唐山湾国际旅游岛金沙岛假日酒店工程可行性研究报告

唐山湾国际旅游岛金沙岛假日酒店工程可行性研究报告 唐山湾国际旅游岛金沙岛假日酒店工程可行性研究报 告 唐山湾国际旅游岛 金沙岛假日酒店工程 可行性研究报告 唐山市工程咨询中心 二?一一年六月 金沙岛假日酒店工程 可行性研究报告签署页 编制单位:唐山市工程咨询中心 工程咨询资格证书编号:工咨乙10320070022 项目编制人员 崔晓红 高级工程师 注册咨询工程师 槐瑞霞 高级工程师 注册咨询工程师 王福顺 工 程 师 注册咨询工程师 吴朝亮 工 程 师 注册咨询工程师 蒋海云 工 程 师 目 录 1第一章 总论 113>.1承办单位概况 21.2编制单位 21.3编制依据 21.4研究工作概况 31.5项目概况 7第二章 项目建设背景及必要性 72.1项目建设背景 102.2项目建设的必要性 15第三章 建设规模和建设内容 153.1建设规模 153.2建设内容 17第四章 项目选址及建设条件 174.1项目选址 174.2项目所在区域概况 194.3建设条件 22第五章 工程技术 225.1总体设计原则 235.2功能定位 245.3总图布置 265.4建筑设计 285.5结构设计 295.6公用工程设计 35第六章 安全生产与消防 356.1劳动安全 376.2消防安全 40第七章 节能分析 407.1用能和节能规范 417.2节能背景分析 447.3能耗状况及耗能指标分析 457.4项目所在地能源供应状况分析 467.5节能措施分析 487.6节水 497.7节能效果分析 50第八章 环境和生态影响分析 508.1分析依据 508.2项目所在区域环境质量状况 508.3施工期环境影响分析 528.4运营期环境影响分析 548.5地质灾害影响分析 548.6特殊环境影响 548.7结论 56第九章 招投标方案 569.1招标范围 569.2招标组织方式 569.3招标投标区域 569.4招标方式 579.5招标公告的发布与媒体 579.6各项服务招标单位资质要求 579.7项目建设招标程序 62第十章 项目实施进度安排 63第十一章 投资估算及资金筹措 6311.1投资估算 6511.2资金筹措 66第十二章 经济影响分析 6612.1财务分析 7312.2行业影响分析 7312.3区域及宏观经济影响分析 77第十三章 社会影响分析 7713.1社会影响效果分析 7713.2社会适应性分析 7813.3社会风险及对策分析 7813.4评价结论 总论 1.1承办单位概况 1.1.1承办单位名称 唐山湾三岛旅游区旅游开发建设有限公司 1.1.2承办单位概况 唐山湾三岛旅游区开发建设有限公司隶属唐山湾三岛旅游区开发建设指挥部办公室管理。随着唐山湾三岛旅游区的设立及旅游区各项工作的逐步开展，经三岛旅游区开发建设指挥部研究决定，于2009年9月份正式成立唐山湾三岛旅游开发建设有限公司(以下简称三岛公司)。三岛公司位于唐山湾旅游区祥云岛景区，现设5家分、子公司，分别是唐山湾三岛码头有限公司、菩提岛管理分公司、灵珠游艇俱乐部、文化传媒公司和银海宾馆。 公司总部分设综合部、财务部、人力资源部、工程管理部。综合部负责公司行政管理和后勤保障，财务部负责项目预算决算、财务稽核及工资管理，人力资源部负责人员招聘录用、培训发展及绩效管理，工程管理部负责项目施工组织和监控。三岛公司总部及各分、子公司共有员工180人，80%以上为大专或本科学历以上。 公司主要业务为:三岛旅游区的开发建设、三岛旅游区的各项日常经营管理等。 1.2编制单位 唐山市工程咨询中心 资格等级:乙级 证书编号:工咨乙10320070022 发证机关:国家发展和改革委员会 服务范围: 评估咨询:综合经济 编制项目建议书、编制项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告、评估咨询:建筑、市政公用工程(道路、桥隧)、农业、建筑材料、机械、钢铁、轻工、化工 1.3编制依据 ?国务院《关于加快发展旅游业的意见》国发[2009]41号; ?河北省旅游业发展“十二五”规划纲要; ?国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》; ?国家有关建筑、结构、给排水、电气、通风、消防、环保、节能等设计规范; ?相关技术经济文件、技术规范、经济参数等; ?项目承办单位提供的基础资料。 1.4研究工作概况 受项目单位的委托，唐山市工程咨询中心对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件等基本概况进行了调查了解，对投资估算、资金筹措进行了分析。在此基础上，根据乐亭县国民经济和社会发展规划的总体要求，编制了该项目可行性研究报告。 1.5项目概况 1.5.1建设地点 本项目场址位于乐亭县金沙岛西侧，项目总占地面积50亩，全部为滩涂。 该址地理位置优越，给排水、供电、电信等城市基础设施完备，有利于该项目的建设。 1.5.2建设规模 项目规划总用地面积86亩，总建筑面积10000平方米，建设移动式木屋98栋，设置客房120间。 1.5.3工程技术方案 本项目设计以21世纪初叶的经济发展水平为依据，积极采用新观念、新产 品、新技术，在兼顾环境质量和社会经济效益的同时力求创造适合地方性、舒适、安全、优美、方便的住宿、餐饮及休闲娱乐环境，促进该地区经济的整体发展。 1.5.4项目实施进度 工程建设期拟定为6个月。具体实施进度安排如下: 项目前期报批1个月; 初步设计及施工图设计1个月; 土建工程施工3个月; 室内外装修及安装工程1个月。 1.5.5项目总投资 工程估算总投资10000万元，其中:建筑工程费7235.55万元，设备购置费944.00万元，安装工程费142.10万元，工程其它费用916.18万元，工程预备费462.17万元，铺底流动资金300.00万元。 1.5.6资金筹措 工程估算总投资10000万元，其资金来源全部为自筹资金。 1.5.7主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号 项 目 单 位 数 量 注 备 1 占地面积 亩 86.00 2 建筑面积 m2 10000 3 劳动定员 人 50 4 总投资 万元 10000 5 收入 年均销售 万元 1863.69 6 年均销售税金及附加 万元 103.43 7 年均固定成本 万元 483.28 8 年均可变成本 万元 524.87 9 年均总成本 万元 1008.15 10 年均利润总额 万元 752.11 11 年均所得税 万元 188.03 12 年均利税总额 万元 855.54 13 年均净利润 万元 564.08 14 年均息税前利润 万元 770.94 15 总投资收益率 % 15.41 16 资本金净利润率 % 11.27 17 财务内部收益率 % 16.96 税前 18 财务净现值 万元 1397.97 税前 19 投资回收期 年 6.66 20 盈亏平衡点 % 39.12 1.5.8结论 经研究认为，项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，符合乐亭县建设总体规划和环保、节能、消防、人防、抗震等要求，土地利用符合国家土地政策。项目的建设规模、建设标准与当地科技、文化发展水平相适应，与当地基础设施发展水平相适应。 从技术上看，项目总平面布置合理，空间有序;主要技术经济指标基本合理;结构形式满足国家规范要求;道路、绿化及公辅设施设置满足相关规定，项目在技术上讲是可行的。 项目的实施后将为游客提供旅游住宿场所的同时，更加注重了住宿环境的家庭式理念和人性化服务，是一种新型的旅游服务酒店。 综上所述，本项目建设理由充分，符合国家政策，社会效益显著，项目的建设是必要的和可行的。 项目建设背景及必要性 2.1项目建设背景 近年来，随着我国经济的飞速发展，人民生活水平的不断提高，旅游业在国家和各级政府的关注和支持下经过了蓬勃发展的十年。如今已经由初期单纯的观光旅游发展成为度假旅游，并形成了一定的市场规模，在这样的旅游氛围中，游客既达到了观光的目的，同时也放松了身心，在优美的风光中尽享旅游的乐趣。 简单地说，休闲旅游就是以休闲为目的的旅游。它更注重旅游者的精神享受，更强调人在某一个时段内所处的文化创造，文化欣赏，文化建构的存在状态;它通过人的共有的行为、思想、感情，创造文化氛围，传递文化信息，构筑文化意境，从而达到个体身心和意志的全面和完整的发展。人们通过身体放松，竞技活动，艺术欣赏，科学好奇心和接触大自然等方式，丰富了生活。建立在旅游基础上的行为情趣，如休息、娱乐，或学习、交往，或欣赏大自然，这些都有一个共同的特点，即获得一种身心的娱乐，追求猎奇，丰富个性等多方面的需求。休闲旅游还特别强调人与大自然的和谐一致，增强爱护，保护自然的意识。因此，休闲旅游不同于一般的旅游，它对传统的旅游概念从内涵到外延都做了新的延伸。 改革开放30年来，我国居民收入水平大幅提高，消费结构发生较大变化，用于休闲、娱乐、度假等方面的支出日趋增加，特别是城市中产阶层的消费备受关注;国家有关公共假期和度假政策的调整，特别是带薪假期的实施，使人们可以更加自由和灵活地安排休闲时间;传统的旅游方式也随之发生转变，个人、家庭乃至机构的定期度假需求增加;中国公民旅游目的地连年增多，奥运会带动中国国家形象和旅游目的地形象的提升，则为中国旅游业的升级转型带来契机，以满足居民个人和家庭休闲度假需求为目的的休闲度假产业在中国具有极大的发展潜力。中国是“休闲度假”发展的巨大市场，每逢元旦、春节、五一、十一假期及带薪假期大家都会选择度假酒店、休闲度假区、度假俱乐部、度假公寓等场 所休闲度假。 唐山地处环渤海中心地带，素有“京东宝地”之称，是具有百年历史的中国沿海重镇。乐亭县位于河北省东北部、唐山市东南部，面积1308平方公里，地处环渤海湾地区中心地带和京津唐秦四市环抱之中，东南两面濒临渤海，海岸线长98.2公里，是中国共产党的主要创始人之一——李大钊的故乡，河北省第一沿海大县。乐亭拥有大小62座海岛和全国著名的海滨浴场和海岛渔村，群岛数量为中国北方之最。乐亭的旅游资源得天独厚，是国内为数不多的兼具红、蓝、绿三色旅游开发潜力的资源大县之一。 金沙岛位于乐亭西南的渤海湾中，是一座由11个断续相接的沙坝组成的弧形沙岛。全长13.5公里，最宽处250米，面积3.25平方公里，像一艘巨轮抛锚在波涛之中，又似一头巨鲸俯在水面。金沙岛海中有岛，岛中有湖，湖中有岛，构成罕见的海上奇观。随着潮水的涨落，岛的宽度不断变化，使得整岛形貌仪态万千。岛上满是细细的黄沙，在阳光下遥望海岛金光闪耀，犹如一条巨大金带漂于蔚蓝大海之上。狭长的海岛把近海分成内海与外海，外海黄沙灿灿，海水碧蓝，是天然的海岛浴场;内海内质肥美，水中鱼是富集，蟹、贝遍布浅滩，是捕鱼、捞是、捡海拾贝的理想天地。 