经济论文—南京楼市：打折声中期待“金九银十”

经济论文—南京楼市：打折声中期待“金九银十” 南京楼市:打折声中期待“金九银十” 南京楼市尽管起步略迟，但其受中央宏观调控政策的影响同样是明显的。据一份调查资料显示，在“国八条”、“七部委房贷新政”和南京房管局等10项行政措施出台之后，潜在购房者推迟自己购房的比例明显上升。有关报告显示，56%的受调查者明确示将会把自己的购房计划推迟，并且相信，未来的商品房价格肯定会回归到一个比较合理的价位。 在此背景下，人们就不难理解近期南京不少新开楼盘纷纷以各种形式折价促销，楼市出现价格下跌速度加快的现象。然而，对南京楼市后市的走向，也有专家持谨慎乐观的态度，他们相信9、10月间，传统意义上的楼市交易的黄金季节也许会重新出现。 新盘打折 也有动真格的 刚刚过去的9月10日，不仅是一年一度广大教师的节日，也已成为南京一些房地产开发商开展促销活动的重要题材之一。 教师节前后，南京城里不少开发商都瞄上了教师这一群收入稳定、素质较高的购房“潜力股”，纷纷打出优惠措施吸引人气。尤其是江北和仙林等地的楼盘周边有大量高等院校，众多中青年教师成为开发商拉拢的对象，一家江北楼盘推出教师节当日优惠1至2个点的举措后，另一家楼盘紧跟着表示要以更大的幅度让利给教师，预计房价可以降至9.5折;同时，仙林的部分楼盘也相继推出教师节特卖措施。 可人们也发现，“教师节”并非只有教师可以得到优惠，一般的购房者如果看中了房子，开发商其实也会“一视同仁”让利售房的。说到底，就像一位销售人员所坦言的，“教师节“打折优惠，不过是开发商的一种促销手段而已。与此相类似的，一些开发商搞的“团购 优惠”等活动，其实质也差不多。比如前段时间临近莫愁湖的一处楼盘推出了团购即优惠380元的活动，结果一位蒋先生去售楼处咨询之后却发现任何人都能享受到这一折扣，更有购房者发现，优惠后的价格与开盘初期的售价其实差不多，有的甚至比前期价格更贵一些。销售方是将原价提高后再打出团购价的招牌招揽客户。 那么，南京市有没有真正打折销售的楼盘呢,答案是肯定的。事实上，迫于市场压力，还是有不少开发商是真的急着要把房子卖出去的。前不久，位于江宁的中南麒麟锦城在广告上打出的价格就很让人惊讶:小高层最低2690元/平方米起售。这个价格一举击破了该板块较长时期来3000元/平方米的心理价格底线，而之前麒麟板块房价还曾扬言要“奔四”(4000元/平方米)的。 8月31日，麒麟锦城三期开盘，当日的最低起售价为2640元/平方米，随后上浮了50元。在此之前，该楼盘 多层销售价格在3500元/平方米左右。附近某楼盘的销售经理表示，50元的价格调整比较微妙，因为此次推出低于2700元/平方米的价格，“放水”走量的决心已经非常明显，50元的上浮只是对市场舆论的象征性抵抗。目前，该楼盘周围的几个楼盘价格均保持在3200元/平方米之上，与之一街之隔的银河湾销售价格便是在3400元/平方米左右。 麒麟锦城为何突然降价如许,据一位知情人士透露，麒麟锦城的开发商中南控股集团在南通圈下了一千多亩土地，南通项目的开发成为中南的重心。为此，中南在其他城市的项目资金皆向南通项目靠拢，南京麒麟锦城项目也不例外。该人士表示，早在三期开盘之前，麒麟锦城就调整了销售策略，加速销售尽快回笼资金成为策略重点。而像麒麟锦城这样的楼盘，在南京显然也不是独此一家。 二手房成交下跌，中介有点撑不住了 新盘竞相打折，二手房交易自然会受影响。来自权威部门的统计数据显示，今年1月至7月南京市共成交二手住宅32244套，江南八区成交24174套，平均下来两区域每月成交分别是4606套、3453套，较之楼市新政前的成交量实际分别减少了29%和35%，而分析其中原因主要为次新二手房房源减少和购房者持币观望者增多。 “挂牌量在上升，但是新增加的次新房源却很少，因为购房不满2年出售要缴纳营业税，因此，短期内许多卖房人便暂时不卖了。”