划拨土地价格评估方法

划拨土地价格评估方法 土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格的高 低取决于可以获取的预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时，应先弄清 楚划拨土地相应的权利，充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价 的影响。 划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨 土地进入二、三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动。究其根源， 主要是因为划拨土地使用权为无偿取得，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格 加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划 拨土地使用权价格： 成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之 和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归土地所有者即国家所有，相当于出让金部分。 土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价 格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。 收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率， 折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《土地估价》对如何计算土地纯收益及出让 地价已作了明确规定，但对划拨土地纯收益的计算方法尚无明确规定，因此，可通过调查与 待估宗地属于同一区域的国有企业土地租赁的租金水平来间接计算。国有土地租赁的租金水 平由土地出让金水平决定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土 地租赁的租金，可得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待 估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。 市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益认识的日益增强，划拨土地抵押、转 让等行为的日益增多，划拨土地交易实例也会逐年增加。我们可通过对划拨土地交易案例进 行交易情况、期日、区域以及个别因素的修正得出待估划拨土地使用权价格。 用出让土地使用权价格扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比 例收取土地出让金，出让金比例较为固定。由公式：出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金，可以得出划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×（1-出让金比例）。