在乐亭县境内的海岸线上，分布着大小62座海岛，每年接待国内外游客39万人次，实现直接旅游收入3120万元，创社会效益1.78亿元，旧有的旅游服务模式如今已经成为了该县旅游产业发展的瓶颈，目前，该县已经决定从提升旅游服务质量的角度入手，大力开发区域旅游资源，将旅游业做成该县的支柱性产业。 本项目就是在这样的背景下，综合了当地旅游岛内自然地理环境及消费者的需求，经过反复论证后提出来的。 2.2项目建设的必要性 2.2.1本项目的建设符合国家和当地旅游业发展的规划和要求 党中央、国务院高度重视旅游业发展。2009年12月，胡锦涛总书记在中央工作经济工作会议中强调，“要适应群众生活的多样性、个性化需要，增加文化娱乐、体育健身、休闲旅游、教育培训、家政服务等消费，引导消费结构升级”。2009年12月，国务院先后出台了《关于加快发展旅游业的意见》、《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，明确了促进旅游业发展的方针和政策。这一切充分，积极引导和推动旅游业发展已进入国家发展战略和重要工作日程。 “十二五”时期，是把我国旅游业培育成为国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业的重要时期。在此期间，旅游业将在扩大内需、调结构、保增长、惠民生的战略中发挥更大功能。 在未来的五年规划中，我国旅游市场开发继续以国内旅游为重点，按照“全面发展国内旅游、积极发展入境旅游、有序发展出境旅游”的战略方针，统筹协调、深化开发三大市场，形成更加协调的市场格局。河北省“十二五”时期旅游业的具体的发展指标是:到2015年，旅游业总收入突破2000亿元，年均增长17.32%，旅游业增加值占河北省GDP的比重提高到5%以上。到2015年，城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%以上。“十二五”时期，河北省旅游业继续实施“环京津休闲旅游产业带”发展战略，进一步调整和优化全省旅游产业布局，重点构建“一极、两城、两带、十二区”的产业空间格 局。到2015年，将河北省基本建成旅游规模宏大、产品结构合理、设施配套完善、管理服务优良、市场竞争力强、游客满意度高的旅游大省，将旅游业建设成为全省实现和谐发展、绿色发展、统筹发展的战略性支柱产业。到2020年，将河北省建设成为中国著名的休闲、度假和观光旅游目的地，旅游产业规模、质量、效益达到旅游强省发展水平，旅游业成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。 为响应国家和河北省关于大力发展旅游业的规划和号召，乐亭县人民政府针对县内丰富的海洋岛屿等自然资源，在旅游岛的开发上加大了投入和政策扶持的力度，并已经显现出了良好的发展势头，全国各地游客纷纷慕名前来，接待游客人次逐年递增。度假酒店作为休闲度假旅游产品一经推出即风靡全国，深得旅游爱好者的青睐。在乐亭县三岛旅游区推出此类产品，填补了该地区旅游业在新产品开发上的空白，为逐年增多的游客提供居家式的享受和更加人性化的服务，必将进一步提升当地旅游服务业的服务质量，提高景区知名度，为当地旅游业的高速发展奠定后勤保障性基础。 因此，本项目的建设符合当地旅游发展规划的要求，对进一步加快当地旅游业的发展来说是非常必要的。 2.2.2本项目的建设是休闲度假旅游业发展的必然趋势 近年来，随着人们生活水平的提高，一系列新型旅游休闲度假方式悄然兴起，并且正在逐步形成与人们的休闲生活、休闲行为、休闲需求密切相关的旅游休闲度假产业系统。旅游休闲度假产业将“旅游”与“休闲”紧密结合，以旅游为手段，以休闲度假为目的，一方面通过提供多种多样的旅游休闲产品满足人们追求 猎奇、丰富个性等文化生活的需求;另一方面旅游休闲产业拓展了传统旅游业单纯的观光、度假的功能，将旅游者的感官享受与文化创造、文化欣赏、文化审美相结合，突出旅游者的精神文化需求，让旅游者身心彻底放松的同时获得愉悦的心理体验和精神满足，促进人与自然的和谐统一。 随着大众接受教育程度的普遍提高，旅游者的旅游行为、价值趋向逐渐发生变化。传统的旅游需求观念、内容以及方式都处于不断的更新之中。旅游者普遍对那些内容新颖、服务优良的休闲度假项目有着较高的敏感度和极大的参与热情。当前的旅游者在需求观念上更加注重身心健康，在内容选择上更倾向于那些独特、个性化的旅游产品，在需求方式上强调参与性、体验性等休闲方式。休闲度假式旅游已经成为当今旅游业最基本的发展方向。 金沙岛度假酒店项目契合了休闲度假旅游的新要求，为游客提供旅游住宿场所的同时，更加注重了住宿环境的家庭式理念和人性化服务，是一种新型的旅游服务酒店，它以一种颇具人性化的全新的度假方式让游客拥有了全新的旅游度假感受，最大限度的拓宽了旅游者的活动空间，加大了游者的自主选择性，进一步满足了旅游消费者求新、求变、求奇的需求。 2.2.3本项目的建设有助于当地旅游经济及相关产业的快速发展 乐亭是全国首批沿海开放县，是河北省第一沿海大县，不仅拥有以李大钊纪念馆、李大钊故居为代表的红色旅游资源，且具有丰富的海滨海岛蓝色旅游资源和独具特色的绿色生态旅游资源。进入二十一世纪，乐亭县委、县政府的决策者们意识到这些资源优势已为乐亭旅游的飞速发展提供了潜在的巨大动力。为此，乐亭县果断提出把旅游业作为新的经济增长点和带动第三产业发展的引擎，放在 优先发展的战略地位。金沙岛度假酒店项目就是为了响应政府加快发展旅游业的发展战略而提出的，这将作为乐亭县旅游服务业一个新的亮点，发挥其关联带动作用，为游客提供高质量的服务，从而为增加当地客流量进而带动当地经济快速增长发挥应有的作用。 旅游活动在客观上涵盖了“行、游、住、食、购、娱”六要素，这一特点不仅决定了它包容的物质产品内容非常丰富，进而决定了旅游活动可以直接带动和推进相关社会生产活动的不断深化和发展，这种高度的关联带动功能，使得旅游业无可取代地占据了一个产业群体的核心地位。而在这个以旅游为核心的产业链中，游客居住的环境和质量必将直接影响整个产业的档次定位，同时也关系着对当地旅游服务业的评价高低，因此，大力发展旅游业的同时必须首先把直接关系着消费者旅途休整、身心放松的住宿服务发展起来，而本项目建设的目的就是从游客的角度考虑，真正做到让游客来到本地后切实产生一种宾至如归的感觉，把酒店打造成为一个游客放松身心、享受自然风光和周到服务的家庭式的港湾。由此，本项目的建设必然会拉动当地旅游景点客流量的进一步提升，从而实现当地旅游经济及相关附属产业营业额的高速增长，带动一方经济增长的目的。 2.2.4是当地旅游服务业健康发展、扩大景区知名度的必然要求 本项目的建设作为当今旅游业的新潮流，必然会带动相关的服务行业进入良性竞争的局面。 由于乐亭县并非以旅游作为传统的经济发展支柱型产业，故旅游服务理念和水平不高，从业人员的服务意识不强，导致游客在游玩后对当地的旅游服务评价不高。而本项目的建设从行业的角度为其他相关的酒店服务业做出了高标准服务的榜样，从行业竞争的角度督促他们提高自身的服务标准，相应的其他相关产业 也必将跟随这一服务潮流提升各自的服务质量。这样一来，整个乐亭县的旅游业的发展也提高到了一个新的档次，必然会吸引更多的全国各地的游客来乐亭县游玩，从而提升了新兴旅游区——乐亭县的知名度。 建设规模和建设内容 3.1建设规模 项目规划总用地面积57333.3平方米(86亩)，总建筑面积7333.95平方米， 建设移动式木屋98栋，设置客房120间。 3.2建设内容 项目总建筑面积7333.95平方米，其主要内容有: ?移动式木屋98栋，建筑面积7333.95平方米; ?供水设施; ?污水处理设施; ?供电设施; ?供暖设施; ?室外管网; ?道路、广场、停车场及地面硬化工程; ?绿化工程等。 详见工程建设内容一览表。 建设内容一览表 序号 项目 单位 数量 备注 1 移动式木屋酒店1 m2 495.00 2 移动式木屋酒店2 m2 2376.00 3 移动式木屋酒店3 m2 3369.00 4 移动式木屋酒店4 m2 420.75 5 移动式木屋酒店5 m2 673.20 6 室外管网 套 1 7 供水设施 套 1 8 污水处理设施 套 1 9 供电设施 套 1 10 供暖设施 套 1 11 道路及地面硬化占地 m2 13230.95 12 绿化工程 m2 15000.08 项目选址及建设条件 4.1项目选址 本项目场址位于乐亭县金沙岛东侧，场区总占地面积86亩。全部为滩涂。 该址地形平坦，地理位置优越，给排水、供电、电信等配套基础设施完备， 可为酒店的建设及运营的提供良好的外部条件，且该址未压覆矿床和文物，不影 响防洪和排涝，不影响通航、军事设施安全，项目建设用地有保障。 4.2项目所在区域概况 4.2.1唐山市概况 唐山地处环渤海经济区中心地带，是京津冀经济区和城市群体中的重要组成部分;北依燕山，南临渤海，西与京津毗邻，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊。现辖2市6县6区和4个开发区、1个管理区，总面积13472平方公里，人口733.90万人。市区面积3874平方公里，人口307.00万人。京沈、京秦、大秦、通坨四条铁路干线在境内穿过，京沈、唐津、唐港和唐山环城等四条高速公路连通全国高速公路网，是京津冀沟通东北地区和东北地区连接华北、西北、华东及东南沿海的交通要道。京唐港的开发，开辟了对外经济联系的重要口岸。 近几年来，唐山市国民经济和社会各项事业迅速发展，综合经济实力显著增强。2009年，全市实现地区生产总值3812.72亿元，比上年增长11.3,。其中，第一产业增加值360.18亿元，增长5.8,;第二产业增加值2202.13亿元，增长11.2,;第三产业增加值1250.411亿元，增长13.0,。非农产业所占比重进一步上升。三次产业增加值构成由上年的9.5:59.4:31.3调整为9.4:57.8:32.8。全市人均生产总值为51179元，比上年增长10.8,。全部财政收入达到413.35亿元，比上年增长1.9%;城乡居民收入较快增长，生活质量明显提高，全年城市居民年人均可支配收入18053元，比上年增长10.2%;全年农民人均纯收入7420元，比上年增长12.0%。 唐山交通四通八达。与北京联合建设的京唐港，已与国内外130多个港口实现通航，跻身全国港口20强;曹妃甸深水码头已全面开工建设，进展很快。京哈、京秦、大秦三条干线铁路和京榆、唐秦、京唐三条国道穿境而过，京沈(唐山段)、唐津、唐港、唐曹，承唐，沿海，迁曹(规划)多高速公路交织成网，环城立体互交，构成了非常便捷的现代化交通网络。现在唐山国际机场也正在加快建设，唐山未来的交通将更加便捷，更加人性化。 