一位中介业务员表示。而从南京市某品牌中介公司得到的信息也显示，其8月份的新增房源还不到100套。二手次新房过小的供给量，导致市场挂牌价格依然维持在较高价位，尤其是像市中心的一些二手房，价格非常坚挺。 “按道理，目前这段时间应该是房产交易最旺盛的时候了，但是由于卖方抬高价格、买方观望，导致二手房的成交量始终处在萎缩状态。”南京市房产经纪人协会会长洪宗润说。根据南京我爱我家中介公司的最新统计:其8月下旬客源登记量环比7月下旬下降了11.53%，下旬市场成交环比中旬出现了一定幅度的萎缩，虽然幅度不大，但却没能让人看到市场摆脱困境的希望，供需双方的分歧依然明显，在买卖双方均不愿轻易作出让步的情况下，中介公司作为第三方撮合的难度也越来越大。 二手房成交萎缩的直接结果是房产中介的市场生存面临考验。目前，南京二手房中介业的发展已受到明显遏制。据有关统计，从今年6月份以来，南京市房产经纪人协会的会员单位在从132家骤降为100家左右，加上一些没有入协会的单店，起码有近三成的店关门了。 该协会会长洪宗润对媒体坦言:“南京二手中介的萎缩还将继续，到农 历年前，估计只能保留目前的三分之二左右。” “金九银十”，今年还有行情吗 虽然南京楼市目前仍比较低迷，但也有市场人士对后市持谨慎乐观态度。 有媒体认为，南京楼市在经历了一两个月的短暂回落后，现已适应调控带来的变化，正逐步步入稳定的发展期。具体表现在:消费者开始由观望转为寻机入市，购房信心从7月下旬到8月以来逐步增强;开发商对市场的认识也更加客观，经营也更加合理，定价也更加理性。而上述情况与南京网尚房地产研究机构主任、注册房地产评估师李智对市场的观察结果基本一致。 李智主任认为目前这段时间比较关键，为此他马不停蹄地考察了南京的绝大部分楼盘，结论比较乐观。 首先，总的交易量在持续增长。如果以新政后的第一个月——6月为测量 基准1(00，那么7月份南京市的住宅成交套数上升为1(20，8月上升至1.31。8月成交量在7月基础上又增加了11,，表现出稳步增长的市场行情。从绝对值来看，8月住宅成交套数为3625套，比7月增加了310套，月平均每天多卖10套房。他认为，这个变化虽然微妙，但也足以令开发商嗅到金色九月的气息。“尤其值得称道的是，在7、8两月的个别天数里面，都出现过成交小高潮，日成交住宅达到200套以上。几日内成交密集，这说明在某些楼盘开盘的时候卖得非常好。”李智如是说。 其次，继续降价的空间并不大。他认为，从整个市场来看，房价降低的空间其实不大。前一阶段的降价中，不排除有个别开发商确实存在土地成本过分低廉、即使降价利润依然很足的情况。但他同时也认为目前有的楼盘的降价已经大大削减了开发商利润，因此他推测:那些9月刚开盘的楼盘，为了缓解销售 压力，自然会以走量为目标，前期价格会低一些;而一些尾盘项目注重的则不再是量而是质，可能就不会在房价上作出让步。 李智主任同时强调，今年下半年南京楼市新盘供应可能会缩量。去年底，李智他们通过市场调查，曾预测2005年南京市新盘总上市量是1116万平方米(住宅873万平方米、写字楼95万平方米、商业148万平方米)，这个数字是2004年度南京新上市商品房的109,，供大于求的买方市场特征明显。不过现在回过头来看，他发现各家开发商目前都在缩量或者推迟上市期。所以，李智认为这对市场也是非常有利的一个现象。 最后，李智主任认为传统的“金九银十”不可能完全重现，因为宏观调控的大部分影响目前依然存在。但他同时认为，分析一下新政的残存影响力，实际上政策本身已经见底，没有见底的只是人们心里的阴影。所以，他相信，随 着有近50个楼盘参与的今年南京秋季房产交易会的举行和开发商的大量营销活动，不仅住宅成交量将大大提高，而且人们心里残余的阴影也将得以扫除，这对整个行情也必然形成一个良性的推动。