长沙市河西房地产调查报告

长沙市河西房地产调查报告 ——保利麓谷林语楼盘 【调查时间】:2011年10月7日 【调查对象】:保利麓谷林语楼盘 【调查目的】: 1.了解保利麓谷林语楼盘的位置、价位与概况，楼盘设计的整体概 念，找出楼盘的USP; 2.通过本次调研，了解河西保利麓谷林语楼盘的目标消费群; 3.了解河西保利麓谷林语楼盘的竞争; 4.河西的房地产的发展前景趋势; 【调查方法】: 1. 案头调研:二手资料的收集整理; 2. 渠道调研:对保利麓谷林语楼盘的售楼中心、物业和住户做访问，收集相关资料，并整合; 3. 浅度访谈:分为业务人员、售楼人员的浅度访谈，消费者的浅度访谈、物业管理的浅度访谈; 【调查组成员】: 一、保利麓谷林语项目发展现状 (一)简介 1.保利麓谷林语在长株潭经济一体化和湘江生态经济带体系中，岳麓区是整个湘江河西体系的北端经济圈，处于河西龙头地位。自古以来，这里人文荟萃，是著名的高校文化区，是长沙“以文立市” 的根基，聚集了长沙市的行政办公中心，独具高新技术与高教科研文化及自然人文风景等优势。最大限度的利用原有山坡和山谷的地貌特色，打造都市中大型山林庭院居所，实现建筑与人文、建筑与生活的完美结合。 2.基本信息 开工时间:2008-12-01 竣工时间:2012-10-01 物业管理附加信息:11层:1.5 元/?/月 18层及33层:1.8元/?/月 别墅:3元/?/月 开发商:湖南保利房地产开发有限公司 投资商:中国保利集团 物业管理公司:长沙市保利物业管理有限公司 代理商:深圳世联,长沙一泰 建筑设计单位:湖南省设计院 整合推广公司:世联地产湖南分公司 按揭银行:中国银行,中国农业银行,招商银行,交通银行 工程进度:结构封顶(2011-10-14) 产权年限:70年 (二)保利麓谷林语楼盘状况 1.规模定位:规模不等，大中小型项目汇集。保利麓谷林语项目它是由央企地产综合实力排名第一的保利地产打造的大河西先导区的千亩大盘，总占地1185 亩，规划总建筑面积138万平方米，共162 栋高层或小高层住宅或商业楼，规划1.08万户，居住人口近4万。 2.房屋类型:十分丰富，从大别墅、多层至小高层、高层均有。“保利麓谷林语”计划共分为四期开发建设，其中一期开发建筑面积近30万平米(不含别墅27.5万平方米)，分为A、B区及别墅区，共34栋高层电梯住宅和少量双拼、联排别墅，半年内全部售罄。二期枫叶林组团，占尽一线山景资源，共22栋高层电梯住宅。在房间布局上本项目户型都尽量做到布局紧凑有序，另外本项目的户型的总体感受周正实用，无浪费面积，同时本户型在房间格局上尽量做到南北通透，干湿分离，房间采光效果好，是投资、居家多项选择的实用性户型。 3.客户类型:主力客源为河西高校教师、医生及高新区企业员工，别墅吸引了部分河东客户。 4.项目分布:位于岳麓区麓谷工业园附近，二环以外，属于大河西先导区，离市中心较远，交通路网发达，但周边配套缺乏，极少公交配套，发展潜力巨大 5.建筑风格:普通住宅采用现代简约型风格，注重低碳、环保 (三)销售状况 1.该项目连续二年荣获长沙市销售冠军，单盘销售前三甲，项目09年荣获麓麓区销售冠军，2010年获得了长沙市销售冠军，2011年获得了长沙市内五区销售冠军。 2.A、B区已售罄，A区已于2010年9月20号交付，E区还有部分产品在售， F区尚在G区为别墅，销售率约为60%，三期D区于2010年9月开盘，C区、销售。总得销售率达85%。 (四)项目交通状况 项目位于河西的两条主干道之间，北面是麓麓大道，距离市政府约五分钟的车程，距银盆岭大桥约10分钟车程，以市政府为核心的配套设施完全可以覆盖到该项目。目前118路、302路公交车经过，每5分钟就有一趟直达湘雅三医院，荣湾镇、五一商圈，芙蓉广场，火车站等长沙最繁华的地段。 麓麓新城分别与望城县的雷锋镇、星城镇、含浦镇及坪塘镇相邻，往西通过长常高速公路、三一九国道可与宁乡、益阳、常德紧密联系。通过绕城公路、城市环线与市区各片以及京珠高速公路联成网络，与机场、车站、港口等城市交通枢纽形成快速联系通道。通过湘江五一大桥、北大桥、南大桥、黑石铺大桥等大型桥梁，架立多条交通走廊，实现河西与河东的分而不隔，联系快捷。 (五) 配套设施状况 小区内拥有330亩的原生态中央山体公园，项目东边是长沙独有湖南最大的体育公园，内含一个高尔夫挥杆练习场。