房地产开发全套流程大全(完整版)_

房地产开发全套流程大全(完整版)_ 目 录 第一章 房地产开发程序简介 ............................................................................................... 1 第二章 房地产开发公司的设立 ........................................................................................... 6 第一步 房地产开发公司设立的法律程序 ..................................................................... 6 第一项 房地产开发公司设立的相关税费 ..................................................................... 6 第三章 土地使用权取得流程 ............................................................................................... 6 第二步 取得开发土地使用权的法律程序 ..................................................................... 7 第二项 取得开发土地使用权的相关税费 ..................................................................... 9 第三步 拆迁安置阶段的法律程序 ................................................................................. 9 第三项 拆迁安置阶段的相关税费 ............................................................................... 10 第四章 房地产开发阶段 ..................................................................................................... 10 第四步 立项和可行性研究的法律程序 ....................................................................... 10 第四项 立项和可行性研究阶段的相关税费 ............................................................... 11 第五步 规划设计和市政配套法律程序 ....................................................................... 11 第五项 规划设计和市政配套的相关税费 ................................................................... 12 第五章 项目建设阶段 ......................................................................................................... 12 第六步 项目开工、建设、竣工阶段流程 ................................................................... 12 第六项 项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 ....................................................... 14 第六章 销售经营阶段 ......................................................................................................... 15 第七步 销售经营阶段的法律程序 ............................................................................... 16 第七项 销售经营阶段的相关税费 ............................................................................... 16 第七章 物业管理 ................................................................................................................. 17 第八步 物业管理阶段的法律程序 ............................................................................... 17 第八项 物业管理阶段的相关税费 ............................................................................... 17 附录: 房地产开发专业术语 ............................................................................................... 18 第一节 面积类 ............................................................................................................... 18 第二节 价格类 ............................................................................................................... 20 第三节 实务类 ............................................................................................................... 22 第四节 管理政策类 ....................................................................................................... 30 1 第一章 房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式:划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为:居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1 1 预售 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定: (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; 2)持有建设工程规划和施工许可证; ( (3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25,以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 《城市商品房预售管理办法》第六条规定:商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 2)现售 商品房现售，应当符合以下条件: (1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; (2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (4)已通过竣工验收; (5)拆迁安置已经落实; (6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; (7)物业管理方案已经落实。 