中国土地登记制度

中国土地登记制度 　　土地登记，是法定的土地登记机关依法定程序将土地的权属、用途、面积、等级、价格等情况于专门簿册，并向土地所有者或使用者颁发土地证书，确认其享有土地所有权或使用权的法律制度。在我国，依据1989年11月18日由原国家土地管理局印发的《土地登记规则》，土地登记包括土地登记注册和颁发证书。土地登记既是国家确认土地权属必须例行的法定程序，也是土地社会主义公有制不受侵犯的保障措施，它还有助于维护土地所有者和土地使用者的合法权益，稳定社会主义土地使用制度。凡依法进行土地登记的文件、资料都具有法律效力，土地所有者和使用者根据土地登记的文件对土地享有权利和承担义务。 　　土地登记制度 　　土地登记制度是指国家有关部门按照法律、法规规定的程序和要求进行土地登记，以保护土地权利人的合法权益，促进土地利用的一项制度。 　　国际上采用三种土地登记制度，它是世界各国普遍采用的一项土地权属。 　　国际上采用的土地登记制度大致可以归纳为三种基本类型：①以法国为代表的契约登记制度;指对于土地权利的变更，只要当事人意见一致，订立契约(契据)即可生效。登记只是为证明双方的交易关系，对第三者起到对抗作用，而不是登记生效的必要条件，登记机关根据契约所载内容，无须进行实质审查，即可办理登记，其登记的土地，在法律上不具有公信力。它是一种公开登记，任何有利害关系者，都可查阅。实行该制度的国家有：法国、比利时、意大利、西班牙、葡萄牙、Et本、美国的多数州、南美等国家。②以德国为代表的权利登记制度;指对于土地权利的变更，必须由登记机关按法定程序进行实质审查，确认权利的得失与变更，才能生效，并供第三者查阅。 　　其特点是：登记具有强制性，登记是权利变更生效的必要条件;要经登记机关的实质性审查;登记具有公信力。实行该登记制度的国家有：德国、奥地利、瑞士、荷兰、匈牙利、埃及等。③以澳大利亚为代表的托伦斯登记制度。指为便利土地权利的转移，经登记后具有确认产权的效力。其特点是：初始土地登记由当事人自行决定，政府不强制登记，但一经登记后，土地权利的变更，不经登记不生效;登记机关要进行实质审查;登记具有绝对公信力，经登记的土地权利受法律保护;发给权利人土地证书;登记机关对错漏及虚假登记，负有损害赔偿责任。实行的国家主要有：澳大利亚、新西兰、加拿大、菲律宾、英国、美国的若干。中国现行的土地登记制度是一种法律登记制度，是吸收了权利登记制度和托伦斯登记制度两者优点的一种登记制度。其特点是：①无论初始土地登记还是变更土地登记，都带有强制性;②经登记的土地权利受国家法律保护;③登记机关对权属的合法性、界址、面积、土地用途、地价等要进行实质性审查;④登记具有绝对公信力;⑤颁发土地证书。 　　第一章 总 则 　　第一条 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，为建立土地登记制度，维护土地的社会主义公有制，保障土地权利人的合法权益，特制定本规则。 　　第二条 土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记,本规则所称土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利,土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记;变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。 　　第三条 国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者和土地他项权利者，必须依照本规则规定，申请土地登记,申请土地登记，申请者可以授权委托代理人办理。授权委托书应当载明委托事项和权限,依法登记的土地使用权、所有权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 　　第四条 土地登记以县级行政区为单位组织进行。具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。 　　第五条 土地登记以宗地为基本单元,拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者，应当分宗申请登记,两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。跨县级行政区使用土地的，应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。 　　第六条 土地登记依照下列程序进行： 　　(一)土地登记申请; 　　(二)地籍调查; 　　(三)权属审核; 　　(四)注册登记; 　　(五)颁发或者更换土地证书。 　　第七条 国家土地管理局主管全国的土地登记工作县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内的土地登记工作。 　　第二章 初始土地登记 　　第八条 初始土地登记，由县级以上地方人民政府发布通告。通告的主要内容包括： 　　(一)土地登记区的划分; 　　(二)土地登记的期限; 　　(三)土地登记收件地点; 　　(四)土地登记申请者应当提交的有关证件; 　　(五)其他事项。 　　第九条 国有土地使用权由使用国有土地的单位及法定代表人或者使用国有土地的个人申请登记。集体土地所有权由村民委员会或者农业集体经济组织及法定代表人申请登记。集体土地使用权由使用集体土地的单位及法定代表人或者使用集体土地的个人申请登记。 　　土地他项权利需要单独申请的，由有关权利人申请登记。 　　