交房手续

新房交房注意事項： 1、 收房时需要带的工具： 1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 2）1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度 4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高 5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通 6）1只计算器---用于计算数据 7）1只水笔--用于签字 8）1把扫帚--用于打扫室内卫生 9）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。 正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。 过程 1）去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： A房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B《住宅使用说明书》--可带走 C《竣工验收备案表》 D 面积实测表 E管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走 如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。 2）核实面积、合同及价钱多退少补问题。 确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。看完那些资料后,基本就可以去验收房子了, 暂且先不要交付一些物业费用及相关费用,此时物业会催促你来交付,可同他们交流,验收好后,再交付费用. 从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦） 1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大） 由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 3）仔细检查地面有无空壳开裂情况 如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。 4）水电煤畅通情况和能否正常使用 大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 凯文顾问提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 5）验收下水情况 先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。 6）验收地面下水情况 在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。 7）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符 通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 8）测量一下楼宇的层高 用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。 所需要交的钱清单如下 1房屋维修基金 建筑面积*房产单价*3% 2物业管理费 X元/平方*月*3 3垃圾清运费 一般 100平方以下为300/家 100-130平方为350/家 130平方以上为400/家 4预收水费 166/户 5分时电表初装费 100/户 6有线电视(一线两端) 420/户 7小产证代办费 150/户 8申请煤气(需要装修施工前尽快安装) 10L的大概900元、11L的大概1400元 小计:1、2项需要计算，2-7一般是1100--1300之间。 Stone602 拿到入住通知书后该怎么办？ 　　办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 　　对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 　　第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 　　第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符； 　　第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 　　第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 　　第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 　　第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 　　索要“两书一表” 　　向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。 　　《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。 　　按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。 　　签收《房屋验收单》 　　在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。 　　其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。 Stone602 验房的一些注意事项 收房入住注意事项及程序 在验房入住前查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》;面积实测表；管线分布图。 查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。 查看所购商品房整栋楼的《苏州市建设工程竣工验收备案表》，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。 和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。主要注意以下几点： 第一，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符 目前现房已经确定开发商没有按合同履行的项目有A开发商承诺天然气集中供暖、水暖、分户计量――而现房无法分户计量；B开发商承诺在每户主卧室及客厅预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔――而现房的主卧室没有宽带网插孔和有线电视插孔；C开发商承诺供水系统用北新牌PPR冷热供水管材――而现房则用的是镀锌管；）根据 [合同第十三条]约定开发商应在交房时补偿业主的差价，并估算赔偿由于供暖不能分户计量，而造成的无形损失。赔偿费用为：安装分户计量设备的价格＋请政府相关部门来验收的费用＋装修时要开槽改动的宽带网插孔和有线电视插孔（即改动线路长度＊每米开槽改动费50元费用举证见开发商推荐的装修公司东易日盛报价）＋PPR管与镀锌管的差价（即屋内露出地表的管的长度与地下部分和公摊部分管的长度之和＊两种管每米的差价＋无形损失） 第三，检查水、电、煤气／天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用； 各种表的实际度数 墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。 测量一下楼宇的层高 3招：门窗灵活严又亮 试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固 6招：阳台裂缝危险大 7招：保温不好墙滴水 冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。 8招：大开龙头查漏堵 尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。 验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。 10招：供暖管道要套管 供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管 11招：拉闸断电不可少。。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。 电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 13招：卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。 15招：开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。 第四，对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 -向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。 《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。 二 1。开发商是否有资格收取“契税”？什么时候收取？ 2。开发商是否有资格收取“公共维修基金”？什么时候收取？ 3。面积增加的依据和明细（套内和公摊） 4。物业管理费收费明细（电梯房和非电梯房的收费差异） 5。周转金（200元）的收取依据？是否交过此费意味着业主以后就再也不用交纳水费？ 6。有线初装费的收取依据.。144元收费依据。用户有权利选择有线电视开通使用时间 7。收房流程的倒置。交纳一切费用前应先验房，此乃商业常识 8、公共维修基金只有房地局有权在房屋过户时收缴。（1）、契税只能在过户时交纳 （2）、房产证代办费没有法定依据，也没有在合同中约定，不必交纳 商品住宅购房者应在办理立契过户手续时将维修基金足额交至房地局；房地局代收维修基金时，须向购房者出具北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票。 《苏州市契税管理规定》 第八条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有合同效力的契约、、合约、单据、确认书以及由市财政局确定的其他凭证的当天。 第十二条 根据征收管理的需要，契约征收机关可以委托有关单位代扣代缴和代征契约。具体办法由市财政局制定。代征收机关应出具征收单位的委托授权书 有线光缆初装费：费用应是合同中规定标准设施，不应重复征收。 有线电视收视费：用户有权利选择有线电视开通使用时间。 