2 市场、客户、区域、选址、历史文化、习俗等研究，寻找合作伙伴，签定合作意向，协议及合同书 进行项目的初步可行性研究评估 向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点书，编制项目建议书 向计委申报立项报告 计委函至规划局 规划局会签返计委 计委下文同意立项并要求可行性研究，此文经建委开发办 会签 进行项目投资的详细可研测量，编制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务，融资运作 据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科 结果报市房地局 结果报市房管局 政府下文批地 画桩位并给钉桩条件，测规划局办理建设用地据此到地政部门办理用地批准 绘院钉桩，成果给设计人 规划许可证 书，评估项目建设用地地价 3 申请确定规划，设计条件 冻结户口并抄户口，交纳地价款，取单 得土地使用证 按规划设计条件征询意见表 到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房 规划局审查后规划条件通知发拆迁许可证 单 动迁会及拆迁安置 委托进行规划方案设计 单 场地三通一平，领取房地产开发手册 到规划局领设计方案送审书 1、 到园林局申请伐树许可证 规划局审方案提出意见 2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案 3、煤气、道路、上下水改造路 修改后送规委审图 4、到供电局业扩处申请用电报表、做正式供电方案， 申请临时施工用电、委托施工。 规委召开市政协调会 出市政会议纪要 进行个体设计(大公共建筑规委审查) 领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明 到计委申请，列入计划(建委会签)运用“营销策划展示设计系统”制作资料 到税务局取税单 报价小组审查，领取预/销售许可证 到建委工程处领开工审批表 持年度计划、税单到区 计、经委领投资许可证登 记卡、登记并取得许可证 建委、物价局下文批价 进行销售 到市政部门盖章证明市政条件落实 四源费缴纳 到开发办市政处核实任务 开发办工程处同意招标 4 填招标并到市招标办登记 招标办看现场 运用“投资项目概预算系统”编制标底 开标会 定合同、写评标报告，发中标通知书 招标办盖章同意 施工单位质量总站受市统计局市审查局审核资市开发办秘书处登 同意施工 理质量监督 落实任务 金来源、任务 记来源及一切手续 建委工程处同意开工，办理开工许可证 施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工 1、小区内线1、通知区园1、按道路方1、到自来水业1、到热力(自建锅炉1、到煤气公司报装 路委托设计; 林局绿化办 案进行施工 务科报装委托公司报装 房) 2、到规划科定线路方2、委托施工 2、交绿化费 2、市政办事线路设计、施工2、委托线1、环保局同案 3、配电施工3、绿化施工 处养路队验及验收 路设计 意锅炉房位3、设计 建工程验收 2、到市政监建3、施工及置 4、查看现场规划 收 所下水报装 验收 2、委托设计5、施工 4、设备安装3、规划设计 3、到劳动局6、业务科检验同意接及验收 4、竣工验收 报建 气 5、送电 4、环保局审7、凭通气单到管网所 查消音除尘办固定资产转移手续 设备 及通气手续 5、竣工验收 8、凭接气单到液化气 公司办各户通气手续 9、通气 全部竣工 四方验收、检验单签字盖章 凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式;房屋验收 办理入住手续、办理产权证 运用“房地产物业管理系统”进入物业管理阶段;运用“房屋租赁管理系统”进行项目二次开发 5 第二章 房地产开发公司的设立 第一步 房地产开发公司设立的法律程序 一、内资房地产综合开发公司的设立: 1、公司设立准备; 2、申请资质等级审批; 3、申请办理企业名称预先核准; 4、办理工商注册登记; 5、办理税务登记。 二、外资房地产开发公司的设立: 1、申请批准项目建议书; 2、办理企业名称登记; 3、送审合资或合作合同、章程; 4、申领外商投资企业批准证书; 5、办理企业登记。 第一项 房地产开发公司设立的相关税费 1、企业法人开业登记费; 2、企业法人变更登记费; 3、企业法人年度检验费; 4、补、换、领证照费。 第三章 土地使用权取得流程 土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占 有、使用、收益和处分的权能。土地使用权主要有以下三种取得方式见表一。 表一、土地使用权取得方式 土地获得方式 内 容 土地使用权 指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一 6 出让 定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使 用权出让金的行为。 土地使用权 指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将 转让 土地使用权再转移的行为。 指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用 土地使用权 期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经 划拨 政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、 出租和抵押。 土地相关术语: 一、 生地:指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。 二、 熟地:指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。 三、 宗地:是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 四、 宗地图:是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地 的基本情况。包括:宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与 性质、与相邻宗地的关系等。 五、 集体土地:是指农村集体所有的土地。 六、 征用土地:指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有 的土地实行征用。 土地的使用年限:凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。 第二步 取得开发土地使用权的法律程序 一、国有土地使用权的出让: 1、办理建设用地规划许可证; 2、办理建设用地委托钉桩; 3、办理国有土地使用权出让申请; 4、主管部门实地勘察; 5、土地估价报告的预审; 6、委托地价评估; 7 7、办理核定地价手续; 8、办理土地出让审批; 9、签订国有土地使用权出让合同; 10、领取临时国有土地使用证; 11、领取正式国有土地使用证; 12、国有土地使用权出让金的返还。 二、国有土地使用权的划拨: 1、国有土地使用权划拨用地申请; 2、主管部门现场勘察; 3、划拨用地申请的审核、报批; 4、取得划拨用地批准。 三、集体土地的征用: 1、征用集体土地用地申请; 2、到拟征地所在区(县)房地局立案; 3、签订征地协议; 4、签订补偿安置协议; 5、确定劳动力安置方案; 6、区(县)房地局审核各项协议; 7、市政府下文征地; 8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费; 9、办理批地文件、批地图; 10、办理冻结户口; 11、调查户口核实劳动力; 12、办理农转工工作; 13、办理农转居工作; 14、办理超转人员安置工作; 15、地上物作价补偿工作; 16、征地结案。 8 第二项 取得开发土地使用权的相关税费 1、地价款(土地出让金); 2、资金占用费; 3、滞纳金; 4、土地使用费; 5、外商投资企业土地使用费; 6、防洪工程建设维护管理费; 7、土地闲置费; 8、土地权属调查、地籍测绘费; 9、城镇土地使用税; 10、地价评估费; 11、出让土地预订金; 12、征地管理费; 13、土地补偿费; 14、青苗及树木补偿费; 15、地上物补偿费; 16、劳动力安置费; 17、超转人员安置费; 18、新菜田开发建设基金; 19、耕地占用税。 第三步 拆迁安置阶段的法律程序 1、委托进行拆迁工作; 2、办理拆迁申请; 3、审批、领取拆迁许可证; 4、签订房屋拆迁责任书; 5、办理拆迁公告与通知; 6、办理户口冻结; 7、暂停办理相关事项; 9 8、确定拆迁安置方案; 9、签订拆迁补偿书面协议; 10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置; 11、发放运作拆迁补偿款; 12、拆迁施工现场防尘污染管理; 13、移交拆迁档案资料; 14、房屋拆迁纠纷的裁决; 15、强制拆迁。 第三项 拆迁安置阶段的相关税费 1、房屋拆迁补偿费; 2、搬家补助费; 3、提前搬家奖励费; 4、临时安置补助费(周转费); 5、清理费; 6、停产停业综合补助费; 7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助 费; 8、一次性异地安置补助费; 9、房屋拆迁管理费; 10、房屋拆迁服务费。 