4.2.2乐亭县概况 乐亭县位于河北省唐山市东南部，北仰燕山，南望齐鲁，东连秦榆，西眺京津，地处环渤海湾中心地带和京津唐秦四市环抱之中。距北京246公里、天津188公里、唐山70公里、秦皇岛110公里。 乐亭东、南两面濒临渤海，县域总面积1308平方公里，东西最长处55.14公里，南北最宽处53.72公里，是河北省第一沿海大县。 乐亭境内水路、陆路交通基础设施齐全，形成了以县城为中心集港口、铁路、公路为一体的现代化交通运输格局。唐山港京唐港区与国内外120多个港口实现通航;坨港铁路贯穿全县南北31公里;唐港高速公路与京沈、唐津等高速公路相连;秦唐沧沿海公路与沧州、山东、东北直接相通，唐港、青乐、平青乐三线贯穿全境。境内县级公路5条，乡道188条，乡、村公路总里程达771.785公里，交通便利，四通八达。2005年，全县14个乡镇、533个行政村基本实现村村有公路通汽车。 乐亭地处华北断块内东北部，境地内部主要为中生界、新生界沉积层。地面为燕山褶皱带南缘、渤海北岸滨海平原，其平原为滦河冲击扇和滨海平原两部分 所组成。北部平原成土母质为滦河冲击物，南部沿海平原为海相沉积物，两者之间淤积物呈交错沉积。基岩埋深800-1000米。在海域内，为单调的水下三角洲，其边缘可达20米等深线附近。全县地势低平，西北高、东南低，海拔高度1-15米。 4.3建设条件 4.3.1气候条件 项目所在区域属暖温带大陆性季风气候，四季分明，具有春季干旱多风，夏季炎热少雨，秋季昼暖夜冷，秋高气爽，冬季寒冷少雪等特征。本区多年平均气温10.1?，最冷月(一月份)平均气温-6.6?，极端最低气温-23.7?，最热月(七月份)平均气温24.8?，极端最高气温37.9?。平均降雨量570.1mm，全年雨量分布不均，降雨多集中在6-9月，约占全年降雨量的70%，年最大降雨量982.4 mm，年最小降雨量285.8 mm。无霜期180天。最热月平均相对湿度82%，最冷月平均相对湿度56%。标准冻深0.8m，项目南临渤海，历史上曾发生多次风暴潮灾害，据不完全统计，发生最大风暴潮频次接近每10年1次。 4.3.2地质条件 乐亭地处华北断块内东北部，境地内部主要为中生界、新生界沉积层。地面为燕山褶皱带南缘、渤海北岸滨海平原，其平原为滦河冲击扇和滨海平原两部分所组成。北部平原成土母质为滦河冲击物，南部沿海平原为海相沉积物，两者之 -1000米。 间淤积物呈交错沉积。基岩埋深800 4.3.3地震 乐亭县地震基本烈度为7度，地震动峰值加速为0.15G。 4.3.4供电 本项目所需用电主要为生活及设备用电，预计年耗电量为40.53万kWH，电源为酒店自备发电机，可满足项目用电需求。 4.3.5供水 本项目用水主要为生活用水，日最大用水量为82.32m3/d，年用水量约为3.00万m3。水源由场区内海水淡化设施提供。 4.3.6排水 本项目污水源主要为生活污水，经酒店内污水处理设施处理达到国家排放标准后用于绿化或外排。 4.3.7供暖 项目拟采用集中供暖，需供暖面积7333.95平方米，需采暖热负荷385.03KW，热源由场区内地源热泵提供。 4.3.8天然气 酒店日常生活用燃料为管道天然气，年耗气量为1.25万m3/年，由旅游区 天然气供气管道引入。 4.3.9物料供应 施工所用材料，主要是钢材、水泥、木材、土产材料等建筑材料，并需适量的辅助材料。唐山地区是我国重要的建材生产和输出基地，以唐山钢铁集团、冀东水泥集团、唐山陶瓷集团为龙头的大中小型各类建材生产厂家星罗棋布，数量多达数百家，所生产的产品品种齐全，质量优良稳定，国内外闻名，砂石等地方性材料在迁安、迁西、丰润等市县既有充足货源，且运程较短，路况良好，所以，在当地市场就可以购买到质优价廉的项目所需建筑材料。 工程技术方案 5.1总体设计原则 ?准确定位的原则 该项目为小型度假酒店。 ?合理布局的原则 该项目设计时应以“布局合理，使用方便”为原则，各功能分区既要明确划分，又要有机联系。 ?安全保障的原则 入住酒店的客人不仅要求在人身财物方面有安全感，而且要求在心理方面也要有安全感。因此，要善于将现代工程技术应用到工程设计中来。 ?方便舒适的原则 假日酒店对方便舒适应有明确的要求，要求酒店的设计、建筑、装修、装饰要有特色，功能布局要合理，交通流线要顺畅，设备配置要完善，安全保障体系要完备。 ?经济效益的原则 项目设计一方面要长远考虑，既要有利于以后的日常维护保养，也要为以后的更新改造留有余地。另一方面，应合理控制建筑物的建筑和装修成本，材料应尽量选用经久耐用耐看的材料。 ?节能降耗的原则 在综合布线上，应采用分区、分段、分单元控制;在设备的选购上，将节能降耗作为设备选择的重要指标之一;在经营管理上，建立健全各项节能降耗的规章制度，从源头上控制能源消耗，降低能耗费用。 同时，应考虑运用新技术、新能源、新设备、新材料等。 ?绿色环保的原则 “绿色设计”、“环保设计”已成为现代建筑设计的时尚理念。要把“绿色设计”、“环保设计”、“节能设计”、“人性化设计”的理念渗透到设计的方方面面，在项目的建设、装修、设备选择、环境绿化、美化、日常经营等方面体现出来。 ?突出特色的原则 工程设计无论是从外观造型还是内部的结构设计、建设、装修、装饰，一定要有自己的独特风格。 ?美观大方的原则 建筑物的外观、内部设计和装俢都要美观大方。内部的设计装修要主题突出，要有明显的色调和风格，在设计和选用各种材料、设备、艺术品上，都要服从这一主题。 ?不断创新的原则 要在工程设计、建设、装修、装饰、设备的选用等方面，体现人性化的理念。遵照“以客为本”原则、营造良好的舒适度、功能布局的最大合理化等方面综合考虑。 5.2功能定位 该项目功能定位为小型度假酒店。 5.3总图布置 5.3.1总平面布置 项目总用地33333.5m2(50亩)，总建筑面积7333.95m2。该项目设计时应以“布局合理，使用方便”为原则，各功能区既要明确划分，又要有机联系。避免功能错位和缺失，造成人流、物流、车流不畅。 该项目依据场地形状进行布置，区域内所有建筑都采用可移动单体木质结构形式。其中公共服务区建筑布置在场区中部，分别布置有中餐厅、西餐厅、多功能会议室、商务中心、棋牌室、咖啡厅、办公管理用等功能用房。 客房区建筑布置在公共服务区周边，共分为30个组团。可移动单体木屋选址应依据基地太阳方位角、主导风向、基地排水等要素在场地进行合理布局。同时各功能区功能划分合理，联系方便。 5.1.2交通组织 交通组织的设计理念是:车行以可达性为准;人行以安全性、便利性为准。实行最大限度的人车分离，各行其道，让度假客人在这里拥有尽量多的无车的、人行畅通的自由空间。 该项目中部公共服务区内及周边设置环状机动车道，除主干道8米外，其余道路均为4米，且各道路之间与出入口及场区外道路相互联通，交通便捷，同时 满足消防规范的要求。 为给度假客人创造一个舒适、安静的居住空间，该项目客房区内原则上不设置机动车道。该区域庭院路采用彩色预制砼连锁砌块路面，局部地面硬化可采用彩色广场地砖或石材铺装。道路呈网状布置，将客房区分割成形状各异、大小不一的组团，各个组团分别布置1—6个不同规模的单体移动木屋。各组团临近环状机动车道侧设置小型停车场，方便本组团度假客人使用。 5.1.3景观及绿化设计 设计中把交通、绿化、停车场统一考虑，使得大部分区域可以形成一定规模的绿地景观，沿区域内道路纵深发展成一条具有度假区自身特点的绿化体系。同时各组团内以花园式绿化为主，植被以常绿树种与落叶树种相结合，搭配种植各种四季花卉，创造生态园林景观，随季节交替景色迥异。另外，酒店公共服务区及客房区各组团内还依据场地形状及大小分别布置有凉亭、小品、喷泉、雕塑等景观，使整个区域形成一个集休憩、游戏、娱乐为一体的，优美的田园风格绿色生态环境。工程绿化面积为15000.08m2，绿地率为45%。 5.1.4工程技术指标 工程用地平衡表 序号 项 目 单位 数量 比例 1 规划建设用地面积 平方米 57333.3 100.00% 2 建筑占地面积 平方米 5102.48 15.31% 3 道路及地面硬化 平方米 13230.95 39.69% 4 绿化用地面积 平方米 15000.08 45.00% 工程主要经济技术指标表 序号 项目 单位 数量 备注 1 总用地面积 平方米 57333.3 86亩 2 总建筑面积 平方米 7333.95 2.1 公共服务设施面积 平方米 511.50 2.2 客房面积 平方米 6822.45 3 容积率 0.22 4 建筑层数 1-2 5 建筑密度 % 15.31 6 客房数 间 120 7 入住总人数 人 240 8 地上停车位 个 120 9 绿化面积 平方米 15000.08 10 绿地率 % 45.00 5.4建筑设计 5.4.1设计依据 ?《木结构设计规范》(GB50005-2003); ?《建筑设计防火规范》(GB50016-2006); ?《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ 50-2001); ?《城市绿化条例》; ?国家相关规范和法规。 5.4.2建筑平面设计 该项目为小型度假酒店，区域内所有建筑物均设计为1—2层圆形单体可移 动木屋。单体建筑面积33平方米—336.6平方米。 木屋分类表 序号 建筑面积 单位 层数 套数 总建筑 面 积 结构 形式 1 33.00 平方米 1 15 495.00 木结构 2 49.50 平方米 1 48 2376.00 木结构 3 112.30 平方米 2 30 3369.00 木结构 4 140.25 平方米 2 3 420.75 木结构 5 336.60 平方米 2 2 673.20 木结构 合计 98 7333.95 该项目共分为客房区和公共服务区两个功能区。客房区内的木屋依据功能分别布置有客房、卫生间、书房等功能用房，功能配套齐全，给度假客人营造出温馨的家的感觉;公共服务区的木屋依据各分区的功能特点，分别布置有中餐厅、西餐厅、多功能小型会议室、商务中心、棋牌室、咖啡厅、办公管理用等功能用房，配套设施齐全，能满足该酒店的日常运营需求。 5.4.3建筑立面设计 该项目立面设计使得其外观具有观赏性和时尚特色，能够更好地协调建筑和景观的关系。 场区内建筑物屋顶和围墙均设计为圆形，为韩式风格，造型新颖独特，美观大方，在装饰材料的选择上，与周边环境相协调，营造出一幅清新自然，古朴典雅的自然画面。 5.5结构设计 5.5.1设计依据 ?建筑结构可靠度设计统一标准 (GBJ68-2001); ?建筑结构荷载规范 (GB50009-2001); ?建筑地基基础设计规范 (GB50007-2002); ?《木结构设计规范》 (GB50005-2003); ?建筑抗震设计规范 (GB50011-2001)。 5.5.2结构选型 该项目为小型度假酒店，场区内所有建筑均采用木结构形式，基础采用钢筋 混凝土结构形式。 