程1项 建设部优质样板工程1项，省级优良样板工程17项，市级优良样板工程23项。 省文明施工样板工地1项，地市级文明施工样板工地4项。 于1999年12月，顺利通过了ISO9002质量体系认证，并获得国际多边协会认可的质量体系 认证证书。 近期大型工程项目列举 投资额: 1亿 建筑面积: 7万平方米 建筑面积: 20多万平方米 远洋明苑工程 安利五期设计施工 广州科学城 工作思路 总体思路 前期策划 招 商 营 运 工作思路 总体思路——综合多方的经验和理念，初步确定项目的总体策划思路，包括市场、功能、形 象的定位，及建筑与营运模式的构思。 前期策划——对项目进行详尽的定性及定量市场分析，并验证总体思路的方向准确性，以作 出详尽的项目前期策划方案。 招 商——汇聚包括行会、招商专家及营运专家的多方力量，作出项目的营运方案和 招商策略设计，并完成招商工作。 营 运——成立专业化的营运队伍，进行系统化的营运管理工作，以保持项目强大的 生命力及可持续发展性。 工作部署 总体思路 项目策划 招 商 营 运 总体思路 功能模块组合 规划与流线设计 市场分析 目标市场与目标商圈 项目初步定位 总体思路确立 广州市宏观商业发展 区域性(越秀区)发展空间 各专业市场发展模式 海味干果行业经营模式 市场分析 总体思路确立 目标市场与目标商圈 批发客户分析 跨区域大批发客户 本地大批发客户 本地小批发客户 零售客户分析 本地客户 旅游客户 目标商圈分析 广州市 珠江三角洲 省外 海味行业经营状况 经营现状与经营模式 物流现状 用地现状 市政道路现状 管网现状 总体思路确立 项目初步定位 , 政府权威信息发布 及质量检测中心 交易中心 物流中转中心 总体思路确立 功能模块组合模型 1 -咨讯平台:内联网(INTRANET) -交易平台:互联网(INTERNET) 咨讯平台 与交易平台 -中转 -装卸 -配送 -仓储 -跟踪 -加工 -包装 -理货 -信息 -航运 物流 -大型超市 -品牌专门店 -珍品拍卖 -展示中心 交易中心 总体思路确立 功能模块组合模型2 -行业商会 -会所 -政府质量检测中心 -政策咨询 -《行业周刊》 -信息发布、交流 行业协会 -产品购买 -海味知识 -食疗 -中国药材 特色旅游 -停车 -旅店 -茶艺 -美容美发 -商务中心 -银行信贷 -劳务服务 专业市场配套 与商务中心 总体思路确立 建筑规划与流线设计 项目规划与功能分区 项目整体规划思路 功能模块分区与规划设计之配合 场内空间利用与区域协调 空间与交通流线设计 垂直交通设计 平面交通设计 主题元素及环境设计 主题元素设计 室内外环境设计 垂直流线设计举例 项目策划 收益预算方案 项目定位及营销理念 项目元素及功能组合 招标工作 市场调查验证投标方案可行性 目标商圈分析 投资成本预算 各项目之经营模式设定 项目策划 1、市场调查验证投标方案可行性 13>.1、专家小组定性分析 海味干果经营者 香港同业 食品供应商 一般消费者 省外批发商 饮食业 项目策划 1.2、定量市场调查分析 调查方法 样本范围 抽样方法 问卷样本 原始数据 数据处理方法及分析说明 目标消费群细分过程模型举例 消费者总体 一定会去 可能会去 可能不会去 一定不会去 不大可能去 商务旅游时去 每月1-2次 不大可能去 商务旅游时去 每月1-2次 每月3次以上 每月3次以上 非消费群 旅游者者总体 一定不会去 可能不会去 可能会去 一定会去 分析时替换 旅游消费群 异地出游经验修正 跨区购物经验修正 异地出游经验修正 (针对非中山人) 潜在消费群 基础消费群 补充消费群 跨区购物经验修正 异地出游经验修正 (针对非中山人) 项目策划 2、目标商圈分析 2.1、社会经济效益分析 2.2、人流车流量分析 3、投资成本预算 项目策划 4、各项目之经营模式设定 出租 承包 合作分成 自营 联营 购销 项目策划 5、收益预算方案 6、项目定位及营销理念报告 7、项目元素及功能组合 7.1、面积比例计算 7.2、楼层位置设定 楼层面积组合举例 项目策划 8、招标 设计院招标 室内设计公司招标 广告公司招标 物流公司招标 物业管理公司招标 招商阶段 项目形象包装及定位 招租策略建议及统筹 媒体策略与促销策略 