私人会所,杭州后街策划总案

私人会所,杭州后街策划总案 营销策划总案 Yelangyingxiao杭州后街(西区)-长三角高品质主题“私人会所”群落 目 录 项目市场定位 销售策略建议 市场 传播推广策略杭州后街(西区)-长三角高品质主题“私人会所”群落 市场分析 区域市场分析、定向市场分析、项目分析、项目周边配套状况 项目市场定位 市场定位、客群定位、产品定位、 产品优化建议 项目营销策略 营销总思考、项目价值体系提炼、阶段营销推广策略 传播推广策略 整合传播策略、媒介的组合策略、媒体预算分配、主诉求点、 营销推广排期杭州后街(西区)-长三角高品质主题“私人会所”群落 ? 市场分析杭州后街(西区)-长三角高品质主题“私人会所”群落 ?、1区域市场分析 德清，位于浙北杭嘉湖平原。东邻桐乡，南毗杭州余杭区，西界安吉，北接湖州。东西长54.75公里，南北宽29.75公里，面积947.93平方公里，属太湖流域长江三角洲经济区。人口423402人，有汉、畲、回、满等7个民族。辖13个乡镇，县城武康镇。地势自西向东倾斜。西部为天目山余脉，群山连绵，林木葱郁，主要有中外闻名的旅游、避暑胜地莫干山等，区内以早园竹、毛竹生产为主。东部为平原水乡，河渠似网，鱼塘棋布，为全县粮食、蚕茧、淡水鱼、畜禽的主要产区。中部为丘陵、平原区，主产粮、畜、林、茶。全县以粮桑生产为主，林、牧、副、渔全面发展。德清交通便利，通信发达，商品流通快捷。宣(宣城)杭(杭州)铁路、104国道、杭(杭州)宁(南京)高速公路穿境而 过。南北连接苏南和杭(杭州)宁(宁波)绍(绍兴)经济区，具有得天独厚的经济地理位置。 德清历史悠久，人文荟萃，有千年古刹云岫寺、文明塔、辉山塔、觉海禅寺、宋代水乡古桥等等，同时在德清的大地上也流传着“慈母手中线，游子身上衣”的骨肉亲情，期间还孕育了一大批文 化名人，如沈约、孟郊、管道升、俞越、沈铨、俞平伯等。 名山湿地、休闲德清 ，“开放带动、接轨沪杭” 政策实施，新市政中心的建设，沿千秋路的 中心，各大房地产项目的不断入驻，势必带动德清当地的经济的快速发展，城区规划现状日渐成熟，面貌全然一新，杭州后花园生活趋势日渐显著。 杭州后街(西区)-长三角高品质主题“私人会所”群落 ?.2定向市场分析 40分钟的经济圈，德清楼市价值越来越受关注; 德清区域优势明显，交通比桐庐、良渚、富阳、临安更加便利; 德清房价一直维持在中低水平，是目前杭州周遍的价格“洼地之一”; 得天独厚的自然生态资源(莫干山、下渚湖); 未来价值潜力巨大;区域房地产项目集中放量，区域市场竞争激烈;做为新城市中心的一部分，在规划发展和房地产发展都有其特殊的一面，借助德清新行政中心落成的这一东风，使规划、配套、环境等方面得到更大的改善。杭州后街(西区)-长三角高品质主题“私人会所”群落 ?.3项目SWOT分析 开元德清杭州后街项目(余英坊商业街)，位于德清城市中心，总占地20公顷，商业面积约10万平方米。目前以中兴北路为界，自然形成东西两区。其中东区物业类型相对丰富，包括若干单体上千平米的建筑，现阶段以招商为主，日后以带租约销售形式操作，目前意向商家主要有经济型酒店、餐饮、夜总会配套服务等。 本案项目西区产品较为一致，规划为高档会所区域，总共为211套，建筑面积为23190M2，主力户型以80-200M2/套，基本底层层高4.5米。 开元旅业集团在“前期商街只租不售”策略的基础上，还将全面整合其专业商业运作团队和五星级酒店的管理优势，以国际化、商业化、专业化的经营理念，对商街进行统一招商、统一营销、统一物管，并实现商业信息的共享。 杭州后街(西区)-长三角高品质主题“私人会所”群落 杭州后街--项目SWOT分析 Strength优势 本项目由开元重新开发运营，开发商实力雄厚，给买家充足信心; 项 目位于德清新城区中轴线，地段优势明显; 项目内有余英河穿流而过，且建筑较具特色，内部景观已经成型，景观资源丰富; 布局呈街区状，易于形成商业人流并延长逗留时间，商家之间易形成互动; 交通主干道; 周边道路通达，便于出行，通过高速或国道能与杭州、湖州形成1小时商业消费圈，有利于吸引两地客群; 邻近莫干山和下渚湖景区，且处于两景区与外界沟通的必经之地，易与吸引旅游客群的消费; 准现房销售，增加买方信心; 户型可供多样选择; 杭州后街(西区)-长三角高品质主题“私人会所”群落 杭州后街--项目SWOT分析 Weakness劣势 