木结构建筑具有设计灵活、建筑工期短、便于拆装、易于整修等诸多优势。现代技术有效地解决了木结构防火、抗震、抗风、隔音和防虫、防腐的问题，使得木结构建筑的使用寿命也更加延长，可达到50-200年。同时其稳固性好，符合节能、耐用、环保要求。 根据河北省地震局、河北省质量技术监督局“关于贯彻执行《中国地震动参数区划图》的(冀震发[2001]28号)”的文件精神，该项目设计时应按相关要求进行抗震设防。 5.6公用工程设计 5.6.1供电 ?电源 项目耗电为生活用电，电源为酒店购置发电机，可满足项目用电需求。 ?供电负荷计算 电力负荷计算表 序号 用电单元 工作 负荷 (KW) 需要 系数 (Kx) 功率 因数 COSΦ 计算 系数 tgΦ 计算负荷 有功 (kw) 无功 (kvar) 视在 (KVA) 1 客房及配套用房 256.69 0.6 0.75 0.88 154.01 135.53 2 场区照明 16.50 1 0.7 1.02 16.50 16.83 3 预留发展 50.00 0.4 0.8 0.75 20.00 15.00 4 合计 323.19 190.51 167.36 5 同时系数0.90 0.75 0.88 171.46 150.63 6 电容器补偿 -94.04 7 补偿后低压侧负荷 0.95 0.33 171.46 56.58 180.56 经计算，工程用电总功率约为323.19KW。据此计算全场低压侧电气计算负荷为:有功功率171.46KW，无功功率150.63KVAR。经采用电容器无功补偿，补偿后有功功率为171.46KW，无功功率56.58KVAR，视在功率180.56KVA。补偿后功率因数可达0.95。 ?供电系统 ?遵循《低压配电装置及线路设计规范》(GBJ54-83)进行设计。 ?低压供电线路均采用电缆穿管埋地敷设。 ?室外照明选用高为4m,8m的庭院灯杆，光源选择80W,150W高压钠灯，基距为25m,30m，庭院灯选型时要求与区域整体环境相协调，对附近环境起到美化和点缀作用。 ?防雷与接地 在各楼屋顶设有避雷带防直击雷，并在屋面装设不大于20m×20m的避雷网络。防雷引下线利用柱内主筋(不小于Ф16mm)，利用基础内钢筋网作自然接地极，引下线与屋顶避雷带、基础内钢筋网焊接相连。各单体建筑分别实行联合接地，即避雷、强电、弱电均统一利用建筑物的基础接地体作为接地装置，接地电阻不大于1Ω(若自然接地体不满足要求，增做人工接地极)。 5.6.2给水 ?水源 该项目每天最大用水量为82.32m3/d，年用水量约为3.00万m3。水源由场区内海水淡化设施提供。 ?用水标准 工作人员用水:100 l/人?d; 住宿人员用水:400 l/人?d; 绿化用水:1.0 l/m2?d; 道路浇洒用水:0.5l/m2?d; 消防用水量:室外20l/s、室内30l/s，消防按2小时考虑; 未预见用水量按日用水量的10%计算。 ?用水量计算 详见用水量计算表。 工程用水量计算表 序号 名称 用水量 用水 单位 用水 小时 日 均 用水量 (m3/日) 时变化 系 数 最大时 用水量 (m3/h) 标准 单位 1 工作人员用水 100 l/人?d 50 24 5.00 2.0 0.4 2 住宿 400 l/人?d 240 24 96.00 2.0 8.0 3 餐饮人员用水 40 l/人?次 300 12 12.00 1.5 1.5 4 浇洒道路场地用水 0.5 l/m2?次 13230.95 3 6.62 1.0 2.2 5 绿化用水 1 l/m2?d 15000.08 3 15.00 1.0 5.0 6 未预见及漏损 13.46 1.71 7 合计 148.08 18.83 8 室内消防用水 30 l/s 2 216.00 1.0 108.0 9 室外消防用水 20 l/s 2 144.00 1.0 72.0 注:未预见及漏损为1—5项水量合计的10%。 ?给水系统 场区内供水采用海水淡化设施供水。建筑物内管道布置为枝状管网。 ?管材 室内给水管采用PP-R管，热熔焊接;室外给水管采用钢丝网骨架增强塑料 复合管，橡胶圈柔性接口;消防给水管采用镀锌钢管，丝接。 5.6.3排水 ?污水 项目投入使用后，污水产生量为118.46m3/d。本项目污水源主要为生活污 水，经场区内小型污水处理站处理达到国家排放标准后排放。 ?雨水 ?雨水计算采用唐山市暴雨强度公式: q = P:设计重现期，取P=1年 T:降雨历时，T=T1+MT2 T1:汇流时间，T1取8分钟 ?雨水量公式 Q=q?ψ?F ψ:综合径流系数0.6 F:汇水面积 场区雨水、场地冲洗水等经雨水系统汇集后排放。 5.6.4供热 ?供热负荷计算 室外设计参数: 室外设计干球温度:冬季，采暖tw=-10?。 最大冻土深度为0.70m。 工程需供暖面积7333.95平方米，需采暖热负荷385.03KW，年耗热量为 2495.01GJ。 采暖负荷计算表 序号 采暖单位 采暖面积(m2) 采暖热指标(W/m2) 采暖热负荷(KW) 1 客房及配套 7333.95 50 366.70 2 小计 7333.95 366.70 3 管网热损失5% 18.33 合计 385.03 ?热源 本项目采用集中供热方式，热源由场区内地源热泵提供，可满足该项目采暖 需求。 ?采暖方案 采暖系统为95?,70?热水采暖。房间内采用双管串联式异程采暖系统，散热器选用4根管钢制绕片型散热器。采暖立管采用镀锌钢管，室内采暖管采用PPR管。 5.6.5天然气 ?气源 区域内日常生活用燃料为管道天然气，由旅游区天然气供气管道引入。 ?供气规模 人均用气量:83m3/人?年; 本项目年耗气量为:1.25万m3/年。 5.6.6通讯及有线电视 通讯及有线电视就近由主干电缆接入。由电话交换间至每栋木屋的配线线路采用一栋一路的配电方式，电话电缆采用穿管埋地敷设，埋深0.8m;场区内有线电视线路埋地敷设，埋深0.8m。每单元设一电话接线箱，每户设一电话插座，预留一个电话分机插座;每栋楼设一电视放大器箱，各户设两个电视终端插座。 安全生产与消防 6.1劳动安全 建设工程安全生产管理，必须坚持安全第一，预防为主的方针，这是国家在建设工程安全生产工作中“以人为本”思想的体现，是国家对保护劳动者权力、保护社会生产力高度重视的具体体现。 6.1.1工程施工中应执行的安全规程 ?《建筑机械使用安全技术规程》(JGJ33-2001); ?《建筑安装工人安全技术操作规程》; ?《建设工程施工安全规程》(DB13(J)45-2003)。 6.1.2施工安全措施 本项目在施工阶段必须建立完善的安全防护措施。 ?施工前认真编制详细可行的施工组织设计及施工安全纪律，尽量减少上下交叉作业给施工人员造成的安全隐患。 ?建立各级安全生产责任制 做好建筑施工的安全管理，必须把重点放在责任的落实上，由此建立起一整套从单位领导到全体职工层层分解落实、层层责任清晰的管理制度，以制度责任确定每一个人在安全工作中的位置。 ?建立完善的安全操作规程 根据建筑施工事故统计分析，有一半以上的事故原因是“三违”造成的，尤其是违章作业在其中比重最大。尽管大部分建筑工人在长期的建筑施工操作中，安全经验已经较丰富，企业各类岗位安全操作规范也日趋完善化，但随着新技术、新工艺、新设备和新材料的应用，一些旧的安全操作规范已经不能满足现代施工的需要，这就要求重新制订或加以完善，使每个建筑工人的施工过程都在规定的程序下进行。执行和监督职工正确运用安全操作规程，应从领导做起，按章行事，避免违章指挥，坚持长期有效、持之以恒地对职工遵章守纪情况实施监督。对违章人员的处罚既要适当，又要使职工本人或其他人员受到教育，做到对每个职工都一视同仁。这样才能树立安全检查人员的权威性，切实把职工安全操作规程和各项安全制度贯彻执行下去。 ?实施多样性的职工安全教育 由于建筑施工队伍人员来源复杂，文化水平参差不齐，这给施工安全教育培训带来困难。针对建筑施工队伍低水平、低素质的人员较多的特点，为提高人群的人员素质，增强自防自救能力，必须十分重视岗前或作业前的安全教育培训，并把各种教育方法结合起来，实施有针对性和经常性的安全教育培训，坚持少而精，注重其适用性，反对脱离本岗位、本工地实际的泛泛地、雷同式地进行安全 教育培训，使职工感到安全教育多而不厌、勤而不烦。 ?坚持经常性的检查 事故的发生除少数是意外所致，多数都是人为因素造成的。安全检查可以发现隐患，避免或消除事故的发生。并可以解决怎样开展安全检查，采取何种方式开展检查，通过安全检查如何把事故隐患暴露出来的问题。首先要求管理者和职工弄懂要检查对象的安全标准，并且安全检查要坚持高标准、严要求。 ?落实安全设施投入 加大安全管理投入，更新安全设施，积极采用新工艺、新技术、新材料和新设备，是预防建筑施工事故的一条行之有效的措施。对危险性较大的作业，用机械化或自动化代替手工操作，不断改善职工作业环境条件，使建筑施工作业减少事故率。 6.2消防安全 6.2.1设计依据 本项目贯彻执行“预防为主，防消结合”的方针，主要的设计依据为: ?《建筑设计防火规范》GB50016-2006。 6.2.2主要技术措施 ?总图布局严格按防火设计要求执行，建筑物间距均满足规范要求，场区道路呈环形，可以满足交通运输及消防的需要。 ?建筑物耐火等级不低于二级，建筑物内部的防火分区划分及安全疏散的距离均要严格按照防火规范执行。 ?场区设生活及室外消防供水管网，主要管网呈环状布置，室外消火栓采用 ，保护距离150m。 地下式、布置间距不大于120m ?按建筑物性质的不同采用不同的供电负荷等级，火灾照明和疏散指示灯采用蓄电池作备用电源;消防用电设备采用单独的供电回路，消防用电设备的配电线路穿管保护。 ?所有建筑的楼梯宽度均大于1.1m。 6.2.3管理措施 本项目为酒店工程，日常运营中消防安全的重点就在于火灾预防，要贯彻预防为主、防消结合的方针。在项目建设时充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。日常运营中具体做好以下几点: ?制定消防安全制度 结合酒店建筑特点及性质，制定清晰、精妙、简洁、高效的“防患于未然” 的防火制度，便于有关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾风险减低到最小。 ?确定消防安全的岗位责任人 确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作责任，并同经济奖惩制度挂钩，使防火安全工作真正落到实处。 ?针对项目特点抓好消防宣传、教育 结合本项目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使场区居住人员时刻保持警惕性。 ?定期组织防火检查，及时消除火灾隐患 定期严格组织防火检查，主要包括两方面:一是对思想、制度方面的检查;二是对机械设备、物资方面的检查。