第十条 土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料： 　　(一)土地登记; 　　(二)单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明; 　　(三)土地权属来源证明; 　　(四)地上附着物权属证明。 　　委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明。 　　第十一条 申请土地登记，申请者须向土地管理部门领取土地登记申请书。 　　土地登记申请书应当载明下列基本事项，并由申请者签名盖章： 　　(一)申请者名称、地址; 　　(二)土地座落、面积、用途、等级、价格; 　　(三)土地所有权、使用权和土地他项权利权属来源证明; 　　(四)其他事项。 　　第十二条 土地管理部门接受土地登记申请者提交的申请书及权属来源证明，应当在收件簿上载明名称、页数、件数，并给申请者开具收据。 　　第十三条 土地管理部门负责组织辖区内的地籍调查。地籍调查规程由国家土地管理局制定。 　　第十四条 土地管理部门应当根据地籍调查和土地定级估价成果，对土地权属、面积、用途、等级、价格等逐宗进行全面审核，填写土地登记审批表。土地登记审批表以宗地为单位填写。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别填写土地登记审批表。 　　第十五条 经土地管理部门审核，对认为符合登记要求的宗地予以公告。 　　公告的主要内容包括： 　　(一)土地使用者、所有者和土地他项权利者的名称、地址; 　　(二)准予登记的土地权属性质、面积、座落; 　　(三)土地使用者、所有者和土地他项权利者及其他土地权益有关者提出异议的期限、方式和受理机关; 　　(四)其他事项。 　　第十六条 土地登记申请者及其他土地权益有关者在公告规定的期限内，可以向土地管理部门申请复查，并按规定缴纳复查费。经复查无误，复查费不予退还;经复查确有差错的，复查费由造成差错者承担。 　　第十七条 土地登记过程中的土地权属争议，按照《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定进行处理后，再行登记。 　　第十八条 公告期满，土地使用者、所有者和土地他项权利者及其他土地权益有关者对土地登记审核结果未提出异议的，由人民政府批准后，按照以下规定办理注册登记： 　　(一)根据对土地登记申请的调查审核结果，以宗地为单位逐项填写土地登记卡，并由登 记人员和土地管理部门主管领导在土地登记卡的经办人、审核人栏签字; 　　(二)根据土地登记卡的有关内容填写土地归户卡，并由登记人员在土地归户卡的经办人栏签字。土地归户卡以权利人为单位填写，凡在一个县级行政区范围内对两宗以上土地拥有权利的，应当填写在同一土地归户卡上; 　　(三)根据土地登记卡的相关内容填写土地证书。土地证书以宗地为单位填写。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别填写土地证书。 　　第十九条 由县级以上地方人民政府向国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者分别颁发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》。县级以上地方人民政府土地管理部门向土地他项权利者颁发土地他项权利证明书。 　　第二十条 尚未确定土地使用权、所有权的土地，由土地管理部门进行登记造册，不发土地证书。 　　第二十一条 本章除有关通告和公告的规定外适用于变更土地登记。 　　第三章 土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记 　　第二十二条 设定土地使用权、所有权和土地他项权利，必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。 　　第二十三条 以划拨方式取得国有土地使用权的，按照以下规定办理土地登记手续： 　　(一)新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上人民 政府发给的建设用地批准书之日起三十日内，持建设用地批准书申请土地预登记，建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起三十日内，持建设项目竣工验收报告和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记; 　　(二)其他项目使用划拨国有土地的，土地使用单位或者个人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起三十日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。划拨新征用农民集体所有土地的，被征地单位应当依照本规则规定，同时申请集体土地所有权注销登记或者变更登记。 　　第二十四条 集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的，应当在土地所有权性质变更后三十日内，持原《集体土地使用证》和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记。 　　第二十五条 使用本集体土地进行建设或者生产的，集体土地使用单位或者个人应当在接到有批准权的地方人民政府批准用地文件或者农地使用签订之日起三十日内，持批准用地文件或者农地使用合同申请集体土地使用权设定登记。 　　