第四章 房地产开发阶段 第四步 立项和可行性研究的法律程序 1、选定项目，签定合作意向书; 2、初步确定开发方案; 3、申报规划要点; 4、申报、审批项目建议书; 10 5、编制项目可行性研究报告; 6、申报、审批项目可行性研究报告。 第四项 立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费; 2、建设工程规划许可证执照费。 第五步 规划设计和市政配套法律程序 一、房地产开发项目的规划设计程序: 1、申报选址定点; 2、申报规划设计条件; 3、委托作出规划设计方案; 4、办理人防审核; 5、办理消防审核; 6、审定规划设计方案; 7、住宅设计方案的专家组审查; 8、落实环保“三废”治理方案; 9、委托环境影响评价并报批; 10、建设工程勘察招、投标; 11、委托地质勘探; 12、委托初步设计; 13、申报、审定初步设计。 二、房地产开发项目的市政配套相关程序: 1、征求主管部门审查意见; 2、落实市政公用设施配套方案; 3、报审市政配套方案; 4、市政各管理部门提出市政配套意见; 5、市政管线综合。 11 第五项 规划设计和市政配套的相关税费 1、工程勘察(测量)费; 2、工程设计费; 3、建设工程规划许可证执照费; 4、竣工档案保证金; 5、临时用地费; 6、临时建设工程费; 7、建设工程勘察招标管理费; 8、勘察设计监督管理费; 9、古建园林工程设计费。 第五章 项目建设阶段 第六步 项目开工、建设、竣工阶段流程 一、房地产开发项目开工前准备工作: 1、领取房地产开发项目手册; 2、项目转入正式计划; 3、交纳煤气(天然气)厂建设费; 4、交纳自来水厂建设费; 5、交纳污水处理厂建设费; 6、交纳供热厂建设费; 7、交纳供电贴费及电源建设集资费; 8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续; 9、设计单位出报批图; 10、出施工图; 11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金; 12、办理消防审核意见表; 13、审批人防工程、办理人防许可证; 14、核发建设工程规划许可证; 15、领取开工审批表，办理开工登记。 12 二、房地产开发项目的工程建设招投标流程: 1、办理招标登记、招标申请; 2、招备; 3、招标通告; 4、编制招标文件并核准; 5、编制招标工程标底; 6、标底送审合同预算审查处确认; 7、标底送市招标办核准，正式申请招标; 8、投标单位资格审批; 9、编制投标书并送达; 10、召开招标会，勘察现场; 11、召开开标会议，进行开标; 12、评标、决标; 13、发中标通知书; 14、签订工程承包合同; 15、工程承包合同的审查。 三、房地产开发项目开工手续的办理程序: 1、办理质量监督注册登记手续; 2、建设工程监理; 3、办理开工统计登记; 4、交纳实心黏土砖限制使用费; 5、办理开工前审计; 6、交纳投资方向调节税; 7、领取固定资产投资许可证; 8、报装施工用水、电、路; 9、协调街道环卫部门; 10、协调交通管理部门; 11、交纳绿化建设费，签订绿化协议; 12、领取建设工程开工证。 13 四、房地产开发项目的工程施工程序: 1、施工场地的“三通一平”; 2、施工单位进场和施工暂设; 3、工程的基础、结构施工与设备安装; 4、施工过程中的工程质量监督。 五、房地产开发项目的竣工验收程序: 1、办理单项工程验收手续; 2、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》; 3、商品住宅性能认定; 4、竣工统计登记; 5、办理竣工房屋测绘; 6、办理产权登记。 第六项 项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 1、三通一平费; 2、自来水厂建设费; 3、污水处理厂建设费; 4、供热厂建设费; 5、煤气厂建设费; 6、地下水资源养蓄基金; 7、地下热水资源费; 8、市政、公用设施建设费(大市政费); 9、开发管理费; 10、城建综合开发项目管理费; 11、建筑行业管理费; 12、绿化建设费; 13、公园建设费; 14、绿化补偿费; 15、路灯维护费; 14 16、环卫设施费; 17、生活服务设施配套建设费(小区配套费); 18、电源建设集资费(用电权费); 19、外部供电工程贴费(电贴费); 20、建安工程费; 21、建设工程招投标管理费; 22、合同预算审查工本费; 23、质量管理监督费; 24、竣工图费; 25、建材发展补充基金; 26、实心黏土砖限制使用费; 27、工程监理费; 28、工程标底编制管理费; 29、机电设备委托招标服务费; 30、超计划用水加价; 31、夜间施工噪声扰民补偿费; 32、占道费; 33、固定资产投资方向调节税。 第六章 销售经营阶段 商品房预售须符合的条件: (1) 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (2) 有建设工程规划许可证; (3) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资 的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期; (4) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售 许可证明。 15 第七步 销售经营阶段的法律程序 1、提交完成建设项目投资证明; 2、签署预售内销商品房预售款监管协议; 3、办理《商品房预(销)售许可证》; 4、销售项目备案; 5、委托中介代理机构进行销售; 6、与购房者签订认购书; 7、与购房者签订买卖契约; 8、办理预售登记; 9、办理转让登记; 10、办理房地产抵押登记手续; 11、楼宇交付入住; 12、质量保证书和使用说明书; 13、办理产权立契过户手续。 第七项 销售经营阶段的相关税费 1、营业税; 2、城市维护建设税; 3、教育费附加; 4、印花税; 5、契税; 6、土地增值税; 7、企业所得税; 8、个人所得税; 9、房产税; 10、城市房地产税; 11、房屋产权登记费; 12、房屋所有权证工本费; 13、房产共有权执照费; 16 14、房屋他项权利执照费; 15、房屋买卖登记费; 16、房屋买卖手续费; 17、房屋租赁审核备案手续费; 、 房屋租赁登记费; 18 19、 房屋估价手续费; 20、 房屋公证估价手续费; 21、 房地产价格评估费; 22、 房地产中介服务费。 第七章 物业管理 第八步 物业管理阶段的法律程序 1、物业管理单位经营资质审批; 2、签署物业管理委托合同; 3、居住小区的物业接管综合验收; 4、物业使用、管理、维修公约的核准; 5、安排签订管理公约; 6、制定、提供质量保证书和使用说明书; 7、物业管理服务基本要求; 8、物业管理委员会的设立。 第八项 物业管理阶段的相关税费 1、居住小区物业管理启动经费; 2、共用部位共用设施设备维修基金; 3、普通居住小区物业管理费; 4、高档住宅物业管理费; 5、经济适用住房小区物业管理费; 6、供暖费。 17 附录: 房地产开发专业术语 第一节 面积类 1、建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 2、使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。 3、公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 4、实用面积 是指"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。 5、居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。一般作为衡量居住水平的面积指标。 18 6、套内面积 俗称"地砖面积"。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。 7、公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成: 1(电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积; 2(各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50,。 8、辅助面积 辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 9、公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数,公用建筑面积,套内建筑面积之和。 10、公用建筑面积 公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积 19 11、容积率 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。 