分阶段租务推广活动设计 销售工具 现场布置 销售队伍组建 客户服务部组建 开业日推广策划 招商阶段 1、项目形象及包装定位 1.1、项目形象定位及整体包装思路 1.2、主题包装设计概念建议 1.3、项目周边环境设计及包装建议 1.4、配合形象的整体宣传风格 招商阶段 2、招租策略建议及统筹 2.1、拟定整体价格策略 2.2、整体租赁进度计划 2.3、拟订合理的阶段性租金价格及租赁条款 2.4、设计有针对性的招租方式 招商阶段 3、媒体策略与促销策略 入市时机与入市姿态建议 媒体组合及投放计划 推广费用预算及资金回流计划 分货计划 分阶段推广策略设计 租赁资料、租赁文件的设计及制作 对外推广活动及公关计划 招商阶段 4、分阶段租务推广活动设计 推广活动细化执行方案及费用预算 对外公关活动策划 招商阶段 5、销售工具 户外大海报 展板 投资手册 DM(小单张) 平面图、价目 销售文件 宣传活动单张制作 6、现场布置 6.1、售楼部布置方案 6.2、售楼部布置 6.3、户外环境布置方案 6.4、完成户外环境布置 招商阶段 7、销售队伍组建 7.1、制定部门架构及人员招聘计划 7.2、人员招聘 7.3、人员培训 8、客户服务部组建 8.1、制定部门架构及人员招聘计划 8.2、人员招聘 8.3、人员培训 招商阶段 9、开业日推广策划 9.1、开业媒体投放计划及费用预算 9.2、开业活动方案 项目营运管理 项目营运管理 项目经营管理 市场推广 ?、对项目整体规划设计和调整提供专业; ?、从经营者角度充分考虑项目营运特色设置; ?、挑选优秀的经营商户。 ?、设定商场品牌推广和经营计划并执行; ?、制定周详宣传策划执行方案，并参与项目方案实施; ?、制定行之有效的媒体及公关计划及合理费用预算。 ?、为项目引入具前瞻性、国际性的经营类别或行业; ?、为项目与社会各大宣传网络建立良好关系，推广项目良好公共形象。 ?、处理客户繁琐、细致的招商管理业务; ?、平衡协调管理者与经营者之间利益关系，调解冲突。 公关拓展 商户管理 整体统筹 建筑规划专家 资深国际商家 商业策划专家 地产策划顾问 社会关系丰富者 资深媒体人士 商业地产专家 售后服务专家 项目小组运作模式 项目小组运作模式 由政府牵头，统筹整个项目工作小组的工作; 浩和创业提供足够的各方面的专业人才和技术; 双方全力合作，在政府的有力指引和统筹下，高效率地、有步骤地成功完成下述工作: 前期思路的确定 项目策划的细节及实操性的系列工作 项目建筑设计及工程施工 招商 项目营运管理 项目小组运作模式 发展商 建设 资金 经营权 及 收益权 政 府 项目建设 营运管理 招商统筹 先进 技术 专业 人才 土地资源 行政支持 统 筹 工作总结及时间表 项目小组全程工作提纲 前期工作细化提纲 前期工作时间表 项目小组全程工作提纲1 11、完成投标方案 10、制作及修正方案 9、综合论证会议 8、主题元素及空间设计 7、项目元素布局及功能组合 6、项目规划特征要求 11.1、交付投标方案 10.2、方案修正 一、前期细化工作阶段 10.1、方案制作 9.6、业内人事及协会干事 9.5、物流专家 9.4、环境设计师 9.3、建筑师 9.2、室内设计师 9.1、项目策划小组 8.2、空间设计 8.1、主题元素设计 7.2、平面交通设计 7.1、垂直交通设计 6.3、区域协调 6.2、场内空间使用 6.1、不同元素规划设计之配合 5.3、项目元素特征及相互关系链 5.2、项目元素论证及调整 5.1、头脑风暴会议 5、项目元素整合 4.1、项目选址模型简述及缺陷应对方案 4、项目选址模型简述及缺陷应对方案 3.4、目标商圈分析 3.3、零售客户分析 3.2、批发客户分析 3.1、海味行业经营状况 3、经营市场状况 2.4、海味干果现行经营模式 2.3、各专业市场发展模式 2.2、区域性发展空间 2.1、广州市宏观商业发展 2、初步市场资料整合 1.2、管理统筹计划 1.1、人员架构及工作计划 1、项目小组成立 项目小组全程工作提纲2 3、投资成本预算 二、项目可行性分析及全程策划阶段 2.2、人流车流量分析 2、目标商圈分析 1、市场调查验证 投标方案可行性 2.1、社会经济效益分析 —数据处理方法及分析说明 —原始数据 —问卷样本 —抽样方法 —样本范围 —调查方法 1.2、定量市场调查分析 —饮食业 —省外批发商 —一般消费者 —食品供应商 —香港同业 —海味干果经营者 1.1、专家小组定性分析 8、招标工作计划 7、项目元素及功能组合 6、项目定位及营销理念报告 5、收益预算方案 4、各项目之经营模式设定 8.5、物业管理公司招标 8.4、物流公司招标 8.3、广告公司招标 8.2、室内设计公司招标 8.1、设计院招标 7.2、楼层位置设定 7.1、面积比例计算 4.6、购销 4.5、联营 4.4、自营 4.3、合作分成 4.2、承包 4.1、出租 项目小组全程工作提纲3 三、施工阶段 10.2、开业活动方案 10.1、开业媒体投放计划及费用预算 10、开业日推广策划 9.1、招租 9、正式招租 四、招商阶段 五、开业及营运阶段 8.3、人员培训 8.2、人员招聘 8.1、制定部门架构及人员招聘计划 7.3、人员培训 7.2、人员招聘 7.1、制定部门架构及人员招聘计划 6.4、完成户外环境布置 6.3、户外环境布置方案 6.2、售楼部布置 6.1、售楼部布置方案 5.7、宣传活动单张制作 5.6、销售文件 5.5、平面图、价目表 5.4、DM(小单张) 5.3、投资手册 5.2、展板 5.1、户外大海报 8、客户服务部组建 7、销售队伍组建 6、现场布置 5、销售工具 4.2、对外公关活动策划 4.1、推广活动细化执行方案及费用预算 4、分阶段租务 推广活动设计 3.7、对外推广活动及公关计划 3.6、租赁资料、租赁文件的设计及制作 3.5、分阶段推广策略设计 3.4、分货计划 3.3、推广费用预算及资金回流计划 3.2、媒体组合及投放计划 3.1、入市时机与入市姿态建议 3、媒体策略 与促销策略 2.4、设计有针对性的招租方式 2.3、拟订合理的阶段性租金价格及租赁条款 2.2、整体租赁进度计划 2.1、拟定整体价格策略 2、招租策略建议 及统筹 1.4、配合形象的整体宣传风格 1.3、项目周边环境设计及包装建议 1.2、主题包装设计概念建议 1.1、项目形象定位及整体包装思路 1、项目形象及 包装定位 前期工作细化提纲1 1、项目背景 2、大市分析 2.4、海味干果行业经营模式 2.3、各专业市场发展模式 2.2、区域性(越秀区)发展空间 2.1、广州市宏观商业发展 1.2、策划思路 1.1、项目背景 3.3.2、旅游客户 3.3.1、本地客户 3.3、零售客户分析 3、目标市场与目标商圈 3.4.3、省外 3.4.2、珠江三角洲 3.4.1、广州市 3.4、目标商圈分析 3.2.3、本地小批发客户 3.2.2、本地大批发客户 3.2.1、跨区域大批发客户 3.2、批发客户分析 3.1.5、管网现状 3.1.4、市政道路现状 3.1.3、用地现状 3.1.2、物流现状 3.1.1、经营现状与经营模式 3.1、海味行业经营 状况 前期工作细化提纲2 4.3.1、定位 4.3.2、经营与交易模式 4.3.3、营运手段与管理 4.3.4、形象与推广手段 4.3.5、社会效益 4.3、缺陷应对方案 物流中心 交易中心 政府权威信息发布及质量检测中心 4.2、项目定位 4.1、项目选址模型简述 4、项目选址模型简述 及缺陷应对方案 5.2.1、元素组合及特征 5.2.2、元素组合比例及关系链组合 5.2、项目元素 特征及相互 关系链 5.1.1、交易中心 5.1.2、物流 5.1.3、咨讯平台与交易平台 5.1.5、特色旅游 5.1.6、专业市场配套与商务中心 5.1、项目功能 模块组合 5、项目功能模块整合 前期工作细化提纲3 6.3、场内空间利用与区域协调 6、项目规划与功能分区 6.2、功能模块分区与规划设计之配合 6.1、项目整体规划思路 8.2.1、室内环境设计构思 8.2.2、户外环境设计构思 8.2、室内外环境设计 8.1、主题元素设计 8、主题元素及环境设计 7.2.1、出入口的安排 7.2.2、区域过渡空间 的处理 7.2.3、引导性空间 7.2.4、进货及员工出 入流线安排 7.2、平面交通设计 7.1、垂直交通设计 7、空间与交通流线设计 前期工作时间表1 前期工作时间表2 前期工作时间表3