商品房买卖合同

商品房#买卖# 近年来随着我国住房商品化进程的加快 ， 解决住房问成为越 来越多的人关注的焦点 。 人们的目光投向房地产市场 。 商品房买卖 合同也随之进入到我们的日常生活中 ， 为普通老百姓所重视 。 商品 房买卖合同又叫购房合同 ， 是商品房出售和购买的重要法律文件 。 （一） 合同主体和合同标的 合同主体必须载明买卖双方正确的姓名、名称和住所，以及必须附买卖 双方的有效证件。 房屋买卖合同的标的就是房屋。在房屋买卖合同中，应该明确房屋的地 点（包括方位、朝向、门牌号等）、房地产的用途或使用性质、建筑面 积、使 用面积等。 （二）产权登记、 税费负担及其他事项 产权登记既是买卖双方的义务，同时也是他们的权利。如果不办理产权 登记，房产转移在法律上就没有效力，日后如发生纠纷，将对房屋所有 权人 产生不利。因此，在合同中，应明确双方的职责分工、产权登记的时间 及有 关费用等。 税费负担。根据法律的规定，确定双方应负担的税费。产权过户登记 费、 印花税、契税及其他应由买房人承担的费用，由买方负担。 合同中还须载明房屋在使用过程中的有关事项（如物业管理单位的选择 方式、保修条款、有关税费交纳以及办理房屋买卖登记手续等事项）。 根据任 何一方当事人的请求，可以增加必要的补充条款，对特殊事项加以约CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 定。 第二章 商品房买卖合同44 （三） 违约责任与纠纷的处理 卖方不履行合同主要表现在：逾期交割房屋；交割的房屋存在严重的质 量问题；卖方出卖的房产，在产权上存在问题；等等。买方不履行合同 主要 表现在：不按规定期限支付价款，无正当理由不受领卖方支付的房屋 等。合 同中应写明违约金的数额或计算违约金的办法，没有约定的，按法律规 定支 付1％～5％的违约金。 合同中还应载明双方产生纠纷时的处理方式及双方约定的其他事项。合 同应由当事人亲自或持有其书面委托书的代理人签署，并注明身份。合 同如 有改动，应由已签署者在改动的地方补签并加盖印记。 （四）有关附件 购房合同多是房地产主管部门印制的统一合同文本，也有采用开发商提 供的格式合同。统一负责制的合同是根据公平保护双方权益设置合同条 款的， 但难以体现购房者对所购住宅的特定事项的要求，开发商所提供的格式 合同， 是从其单方面利益出发规定合同条款的，很难做到公平，难以保护购房 者的 权益。因此，购房者有权提出合同的补充条款。 购房者拿到合同文本后，应花一定时间（例如一天）去研究各项条款； 然后用一定时间（例如两天）去设计补充条款，待开发商接受了所有条 款后， 再与其签订合同并交纳首期房款。 签订补充条款应注重下列几方面内容： （1）文字定义。有些开发商利用文字游戏设置陷阱，对此购房者不可忽 视，应当在合同或补充中明确重要而又有歧义的概念。如对某些文 字有 疑虑，应向专业人士请教，杜绝后患。 （2）强调开发商必须保证交房时各种手续齐全。开发商在合同文本中对 于其 开发项目的合法性，即其应履行的手续，往往一带而过。所以，在补充 条款中应 首先强调，开发商交房时必须“五证”齐全，否则购房者有权要求赔偿 直至解约 退房，并详细规定退房赔偿的内容及履行时限，最大限度地保护自己。 （3）对逾期交房作出明确的处理规定。通常在合同中开发商仅规定逾期 交房购房者可以索赔，但却未明确如何赔偿。对此，可做量的规定，如 规定 迟交房三个月，开发商应按每月人民币1万元赔偿；三个月后仍不能交 房， 买方有权退房，并可获得所付房款的利息，利率按贷款利率计算，时间 从付 款日起算直至退房款日止。 CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同45 （4）合同约定面积与实测面积的误差计算及处理。购房合同中一般规定 依实测面积计算，但实测面积与约定面积相比常常误差很大，对实测面 积不 足部分开发商会做出规定以保护其利益，对超出部分如何处理不做规 定。对 此，购房者可以参照有关规定做出严格限定，如规定误差比例不得超过 正负 3％，否则买方不再支付超出部分的款项。 （5）办理房产证的时限。开发商在合同中只提到其协助买方办理房产 证， 却不提时限和逾期的责任。对此，购房者可以规定开发商办理房产证的 时限， 并规定如开发商无法协助买方取得房产证，买方可要求解约退房索取赔 偿， 还要规定退房后的赔偿问题。 （6）配套设施使用的保证。开发商在宣传、谈判签约时总是对配套设施 做十足的保证，而交房时缺东少西，给购房者带来诸多不便。对此，可 以在 补充条款中规定，开发商必须保证水、电、气、取暖等各项配套设施在 交房 时能够正常使用，如不能交付使用，开发商免费提供辅助设施，对提供 的时 间也要做出明确规定。 （7）装修标准和户型图。应将售房时开发商许诺的装修标准和户型图附 在合同中，并规定所有材料必须是合格、全新的，否则有权索赔。 （8）要求开发商提供《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》和房屋 验 收。其中前两种文件是有关政府部门规定要求必须提供的，后者是 纠纷 解决和索赔的重要证据。 （ 示范文本 ） 合同编号： 合同双方当事人： 出卖人： 注册地址： 营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人： 联系电话： CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同46 邮政编码： 委托代理人： 地址： 邮政编码： 联系电话： 委托代理机构： 注册地址： 营业执照注册号： 法定代表人： 联系电话： 邮政编码： 买受人： 【本人】【法定代表人】姓名： 国籍： 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】 地址： 邮政编码： 联系电话： 【委托代理人】【 】姓名： 国籍： 地址： 邮政编码： 电话： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理 法》 及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一 致的 基础上就买卖商品房达成如下协议： 项目建设依据 出卖人以 方式取得位于 、编号为 的地 块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文 件号】 【划拨土地使用权转让批准文件号】为 。 该地块土地面积为 ，规划用途为 ，土地使用年限 自 年 月 日至 年 月 日。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】 。建设工程规划许可证号为 ，施工许可证号为 。 商品房销售依据 买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关 为 ，商品房预售许可证号为 。 。 。 CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同47 买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件 一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的。 第 【幢】【座】 【单元】【层】 号房。 该商品房的用途为 ，属 结构，层高为 ，建筑层数地上 层，地下 层。 该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。 该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共 平方米，其 中，套内建筑面积 平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑 面积 平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明 见附 件二）。 。 。 。 。 计价方式与价款 出卖人与买受人约定按下述第 种方式计算该商品房价款： 1．按建筑面积计算，该商品房单价为（ 币）每平方米 元， 总金额（ 币） 千 百 拾 万 千 百 拾 元整。 3．按套（单元）计算，该商品房总价款为（ 币） 千 百 拾 万 千 百 拾 元整。 4． 。 面积确认及面积差异处理 根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面 积】 （本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的，不适用本条约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第 种方式进行处理： 1．双方自行约定： （1） ； CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同48 （2） ； （3） ； （4） 。 2．双方同意按以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； （2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款 退还给买受人，并按 利率付给利息。 