防火检查要坚持采用直观检查法和现代技术设备检查法相结合，对所发现问题及时解决处理。 ?按照国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修，确保消防设施和器材完好、有效 根据实际需要，配置消防栓、灭火器、水枪、水带、消防水池等相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。 节能分析 节约能源是我国能源政策的重要组成部分。本项目拟选用先进合理的技术，以及国内高性能的节能设备，本着节约能源、利用能源的目的，在满足正常生活条件下，尽量减少能源的不必要损耗，在充分利用能源的同时，获得最大的经济效益。 7.1用能标准和节能规范 ?《中华人民共和国节约能源法》; ?《中华人民共和国清洁生产促进法》; ?《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》(国发[2007]15号); ?《节能中长期专项规划》(发改环资[2004]2505号); ?《产业结构调整指导目录(2011年本)》(国家发改委令第9号); ?《中国节能技术政策大纲》(国家发改委、科技部2006年12月); ?《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》(国家发改委2005年65号); ?《关于转发〈国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知〉的通知》(冀发改投资[2007]152号); ?《河北省节约能源条例》(2006年5月4日河北省第十届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过); ?《居住建筑节能设计标准》DB13(J)63-2007; ?《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006; ?《建筑照明设计标准》GB50034-2004; ?《建筑采光设计标准》GB/T50033-2001; ?《河北省用水定额(试行)》(冀水资[2002]3号); ?《综合能耗计算通则》(GB2589-90); ?《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003; ?《三相配电变压器能效限定值及节能评价值》 GB/T20052-2006; ?《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004; ?唐山市建委[2000]17号文《唐山市民用建筑节能管理实施办法(试行)》及国家、省和市其它有关建筑节能管理实施办法。 7.2节能背景分析 能源是人类社会赖以生存的物质基础，是经济和社会发展的重要资源。进入21世纪，世界各国纷纷把能源安全作为发展战略的重中之重，并把提高能效和节能作为经济和社会生活的重大措施，我国人口众多，能源资源相对不足，人均拥有量远低于世界平均水平。随着经济规模的扩大，能源需求呈持续快速增长，供需矛盾日益突出。能源将是我国当前和今后相当长时期内制约经济和社会发展的瓶颈，关系到我国经济、社会发展目标的实现。节能是一项长期的战略任务，也是当前的紧迫任务。目前，我国已成为世界第二大能源生产国和第二能源消费国。特别是近两年来，在国民经济快速增长的拉动下，我国能源需求增长较快，能源紧张已成为制约经济持续、稳定发展的重要问题。 我国是建筑业大国，建筑业已成为国民经济的支柱产业之一。建筑节能和建筑业的可持续发展，不仅涉及老百姓的生活质量，而且也是关系国计民生的大事业。另一方面，我国正处于城镇化和工业化快速发展时期，每年大约20亿平方米的建筑总量，接近全球年建筑总量的一半。我国在这个时期新建建筑以及原有400亿平方米存量建筑是否节能，不仅关系到能否缓解我国能源供求的紧张状况，而且还关系到全球的气候变化与可持续发展。 按照国际通行的分类，建筑能耗是指民用建筑使用过程中的能耗，其中采暖、空调、通风能耗约占总能耗的三分之二左右。据初步测算，我国住宅使用能耗占全国总能耗的20,左右，若再考虑建材生产和建造的能耗，建筑行业总能耗约占全国总能耗的37,左右。目前，在中国既有的400多亿平方米的城乡建筑中，高能耗的建筑占99,，如果不实施建筑节能，到2020年前新建的300亿平方米的房屋建筑中，95,以上的还将是高能耗建筑，单位建筑面积采暖能耗为气候条 件相近的发达国家新建建筑的3倍左右。而如果国家从现在起就下决心抓紧建筑节能工作，到2020年，我国建筑能耗可减少3.35亿吨标准煤，空调高峰负荷可减少约8000万千瓦，约相当于4.5个三峡电站的满负荷能力，减少电力建设投资约6000亿元，由住宅使用能耗造成的能源紧张状况将大为缓解。因此，我国迫切需要解决建筑节能的推广问题。建筑节能，是指民用建筑在规划、设计、建造和使用过程中，通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准，加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。按照中国的现行标准，实行节能措施所建造的房屋在使用过程中最低将节 的能源。 约50% 河北省由于高耗能产业比重偏大，致使能源消耗增长过快，能源自给率不断降低，对外依存度加大，单位国内生产总值综合能耗、工业企业单位产品综合能耗、建筑业单位建筑面积采暖能耗等指标高位运行。2009年，全省单位GDP能耗为1.64吨标准煤/万元，同比下降5.02%;单位工业增加值能耗为2.999吨标准煤/万元，下降9.54%;单位GDP电耗为1449.94千瓦时/万元，下降2.52%。 从全国30个省、自治区、直辖市单位GDP能耗等指标下降幅度情况看，按照从高到低排序，河北省单位GDP能耗下降幅度居第21位;单位工业增加值能耗下降幅度居第13位;单位GDP电耗下降幅度居第23位。 从各设区市情况看，单位GDP能耗高于全省平均水平的设区市为唐山、邯郸、张家口、邢台和承德，分别为2.464吨标准煤/万元、2.144吨标准煤/万元、2.121吨标准煤/万元、1.825吨标准煤/万元和1.705吨标准煤/万元。单位GDP能耗 最低的是廊坊，为0.893吨标准煤/万元。 由以上数据分析认为，节能是一项长期的战略任务，加强节能工作是唐山市当前的一项紧迫任务。 7.3能耗状况及耗能指标分析 7.3.1能耗种类和数量 本项目为酒店工程，主要耗能为生活用电、用水、用气耗能。 ?电力消耗 主要为照明用电及空调、电视等设备用电，年耗电量约40.53万kw??h。 ?水消耗 主要为生活用水、绿化用水及道路喷洒用水，经计算，场区日最大用水量约为148.08m3，年用水量约为2.67万m3。 ?天然气消耗 生活用气采用天然气，年消耗量为1.25万m3。 7.3.2能耗计算与分析 项目规划总用地面积57333.3平方米(约86亩)，总建筑面积7333.95平方 米。项目建成后主要能源和耗能工质的品种及年需要量见下表。 项目主要能源和耗能工质的品种及年需要量表 序号 主要能源及 耗能工质名称 计算单位 年需要量 备注 实物 标煤 实物 折算系数 折标煤 1 电 万kwh t 40.53 1.229 49.81 2 水 万t t 2.67 0.857 2.28 3 天然气 万m3 t 1.25 12.143 15.18 年需要总量 t 67.27 经计算，本项目全部能源消耗折合标准煤年用量为67.27吨/年，按单位面积计的综合能耗为7.11公斤标煤/m2建筑，满足河北省《居住建筑节能设计标 J)63-2007中规定的节能65%的要求。 准》DB13( 7.4项目所在地能源供应状况分析 本项目消耗电、水等主要能源供应情况如下: ?电力 唐山市电力供应充足，至2010年，唐山地区有变电站122座，变电总容量27423.5MVA，其中:500千伏变电站5座，变电总容量7500MVA;220千伏变电站29座，变电总容量11820MVA;110千伏变电站88座，变电总容量8103.5MVA，项目所在地南堡经济开发区属唐山供电网的一部分，项目用电有保障。 ?水 唐山市正常年份下人均占有水资源量380m3，不足全国人均水资源占有量的六分之一。特别是近年，由于来降雨量持续减少，人口的增长和经济社会发展对水的需求量不断增加，水资源供需矛盾更为突出。 本项目用水主要为办公生活用水，日均用水量约为148.08m3/d，项目年用水2.67万m3，水源为场区内海水淡化设施提供，项目供水有保证。 7.5节能措施分析 7.5.1建筑节能 ?本项目采用河北省《居住建筑节能设计标准》、《民用建筑节能设计规程》等标准进行建设; ?平面布局在保证使用功能的同时，考虑热环境的合理分区; ?建筑体型力求简单，尽量减少建筑物外表面积，其体积系数控制在0.16; ?建筑的外围护结构按《民用建筑热工设计规程》(GB50176—93)进行夏季隔热验算; ?建筑物布置在向阳地段，主要房间避开冬季主导风向; ?居住建筑采用气密性良好的窗户(包括阳台门)，其气密性等级不低于现行国家标准《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》(GB7107)规定的水平; ?外窗保温性能等级为7级; ?设计中采用气密性良好的窗户(包括阳台门)，其气密性等级不低于现行国家标准《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》(GB7107)规定的?级水平; ?外墙面及屋顶面选用浅色面材料，以利于空调房间保温节能。 7.5.2电气节能 ?供热、供水等设备优先选用国家推荐的、质量合格的节能型产品，以达到节能降耗的目的; ?合理选择供电设施的位置，力求使其处于负荷中心，从而最大限度减少配电距离，降低电缆的线路损耗; ?选用无功功率自动补偿装置，保证在大量感性负荷工作状态下，自动调整无功功率，降低无功损耗; ?庭院照明回路设照明控制器，根据日升日落开启光源，午夜关闭部分照明灯具，达到节能目的; ?选用载流量大、线路损耗小的高质量铜芯电缆，减少线路损耗。 7.5.3采暖节能 ?选用保温效果好的墙体材料，在保证生活的正常情况下，降低建筑物耗热量，从而达到节能的目的; ?在供热管网各环路的建筑路口处安装采暖平衡阀，以利于管道的水力平衡，达到节能目的; ?加强管网保温，减少能量损失。本项目采暖供热系统按连续供热进行设计，采暖供热管道保温厚度要按现行国家标准《设备及管道保温设计导则》(GB8175)中经济厚度的计算公式确定; ?区域内室内采暖系统使用新双管系统，并在户内单独形成环路，分室温度调节和安装户用热量计量装置，实行供热计量收费; ?