12、得房率 得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比。 套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+ 阳台建筑面积。 套(单元)建筑面积= 套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 13、建筑密度 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(,)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 第二节 价格类 1、均价 均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外。 2、基价 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 3、起价 起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。 20 4、预售价 预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。 5、一次性买断价 一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。 6、定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。 7、订金 订金不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交预付款。双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议约定的办法处理，但属下列情况的，房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金:(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;(4)广告、售楼书、样品房与实际善不相符合。 21 8、预付款 预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺的问题。预付款不具有担保合同履行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。 9、违约金 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。 第三节 实务类 1、开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。 2、进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。 22 3、绿化率 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。 4、绿地率 绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(%)。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。 5、层高 层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 6、净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 7、实用率 实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。 即实用率,套内建筑面积,套内建筑面积，分摊的共有共用建筑面积 。 8、标准层 标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 9、地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1,2者。 23 10、半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1,3，且不超过1,2者 11、居住区用地 居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 住宅用地 12、 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称 13、其他用地 其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 14、公共服务设施用地 公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。 15、道路用地 道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 16、公共绿地 公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 24 17、道路红线 道路红线是指城市道路，含居住区级道路，用地的规划控制线。 18、建筑线 建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 19、综合楼 是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。 20、商住住宅 是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。 21、别墅 是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。 22、TOWNHOUSE(联排别墅) 正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。 23、跃层式商品房 是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。 跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。 24、复式商品房 是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。 复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低 25 于跃层式住宅(李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米)，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。 复式住宅的经济性体现在: 1.平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%--70%。 2.户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。 3.上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。 复式住宅在设计施工和使用上有一些不足: 1.复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。 2.层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用。 3.由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。 25、错层式住宅 主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。 错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式的房屋。平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。 错层和复式房屋的区别在于尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼，而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一、二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一致;而错层式两个(或三个)楼面并非垂直相叠，而是互相以不等高形式错开。 26 26、单元式住宅 是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式;通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排,,到,,户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。 