买人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以 内（含3％）部分的房价款由买受人补足：超出3％部分的房价款由出卖 人承 担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝 对值 在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出 3％部 分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 面积误差比＝ 产权登记面积－合同约定面积 合同约定面积 ×100％ 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 付款方式及期限 买受人按下列第 种方式按期付款： 1．一次性付款 。 。 2．分期付款 。 。 3．其他方式 。 。 买受人逾期付款的违约责任 买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第 种方式处理： 1．按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期在 日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至 实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分 之 CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同49 的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过 日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同 的， 买受人按累计应付款的 ％向出卖人支付违约金。买受人愿意继 续履 行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限 之第 二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应 付款 万分之 （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际 已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已 付款 的差额确定。 2． 。 交付期限 出卖人应当在 年 月 日前，依照国家和地方人 民政府的有关规定，将具备下列第 种条件，并符合本合同约定的商品 房交付买受人使用： 1．该商品房经验收合格。 2．该商品房经综合验收合格。 3．该商品房经分期综合验收合格。 4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5． 。 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人 可据实予以延期： 1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起 日内告知买受人的； 2． 。 3． 。 出卖人逾期交房的违约责任 除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将 该商品房交付买受人使用，按下列第 种方式处理： 1．按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期不超过 日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二 天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过 日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的， CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同50 出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起 天内退还全部已付款， 并按买受人累计已付款的 ％向买受人支付违约金。买受人要求 继续 履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第 二天 起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 2． 。 规划、设计变更的约定 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到 买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意 之日 起10日内，书面通知买受人： （1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向； （2） ； （3） ； （4） ； （5） ； （6） ； （7） 。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人 在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在 规定 时限内通知买受人的，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起 天内将 买受人已付款退还给买受人，并按 利率付给利息。买受人不退房的， 应当与出卖人另行签订补充协议。 。 交接 商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手 续。 双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件， 并签 署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证 书》 和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐 全，买受 人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同51 由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： 。 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因 出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的， 由出 卖人承担全部责任。 。 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任 出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三） 的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第 种 方式处理： 1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。 2． 。 3． 。 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺 出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建 筑按以下日期达到使用条件： 1． ； 2． ； 3． ； 4． ； 5． 。 如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理： 1． ； 2． ； 3． 。 关系产权登记的约定 出卖人应当在商品房交付使用后 日内，将办理权属登记需由出 卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能 在规 定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第 项处理： CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同52 1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起 日内 将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的 ％赔偿买受 人损失。 2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的 ％向买受人支付违约 金。 3． 。 保修责任 买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的 附 件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺 的内 容承担相应的保修责任。 买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细 约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。 