体育会所、游泳池、网球场、篮球场等运动配套，项目西北角是从幼儿园到初中一站式精英教育—麓谷明德学校，其30个班幼儿园、30个班小学、30个班初中的规模，也堪称全城最大，是真正的学区房。西南角规划有4万平方米的星级生态酒店，作为河西少有的星级酒店之一，无论是居家生活还是商务谈判多可以满足业主的需要，使居家生活更加便捷，购物无须长途跋涉，大型商业中心使会友就在家门口购物，大大提高业主的生活效率。 二、环境分析 (一)宏观环境 1.“新国十条”出台 2009年，长沙市出台了一系列促进房地产发展的政策，有效地促进了长沙房地产市场的发展。房地产市场呈现出产销量两旺、销售价量齐升的“井喷式”状态。2010年4月15日、2010年4月17日、2010年4月19日，短短四天之内，国务院连发三道政令降温楼市，被称为史上最严厉的房地产宏观调控。 随着政策的逐步落实，房地产调控已经在全国范围内取得初步成效，全国70个大中城市房屋销售价格6月份比下降0.1%，为16个月以来首次现负增长，此轮史上最严厉的楼市调控政策——“新国十条”在长沙也开始发力。 2.限购令和新国八条 2011年1月26日国务院常务会议研究部署进一步做好房地产市场调控工作，为继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，会议确定相关政策措施——“新国八条”; 2011年1月27日，国务院常务会议上同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点 3.银行提高首套房贷款利率 今年以来，央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21%，保证金纳入存款准备金收缴范围又加剧了银行流动性压力。10月以来各大银行房贷额度继续紧缩，银行方面均将首次置业 房贷利率上浮20%至30%不等。此举将抑制购房者需求，进而对楼市产生影响，楼市拐点正逐步确立。 4.虽受政策出台的影响，发展态势仍将保持平稳 从长沙上半年的总体市场表现来看，政策对房价的打压效果收效甚微，房价整体上行的势头却并未得到遏制，长沙楼市弥漫着浓厚的观望气氛，成交量持续萎缩，房价下跌趋势若隐若现，下半年房价将回归理性，房地产行业将保持平稳发展态势。 (二)长沙房地产市场运行情况 长沙房地产市场在楼市销售旺季“金三银四”遭遇限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统春节成交淡季的影响。3月长沙分别出台了限购细则和限涨目标，但由于市场对政策的敏感程度远不如一线城市，成交量不降反升，价格相对稳定，标志着市场观望和相持状态基本成型。 1.商品房供应情况 上半年全市新建商品房累计批准预售881.10万平方米，同比减少0.87%，其中住宅批准预售805.60万平方米，同比减少0.,27%，五区新建商品房累计批准预售539.69万平方米，同比减少,18.63%，新增上市量同比大幅下降。 河西先导区，地产竞争激烈。 2.长沙市房地产市场面临的新机遇与挑战 ?货币政策将适度放松 ?财税体制迎来新的变革 ?供销结构将逐渐趋于平衡 ?行业洗牌速度将加快 ?安居工程将激活市场刚性需求 ?两型社会和河西先导区建设将催生新的活力 (三)长沙未来房地产趋势解读 1.未来别墅房地产分布格局仍将持续现状，长沙别墅市场呈现多元化及社区型趋势，别墅产品的价格也将进一步提升，豪宅进入“细节制胜时代”，平层大宅迅速蹿红，未来要避免产品同质化，别墅市场投资潜力看好。 2.长沙市商业地产发展成熟尚待时日，2008年长沙商业地产受到市场的追捧，商业地产暗流涌动逐渐升温，2009年8月长沙商业地产发展势头强劲，商业地产潜力巨大，重点在于商圈的细分，特色商业街的发展，由此可见商业地产投资后市强劲 3.2008年长沙邮政经济发展锁定写字楼市场开发，2008年底长沙写字楼市场需求增长，2009年长沙商务写字楼市场策动高端开发，长沙写字楼正以CBD形态逐渐向外扩展，写字楼将逐渐聚集在楼市的聚光灯下，但投资写字楼存在较大的风险 4.提高房地产企业的内源融资能力，提高房地产企业合作融资能力、权益融资能力、负债融资能力