27、公寓式住宅 是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅大多是高层，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 28、花园式住宅 也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。 29、SHOPPING MALL 直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征:开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气;开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。 30、商品房的结构 房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。 31、框架结构住宅 是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。 27 32、钢混结构住宅 钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料(碎石)、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、 高层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高。 33、砖混住宅 砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱(也可是砖柱)是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载(如风荷)一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。 34、建筑高度 按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定:4-6层为多层住宅;7-10层为小高层住宅(也称中高层住宅);10层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。 35、低层房屋 指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。 36、多层房屋 指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般4-8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高。 37、高层房屋 指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。 38、小高层 一般指8层至12、13层的建筑。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强 28 度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。 39、高层房屋 指15层以上、24层以下的建筑体。因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区，高层有它的优势:对开发商来说，单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低;对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点:结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高;高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低;如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。 40、超高层房屋 指超过24层的建筑体。超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高。它给人以气派雄伟的感觉，可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)。 使用率比较:多层高于高层，85%左右;高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层塔楼使用率72-75%，板楼在78-80%。 建筑质量比较:多层一般为砖混结构，抗震性能比高层差;高层一般为钢筋混凝现浇，抗震性能好，折旧年限长。 房型构造比较:多层一般坐北朝南，南北通风，使用面积高、房型合理，大开间容易隔开装修;高层一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置，户型设计较难，装修也易带来不便。 物业管理收费:多层少于高层。 41、智能化住宅 根据建设部全国住宅小区智能化系统示范工程要求，智能化住宅要达到安全防范、信息管理、信息网络，也即智能化住宅是将各种家庭自动化设备、计算机及其网络系统与建筑技术与艺术有机结合的产物，从而实现住户可以在任何时间任何地点进行家庭遥控管理或与外界进行联系的住宅。 智能小区由众多智能楼宇组成，其旨在通过高度集成的通讯和计算机网络，把社区的保安、物业、服务及公共设施连接起来，实现智能化和最优化管理，使 29 小区内居民可以24小时与社区医院、学校、超市、娱乐场所等处联络。 42、住宅小区 住宅小区也称"居住小区"，是由城市道路以及自然界线(如河流)划并不为交通干道所越的完整居住的地段。一般设置一整套可满足居民日常生活需要的基层专业服务设施和管理机构。 43、住宅配套设施 指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统组成的，按其服务层次。应包括以下内容: (l)住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为3千人左右的住宅群，其配套设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等; (2)住宅小区的配套设施。人口规模在 l万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、幼儿园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等; (3)住宅区的配套设施。人口规模在4至5万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等; (4)市政公用设施。指在全市范围内住宅配套的设施、包括城市公用事业和城市公用设施。前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通;后者指市政工程设施、园林绿化设施、公共卫生设施等。 44、会所 是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件:康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所;还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。 第四节 管理政策类 1、“五证” 商品房“五证”包括:建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有 30 土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。 2、“二书” 是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。 3、《商品房预售许可证》 《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售继承。 4、契税 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。(交易手续费经济适用房减半) 5、商品房验收合格 指的是单体(即单幢楼盘)验收合格。 6、商品房综合验收合格 指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。 7、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件, 房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 8、物业的竣工验收 是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。 