在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义 务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但 可协 助维修，维修费用由购买人承担。 。 双方可以就下列事项约定： 1．该商品房所在楼宇的屋面使用权 ； 2．该商品房所在楼宇的外墙面使用权 ； 3．该商品房所在楼宇的命名权 ； 4．该商品房所在小区的命名权 ； 5． ； 6． 。 买受人的房屋仅作 使用，买受人使用期间不得 擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附 件另 有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房 有关 联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义 务。 出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。 。 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决； 协商不成的，按下述第 种方式解决： 1．提交 仲裁委员会仲裁。 2．依法向人民法院起诉。 CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同53 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内， 空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 本合同连同附件共 页，一式 份，具有同 等法律效力，合同持有情况如下： 出卖人 份，买受人 份， 份， 份。 本合同自双方签订之日起生效。 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向 申请登记备案。 出卖人（签章）： 买受人（签章）： 【法定代表人】：【法定代表人】： 【委托代理人】：【委托代理人】： （签章）（签章） 年 月 日 年 月 日 签于 签于 CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同54 1．外墙： 2．内墙： 3．顶棚： 4．地面： 5．门窗： 6．厨房： 7．卫生间： 8．阳台： 9．电梯： 10．其他： CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同55 1．本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之关，买受人 应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向 当地 房地产开发主管部门咨询。 2．本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 3．为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行， 供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修 改、 增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意 内容。 4．本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 5．对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添 加的内容，双方应当协商确定。【 】中选择内容，以划?方式选 定；对于 实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删 除。 6．在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证 书、证明文件。 7．本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解 释。 （ 参考文本 ） 出卖人： （以下简称甲方） 买受人： （以下简称乙方） 甲、乙双方就房屋买卖事项经过多次协商，一致同意订立合同条款如 下， 以资共同遵守。 一、甲方愿将自有坐落 市 路 号 房屋 间，建筑面积 平方米售卖给乙方。 二、甲方出售给乙方的房屋东至 ，南至 ，西 至 ，北至 （附四至平面图一张）。其房屋包 括阳 台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。 三、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币 万 元，由甲方售卖给乙方。 四、房屋价款乙方分三期付给甲方。第一期，在双方签订买卖合同之 日， 付人民币 万元；第二期在交付房屋之日，付人民币 CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同56 万元；第三期，在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款，甲方 收到 后出具收据。 五、甲方应自本合同签订日起 天内将房屋腾空，连同原房 屋所有权证等有关证件，点交乙方，由乙方出具收到凭证。 六、在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给 乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。 如因 甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责 任。 七、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切捐税、费用，概由甲方负 责。本合同发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。其 他税 费按有关法律规定，各自承担。 八、甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价的总额3‰ 计算违约金给与乙方。逾期超过3个月时，乙方得解除本合同。解约 时，甲 方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿 金给 乙方。 九、乙方全部或一部分不履行本合同第四条规定的日期给付房价款时， 其逾期部分，乙方应加付按日5‰计算的违约金给与甲方。逾期超过3个月 时，甲方得解除本合同。解约时，乙方已付的房价款作为赔偿金归甲方 所有。 十、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或 其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行 使，概 由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。 十一、交房时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符，经鉴定属 实，甲方应于1个月内予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，费 用在 房价款中扣除。如修理仍达不到合同约定的要求，乙方得解除合同，解 约时， 甲方除返还全部房价款外，并按本合同第八条规定承担违约责任。 十二、房屋所占用的土地（包括庭院围墙等）所有权属于国家。乙方取 得甲方房屋占有相应比例的土地使用权，并依照国家法律的规定缴纳土 地使 用税及其他有关费用。 十三、本合同的附件与合同有同等效力。 十四、本合同一式4份，甲乙方各执1份，另2份分别送交房产和土地管 理机关办理产权过户登记手续。 立约人： 甲方： （签章） 乙方： （签章） 年 月 日订于 市（县） CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同57 （ 参考文本 ） 卖方（以下简称甲方）： 买方（以下简称乙方）： 甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让暂行 条例〉的细则》的规定，已合法取得北京市 区（县） 地块的土地使用权，土地面积为 平方米，土地使用年限 年，自 年 月 日至 年 月 日止，国有土地使用证号为 。甲方在上述地块建设项目的名称 为 ，现已竣工，取得房屋所有权证（房屋所有权证 字 号）， 经北京市房地产管理局审核，准予上市销售，外销许可证号 为 。 乙方自愿购买甲方的 的房屋，甲方愿意出售，甲方出售该房屋 时亦同时将该房屋所占土地使用权同时转让给乙方。双方经友好协商， 就上 述房屋的买卖事项，订立本契约。 房屋，建筑面积为 平方米（含共有共用面积， 房屋状况详见附件），土地面积 平方米（含共有共用面积）， 土地使 用期限自房屋产权过户之日起至 年 月 日止。 上述面积已经北京市房地产管理局测绘。 双方同意上述房屋售价为每建筑平方米 币 元， 价款合计为（大写） 币 千 百 拾 万 千 百 拾 元整（小 写： ）。