会所经营方案

会所经营 会所经营方案 会所经营方案内容 1、会所概况及经营模式 2、会所三个阶段的经营预测 3、会所开办费 4、会所经营建议 一、会所概况及经营模式 会所概况 项目的会所位于商业裙楼4楼，总建筑面积6346?，楼高5米。会所性质属于经营性商业资产，具有独立商业产权。销售计积显示功能为“文体活动用房” 会所日常运营中，一楼会所大堂、四楼会所主体及五楼部分架空层作整体经营考虑。 一、经营定位及目标 经营定位 1、“专业型+小区型”综合会所; 2、会员制管理会所; 3、奢华享乐型会所。 经营目标 1、小区服务为主，商业经营为辅; 2、项目收支平衡，达到良性经营。 二、会所功能 康体设施: 健身房、游泳池、 乒乓球室、棋牌室、桌球房 商务、休闲设施: 红酒雪茄房、自“主”空间、商务中心、多功能室 儿童活动设施: 宝宝CLUB 整个会所将覆盖无线上网系统 三、会员制管理 会员类别 收费 服务内容 金卡 年费:6000元/年 免费享受游泳、健身、桑拿、水力按摩池等服务;其他消费八折优惠 银卡 预存金:2000元 (每次续充值500元起) 每次消费从预存金中扣除 业主卡 预存金:800元 (每次续充值500元起) 所有消费八折优惠 四、会所客源分析 周边公寓客源分析 总户数超过5000户，居住人口逾万。 富力爱丁堡国际公寓 嘉裕?礼顿阳光 柏林国际公寓 马赛国际公寓 富力史丹尼国际公寓 凯旋新世界?新凯公寓 双城国际公寓 新大厦 星辰财富港 星汇国际公寓 项目销售及业主入住时间 推售阶段 销售重点 1、2月(春节前后) 加推1栋26层以上单元复式储客 3、4月(提升档次) 3、4栋复式;4栋大户型 5、6月(销售高峰) 全部在售产品 7-9月(保温销售) 2套顶层复式;全部在售产品 10月(清货期) 余货 项目预计2010年11月交付 五、采取分阶段经营策略 二、会所三个经营阶段的预测 第一阶段:会所开放参观 (备注:会所需入职三名服务人员，包括一位主管，主要负责接待参观的人群) 会所组织架构及人员设置: 第一阶段:会所开放参观 会所管理成本: 建议:由于第一阶段会所的主要任务是开放给潜在买家参观，故建议此阶段费用共352,368元(6个月)作为会所的开办费由发展商支付。 序号 项目 年度成本(元) 月度成本 备注 1 人力资源成本 140,400 11,700 三名会所服务员 2 清洁费用 50,400 4,200 两名清洁人员 3 专项清洁费用 223,356 18,613 依据会所装修材料制定 4 设备维护 22,440 1,870 含维修小配件, 未含折旧费用。 5 能耗 264,540 22,045 游泳池暂不开放 6 布草费 3,600 300 总成本 704,736 58,728 第一阶段:会所开放参观 第二阶段:会所试业 会所组织架构及人员设置: 会所经理 (服务中心经理兼任) 会所主管 1人 会所服务员 3人 救生员 2人 设备管理员 (服务中心人员兼) 清洁人员 (外包，3名) 财务(收费员) (服务中心人员兼) 第二阶段:会所试业 会所成本 : 序号 项目 年度成本(元) 月度成本(元) 备注 1 员工工资 271,200 22,600 四名服务员，二名救生员 2 清洁费用 75,600 6,300 人员工资(按每人2100元/人/月标准，3人) 3 专项清洁费用 223,356 18,613 4 办公费用 7,200 600 文具/直饮水等(按每人55元/人/月标准) 5 物料消耗等 7,200 600 低值易耗品 6 饮品 48,000 4,000 饮料等成本(按133元/天计算) 7 食品 48,000 4,000 食品等成本(按133元/天计算) 8 调味料 1,200 100 为“自主空间”提供 9 节日装饰 60,000 5,000 按元旦(春节)、复活节、六一、 中秋、国庆、圣诞等节日计算 10 绿化租摆 42,000 3,500 按月进行更换 11 订报费用 7,200 600 提供给客人阅读的报刊 12 营销推广费用 12,000 1,000 会所推广活动使用 13 设备维护 69,828 5,819 含维修小配件,未含折旧费用。 14 能耗 986,544 82,212 详见附件五 15 布草费 18,000 1,500 16 税金 71,016 5,918 按收入5.09%计提 总成本 1,948,344 162,362 第二阶段:会所试业 第二阶段:会所试业 会所收入:餐饮及儿童活动部分对外出租 序号 项目 年度收入(元) 月度收入(元) 备注 1 棋牌室 32,400 2,700 30元/小时*3房*30小时 2 桌球室 2,880 240 40元/小时*6小时 3 红酒/雪茄室 1,920 160 收取开瓶费，每瓶酒80元 4 商务中心 480 40 5 健身室 5,760 480 30元/次*16人次 6 游泳池 129,600 10,800 30元/人/次 6-9月平均每天20人次;其余平均每天8人次,;平均每月360人 7 自主空间 43,200 3,600 200元/3小时*6次 8 餐饮租金 864,000 72,000 因要提供租户装修免租期，故预计2011年6月起租。