新公司法下房地产转移的税收筹划

新公司法下房地产转移的税收筹划 贺飞跃 非关联企业之间买卖房地产，卖方须缴纳营业税及附加，土地增值税、印花税等税种，而买方须缴纳契税和印花税。如果将房地产作为投资，然后再转让股权，这样将房地产买卖转换为股权买卖或公司买卖，则无须缴纳营业税及附加和土地增值税，税负大大减轻。 [案例11-4] 房地产大宗交易的税收筹划 [案情说明] 甲公司从事房地产开发，2004年5月甲公司将长沙市区一处房地产销售给乙公司，销售额2 000万元，土地增值税准予扣除项目金额1 200万元。当地教育费附加征收比率为5%。 甲公司应纳税费计算如下： 应纳营业税=2 000*5%=100（万元） 应纳城建税=100*7%=7（万元） 应纳教育费附加=100*5%=5（万元） 应纳印花税=2 000*0.05%=1（万元） 应纳土地增值税=（2 000-1 200）*40%-1 200*5%=260（万元） 甲公司应纳税费合计=100+7+5+1+260=373（万元） 乙公司应纳税额计算如下： 应纳契税=2 000*4%=80（万元） 应纳印花税=2 000*0.05%=1（万元） 乙公司应纳税额合计=80+1=81（万元） [税法规定] 自2003年1月1日起，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征土地增值税。 以房产作投资或作股权转让属于房屋产权转移，应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按契税税率计算缴纳契税。 在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。 [新公司法规定] 2006年1月1日起执行的新《公司法》规定：一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。一人有限责任公司的注册资本最低限额为人民币十万元。股东应当一次足额缴纳公司章程规定的出资额。一个自然人只能投资设立一个一人有限责任公司。该一人有限责任公司不能投资设立新的一人有限责任公司。一人有限责任公司应当在公司登记中注明自然人独资或者法人独资，并在公司营业执照中载明。 股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。 [筹划1] 甲公司独资（或合资）设立有限责任公司丙，甲公司以该处房地产（作价2 000万元）和现金860万元作为出资（其中81万元为丙公司缴税用），货币出资金额超过注册资本的30%。然后甲公司将所持丙公司股权以2 860-81=2 779万元的价格转给让给乙公司。 甲公司以房地产作为出资无须缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，但须缴纳印花税；转让所持丙公司股权须缴纳印花税： 以房地产出资应纳印花税=2 000*0.05%=1（万元） 股权转让应纳印花税=2 779*0.05%=1.3895（万元） 甲公司应纳税款合计2.3895万元。 丙公司接受甲公司投资须缴纳契税和印花税： 应纳契税=2 000*4%=80（万元） 应纳印花税=2 000*0.05%=1（万元） 丙公司应纳税款合计81万元。 乙公司受让股权应纳印花税： 应纳印花税=2 779*0.05%=1.3895（万元） 通过税收筹划，甲、丙公司获益=373-2.3895-81=289.6105（万元） 乙公司获益=81-1.3895=79.6105（万元） [筹划方法2] 乙公司为丁公司的全资子公司，甲公司将房地产作价2 000万元投入乙公司，然后持有乙公司的股权以2 000-81=1 919万元转让给丁公司。 甲公司以房地产作为出资无须缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税，但须缴纳印花税；转让所持乙公司股权须缴纳印花税： 以房地产出资应纳印花税=2 000*0.05%=1（万元） 股权转让应纳印花税=1 919*0.05%=0.9595（万元） 甲公司应纳税款合计1.9595万元。 乙公司接受甲公司投资须缴纳契税和印花税： 应纳契税=2 000*4%=80（万元） 应纳印花税=2 000*0.05%=1（万元） 乙公司应纳税款合计81万元。 丁受让股权应纳印花税： 应纳印花税=1 919*0.05%=0.9595（万元） 通过税收筹划，甲公司获益=373-1.9595-81=290.0405（万元） 乙、丁公司获益=81-0.9595=80.0405（万元） [筹划点评] 销售房地产要缴纳一系列税收，而以房地产投资入股，则可免交营业税及附加，免交土地增值税。因此，可先将房地产投资入股，然后转让该股权，可以免缴大部分税收，这样卖房地产变成了卖股权，卖公司。购买房地产须缴纳契税和印花，而购买股权无须缴纳契税，这样买房地产变成了买股权，买公司。变房地产买卖为股权、公司买卖，买卖双方都可节税。当然，设立公司是有成本的，对于小宗房地产交易，设立公司是不合算的；只有房地产的大宗交易，设立公司才是可行的。