乙方 预付的定金 元，在乙方支付购房价款时转为购房价款。 乙方同意在 年 月 日前将购房价款全 部汇入甲方指定银行。 甲方指定银行： 银行账号： 甲方同意在 年 月 日前将房屋交付给 乙方。交付时，甲方提交建筑工程质量监督部门出具的《工程质量竣工 核验 证书》，并办妥全部交接手续。交付地点： 。 甲方同意按《建筑保修办法（试行）》的规定，自房屋交付之日起对乙 方 购置的房屋进行保修。 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方委托的管理公司代管。 CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同58 双方同意在签订本契约后一个月内，持本契约和有关证件到北 京市房地产市场管理处办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领 房屋 所有权证。 办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定负担。 本契约生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方 有权向甲方追索违约金。违约金自房屋交付之日第二天起至实际交付日 止按 中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过 日（遇法定节假日 顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面 通知 送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金 外， 还须并将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银 行固 定资产贷款利率计算。 本契约生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权 向乙方追索违约金。违约金自本契约的约定付款之日起至实际付款之日 止按 中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过 日终止本契约。契 约终止自甲方书通知面送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不 予返 还。 本契约由双方签字之日起生效，未尽事项，双方可另签补充协 议。 本契约的附件，为本契约不可分割组成部分，具有同等的法律效力。 本契约的订立、效力解释、履行和争议的解决，均受中华人民 共和国法律的管辖。双方因履行契约引起的纠纷，应协商解决，协商不 成的， 任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。 本契约正本一式四份，甲乙双方各一份，北京市房地产管理 局两份。副本 份。 甲方（签章）： 乙方（签章）： 法定代表人：法定代表人： 地址：地址： 联系电话：联系电话： 邮政编码：邮政编码： 代理人：代理人： 联系电话：联系电话： 身份证号码：身份证号码： 签约地点： 签约时间： CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同59 房屋坐落地号 房屋结构竣工日期 质量监督部门 房产平面图装修标准、设备标准 （ 参考文本 ） 卖方（以下简称甲方）： 买方（以下简称乙方）： 甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转 让暂行条例〉办法》的规定，通过 方式，取得北京市区（县） 平方米，土地使用年限 年，自 年 月 日 至 年 月 日止，国有土地使用证号 为 。甲 方在上述地块上建设的 ，现已竣工，取得房屋所有权证（房屋所 有权 证 字 号），经北京市房地产管理局审核，准予上市预售， 北京市 商品房销售许可证号为 。 乙方自愿购买甲方的 的房屋，甲方愿意出售，甲方出售该房屋 时亦同将该房屋所占土地使用权同时转让给乙方。双方经协商，就上述 房屋 的买卖事项，订立本契约。 房屋，房屋用途为 ，建筑面积为 平方 米（含共有共用面积，房屋状况详见附件），土地面积 平方米（含共 有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至 年 月 日止。 上述面积已经 房地产管理局测绘。 双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币 元，价 款合计为（大写） 千 百 拾 万 千 百 拾 元整（小写： ）。乙方预付的定金 元，在乙方支付购房价款时转为购房价款。 乙方同意在本契约签订 日内将购房价款全部汇入甲方指 定银行。 CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同60 甲方指定银行： 银行账号： 甲方同意在 年 月 日前将房屋交付乙 方。交付时，甲方提交建筑工程质量监督部门出具的《工程质量竣工核 验证 书》，并办妥全部交接手续。交付地点： 。 甲方同意按《建筑工程质量管理办法》的有关规定，自房屋交付之日起 对乙方购置的房屋进行保修。 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方认可的管理公司代管。 双方同意在签订本契约后一个月内，持本契约和有关证件到房 地产管理部门办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有 权证。 办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。 本契约生效后，除不可抗力外（人力不可抗拒的自然灾害和其 他事故；非甲方所能控制的原因并须有关部门证明）外，甲方不按期交 付房 屋的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋交付之日第二天起至 实际 交付日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过 日（遇法 定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自 乙方 书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还 定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息参照中 国人 民银行固定资产贷款利率计算。 本契约生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权 向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日起至实际付款之日止 参照 中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过 日（遇法定节假日顺 延）乙方未付款，甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达 乙方 之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。 本契约由双方签字之日起生效，未尽事项，双方可另签补充协 议。 本契约的附件和双方签订的补充契约，为本契约不可分割的组成部分， 具有同等的法律效力。 本契约在履行中双方如发生争议，应协商解决。协商不成的， 任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。 本契约正本一式两份，甲乙双方各一份，副本 份，房 地产管理部门一份， 、 份。 甲方（签章）： 乙方（签章）： 法定代表人：法定代表人： CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同61 地址：地址： 联系电话：联系电话： 邮政编码：邮政编码： 代理人：代理人： 联系电话：联系电话： 身份证号码：身份证号码： 签订日期： （ 参考文本 ） 本合同双方当事人： 卖方（以下简称甲方）： ［本人］［法定代表人］姓名： 国籍： ［身份证］［护照］［营业执照号码］： 地址： 邮政编码： 联系电话： 委托代理人： 国籍： 电话： 地址： 邮政编码： 买方（以下简称乙方）： ［本人］［法定代表人］姓名： 国籍： ［身份证］［护照］［营业执照号码］： 地址： 邮政编码： 联系电话： 委托代理人： 国籍： 电话： 地址： 邮政编码： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理 法》 及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上， 甲、乙 双方就下列房屋的买卖达成如下协议： 房屋的基本情况。 甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于 ；位于第 层， CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同62 共 ［套］［间］，房屋结构为 ，建筑面积 平 方米（其中实际建筑面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊 建筑 面积 平方米），房屋用途为 ；该房屋平面图见本 合同附 件一，该房屋内部附着设施见附件二；［房屋所有权证号、土地使用权 证号］ ［房地产权证号］为 。 