第二十六条 以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记,成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有土地使用权的，受让方应当在每期付款后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。 　　第二十七条 国家将国有土地使用权以作价入股方式让与股份制企业的，该企业应当在签订之日起三十日内，持土地使用权入股合同和其他有关证明文件申请国有土地使用权设定登记。 　　第二十八条 依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起三十日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。 　　第二十九条 依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后十五日内，持抵押合同以及有关文件申请土地使用权抵押登记。土地管理部门应当在被抵押土地的土地登记卡上登记，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书,同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。 　　第三十条 有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。 　　第三十一条 设定法律、行政法规规定需要登记的其他土地他项权利的，当事人应当在确定之日起十五日内，申请设定登记。 　　第四章 土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记 　　第三十二条 依法变更土地使用权、所有权和土地他项权利的，必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。 　　第三十三条 申请土地使用权、所有权变更登记时，申请者应当依照规定申报地价;未申报地价的，按宗地标定地价进行登记。 　　第三十四条 划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，土地使用者应当在缴纳土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同、出让金缴纳凭证及原《国有土地使用证》申请变更登记。 　　第三十五条 企业将通过出让或者国家入股等形式取得的国有土地使用权，再以入股方式转让的，转让双方当事人应当在入股合同签订之日起三十日内，持以出让或者国家入股等方式取得土地使用权的合法凭证、入股合同和原企业的《国有土地使用证》申请变更登记。 　　第三十六条 集体土地所有者将集体土地使用权作为联营条件兴办三资企业和内联企业的，双方当事人应当在联营合同签定后三十日内，持县级以上人民政府批准文件和入股合同申请变更登记。 　　第三十七条 有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记： 　　(一)依法转让土地使用权的; 　　(二)因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的; 　　房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。 　　第三十八条 因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的，有关各方应当在合同签订后三十日内或者在接到上级主管部门的批准文件后三十日内，持合同或者上级主管部门的批准文件和原土地证书申请变更登记。 　　第三十九条 因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的，交换、调整土地的各方应当在接到交换、调整协议批准文件后三十日内，持协议、批准文件和原土地证书共同申请变更登记。 　　第四十条 因处分抵押财产而取得土地使用权的，取得土地使用权的权利人和原抵押人应当在抵押财产处分后三十日内，持有关证明文件申请变更登记。 　　第四十一条 商品房预售，预售人应当在预售合同签订后三十日内，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案,县级以上人民政府土地管理部门建立商品房预售合同登记备案簿，记录预售人和预购人名称、商品房所占土地位置、预售金额、交付使用日期、预售面积等内容。 　　第四十二条 出售公有住房，售房单位与购房职工应当在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起三十日内，持公房出售批准文件、售房合同、房屋所有权证书和售房单位原土地证书申请变更登记。 　　第四十三条 土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同发生变更后十五日内，持有关文件申请变更登记。 　　第四十四条 土地使用权出租期间，租赁合同发生变更的，出租人和承租人应当在租赁合同发生变更后十五日内，持有关文件申请变更登记。 　　第四十五条 变更法律、行政法规规定需要登记的其他土地他项权利的，当事人应当在变更之日起十五日内，申请变更登记。 　　第四十六条 依法继承土地使用权和土地他项权利的，继承人应当在办理继承手续后三十日内，持有关证明文件申请变更登记。 　　第四十七条 其他形式的土地使用权、所有权和土地他项权利变更，当事人应当在发生变更之日起三十日内，持有关证明文件申请变更登记。