2400平方米*60元/平方米 9 培训租金 315,000 26,250 预计2011年3月份起租。共700平方米，45元/平方米 总收入 1,395,240 116,270 第二阶段:会所试业 第二阶段:会所试业 会所盈亏分析: 月经营成本:,162,362元 月经营收入:,116,270元 月亏损:,46,092元 年亏损:,553,104元 建议:由于入住人数较少，未能满足会所经营条件，建议由开发商补贴亏损费用。 第三阶段:会所正常运营 会所组织架构及人员设置: 会所经理 (服务中心经理兼任) 会所主管 1人 会所服务员 4人 救生员 3人 设备管理员 (服务中心人员兼) 清洁人员 (外包，4名) 财务(收费员) (服务中心人员兼) 第三阶段:会所正常运营 会所成本 : 序号 项目 年度成本(元) 月度成本 备注 1 员工工资 360,000 30,000 2 清洁费用 100,800 8,400 人员工资(按每人2100元/人/月标准) 3 专项清洁费用 223,356 18,613 4 办公费用 ,9600 800 文具/直饮水等(按每人55元/人/月标准) 5 物料消耗等 12,000 1,000 低值易耗品 6 饮品 72,000 6,000 饮料等成本(按200元/天计算) 7 食品 72,000 6,000 食品等成本(按200元/天计算) 8 调味料 3,000 250 为“自主空间”提供 11 节日装饰 60,000 5,000 按元旦(春节)、复活节、六一、中秋、国庆、圣诞等节日计算 12 绿化租摆 60,000 5,000 按月进行更换 13 订报费用 6,000 500 提供给客人阅读的报刊 14 营销推广费用 24,000 2,000 会所推广活动使用 15 设备维护 84,288 7,024 含维修小配件,未含折旧费用。 16 能耗 1,126,272 93,856 17 布草费 24,000 2,000 家具按X万2-3年分摊，电脑按X万5年分摊 18 税金 123,480 10,290 按收入5.09%计提 总成本 2,360,796 196,733 第二阶段:会所试业 第三阶段:会所正常运营 会所收入: 序号 项目 年度收入(元) 月度收入(元) 备注 1 棋牌室 43，200 3，600 30元/小时*3房*40小时 2 桌球室 7，200 600 40元/小时*15小时 3 红酒/雪茄室 24，000 2，000 收取开瓶费，每瓶酒80元 4 商务中心 720 60 5 健身室 7，200 600 30元/次*20人次 6 游泳池 180，000 15，000 30元/人/次 6-9月平均每天30人次;其余平均每天10人次,;平均每月500人 7 自主空间 57，600 4，800 200元/3小时*8次 8 餐饮租金 1，728，000 144，000 因要提供租户装修免租期，故预计2011年6月起租。2400平方米*60元/平方米 9 培训租金 378，000 31，500 预计2011年3月份起租。共700平方米，45元/平方米 总收入 2，425，920 202，160 第二阶段:会所试业 第三阶段:会所正常运营 会所经营方案盈亏分析: 月经营成本:,196,733元 月经营收入:,202，160元 月盈利:,5，427元 年盈利:,65，124元 备注:此阶段会所经营略有盈余，建议自本阶段起由物业公司自负盈亏,会所将不断根据市场变化对会所的经营进行优化调整。 三、会所开办费用 会所开办费用(物料采购) 区域 内容 金额(元) 乒乓球室 球台及配套用品、饮水机、休息长椅… ,11,130 多功能教学室 黑板、无线话筒及音响、投影机、DVD… ,28,150 多媒体阅读室 电脑、刻录机、打印机、扫描仪… ,39,630 棋牌室 麻将台、电视机… ,14,550 红酒/雪茄室 红酒柜、雪茄配套用品… ,13,720 自主空间 烹饪用品、餐具、茶具… ,102,950 游泳池 毛巾、拖鞋、沙滩椅、健身室休息椅、池畔吧用具… ,42,925 商务中心 电脑、打印机、文件柜、液晶宣传栏… ,27,210 其他后勤配置 冰箱、碎冰机等电器、酒杯、无线网络建设… ,81,850 合计 ,362,115 四、会所经营建议 会所经营建议 1、产权问:因会所产权用途为“文体活动用房”，建议在项目交楼前，寻找适当时机完成“公示”等相关手续，在会所开业前把四层产权调整完善。 2、经营配套条件:由于目前会所没有配套任何车位和招牌位置，故对专业经营部分的对外招商影响很大，建议集团从负一层的停车场中预留30-50个车位配合会所招商，并在裙楼的广告位置中预留适当招牌位置供会所租户使用。 3、档次标准:本方案中对会所的管理从实际出发，体现温馨的家庭气息。若需要提升档次，参照五星级酒店和高级私人俱乐部的标准，则每月成本需增加超过十万元的支出，建议本会所按本方案标准试运行。 4、亏损补贴:由于会所的“开放参观”和“会所试业”两个阶段的市场环境不完善，故建议由发展商补贴亏损费用。 谢 谢 ～ 二0一0年四月二十八日 * * * * * *