9、以租代售 所谓的以租带售方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权;如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。 这种方式有三个优点: 一是打破了租与售相脱节的陈旧模式，对买卖双方都有好处。先租后买有了 31 先观察房屋质量的时间，消费者心里有数，房屋质量好，就买;反之就不买，只是租一下，不会有太大的经济损失。 二是如果租房者想买下所租的房子时，先期所付的租金可以转为购房款，相当于分期付款，但又比分期付款或银行按揭方式少了不少的利息，因此比较实惠。 三是即使租房人不买房，开发商的房子也没有闲置，昔日的包袱变成了财富。 因此，以租带售这种新的营销方式给购房者以较大的选择余地，又为开发商自己开拓出了一种崭新的销售市场。 10、印花税 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。 11、土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 土地增值额,转让房地产收入,税法规定的扣除项目金额 12、土地出让金 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 13、土地收益金(土地增值费) 土地使用者将其所使用的土地使用权转让(含连同地面建筑物一同转让)给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租(含连同地面建筑物一同出租)给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。 14、三通一平(净地) 是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。 一、取得土地环节 32 1(土地使用税:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收(具体税率参照当地规 定)。 案例:某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使 用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税, 分析:该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税: 56000×4×2/12=37333.33元。 2(印花税(土地出让或转让合同):对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征 收印花税，按所载金额万分之五贴花。 3(契税:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为3,。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税 人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 二、设计施工环节 1(印花税(设计合同):建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。 2(印花税(建安合同):建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之 三贴花。 3(印花税(借款合同):银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同， 按借款金额万分之零点五贴花。 三、房产销售环节 1(营业税(销售不动产):纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者 销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2(土地增值税(预征):除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产 开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。 土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。 33 3(企业所得税(未完工开发产品):企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自 治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: (1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于 15%。 (2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。 (3)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。 (4)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 案例:如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，2010年4月开始预售，4,6月共取得预收收入10000万元，6月利润表反映利润总额为-50万元，以前年度均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税,(假设国家规定企业土地增值税预征率为3%、城建税税率7%、教育费附加3%、地方教育费附加1,，该企业 位于地级市，当地规定计税毛利率为10%) 分析:该企业预收收入10000万元，应缴纳营业税10000×5,,500万元，城建税500×7%,35万元，教育费附加500×3%,15万元，地方教育费附加500×1,,5万元，土地增值税10000×2,,200万元(注:本案例来自江苏地税局，江苏省土地增值税预征率为2%，所以本案例按2%计算。)，合计755万元。应纳 税所得额,-50，10000×10,,755,195万元，应缴纳企业所得税,195×25,,48.75万元 4(印花税(商品房销售合同):对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之 五贴花。 四、竣工交房环节 1(企业所得税(完工开发产品): 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他 项目合并计算的应纳税所得额。 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配 套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工: (1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (2)开发产品已开始投入使用。 (3)开发产品已取得了初始产权证明。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以 及税务机关需要的其他相关资料。 34 案例:如某房地产开发企业开发某楼盘2010年12月完工，之前已预收房款30000万元，之前已按计税毛利率10,计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，12月6月利润表反映利润总额 -2300万元，完工后计算出实际毛利额为10500万元，那么该企业该如何缴纳企业所得税, 为 分析:实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额为7500(10500-30000×10,)万，应纳税所得额 ,-2300+7500,5200万，应缴纳企业所得税,5200×25,,1300万元。 2(土地增值税(清算): 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算:(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; (2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(4)各省辖市地方税务机关规定的其他情况。 (5)对前款所列第(3)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清 算。在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。 (1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; (2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的; (3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣 除项目金额的; (4)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾 期仍不清算的; (5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 常见问题解答 1(应收房款欠款是否缴纳营业税,如房地产公司销售了一套房屋给业主，按照合同2009年底应收房款100万，业主实际只缴纳了30万，请问欠款70万是否要在2009年申报营业税，还是在实际收到时缴纳 营业税, 答:《中华人民共和国营业税暂行条例实施》(财政部国家税务总局令第52号)第二十四条规定，条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。因此，纳税人应当按照合同确定的付款日期确认营业 收入，依法缴纳营业税。 2(房地产企业代收费用是否需缴纳营业税, 35 答:根据《营业税暂行条例》第五条规定:纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外收费，《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定:营业税条例所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费:(一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;(二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;(三)所收款项全额上缴财政。 如果为符合规定条件的政府性基金或者行政事业性收费， 则不并入营业额征收营业税，否则应作为价外收费，全额计征营业税。 3(房地产开发公司出租地下车位使用权，与业主签订合同约定使用年限为20年，使用费一次性收取。 这笔收入是否应当缴纳土地增值税, 答:根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需 要缴纳土地增值税。 4(以不动产投资是否征收土地增值税, 答:对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的， 均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。 5(房地产开发企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，企业所得税上如何处理, 答:根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函[2008]875号)以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)规定，企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的，不属于捐赠行为，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例分摊确认各项的销售收入。销售的不动产属于未完工产品的，不动产预售收入应按规定的计税毛利率计征企业所得税，但 汽车销售收入不适用房地产开发的有关税收规定。 6(房产开发公司将自己开发的门面房作为售楼部。请问售楼部是否缴纳房产税,如果缴纳，该如何确 定房产税的原值, 答:国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条第四项规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起计征房产税。开发企业利用商品房作售楼部的情况，应自开始使用售楼部的次月起缴纳房产税。作为自用的售楼部，根据《房产税暂行条例》的相关规定，按照其售楼部房产原值的70%作为房产税应纳税所得额， 再按1.2%的税率缴纳房产税。 在房产原值的确认上，分不同时段计算并交纳房产税。2009年1月1日至2010年12月21日应按照财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)的规定，即对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿的固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产 36 税。房屋原价应根据相关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定进行调整或重新评估房屋原价。从2010年12月21日起，应按照财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)的规定:对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本 费用等。 7(房地产开发企业与商店购买者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠30%的价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在2年期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使 用。这种情况涉及个人所得税吗, 答:据《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》(国税函[2008]576 号)规定，所述行为其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。因此对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少 支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。 一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面:?转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;?销售不动产，税率为5%;?包销商承销，应按“服务业―代理业”征税。?土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率 二、城市维护建设税和教育费附加:以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。 三、土地增值税:是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率,速算扣除额×速算扣除率。其中:土地增值额=转让房地产总收入,扣除项目金额。计算扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地和新建房及配套设施的成本;开发土地和新建房及配套设施的费用;旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;加计扣除。 四、房产税:是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。 五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=?(各级土地面积×相应税额)。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地 37 使用税和房产税。 六、城市房地产税、三资企业土地使用费:城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。 七、印花税:是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。 土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。 八、契税:契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率 九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税 :大部分地区，目前已经停止征收。 十、企业所得税、外资和外国企业所得税:是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=(全部应税收入-准予扣除项目)×适用税率。 十一、个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。 应交下列税种: 1、营业税5%、城建税、营业税的0。7%、教育费附加0。3%、地方教育附加0。1%。2、契税4%;3、印花税0.03%;4、土地增值税0.5%;5、土地使用税按当地实际情况计税;6、车辆购置税10%;7、房产税;8、车船使用税;9、企业所得税等。 38 39