项目规模相对德清而言过大，本地需求不足，过多依赖与 外地市场的拓展; 当地客群的消费水平及市场容量有限，消费习惯仍待培 育; 配套设施仍然不成熟，尚须时日; 小户景观绿化不足，有待加强，建筑人为破损严重;杭州后街(西区)-长三角高品质主题“私人会所”群落 杭州后街--项目SWOT分析 Opportunity机会 单套面积较小，且处于城市中心，市场上同类产品少，产 品功能和客群挖掘有一定空间; 杭州整体房价与德清有相当大的差距，有利于挖掘价差空 间带来的客群; 通过国道往来德清的杭州客户无需缴纳过路费，且与杭州 市中心距离不足1小时车程，有利于吸引杭州购买客群和消 费客群;杭州后街(西区)-长三角高品质主题“私人会所”群落 杭州后街--项目SWOT分析 Threat威胁 国家对房地产市场宏观调控政策带来的消极影响; 过高估计市场行情，定价需谨慎;杭州后街(西区)-长三角高品质主题“私人会所”群落 ?.4项目周边配套状况 根据市政规划，杭州后街(余英坊商业街)附近将成为未来德清的经济中心、政治中心、金融中心，大量的政务、商务活动将会带来对餐饮、社交场所的极大需求项目东区--为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多功能遗体的超大规模商业街配套;学校:德清电大、千秋外国语学校、德清二中、武康、英溪小学、机关幼儿园;医院:德清人民医院50米左右;交通:宣杭铁路、杭宁高速公路、104国道、09国道、京杭运河景区:莫干山景区、下渚湖等等等。杭州后街(西区)-长三角高品质主题“私人会所”群落 ? 项目市场定位杭州后街(西区)-长三角高品质主题“私人会所”群落项目市场定位之 ?.1 市场定位 杭州中高阶层人士新休闲商务据点 长三角 私人会所群落 杭州后街(西区)-长三角高品质主题“私人会所”群落项目市场定位之 定位诠释 优越的地理位置: 长江三角洲城市圈中心，2小时立体交通网，辐射上海、宁波、苏州、绍兴、嘉兴、湖州等各大城市。 杭州的后花园。 特色的产品规划:最具特色主题“私人会所”，格式主题私人会所集群， office， parlor(会客)，bed工作生活一体化空间(24小时私人office 。 首创会所集群:“私人会所”群落 这一群人:长三角地区象牙塔尖的人群，财富的笳?将成为:杭州顶级人士新休闲商务据点 杭州后街(西区)-长三角高品质主题“私人会所”群落 一个有同等身份的名流们能够相互交流的场所 开元 杭州后街(西区) 这是一个好玩而私秘的地方、一个长知识的地方、一个有品位的地方、一个能与实力相当、文化背景相似、志趣相投的人聚在一起交流的地方、一个能够体现领袖风范的地方。杭州后街(西区)-长三角高品质主题“私人会所”群落项目市场定位之 追求高品质生活艺术的精英群体---艺术、品质、品位具备一定的 财富实力是他们的公识 特性 圈生活 财富阶层人群 唯我独尊的排他性 满足某种潜在心理需求 杭州后街(西区)-长三角高品质主题“私人会所”群落项目市场定位之 ?.2 客群定位 德清本地财富阶层自住 杭州品质阶层养老 度假商务聚会 商务、办公 第一居所 第二居所 第二居所 个性办公 满足财富阶层 满足安享晚年， 满足精神需 不满足常规办公空 基本生活需求 养老养心、康体 求:身心需 间，对环境需求明 需求 求和体验 显，第二种生存状 态需求 杭州后街(西区)-长三角高品质主题“私人会所”群落项目市场定位之 目标市场细分 年龄构成 目标客户年龄段:30-65岁之间的人士 针对杭州后街西区的户型结构:70-100平米为124套左右 (总共211套)，70平米以下7套，100-200平米62套， 200以上8套; 由此我们推断主力户型为70-200平米户型; 根据年龄层次细分 40-100平米(套)左右 30-35岁，左右个人艺术创作， 强化工作室功能，兼顾居住用途; 100-200平米(套) 40-65岁左右，哲学、文化、艺术类 主题的圈层聚会交流品鉴场所;自住需求; 300平米左右(套) 35-50岁左右，高端客群，企业休闲 会所、主题俱乐部等 杭州后街(西区)-长三角高品质主题“私人会所”群落项目市场定位之 ?.3 产品定位 项目定位高档产品，价格定位在市场中高档水平 自住 养心、养老 度假商务聚会 个性办公 A类”别墅”私人会所 B养心型私人会所 C club型私人会所 D艺术型私人会所 杭州后街(西区)-长三角高品质主题“私人会所”群落