对室内热水供暖系统选择合适位置进行排气，排气装置采用优质的自动排气阀。 7.5.4照明系统节能 ?室内根据各房间的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能目的; ?照明光源采用新型高效节能光源，如紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等，并配置节能型电子镇流器，从而降低照明用电量，创造以人为本的绿色照明环境。选用节能灯具可比传统照明灯具节约20%以上的耗电量，该产品(技术)目前在 我国已大面积推广，其灯具的使用寿命亦已达到了较为理想的程度; ?选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的电光源、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件，既提高照度、节省电能、改善照明质量，又有益于环境和人的身心健康; ?道路照明宜采用节能灯具装置。 7.6节水 ?每个建筑物进水管均装水表计量，以节约能源和水资源。卫生器具选用节水型。 ?卫生间内的卫生洁具及其配件应选用节水型和节能型的产品; ?室内给水管道采用阻力小、耐腐蚀、寿命长、保温好、韧性强、无毒、无味的管材，积极选用改性聚丙烯、聚氯乙稀等塑胶类产品; ?场区内的广场、人行道采用透水性结构，保证部分降水能直接渗入地下。 ?场区雨水考虑综合利用，减少雨水外排水量，包括就地入渗和收集回用两部分。 7.7节能效果分析 本项目为金沙岛假日酒店工程，项目总建筑面积7333.95平方米，年均能耗为52.11吨标煤，按单位面积计算的综合能耗为7.11公斤标煤/m2建筑，满足河北省《居住建筑节能设计标准》DB13(J)63-2007中规定的节能65%的要求。 综上所述，项目使用的主要能源种类合理，能源供应有保障，从能源利用和节能角度考虑，项目是可以接受的。 环境和生态影响分析 8.1分析依据 ?《中华人民共和国环境保护法》; ?《环境空气质量标准》GB3095-1996; ?《城市区域环境噪声标准》GB3096-93; ?《污水综合排放标准》GB8978-1996; ?《建筑施工场界噪声限值》GB12523-90; ?《大气污染物综合排放标准》(GB16297-1996); ?《污水综合排放标准》(GB8978-1996); ?《民用建筑工程室内环境污染控制规范》。 8.2项目所在区域环境质量状况 本项目选址在乐亭县金沙岛西侧，地理位置优越，环境幽雅，区域内无污染问题。 8.3施工期环境影响分析 8.3.1扬尘对环境空气的影响 工程施工过程中施工扬尘主要来自以下几个环节:?在拆除原有地表建筑物过程中产生扬尘。?在基础开挖、地基处理、土地平整、等过程中，由于表层土壤破坏，如遇干旱、大风天气，会造成扬尘污染。?水泥、砂石等建筑材料在运输、装卸、存储过程中会产生扬尘污染。?建筑垃圾的清理及堆放扬尘。?施工机械设备及车辆造成的扬尘。 为减少施工扬尘对外环境的影响，根据国家环境保护总局、建设部联合发出的《关于有效控制城市扬尘的通知》(环发[2001]56号)精神，项目采取避开干旱、风大季节进行拆迁，在必要时及时洒水抑尘;对运输车辆采取加盖苫布等封闭措施;保持道路平整，设立施工道路养护、维修、清扫专职人员，保持道路清洁、运行状态良好;设置围墙挡板等防尘措施。 8.3.2设备噪声产生的影响 建筑施工使用的设备，许多是高噪声设备，其中起重机、压路机、推土机、装卸机、挖掘机、振动器等施工机具距声源10m处的噪声级为72,84dB(A)，30m处的噪声级为61,73db(A)，150m处的噪声级为43,55db(A)。施工机械昼间噪声超过《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)的情况可出现在距声源30m范围内，夜间施工噪声超标情况出现在150m范围内。 施工中应当合理安排施工时间和施工场地的管理。在环境敏感点周围尽可能安排昼间施工;施工设备选型上采用低噪声器材和设备;施工过程中对动力机械设备定期维护;运料道远离居民等敏感点。同时，在朝向环境敏感点的一侧设立隔音栅;在位置相对固定的高声机构设置设备，设置单面声障。 8.3.3固体废弃物对环境的影响 固体废物主要来源于施工过程中产生的建筑垃圾、弃土，以及施工人员的进驻产生的部分生活垃圾。建筑垃圾主要为残砖、断瓦、废弃混凝土等。 拆迁及施工现场产生的固体废物以建筑垃圾为主，拆迁期固体废物的排放特征是产生量大、时间短，而且是局部的。大量的建筑垃圾及弃土的堆放不仅影响当地景观，而且还易引起扬尘等环境问题，因此，对施工中产生的固体废物必须及时处理。拆迁和施工期的建筑垃圾中，部分建筑材料可回收利用，不能回用的应随时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理或用于筑路、填坑。弃土拟在本工程建设中用做填埋土。 施工期的生活垃圾量很少，主要是厨房垃圾，另外还有少量工人用餐后的废 弃饭盒、塑料袋等。对此，采用定点堆放，即产即清，及时外运至制定地点等方式消纳。 8.4运营期环境影响分析 度假酒店建成投入使用后，污染源主要为顾客和办公人员产生的生活污水、生活垃圾;供水、供热设备噪声等。 8.4.1大气环境影响 酒店餐饮用燃料为天然气，日用量较少，产生的烟气以分散式排放，污染物浓度较低，对周围环境影响不大。 8.4.2生活污水环境影响 本项目废水主要为生活污水，生活污水主要来自顾客及工作人员的餐饮、洗浴、冲厕等。污水中主要污染物为COD、SS、BOD5、氨氮、动植物油等。产生浓度分别为COD:350mg/L，SS:250mg/L;BOD5:250mg/L;氨氮:25mg/L;动植物油:12mg/L。项目拟安装地理式生活污水处理设备，采用国际先进的生物处理工艺去除BOD5、COD、NH3-N等污染物。该设备埋设于地表以下，设备上面的地表可作为绿化或其它用地，不需要建房及采暖、保温。二级生物接触氧化处理工艺均采用推流式生物接触氧化，其处理效果优于完全混合式或二级串联完全混合式生物接触氧化池。并且活性污泥池体积小，对水质的适应性强，耐冲击负荷性能好，出水水质稳定。池中采用新型弹性立体填料，表面积大，微生物易挂膜，脱膜，在同样有机物负荷条件下，对有机物去除率高，能提高空气中的氧在水中 溶解度。生化池采用生物接触氧化法，其填料的体积负荷比较低，微生物处于自身氧化阶段，产泥量少，仅需三个月(90天)以上排一次泥(用粪车抽吸或脱水成泥饼外运)。该地埋式生活污水处理设备的除臭方式除采用常规高空排气，另配有土壤脱臭措施。整个设备处理系统配有全自动电气控制系统和设备故障报警系统，运行安全可靠，平时一般不需要专人管理，只需适时地对设备进行维护和保养。经处理后，外排水中各污染物浓度满足《污水综合排放标准》(GB8978-1996)表4中第二类污染物最高允许排放浓度的三级标准，可用于区域绿化或外排。 8.4.3固体废物环境影响 项目建成运营后，排放的固体废物主要为顾客及工作人员的生活垃圾。生活垃圾主要成分为纸屑、废塑料制品、厨余、碎玻璃、织物、金属等，无特殊有害物质。酒店要对生活垃圾制定一套管理办法，设置一定数量的垃圾收集箱，实行袋装化、集中收集，并结合物业管理，实行定点、定时、分类处理。生活垃圾由清扫工人清运处理，再运至垃圾处理场集中处理。 8.5地质灾害影响分析 该项目建设地点为乐亭县金沙岛西侧。根据《中国地震动参数区划图》分析，该址为需要进行抗震设防区域，地震动峰值加速度值为0.15g，该场地建筑物应按照有关规范要求进行抗震设计。 6特殊环境影响 8. 该项目对于当地历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观没有不利影 响。 8.7结论 ?项目在施工期产生的噪声、废气(主要为粉尘和扬尘)、污水、固体废物(主要为施工人员生活垃圾)及生态环境将对区域环境造成一定的负面影响，但其影响是短期的，随着施工活动的结束，其影响也随之消失。 ?项目在运营期生活污水排放量118.46m3/d，其水质符合《污水综合排放标准》(GB8978-1996)表4中的三级标准。 综上所述，本项目建设符合国家产业政策和清洁生产的要求，项目选址符合区域发展总体规划，选址合理。在落实各项环保措施后，能够实现污染物“达标排放”，满足“总量控制”要求。项目所在区域的环境质量比建设前有较大改善，只要认真落实“三同时”制度的要求，从环保角度而言，项目在选定的地址建设是可行的。 招投标方案 依照《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》和《河北省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》的规定，该项目必须实行招标。 9.1招标范围 该项目招标范围为建筑安装工程、勘察设计、设备购置与安装工程、工程监 理。 9.2招标组织方式 委托具有相应资质的工程招标代理机构及其货物采购招标代理机构进行招标业务。 9.3招标投标区域 凡在中华人民共和国境内，具有相应资质，在工商部门注册登记的、具有独立法人地位的有关单位，均可参加投标。 9.4招标方式 本项目勘察设计拟采用邀请招标方式;建筑安装工程、设备采购与安装工程、工程监理拟采用公开招标方式。 9.5招标公告的发布与媒体 招标公告应符合法律、法规和规章规定的时间、内容等要求;在国家发改委指定的《中国经济导报》、《中国建设报》、《中国日报》和《中国采购与招标网》以及河北省发改委指定的《河北工人报》、《河北日报》、《河北经济日报》和《河北招标投标综合网》中任一媒体发布。 9.6各项服务招标单位资质要求 ?工程勘察设计 具有乙级以上资质、信用等级为A级以上的单位。 ?建筑施工 具有二级以上资质、信用等级为A级以上的单位。 ?工程监理 具有乙级以上资质、信用等级为A级以上的单位。 ?建筑物资材料和器械、仪器的采购 具有乙级以上资质的代理机构。 9.7项目建设招标程序 9.7.1招标准备阶段 ?准备招标条件 在正式招标开始前，工程应具备一定的招标条件。包括:按国家规定履行项 目审批手续并获得批准，项目法人单位已经组建，资金到位率符合规定，技术资 料满足招标投标等。 ?委托招标代理机构 委托有相应资质的招标代理机构进行招标(要求如前所述)。 ?编制招标文件 招标代理机构根据对业主需求及项目实际编制招标文件，招标文件应包括拟建工程的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价的要求、评标标准和拟签订的主要条款等所有实质性要求和条件。 ?计算标底 招标人应编制或由招标代理机构编制并由招标人确认拟建设项目的标底价格，它是招标人筹集资金和评标人员评价投标报价的主要依据。