房屋面积的特殊约定。 本合同第一条所约定的面积为［甲方暂测］［原产权证上标明］［房地 产 产权登记机关实际测定］面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积 （以下 简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房 地产 产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。 该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的? ％（不包括? ％）时，房价款保持不变。实际面积 与暂 测面积差别超过暂测面积的? ％（包括? ％）时，甲 乙双方同意按下述第 种方式处理： （一）乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起 天内将乙方已付款退还给乙方，并按 利率付给利息。 （二）每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。 （三） 。 土地使用权性质。 该房屋相应的土地使用权取得方式为 ；土地使用权年限自 年 月 日至 年 月 日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为 ；该房屋买卖后，按照有关规定，乙方［必须］［无须］补办土地使 用权出 让手续。 价格。 按［总建筑面积］［实际建筑面积］计算，该房屋售价为（ 币）每平方米 元，总金额为（ 币） 亿 千 百 拾 万 千 百 拾 元整。 付款方式。 乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（ 币） 亿 千 百 拾 万 千 百 拾 元整，并应于本合同生效之日起 日内将该房屋全部价款付给甲方。具体付款方式可由双方另行约定。 交付期限。 CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同63 甲方应于本合同生效之日起30日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并 应收到该房屋全部价款之日起 日内，将该房屋付给乙方。 乙方逾期付款的违约责任。 乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有 权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之 日止， 月利息按 计算。逾期超过 天后，即视为乙方不履行本 合同。届时，甲方有权按下述第 种约定，追究乙方的违约责 任： （一）终止合同，乙方按累计应付款的 ％向甲方支付违约金。 甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的 差额 部分由乙方据实赔偿。 （二）乙方按累计应付款的 ％向甲方支付违约金，合同继续 履 行。 （三） 。 甲方逾期交付房屋的违约责任。 除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第五条规 定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追 究违 约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付 之日 止，月利息在 个月内按 利率计算；自第 个 月起，月利息则按 利率计算。逾期超过 个月，则视为 甲方不履行本合同，乙方有权按下列第 种约定，追究甲方的违约 责任： （一）终止合同，甲方按乙方累计已付款的 ％向乙方支付违约 金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约 金的 差额部分由甲方据实赔偿。 （二）甲方按乙方累计已付款的 ％向乙方支付违约金，合同 继 续履行。 （三） 。 关于产权登记的约定。 在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规 定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失 造成 乙方不能在双方实际交接之日起 天内取得房地产权属证书， 乙方 有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起 天内将乙方已 付款退还给乙方，并按已付款的 ％赔偿乙方损失。 甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、 税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲 方承 CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同64 担全部责任。 因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳， 契税由乙方向国家交纳；其他因房屋交易所发生的税费除另有约定的 外，均 按政府的规定由甲乙双方分别交纳。 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。 本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附 件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有 关法律、法规和政策执行。 甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋 所在地公证机关公证。 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不 成时，甲、乙双方同意由 仲裁委员会仲裁。（甲、乙双方不 在本合 同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起 诉。） 本合同［经甲、乙双方签字］［经 公证（指涉外房 屋买卖）］之日起生效。 本合同连同附表共 页，一式 份，甲、 乙双方各执一份， 各执一份，均具有同等效力。 甲方（签章）： 乙方（签章）： 甲方代理人（签章）：乙方代理人（签章）： 日期：日期： CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同65 （ 参考文本 ） 甲方： 乙方：××房地产中介代理有限公司 甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人 民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方（独家）代理销售甲方 开发 经营或拥有的 事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并 承诺 共同遵守。 甲方指定乙方为在（地区）的独家销售代理，销售甲方指定的，由甲方 在 兴建的 项目，该项目为（别墅、写字楼、公 寓、住 宅），销售面积共计 平方米。 1．本合同代理期限为 个月，自 年 月 日至 年 月 日。在本合同到期前的 天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延 长 个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合 同中 合同终止条款处理。 2．在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止 本合同。 3．在本合同有效代理期内，甲方不得在 地区指定其他代理商。 本项目的推广费用（包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售 楼书、制作沙盘等）由甲方负责支付。该费用应在费用发生前一次性到 位。 具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。 销售基价（本代理项目各层楼面的平均价）由甲乙双方确定为 元／平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮 动。甲方 所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。 1．乙方的代理佣金为所售的 项目价目表成交额的 ％，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分 成。代 CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同66 理佣金由甲方以人民币形式支付。 2．甲方同意按下列方式支付代理佣金： 甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定 房地产的代销责任即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金。 