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[健康]催收物业费有方法和技巧

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[健康]催收物业费有方法和技巧[健康]催收物业费有方法和技巧 催收物业费方法和技巧 (上次讲座侧重于物业欠费的原因及法律分析,本讲座侧重于催收的方法和技艺) 概括来讲:了解、讲解、化解、引诱、施压、威慑、诉讼 一、了解业主的基本情况及思想动态 “知已知彼百战不殆”。了解业主的基本情况,才能对他的性格、财产情况有一个基本的判断,才能找到他到软肋,找到突破口。举例:诉讼前有的业主扬言,打官司输了又怎么样,又不能执行我的房产,我们直接道出他的工作单位及车辆情况,提出法院执行其工资收入及拍卖车辆。 1、基本情况:工作单位、受教育情况、家庭组成情况、籍贯...
[健康]催收物业费有方法和技巧
[健康]催收物业费有方法和技巧 催收物业费方法和技巧 (上次讲座侧重于物业欠费的原因及法律分析,本讲座侧重于催收的方法和技艺) 概括来讲:了解、讲解、化解、引诱、施压、威慑、诉讼 一、了解业主的基本情况及思想动态 “知已知彼百战不殆”。了解业主的基本情况,才能对他的性格、财产情况有一个基本的判断,才能找到他到软肋,找到突破口。举例:诉讼前有的业主扬言,打官司输了又怎么样,又不能执行我的房产,我们直接道出他的工作单位及车辆情况,提出法院执行其工资收入及拍卖车辆。 1、基本情况:工作单位、受教育情况、家庭组成情况、籍贯情况、车辆等财产情况等等; 2、思想动态:知道他们对物业公司的态度等,进一步引导他们的思想认识。一般的小区都有业主论坛,业主的很多信息是在论坛上得到和交流的。我安排助理进入网站,发业主因欠费被起诉以至承担责任的言论,解答一些涉及物业管理方式的问题。 二、对业主进行必要的知识讲解 1、物业公司的职责以及物业管理方面有关规定。很多业主有一个误区就是只要是小区里的问题、房子的问题、业主之间的问题物业公司都应该管。比如吉利家园开发商的前期承诺、业主与业主之间的因漏水而形成的邻里纠纷,比如蓝调沙龙的房屋质量问题。 1 2、对业主应承担义务的讲解。 (1)业主交费义务。一般情况下,这不是一个问题,但有些情况下业主的确存在着错误认识。比如我们育新花园中的一部分业主,原来是单位的员工,由单位交费,后来房屋产权卖给了个人。他们变成了业主,应该由他自己交费,但他们还是认为自己是单位的员工,单位应该交费。这时我们就应该向他们讲清楚有关法律规定,让他们明白自己为什么有要费。这样才有利于收费。 (2)业主应承担的其它法律义务。物业公司即具有服务的义务,也具有管理的职责。比如韩松涛案,比如马连道小区业主占用公共绿地一案。 3、对物业公司与开发商之间关系的解释。业主不交物业费和供暖费的根源,在很多情况下与开发商前期承诺不到位或者房屋质量等因素有关。并且相当一部分业主对物业公司与开发商之间的关系有错误认识,在他们认为,物业公司就是开发商,也有的虽然知道物业公司与开发商之间不是一个单位,但他们认为物业公司是开发商找到,物业公司就是要处理开发的膳后事宜。他们把开发商的不满发泄到物业公司身上,拒交物业费。因此,我们有必要从公司法的角度、物业管理相关法律规定的角度、物业公司的权利和义务的角度对业主进行解释,争取消除误会。 三、感化业主 1、讲究良好的沟通方式;用好的态度真诚的去沟通,其实业主也不是要求每个要求都一定能够解决,更关键的是一种服务的态度。 2 (1)及时性;比如不能及时到家里修理时的解释,有问题咨询时的回复。不属于物业公司的有问题也要及时帮助沟通; (2)主动性;如果业主一个问题,即使他都没有特别在意,但物业人员能够主动了解询问一下,会让业主有所感动;比如,把业主反映的问题解决后,如果事后再作一下回访,或者了解一下情况,都会让业主感觉到物业公司的认真负责,感觉到物业公司的积极性和主动性。 (3)适时性;在适当的时候沟通,比如梁铁军对于楼下业主物品掉下一事的处理;在业主有求于物业时,比如出个证明等。 2、注意对物业公司业绩的宣传,树立物业公司的良好形象:比如保安抓小偷的报道,业主遗失东西找到后及时联系返还的报道;比如业主送给物业公司的锦旗的悬挂; 3、作一些成本低但能够体现对业主工作生活关心的事情,比如做一些天气变化、防病害、煤气补助、汽车出行限号的变化等提示,在小区宣传栏中做一些各种常用知识的宣传和讲解,适当组织一些小区内的活动。 四、采取一定的优惠政策鼓励业主交费 1、比如提倡先交费有小礼品、对确有正当理由有给予适当减少。 2、可以作适当的让步以推动业主及时交费 (1)有的业主有贪小便宜的心理,有时我们提出的要求不属于物业公司的工作职责,比如窗户、电灯、水龙头有小故障等,如果一口拒绝,会造成他们迟延甚至是拒绝交纳物业费。在这种情况下,如果 3 不是难以解决的问题,我们可以帮助其解决,以换得良好的关系。当然,在这种情况下,我们应该向他示明这本来不是物业公司的职责,物业公司参与就是帮忙,这样即使我们没有解决问题,也不会将责任揽到自己的身上。 五、对欠费业主进行施压。 1、电话催缴:如果遇到拒交、拖延或者不接听的情况 (1)变换人;(比如,吉利家园的一户,不让我给其母亲打电话) (2)变换时间; (3)变换地点;找单位,找其经营地 (4)变换电话:比如家里如果有小孩,肯定反感电话打到家里,则可以多打一打家里电话。 (5)高密度的电话,让他烦; 2、贴或发欠费通知: (1)如果多次贴单,要适当变换催款的语气,逐渐缩短贴单的频率,文字不宜千篇一律,让他逐渐感到物业公司的催的越来越紧,让他感到压力越来越大。 (2)注意突出违约责任的变化,刺激其神经。 3、上门催: (1)反复上门; (2)多人上门;(燕科物业的办法) (3)催收签字:一则是证明双方的物业服务关系,二则是为避免过诉讼时效问题。 4 六、对业主进行法律威慑 律师出面本身就是一种法律的威慑。 1、发律师函; 2、律师以法律工作者的名义进行劝说,和他清楚不交物业费的法律责任以及与物业公司关系恶化的后果;调和他们与物业公司的矛盾,给他一个台阶。 七、诉讼解决 诉讼不是解决收费的主要途径,但诉讼能起到示范效果。不仅对于其本人,更主要是对其它业主。 1、前期法院的通知协调解决(适用海淀法院):各项目部可以把欠费人员的情况汇总,由律师统一提供法院发函。 2、法院调解或者判决。 有选择的逐渐诉讼解决。 5
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