准确可行的标底价格应该建立在市场调查的基础上，根据拟建工程的技术特点，同时参考最近一段时间内相似工程的结算价格来确定，标底必须严格保密。 9.7.2招标投标阶段 ?发布招标公告 为选择有利的施工队伍，缩短开发周期，节约时间和减少开发成本，本项目建筑、安装、重要设备采购采取公开招标形式。 ?发售招标文件 向招标范围内的招标人发售招标文件。 ?勘察现场与召开投标预备会 ?招标文件的澄清和修改 任何邀请范围的投标人都可以在规定的时间内请求招标人就招标文件的内容进行澄清。如果需要，招标人可在招标文件售出后对其补充和修改。 ?编制和递交投标文件 投标人应按照投标人须知并利用招标文件提供的格式编写并提交其投标文件。 9.7.3开标评标及签订合同阶段 ?开标 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行。开标过程应当记录，并存档备查。 ?评标 评标由招标人依法组建的评标委员会负责，评标委员会由招标人负责组建，评标委员会由招标人或其委托的招标代理机构熟悉相关业务的代表，以及有关技术、经济等方面的专家组承，成员人数为5人以上单数，其中，技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二，与投标人有利害关系的专家不能担任评委。专家的抽取应符合河北省有关专家评委的管理规定。 负责工程评标的评委首先按招标文件要求，对各投标单位的投标书进行符合性评审，确认其投标文件是否实质性响应了招标文件的要求。对实质上响应招标文件要求的投标文件可进入下一步评审。评标过程中，评标委员就招标文件内容及投标文件内容进行咨询，招、投标单位应给予答疑，澄清有关问题。招标人依据招标文件中的有关规定和评委会的推荐意见确定中标人，招标人将评委会书面评标报告和中标通知书报招标投标监督机关备案。 ?评标办法 本项目宜采用综合评标价法。综合评标价法是综合考虑投标报价以外的各种评价因素，并将这些因素用货币表示，然后在投标报价的基础上增加或减掉这些费用来得到综合评标价。评标价最低者中标。除了投标报价外，需要考虑以下因素:投标单位的信誉、有无类似工程经验、对工程质量和进度的承诺等。 ?签订合同 在接到中标通知书后，中标人应在规定的时间和地点与招标人签订合同。 项目招标方案表 项目名称 金沙岛假日酒店工程 建设单位 唐山湾三岛旅游区旅游开发建设有限公司 项目法人代表或负责人 建设内容 建设木屋酒店及附属配套设施7333.95平方米 项目建设地点和时限 乐亭县金沙岛内西侧，计划建设期6个月 总投资 总投资10000万元，其中招标估算金额8571.89 资金来源及构成 全部为自筹资金 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用 招标方式 招标估 算金额 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 勘 察 ? ? ? 7.65 设 计 ? ? ? 139.28 建筑工程 ? ? ? 7235.55 设备购置 ? ? ? 944.00 安装工程 ? ? ? 142.10 监 理 ? ? ? 103.31 重要材料 拟选择的招标公告发布媒介 河北经济日报 河北招标投标综合网等国家规定媒体 拟选择的评标专家库 河北省政府评标专家库 情况说明: 1、建设单位管理费、建设项目前期工作咨询服务费、环境影响咨询服务费、招标代理服务费、工程保险费、城市基础设施配套费、人防地下室易地建设费、预备费等为不招标内容。 2、重要材料招标费用包含在建安工程费用内，不再单独计列。 项目实施进度安排 工程建设期拟定为6个月。具体实施进度安排如下: 项目前期报批1个月; 初步设计及施工图设计1个月; 土建工程施工3个月; 室内外装修及安装工程1个月。 详见施工进度表。 工程实施进度表 序号 时间 项目 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 1 项目报批 ? 2 初步设计 ? 3 施工图设计 ? 4 土建工程 ? ? ? 5 室内装修、安装及室外工程 ? 6 竣工验收、投入使用 ? ? ? ? ? ? 投资估算及资金筹措 11.1投资估算 11.1.1估算依据 ?2005年《河北省建筑工程概算定额》及其配套费用定额; ?2005年《河北省建筑安装工程概算定额》及其配套费用定额; ?唐山市工程造价信息(2011年4月); ?承办单位提供的有关资料及近期乐亭县实施的类似工程的实际造价。 11.1.2估算说明 ?设备购置及安装工程费 设备购置费包括设备原价和运杂费，设备原价为厂家近期报价或询价;安装 工程费根据项目需要并按现行有关规定和概算指标进行计算。 ?建设单位管理费 是指建设单位从筹建之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性开支。根据财政部财建[2002]394号、河北省财政厅[2003]3号、财建[2003]724号文件规定及唐山市实际计列; ?建设项目前期工作咨询费 根据国家计委计价格[1999]1283号、省物价局、省计委[2000]10号文件规定计列; ?勘察设计费 是指建设单位委托勘察设计单位为建设项目进行勘察、设计等所需费用。根据《工程勘察设计文件收费管理规定》(国家计委、建设部计价格[2002]10号)及有关文件规定计列; ?工程建设监理费 是指委托工程监理单位对工程实施监理工作所需费用。根据国家发改委、建设部发改价格[2007]670号文件规定，并参考乐亭县实际收费计列; ?环境影响咨询服务费 是指按照《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》对建设项目环境影响进行全面评价所需费用。根据《国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》(发改价格[2011]534号)文件规定，在原国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号文件规定的收费标准基础上下调20%计取。 ?招标代理服务费 是指招标代理机构接受招标人委托，从事招标业务所需费用。根据国家计委 计价格[2002]1980号文件规定计列; ?工程保险费 是指建设单位在建设期间向保险公司投保的费用。根据河北省有关规定计列; ?城市基础设施配套费 根据河北省物价局、财政厅冀价经费字[2002]29号等对唐山市批复文件，河北省物价局、河北省财政厅冀价经费字[2001]第32号及唐山市具体规定计列; ?人防地下室易地建设费 是指按规定需要同步配套建设防空地下室的项目，因条件所限不能同步建设而申请易地建设所需支付的费用，根据[2003]国人防办字第18号、冀价行费字 [2000]44号文件规定计列; ?基本预备费 根据国家计委中国人民建设银行印发《关于改进工程建设概预算定额管理工作的若干规定》等三个文件的通知[计标(85)352号]文件规定计取。 11.1.3总投资 工程估算总投资10000万元，其中:建筑工程费7235.55万元，设备购置费944.00万元，安装工程费142.10万元，工程其它费用916.18万元，工程预备费462.17万元，铺底流动资金300.00万元。 详见项目投资估算表和总投资使用与资金筹措表。 11.2资金筹措 工程估算总投资10004.48万元，其资金来源全部为自筹资金。 详见项目总投资使用与资金筹措表。 经济影响分析 12.1财务分析 本报告依据国家发展改革委和建设部2006年颁布的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》及国家现行的财会税务制度，对项目进行财务评价。 12.1.1基本数据 12.1.1.1计算期的确定 本项目财务评价期确定15年，其中第1年为建设期，第2至15年为经营期。 12.1.1.2营业收入和营业税金及附加估算 项目的营业收入主要包括: ?住宿收入 共有客房120套，平均收费标准按400元/天，入住率70%。 ?餐饮收入; ?其他休闲娱乐收入。 本项目缴纳营业税，其税率为5%，城市维护建设税按营业税额的7%，教育 费附加按营业税额的4%计列。 详见营业收入、营业税金及附加计算表(附表5)。 12.1.1.3总成本费用估算 ?原材料及燃料动力消耗 项目成本中年发生的原辅材料、燃料动力费，为收假日酒店日常经营所消耗的酒店用品、办公用品及所耗水费、电费、燃气费和热力费等费用。 ?工资及福利费 该项费用包括工资、福利费、养老保险、失业保险、医疗保险、住房基金等项，本项目工资按平均2500元/人?月估列，福利费及其他费用按工资的14%估列，计算期内不变。 ?折旧及摊销 折旧与摊销采用平均年限折旧法，房屋建筑物折旧年限30年，机械设备折旧年限12年，电子设备折旧年限8年，残值率按国家规定预留5%;其他资产摊销按10年计算。 详见固定资产折旧费估算表(附表6基1)、无形资产和其他资产摊销估算表(附表6基2)。 ?修理费 该项费用估算方法按占固定资产原值的比率估列，本项目按2.0%计列。 ?其它费用 其它费用是指企业为管理和组织经营活动的各项费用，包括工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术开发费、业务招待费等项费用，按项目劳动定员人均6000元/年?人估列。 详见总成本费用估算表(附表6)。 12.1.2利润估算 利润总额=销售收入―销售税金及附加―总成本，补贴收入 项目缴纳企业所得税，税率为25%。 企业所得税=应纳税所得额×税率 净利润=利润总额,所得税 经计算，项目计算期内年均实现净利润10204.35万元，年均实现所得税3401.45万元。 详见利润与利润分配表(附表8)。 12.1.3财务盈利能力分析 12.1.3.1财务内部收益率FIRR 财务内部收益率(FIRR)系指能使项目在计算期内净现金流量现值累计等于零时的折现率，即FIRR作为折现率使下式成立: 式中:CI——现金流入量; CO——现金流出量; (CI-CO)t——第t年的净现金流量; n——计算期。 经对项目投资现金流量表进行分析计算，所得税前项目投资财务内部收益率为16.96%，高于行业基准收益率(ic=12%)。 12.1.3.2财务净现值FNPV 财务净现值系指按设定的折现率(一般采用基准收益率ic)计算的项目计算期内净现金流量的现值之和，可按下式计算: 式中:ic——设定的折现率(同基准收益率)，本项目为12%。 经计算，所得税前项目投资财务净现值1397.97万元，大于零。 12.1.3.3项目投资回收期Pt 项目投资回收期系指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间，一般以年为单位。