“营改增”来了，二手房买卖是抓紧还是等5月以后？

“营改增”来了，二手房买卖是抓紧还是等5月以后？ 　　5月1日，全面营改增即将启动，房地产行业纳入营改增使得大家一直在担忧现在买房子好还是营改增后买好? 　　问：我有一套房子，前几天已和买家谈好，准备签了。听说5月1号开始，卖房子变成征增值税了，税负还有所减轻。我想知道，是现在签合同找税务局办交税手续，还是5月1号以后去? 　　答：按照国家规定，从5月1日开始，对个人销售住房由缴纳营业税改为缴纳增值税。改征增值税后，由于对卖房收入实行价税分离处理，纳税人税负将有所下降。您在卖房过程中，首先，每个工作日都可到税务局办理手续，其次，如可以选择时间，可以在5月1日后到税务机关办理增值税申报缴纳事宜。税务机关自2016年5月1日受理的住房销售业务，按规定征收增值税。 　　问：那继续问一下，税负到底能降到什么程度?楼市现在走向不明，我想知道是不是划得来。 　　答：增值税的销售额是不含税销售额，您卖房取得的房款收入需要换算为不含税价，这样计算出来的应纳税额将会小于营业税税额，降幅大概为4.76%。比如您卖房取得了420万收入，属于购买不足2年的住房对外销售的，应按照5%的征收率全额缴纳增值税： 　　按原营业税计税方法计算：应纳营业税额=420×5%=21万元。 　　按改征增值税计税方法计算：应纳增值税额=420÷(1+5%)×5%=20万元。 　　在售价相同的前提下，按营改增政策计算的应纳税额比按营业税计算减少了1万元。 　　企业购买不动产，如何抵扣优惠? 　　问：营改增以后，购买不动产可以抵扣了，但是要分两年抵扣，我想知道这个具体操作是怎么样的? 　　答：增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 　　纳税人取得的不动产从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。具体抵扣方式为： 　　纳税人取得不动产的进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣;40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 　　例如：2016年5月1日，您单位购入一幢办公楼，取得进项税额110万元，纳税人应在2016年5月抵扣66万元，2017年5月(第13个月)再抵扣剩余的44万元。 　　问：房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额可以抵扣吗?这些设施如果最后拆除了，已经抵扣的进项税要转出吗? 　　答：售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣，如果最终拆除，其进项税无需转出。 　　居民投资理财也要“营改增” 　　问：银行保本理财产品的收入要交增值税吗? 　　答：根据财税[2016]36号文件规定，单位和个人取得利息及利息性质收入，应按照“贷款服务”栏目征收增值税。银行保本理财产品属于利息性质。 　　问：购买债券股票的手续费，是否属于直接收费金融服务，可以抵扣进项税? 　　答：购买债券股票支付的手续费，属于证券公司等单位提供的直接收费金融服务，取得增值税专用发票，可以从销项税额中抵扣相应的进项税额。