甲方 在收到首期房款后应不迟于3天将代理佣金全部支付乙方，乙方在收到 甲方 转来的代理佣金后应开具收据。 乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲 方。 3．乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款 后， 应不迟于5天将房款汇入甲方指定银行账户；属分期付款的，每两个月 一次 将所收房款汇给甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。 4．因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。 1．甲方应向乙方提供以下文件和资料： （1）甲方营业执照副本复印件和银行账户； （2）新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设 项目批准的有关证照（包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书 和规 划许可证、建设工程规划许可证和开工证）和销售 项目的商品房 销售证书、外销商品房预集许可证、外销商品房销售许可证，旧有房地 产， 甲方应提供房屋所有权证书、国有土地使用权证书； （3）关于代售的项目所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位 置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价 格、其 他费用的估算等； （4）乙方代理销售该项目所需的收据、销售公司，以实际使用的数量为 准，余数全部退给甲方； （5）甲方正式委托乙方为 项目销售（的独家）代理的委托 书。 以上文件和资料，甲方应于本合同签订后二天内向乙方交代齐全。 甲方保证若客户购买的 的实际情况与其提供的材料不符合或 产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。 2．甲方应积极配合乙方的销售，负责提供看房车，并保证乙方客户所订 的房号不发生误订。 3．甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。 1．在合同期内，乙方应做以下工作： （1）制定推广计划书（包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传 CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同67 等等）； （2）根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表； （3）按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划； （4）派送宣传资料、售楼书； （5）在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目环境及情况； （6）利用各种形式开展多渠道销售活动； （7）在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产 临时买卖合约，并收取定金； （8）乙方不得超越甲方授权向购房方作出任何承诺。 2．乙方在销售过程中，应根据甲方提供的 项目的特性和状况 向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。 3．乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客 户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款 方式 向客户收款。若遇特殊情况（如客户一次性购买多个单位），乙方应告 之甲 方，作个案协商处理。 4．乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合 同规定的代售房地产以外的任何其他活动。 1．在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作做妥善处 理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合 同一 旦终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及 法律 责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。 2．经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效 力。 1．本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。 2．在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。 甲方：（盖章） 代表人：（签字） 乙方：××房地产中介代理有限公司（盖章） 代表人：（签字） CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同68 （ 参考文本 ） 委托人： 受托人： 双方经协商一致，就委托事宜达成如下协议： 一、委托事项： 委托人授权 办理有关购买商品房 套的各项事宜。 二、授权范围： 1．购买的商品房共 套，总面积在 平方米之内； 2．商品房的购入价应掌握在 元／每平方米至 元／每 平方米之间； 3．商品房所在位置，可在 市 区 路以东， 路以西， 路以南， 路以北范围之内选 购； 4．其他 。 三、委托报酬： 受托人如完成委托事宜，委托人给付报酬 元；如果在委托期 限内未能完成委托事宜，给付劳务费 元。 四、完成委托事项所需费用： 根据实际需要，按支出凭据向委托人报销。 五、各项费用的支付方式和期限： 委托酬金在合同签订后 日之内，先付 ％；其余在 受托人完成委托事宜后一次支付。 其他费用先由受托人垫付，每季度末结算一次。 所有经费往来均通过银行结算。 六、委托授权期限：自 年 月 日起，至 年 月 日止。 七、双方当事人的权利与义务： 1．委托人在合同生效之后，对受托人在授权范围内的活动，不能任意干 涉，双方遇有问题可随时研究协商； 2．受托人应认真负责行使委托人授予的权利，不得弄虚作假，更不得与 第三人恶意通谋，欺骗委托人； CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同69 3． 。 八、争议的解决方式： 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关 部门调解；协商或调解不成的，按下列第 种方式解决： 1．提交 仲裁委员会仲裁； 2．依法向人民法院起诉。 九、双方议定的其他事宜： 委托人：（签章） 受托人：（签章） 地址：地址： 邮政编码：邮政编码： 法定代表人：（签字）法定代表人：（签字） 委托代理人：（签字）委托代理人：（签字） 开户银行：开户银行： 银行账号：银行账号： 合同签订地点： 合同签订时间： 年 月 日 （ 参考文本 ） 拆迁人（以下简称甲方）： 法定代表人： 地址： 单位名称： 邮政编码： 电话： 委托代理人： 单位名称： 邮政编码： 电话： 被拆迁人（以下简称乙方）： 姓名： 性别： 年龄： CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同70 住址： 委托代理人： 姓名： 性别： 年龄： 住址： 甲方因建设需要，必须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补 偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成 如下 协议。 房屋拆迁依据 建设项目名称 ，建设地点 ，建设单 位 ， 《拆迁许可证》文号 。 被拆除房屋现状 （一）乙方在拆迁范围内有房屋 间，建筑面积 平方 米，使用面积 平方米，居住面积 平方米。 （二）乙方有正式户口 人，常住人口 人，应安置人 口 人，分别是（写明姓名、性别、年龄、关系等） 。 （三）被拆迁房屋的产权属于 。 拆迁安置 （一）乙方安置到 ，房屋 间，建筑面积 平方米，使用面积 平方米，居住面积 平方米。甲方负 责为乙方办理住房进住手续。 （二）乙方临时过渡到 ，房屋 间。 （三）乙方临时过渡期限自 年 月 日至 年 月 日。 甲方保证乙方在过渡期限内回迁，乙方在收到正式安置通知 日内，应迁入安置用房内。 安置房屋的标准 1．甲方提供给乙方的安置房屋，其建造标准应当符合 颁发的 标准； 2．建造质量应当符合 ； 3．房屋内应当有以下设施： （1） ； （2） ； （3） ； CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同71 （4） ； （5） 。 拆迁安置房屋产权 （一）乙方被安置房屋的产权属于 。 乙方应与 签订房屋并交纳房租及其他费用。 （二）乙方被安置房屋的产权属于 。 