项目投资回收期宜从项目建设开始年算起。项目投资回收期可采用下式计算: T——各年累计净现金流量首次为正值或零的年数。 式中: 经计算，项目投资回收期为6.66年(含建设期)，表明项目投资回收适中，项目抗风险能力较强。 12.1.3.4总投资收益率(ROI) 总投资收益率表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率，总投资收益率按下式计算: 式中:EBIT——项目正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润; TI——项目总投资。 经计算，本项目总投资收益率为15.41%，表明项目盈利能力适中。 12.1.3.5项目资本金净利润率(ROE) 项目资本金净利润率表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内年平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率，项目资本金净利润率应按下式计算: 式中:NP——正常年份的年净利润或运营期内平均净利润; TI——项目资本金。 经计算，项目资本金净利润率为11.27%，表明盈利能力较强。 12.1.4偿债能力分析 项目没有贷款，报告不进行偿还借款能力分析，仅对项目运营期间的资产负债情况进行分析。资产负债率系指各期末负债总额(TL)同资产总额(TA)的比率，是反映偿债能力的一个指标 式中:TL——期末负债总额; TA——期末资产总额。 经计算，项目在经营期内资产负债率均较低，表明企业经营安全、稳健，具有一定的筹资能力。 12.1.5财务生存能力分析 财务生存能力计算详见财务计划现金流量表(附表9)，经过计算可以得出，项目计算期内各年能收支平衡，并有盈余，表明项目有足够的净现金流量维持正常运营，项目的财务生存能力较强。 12.1.6财务不确定性分析 12.1.6.1盈亏平衡分析 盈亏平衡分析系指通过计算项目达产年的盈亏平衡点(BEP)，分析项目成本与收入的平衡关系，判断项目对产出品数量变化的适应能力和抗风险能力。以营业能力利用率表示的盈亏平衡点(BEP)计算公式为: BEP销售能力利用率= EQ \F(年固定成本,年营业收入-年营业税金及附加-年可变成本)×100% =39.12% 计算结果表明，只要销售能力达到设计能力的39.12%，项目就可保本，由此可见，该项目风险较小。 12.1.6.2敏感性分析 敏感性分析系指通过分析不确定性因素发生增减变化时，对财务或经济评价指标的影响，找出敏感因素。 该项目作了全部投资的敏感性分析。考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对营业收入、经营成本和建设投资作了提高10%和降低10%的单因素 。变化对财务内部收益率、财务净现值影响的敏感性分析，计算结果详见附表12从表中可以看出，各因素的变化都不同程度地影响财务内部收益率及财务净现值，其中营业收入的提高或降低最为敏感，建设投资次之，经营成本再次之。但营业收入、经营成本和建设投资提高10%或降低10%后，财务内部收益率仍均大于行业基准收益率，财务净现值仍均大于零。由此可见，项目具有一定的抗风险能力。 12.1.7财务评价主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号 项 目 单 位 数 量 备 注 1 占地面积 亩 86.00 2 建筑面积 m2 7333.95 3 劳动定员 人 50 4 总投资 万元 5004.48 5 年均销售收入 万元 1863.69 6 年均销售税金及附加 万元 103.43 7 年均固定成本 万元 483.28 8 年均可变成本 万元 524.87 9 年均总成本 万元 1008.15 10 年均利润总额 万元 752.11 11 年均所得税 万元 188.03 12 年均利税总额 万元 855.54 13 年均净利润 万元 564.08 14 年均息税前利润 万元 770.94 15 总投资收益率 % 15.41 16 资本金净利润率 % 11.27 17 财务内部收益率 % 16.96 税前 18 财务净现值 万元 1397.97 税前 19 投资回收期 年 6.66 20 盈亏平衡点 % 39.12 12.1.8结论 该项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，符合唐山市及乐亭县服务业发展总体规划和相关政策，对于完善唐山市及乐亭县酒店行业布局，增加服务项目及提高企业效益等具有十分重要的意义，其社会效益显著。 从财务盈利能力分析看，总投资收益率、资本金净利润率均较理想，财务内部收益率大于行业基准收益率率，财务净现值大于零，表明项目具有一定的盈利能力;从清偿能力分析来看，项目具有较强的清偿能力;从财务不确定性分析看，项目具有一定的抗风险能力。因此，项目从财务上讲是可行的。 12.2行业影响分析 该项目为假日酒店开发项目，所开发的酒店及餐饮设施主要面向到乐亭县国际旅游岛旅游的广大游客，规划总用地面积86亩，总建筑面积7333.95平方米，设置客房、餐厅及休闲娱乐等设施，占乐亭县相应行业比例较小，不会形成行业垄断。项目建设可带动项目周边餐饮、交通、商业等服务行业的发展，对当地相关行业的发展有积极的促进作用。 12.3区域及宏观经济影响分析 12.3.1项目所产生的费用和效益及所承当的社会群体 度假酒店的建设，必将会促进乐亭县国际旅游岛乃至整个唐山市旅游业的发展，从而带动整个唐山市社会经济的发展。旅游业作为乐亭县的支柱产业之一，也将成为推动乐亭县经济发展的引擎。项目建成后，除了开发商收益外，酒店周边的居民和当地政府也将是直接的受益者。 12.3.2主要利益相关者影响 ?旅游可持续发展中主要利益相关者 主要利益相关者主要有:游客、旅行社、商业部门、景点开发商、服务设施企业、旅游管理部门、当地的居民等。 ?主要利益相关者关系分析 游客:旅游受口碑的影响大，因此，游客本身就形成一种正的反馈机制。当度假酒店的口碑好时，到酒店的顾客增多，口碑的宣传作用也扩大，想到乐亭国际旅游岛旅游的潜在游客也就增多。本项目作为旅游岛的一个新景点，建成之后必定会增加对国内外游客的吸引力。 旅行社:旅行社也是根据当地旅游口碑或口碑的好坏来决定其选择、推广当地旅游线路的依据之一。 商业部门:商业部门通过参与服务性设施，为到乐亭国际旅游岛的游客提供了服务，从而增加旅游岛的吸引力，增加游客数量。游客数量的增加可以导致新一轮的服务设施建设，从而不断的带动当地服务设施的不断完善。 开发商:对旅游业的促进作用很大，主要通过三种增长机制来实现。第一个增长机制来源于对新游客的吸引。新的度假酒店的开发就是新产品的开发，新产品总是可以吸引新的游客，游客的增加将导致新一轮新产品的建设。第二个增长机制是新景点开发带来的投资效益。游客增加时，可以吸引投资商在乐亭国际旅游岛投资新景点的开发，社会和政府部门可看见的投资总额升高，旅游业的地位因而得以提高，政府用于旅游业的建设资金增加，旅游岛的总体吸引力上升。第三个增长机制来自于游客平均消费水平的提高。度假酒店建成后，顾客的人均消费水平提高，周边旅游景点的门票收入等也将增加，政府可能增加对旅游的投入，从而提高旅游岛的整体吸引力。 当地居民:世界上其他国家的经验说明，以山水及自然风光为主要吸引力的旅游业，当地居民是最好的互补资源。当地居民的参与是乐亭县旅游业持续性发展的基础，当地居民参与到旅游业的开发和管理中来，并获得利益时，就能够不断地激发出新的创意，创造旅游业的新产品，从而吸引游客;当地大部分人受益时，能避免开发商与当地人的利益冲突，当地人对游客的态度也会更加友好，游客到达乐亭后，能感到安全，所有这些都增加了乐亭县的吸引力，有助于吸引更多的游客。 政府部门:政府部门对旅游的支持对旅游业的发展至关重要。唐山市、乐亭县各级政府对本项目都给予了非常重要的支持，这给项目的顺利实施创造了良好的外部条件。 ?项目建设与公众的参与和认可程度 在本项目开发建设前，承办单位做了大量前期研究工作，很好地协调和处理利益相关者的关系，照顾了主要利益相关者的利益，因此得到当地政府和民众的大力支持和认可。 12.3.3其他相关效益 在经济发展的不同阶段，都有一些与居民消费结构相适应的高增长产业，带动整体经济增长和就业增加。上世纪八十年代中期，经济增长主要靠轻工、纺织行业的高增长带动。九十年代初主要靠新一代家用电器等行业带动。当前，与居民消费结构升级相适应的高增长产业是住房、汽车、通讯、建材和城乡基础设施及相关服务业。也就是说，目前，我国经济发展已经进入了以住房、汽车、通讯、建材和城乡基础设施及相关服务业为支柱产业的新阶段。房地产业作为国民经济先导性和基础性产业，其开发建设必然会从生产与消费等方面带动钢铁、水泥、 建材等上游行业的发展，同时对于家庭装修、空调、彩电、冰箱、厨具、家具等消费品也将起到积极的促销作用，其建设的国民经济效益十分显著。 社会影响分析 为使本项目实现经济效益、国民经济效益、社会效益相协调，避免项目建设和运营的社会风险，提高投资效益，促进社会稳定，特对该项目在当地的社会影响和当地社会条件对项目的适应性及可接受程度等方面进行了社会评价。 13.1社会影响效果分析 项目为金沙岛假日酒店工程，其建成投入运营后以住宿、餐饮及休闲娱乐等为主，是劳动密集型行业，吸纳就业人员多，将会带来社会就业机会。首先，在项目建设过程中，将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供工作机会。其次，项目建成投入运营后，可提供大量的就业岗位，从而减轻了社会就业压力，为增加居民收入，扩大内需，实现社会安定团结做出了贡献。 13.2社会适应性分析 13.2.1不同利益群体对项目的态度 本项目的建设符合人民群众的根本利益，从长远看对于各利益群体都是有利的，不同利益群体对本项目的建设态度是积极支持的。 13.2.2各级组织对项目的态度及支持程度 乐亭县政府对本项目的建设和运营管理十分重视，承办单位对本项目的建设做了充分的调查研究和大量深入细致的前期工作，在人员、建设资金、土地等方面做了充分的准备，以保证本项目的建设、运营的顺利进行。 13.3社会风险及对策分析 该项目为度假酒店建设项目，所开发的酒店主要经营住宿、餐饮及休闲娱乐等，该项目的建设从满足游客住宿及餐饮的需要出发，功能定位合理，配套服务设施完善，经分析，该项目的建设没有负面社会影响，因此，项目的投资建设不会存在冲突和潜在社会风险。 13.4评价结论 通过对本项目涉及的社会因素的分析表明，其建设运营与所在地区利益协调一致，不会引起社会矛盾和纠纷，所在地区的社会环境对本项目是适应和接受的，其社会评价是可行的。