甲、乙双方应另行签订 买卖合同，持该合同办理房屋产权签 订手续，该合同作为本合同附件与本合同具有同等法律的约束力。 房屋拆迁补助 甲方支付乙方搬家补助费 元；临时过渡费（含交通补助、供 暖补助等） 元；转学补助费 元；提前搬家奖励费 元；其他补助费 元，共计人民币 元。 被拆迁房屋补偿 甲方对被拆除房屋的产权人按以下方式进行补偿： 1．作价补偿 被拆迁房屋 间，建筑面积 平方米，按每平方米 元作价补偿，甲方支付乙方拆迁补偿费 元。本合同签订 后，由乙方负责办理被拆除房屋产权注销手续。 2．产权调换 甲方以 地点， 房屋， 间， 平方米，补偿乙方； 乙方需支付： （1）结构差价 元； （2）面积差价 元； （3）房屋成新差价 元。 乙方在 年 月 日前应将原住房 腾空，并交甲方拆除。 乙方私自搭建的违章建筑或附属设施应在 年 月 日前自行拆除，逾期不拆除的，甲方有权拆除。 乙方安置属于临时过渡的，应在收到甲方正式安置通过 日内迁入安置住房内。逾期不搬迁的，不再享受各种补助费，并每 逾期 一天罚款 元。 乙方安置属于临时过渡的，在临时过渡期内，甲方按每月 元支付乙方临时过渡费。 甲方应在本合同第三条第（三）项约定的临时过渡期期满前 CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同72 保证乙方按期回迁，逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满 天 前通知乙方，并按以下方法之一处理： 1．甲方提供同面积、同质量的安置房屋。 2．逾期 个月内，甲方按本合同第十一条约定的临时过渡费的 ％向乙方加付临时过渡费，逾期超过 个月，甲方按本 合同第十一条约定的临时过渡费的 ％向乙方加付临时过渡 费。 3． 。 特殊情况下安置逾期的处理 如果出现下列情况，乙方同意甲方逾期提供安置房屋： 1．不可抗力造成安置房屋建设延期； 2．因拆迁户搬迁迟延造成安置房屋建设延期； 3． 。 出现上述情况，甲方应当在情况发生的 天内通知乙方。 因以上情况造成安置延期时，逾期安置时期的临时过渡费按以下方法处 理： 本合同自双方签字盖章之日起生效。 本合同一式三份，甲、乙双方各持一份，另一份报房屋拆迁 主管部门备案。 甲方： 乙方： 委托代理人：委托代理人： （一） 商品房买卖合同中常见的欺诈陷阱 近期，中国社会调查事务所（SSIC）采用电话方式向北京、上海、武 汉、 重庆、广州的2098位商品房住户进行了访问。调查结果表明，公众对商 品住 宅的总体满意率偏低。也出现多种商品住宅方面的纠纷，因而对于商品 房买 卖中的一些问题必须注意。 1．房屋面积的欺诈陷阱 房地产商在销售房屋时在房屋面积上通常所采取的欺骗手法有： CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY ?利用购房者无法确切测量、无法确知整栋建筑面积的弱点，增加每套 第二章 商品房买卖合同73 住宅应分摊的公用面积，将不应计入每套销售面积的部分计入销售面 积； ?以建筑面积计价，向购房者承诺一个较高的使用系数，但在房屋交付 时，使用系数大为降低，使购房者损失实际可利用的面积； ?以使用面积计价时，混淆建筑面积与使用面积的概念，夸大使用面积 的范围； ?小幅度夸大使用面积和建筑面积，在有关部门实地测量后，因差额较 小，不再重新结算差价。 2．价格欺诈陷阱 在购房时，卖方总是想方设法尽量抬高价格，比如买方和卖方谈好价钱 后，没过几天卖方就以种种借口把价格提高了。买方被迫与卖方重新讨 价还 价，最后可能以较高的价格成交。通常，人们不会很快就作出决定，可 是一 旦决定以后，他们就会认为自己所作的决定必是很好的，因为这是经过 一番 努力后才作出的决定，所以感到是正确的。于是，他们不愿意轻易推翻 整个 交易，使一切都得从头做起。如果在做出决定的过程中，卖方曾经向他 人保 证过，这是一个公平而合理的交易，那么他就更难改变已经做出的决定 了。 卖方正是抓住了买方的这一心理特征，制造抬价这一陷阱来证明：他的 报价 是合理的。即使你不接受新的抬高的价格，但至少使买方感觉到以前协 定的 价格是合理的。对待这个陷阱，你可以直接指出来，如果卖方抬价后没 有市 场，那么他会坐下来同你谈；你也可以以毒攻毒，推翻你和他所达成的 协议； 你还可以在已初步达成意向，但合同没有签订以前，要求对方作出保 证，以 防他反悔。这样在一定程度上可以确保交易的相对公平。 3．媒介欺诈陷阱 一些卖房者为了尽快地把其房屋销售出去，往往利用一些媒介操作来达 到目的。比如在购房广告中利用媒介来扩大影响，或者通过媒介来散布 假信 息，如传播地价要上涨、房改政策又有什么变动等，其最终目的就是促 使你 赶紧下决心买房，否则过两、三天会后悔的。如果买方信息不全，轻易 听信 这些渠道各异的消息，就很容易陷入对方的圈套。因此，买方必须要在 谈判 前进行充分的准备，尽量扩大自己的信息范围。同时，在谈判中要严 格、认 真地对对方提供的每一条信息都必须认真核实，对对方的资料、信息来 源要 仔细推敲、核对，以免上当。 4．合同谈判中的欺诈陷阱 购房者在与房地产商进行谈判的过程中，实际上经常性地处于弱者的地 位。为了保护自身的合法权益，购房者应谨防陷入对方设置的一些谈判 陷阱。 购房谈判中的陷阱主要有： CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同74 ?示人以利 卖方向买方发出暗示的信息，具有一定的诱惑性，其目的在于搜索到对 方更多有价值的信息，以掌握谈判的主动权。“示人以利”，其“利” 如诱饵， 使买方很容易被卖方“俘虏”。对待这种陷阱，买方须明确利害关系， 坚持原 则，先向对方陈述利害，让其权衡得失，从而以其人之道还治其人之 身。如 果为眼前的小“利”所动，那么损失将会大得多，到时悔之晚矣。 ?避重就轻 在谈判中，卖方往往隐藏很多“缺陷”，比如质量不过关，或者内部装 饰、服务达不到要求等。当买方聚焦于此的时候，他们就环顾左右而言 它， 谈一谈与此无关的话题，尽量地回避。同时他们往往采用一些简单的对 比， 或者比一些根本不能兑现的承诺来蒙蔽买方，使买方不知不觉地放弃了 自己 的主张，或者相信了对方的许诺，或者顺着对方的设计思路走下去。买 方必 须抓住对方的不足之处不放。“斤斤计较”、集体讨论，让对方必须承 认其不 足而难以瞒天过海。对卖方越想回避的方面就越要抓住不放，控制其制 高点， 让对方围着你的意图去运转。 5．工程质量的欺诈陷阱 商品房工程质量是一个重大的方面，许多消费者因住房质量问题而与房 产主发生纠纷，因而在工程质量方面要注意的，一是约定工程质量必须 经工 程质量监管部门验收合格；二是装修标准的约定要具体明确，包括房屋 不同 部分的装修标准，如地面、天花板、门窗等的装修标准和材料标准，如 材料 的名称、型号、规格、质量标准等，避免使用“进口”、“优质”、 “高级”等 字眼；三是约定各种生活设施入住时应达到的条件，即明确为房屋配套 的上 水、下水、燃气、供热等必备市政配套设施的交用时间。 （二） 合同中欺诈陷阱的风险防范 在签订房屋买卖合同时，要注意合同的完善和公平。合同的完善就是合 同要对所有必须约定的内容进行约定，不能有大的遗漏。购房者在签订 房屋 买卖合同契约时，除应认真审查合同，确保有关事项表述的完善、准确 外， 还应特别注意以下几点： 1．双方主体地位不平等问题的防范 在签订房屋买卖合同前，应认真审查合同条款是否公平互利，权利和义 务是否对等，是否存在只保障卖房人利益的情况。双方当事人地位平等 的一 个体现就是，谁也无权拿出自己的“格式合同”强迫别人接受或不许别 人修 改。买房人可以在不违反法律的前提下修改所谓“格式合同”中的任何 条款， CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同75 或在合同中增、删任何内容。 2．土地使用权、房屋产权及房屋状况的防范 经常有一些开发商，在其提交给购房者的所谓标准合同中，根本不提土 地使用权问题。其原因有许多是因为所售房屋没有获得土地使用权，这 样的 结果对买方损害巨大。根据我国有关法律规定，个人或单位购买的商品 房所 占用的土地必须是出让的土地。如果买方购买的商品房没有土地的使用 权， 必然意味着该房所占用的土地是非法用地，这样，国家有权随时追究产 权人 非法用地的法律责任，可以责令产权人补办出让手续，补交土地出让 金，而 这时开发商已不存在，缴纳出让金的“债务”只能落到买房人身上。并 且， 即使没有上述法律风险，房屋所有人在经济上也遭受巨大损失。没有土 地使 用权，意味着买方花同样的钱，只买到了地上物即房屋的价值，没有买 到土 地使用权的价值，这其中的差价成为开发商高额利润的来源。所以，购 买方 在签订合同时，一定要约定土地使用权的问题。如约定卖方已取得土地 使用 权，还应注明土地使用权的面积、使用起止日期，并注明国有土地使用 证号 等。 对现房应写明买方享有所有权及所有权证证号或商品房销售许可证证 号。 购房者还要通过律师或其他渠道了解一下购买房屋有无限制产权的情 况：如 该房屋是否已设定抵押；是否被设立典权；是否正在租赁期间；房屋共 有人 处理共有房屋时是否经其他共有人的书面同意；等等。否则，将导致该 房屋 买卖合同无效或产权受到限制，造成对购房者权益的侵害。对于期房应 具备 销售条件和商品房预售许可证证号。房屋状况包括房屋的坐落地点、房 屋的 结构、房屋的层次、房屋的部位等，一般应有附图，作为合同的组成部 分。 现房要通过实地考察，验证附图中楼盘的位置、朝向、居室结构是否与 实际 相符。 3．有关建筑面积、使用面积及共有公用面积、分摊面积的计算和测量以 及价格问题的防范 一般来讲，开发商与购房者签订买卖合同时，特别是签订预售合同时， 所依据的数据来源为工程施工图纸或竣工图纸，而非实测面积。在计算 所购 房屋面积时，应以当地房屋土地管理部门进行实地测量并颁发的“房屋 所有 权证”为准。这就要求在购房合同中，须注明实测面积与暂测面积误差 的处 理方式。一般处理做法是在房屋的实际面积与暂测面积的误差在一定比 例以 内（一般认为是合理误差时，）按原定单位价格以房屋实际面积结算； 如实际 面积与暂测面积超出这一比例的，则应视为卖方违约，买方可以解除合 同并 要求卖方在约定期限内返还房款、利息，双倍退还定金。买方也可以接 受合 同，对于超过正常范围的部分，要求卖方在价格上作出补偿。比如所购 房屋 CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同76 涨价，按合同价格计算；如所购房屋降价，则按降价后的价格计算。采 取这 样的措施，是对卖方违约的价格制裁。 房屋价格在合同中应写明是使用面积还是建筑面积及每平方米的价格。 以建筑面积计算应含有共有公用面积、分摊面积、房屋状况。在购买期 房时， 要注意对房屋的实际面积与暂测面积误差的处理作出约定。 4．物业管理问题的防范 在签订预售契约时，卖方往往还未确定物业管理公司，相应的使用、管 理、维修合约及管理费押金、维修基金及管理费等费用标准也未确定， 所以， 买方应将物业管理事宜与交房分开，约定买方只要交清房款，卖方应无 条件 交房。至于物业管理事宜及费用，双方协商解决。 5．违约责任问题的注意 在签订商品房预售合同时，有些商品房开发商或代理商往往列出许多有 关买方违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定，或 虽约 定了买卖双方的违约责任，但有关买卖双方的违约责任的约定是不公平 和不 对等的，对买方极为不利。因此，在与卖方签订商品房预售合同时，买 方应 要求在合同中明确卖方的违约责任，并争取双方违约责任的公平和对 等。对 违约责任的约定包括卖方逾期交房的责任，不能或不履行交付房屋的责 任； 买房人逾期付款的责任、毁约不买的责任；房屋质量不合标准的责任 等。双 方应对违反每一项义务应承担的责任作出逐一规定。承担违约责任的方 式一 般有赔偿损失、支付违约金、解除合同等，必须写得明确具体。关于不 可抗 力，卖方一般会把一些非不可抗力因素也加入进来，以求房屋逾期或不 能交 付的免责。不可抗力在民法上被解释为“发生前不能预计，发生时不能 避免、 克服的事件”，包括自然灾害、动乱、战争、国家重大政策的改变等， 买方应 尽量避免卖方任意扩大不可抗力的适用范围。 合同是买卖双方就权利义务达成的协议，对双方都具有约束力，任何一 方违背合同都应承担相应的法律责任，所以，买方在签订合同时，一定 要考 虑周全，充分调查，谨慎从事，如果遭受损害，应及时采取补救措施， 与开 发商进行交涉，修改显失公平的条款，补充不明确的事项，如果纠纷无 法解 决，则应聘请有房地产专业法律知识和经验的律师代理诉讼。 （三）案例剖析 【案例1】 胡×× 是昆明一家小电脑公司的老板 ， 他在1999年12月24日 ， 从每平 方米4810元的价格从 “××” 购买 ×× 大厦11楼1106房 ， 因实际面积问题 CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同77 与房产主发生纠纷 。 据昆明 《 滇池晨报 》报道： 2000年元月14日上午 ，胡×× 来到云南省建设厅 ， 政策法规处的和同志告诉 他， 应该去房产处找余处长或李工程师 ， 这事由他们负责解释 。 胡来到房产处 ，余处长不在， 便找到李工程师 ， 请他解释合同说明第6条的意思 。李工说 ：“ 新合 同文本已清楚地写明 ， 销售单位售价已包括有公用面积的建设费用 ， 销售单位不 得对公用面积另行计价和销售 ， 也就是说 ，楼梯、走道、 电梯间 、 电梯井等公用 部分的费用都已摊入单位售价中 ，因此， 在计算房价总金额时 ， 只能计算套内建 筑面积， 消费者买套房也就有了公用面积的使用权 。 元月17日上午 ，胡×× 又找到鑫泰公司协调部经理张 ××， 一起再找李 工程师 ， 李的解释同上次一样 。并说 ：“ 这就是新老合同的区别 ， 否则这个合 同我们何必这样规定呢 ？” 元月27日上午 ， 胡与张两人又找到房产处处长余某 ， 余处长仍叫李工解释 ，李工说 ：“ 已解释过多次了 ， 不必再说 。 只说一句 ， 不能再计算公摊面积 。” 余处长接着说 ：“ 这就对了， 李工程师说新合同已不能再计算公摊面积这一项 ，就不能再计了， 他的解释就是房产处的解释 ， 也是云南省建设厅的解释 。” 胡×× 起诉后 ， 代理律师赵 ×× 两次找李工程师 ，李说 ：“ 我的答案与以 前一样 ， 一个字不会改 。” 赵律师问 ：“ 公用面积 、 公摊面积 、 公用部分三者 有什么区别 ？” 李回答说 ：“ 没有区别 。” 3月15日 ，张×× 打电话叫来胡 ×× 和赵律师说 ：“ 已找到省建设厅厅 长， 答应重新下文解释 ， 过几天就下 ， 公用面积指的是绿化草坪和建筑 ，原 来房产处李工的解释不能作数 。” 上诉人认为 ， 消费者购买商品房的建筑面积 ， 指套内建筑面积和该 幢建筑物内应分摊的公用面积之和 ， 而胡 ×× 直到合同签订几天后 ， 对方才 拿出图 ， 上楼测量后发现 ， 图上一个尺寸少了0 ． 4米 ， 由此比图纸面积少6 ．4 平方米 ， 而图纸面积又比合同上的面积少58 ． 76平方米 ， 总共少了65平方 米 。 【剖析】 建设部建房（1995）第517号文件关于《商品房销售面积计算及公用建 筑 面积分摊规则》的规定，“无论是建筑物以外，还是建筑物以内，只要 是为该 建筑物服务的公用及管理所用的非经营性的面积，都属于公用建筑面 积”。 法院确认，胡××所购房的“建筑面积是281．16平方米，但在计算价 格 时，就不应再将分摊的公用建筑面积作为商品房销售面积重复计价，或 另行 CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 销售。” 第二章 商品房买卖合同78 【案例2】 某县农业银行一办事处 （ 以下简称农行 ） 1997年5月10日与本县房管部 门签订一份购房合同 。 合同约定由房管部门向农行出售滨江路110号楼底层4 间房。 除合同其他基本条款外 ， 双方还约定 “ 签订协议后付款 ， 付款之日合 同生效 ”。 5月12日农行向房管部门支付了房价款 。 5月13日房管部门要求解 除购房合同 ， 被农行拒绝 。 5月15日 ， 农行听说房管部门又将此处房产卖给 县邮政局 ， 且县邮政局已占用了该处房屋 。 经核实后 ， 农行动员部分职工迫 使邮政局迁出 ， 随后农行占用了这4间房 。 6月2日 ， 农行接到县法院送达的 通知， 县邮政局已向法院提出起诉 ， 请求法院判令农行返还房产并赔偿损失 。 农行在答辩书中称 ， 农行与本县房管部门签订有购房合同 ， 且已交付了房价 款， 这4间房的产权属于农行 。 县邮政局与房管部门的购房合同签约在后 ， 房管部门将已不属于自己的房产再行出售 ， 是无效行为 。 县邮政局对这处房 产没有合法权利 。 请法院驳回县邮政局的起诉 。 法院经审理查明 ： 5月13日房管部门之所以要求解除购房合同 ， 是因为 12日收取房价款后得到信息 ， 农行购房是为了新建储蓄网点 ， 而这样做违反 了金融系统关于新建储蓄网点的规定 。 农行与县房管部门一直未办理房产登 记手续 。 县邮政局与房管部门订购房合同 ， 且已支付房价款办理完房产登记 手续。 法院认为 ：1． 农行与县房管部门的购房合同尚未生效 。 理由是 ， 购房合 同属于实践性要式合同 。 购房合同的生效须经买卖双方协商一致 ， 办理产权 过户登记手续 。 未办理产权过户登记的购房合同 ， 虽经要约承诺达成合意 ， 但不能产生法律效力 。 本案农行与县房管部门的购房合同就属于这类已经成 立但尚未生效的合同 。 农行不能依据尚未生效的合同取得房屋的产权 。2．县 邮政局与房管部门订有购房合同是合法有效的合同 。 双方所订购房合同主体 合格、 意思表示真实 、 合同内容和形式合法 、 订立程序完备 ， 是合法有效合 同。 县邮政局可以据此合同取得争议房产的产权 。最后， 法院判决限期农行迁出 ， 将房屋归还县邮政局 。 【剖析】 房屋买卖是一种要式民事法律行为。我国《城市房地产管理法》第60条 规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理 部门申 请房产变更登记手续”。新颁布的《中华人民共和国合同法》规定： “法律、 法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案某县 农业银 行与本县房管部门签订购房合同，虽经合同订立的一般程序，合同已经 成立， 却未办理过户登记手续，合同不能产生法律效力。 CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同79 本案对购房者的警示是，必须按照法律规定的程序办理所有应当办理的 手续，切不可将购房合同等同于一般买卖合同，认为双方协商一致，签 字盖 章，付款交房就完事大吉了。 CONTRACTSIGNATUREANDTHEFORMALOFCOMPANY 第二章 商品房买卖合同80