三 第十条物业管理合同应当明确： （一）管理项目； （二）管理内容； （三）管理费用； （四）双方权利和义务； （五）合同期限； （六）违约责任； （七）其他。 第十条 物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。 物业管理单位应当定期（一般为６个月）向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。 Stone602 新房查验三十六招 买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里综合有关专家经验，附上３６条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。 关于门 １．门的开启关闭是否顺畅？ ２．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边） ３．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？ ４．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？ 关于窗 ５．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。 ６．开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？ ７．窗户玻璃是否完好？ ８．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 关于地板 ９．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？ １０．地板间隙是否太大？ １１．柚木地板有无大片黑色水渍？ １２．地脚线接口是否妥当，有无松动？ １３．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？ 关于顶棚 １４．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈４５度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 １５．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。 １６．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 １７．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 １８．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？ １９．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？ ２０墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？２１．内墙墙面上有否石灰爆点？ 关于厨厕 ２２．厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。 ２３．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？ ２４．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防 水是否妥当？ ２５．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。 ２６．砖缝有无渗水现象？ ２７．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ ２８．水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？ ２９．卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。 ３０．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？ ３１．您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。 其他 ３１．厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？ ３２．试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。３０％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于５个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。 ３３．供水管的材质？上海市建委发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用５０年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。 ３４．试煤气热水器开关是否妥当？ ３５．居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。３６．自来水水质怎么样？ 　根据《城市新建住宅小区管理办法》和有关的物业管理法规的规定，物业管理的合同是进行物业管理的根据和标准，它具有以下条款： 　　（1）双方当事人的姓名或名称、住所 　　合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司。 　　（2）管理项目 　　即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。 　　（3）管理内容 　　即具体管理事项。包括：房屋的使用、维修、养护、消防、电梯、机电设备、路灯、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项。 　　（4）管理费用 　　即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费。有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车的停车费。这些收费，最好都应当在合同中明确规定。 　　（5）双方的权利和义务 （6）合同期限。即该合同的起止日期。 　　（7）违约责任。双方都应切实履行合同中约定的义务，如果双方中有任何一方违反合同的约定，则应承担违约责任。 　　（8）其他。双方可以根据各自的需要在合同中约定其他事宜，如仲裁、风险责任、合同的补充等。 (9)对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。 公用建筑面积分摊原则： 　　1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 　　2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 　　3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 　　可分摊的公用建筑面积： 　　1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 　　2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。 不应入的公用建筑空间： 　　1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。 　　2、售房单位自营、自用的房屋。 　　3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。 　　其他原则：其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。 　　售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量报告。 　　售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。 1\收房应向开发商索要住宅使用说明书和质量合格证书. 2\验收应以合同书及附件规定的为准. 3\面积应以有资质的测绘单位出具的证明为准注意使用面积与建筑面积不同. 4\层高以合同规定为准实际层高比标注值少以内均为正常. 5\花园面积是否大于其承诺的最小值. 6\门窗安装是否端正与墙壁的接缝是否密封牢固?门窗质量是否合格(平直度密封性牢固性等)? 7\各层防水是否做好?(可以从天花板是否有水渍判断) 8\各种管线功能要了解如空调管路要保温等. 9\内外墙面是否有裂纹地面墙面是否平整. 10\阳台露抬的地砖是否牢固有否破碎裂纹活动等现象. 11\安装的安全护栏是否牢固. 12\电路水路是否接通? 13\电水暖煤气等表具是否齐全指示数字是多少? 14\空调运转冷热试验. 15\合同规定的赠送器具是否齐全? 16\电视电话宽带接口是否齐全? 17\厨房卫生间的通风孔是否具备? 18\信报箱是否安装? 19\可视对讲远程遥控煤气火灾报警窗磁门磁等控制和安全设施是否安装到位? 20\社区环境及合同中的其它约定. 在验房入住前还应查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《竣工验收备案表》。 Step 1. 收到《入住通知单》 《入住通知单》通常载明以下事项，请仔细阅读并与发函方确认： ①办理入住手续的时间（期间）、地点； ②购房人需携带的文件、资料； ③购房人需交纳费用的说明； ④提醒购房人因购房人自身原因未能在规定的期限和地点办理入住手续的法律后果； ⑤基本流程及相关注意事项。 通常各位业主前去办理手续的时间会被错开，我们建议尽可能分组前往，谁都没有买房收房数十次的经验，现场相互提点分工合作很有必要，单枪匹马很难考虑周全。另外，如该函件仍如以往一样未加盖公章，请及时留档后退回要求重发，以明确可能出现的告知及违约责任基准时点。 Step 2.索要“三书一证一表” “三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。这两件东西请收好，准备回去锁抽屉里。 《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，我们建议查阅原件，或查阅复印件时同组至少有一人负责核对原件与复印件是否一致。其中《竣工验收备案表》应仔细察看各个分项是否已全部进行备案。 “三书一证一表”如有缺少或重要项目不完备的，请列明缺失文件或项目，以未具备法定交房条件为由拒绝收房（一式两份，要求开发商承诺办妥书、证、表的具体时间并签章确认）。然后，你可以直接打道回府了。 我们要提醒的是，不要接受开发商、勘察、设计、施工、监理等各方对竣工工程进行验收后出具的《竣工验收报告》以替代《竣工验收备案表》的做法，前者不构成小区已达可交房状态的法定文件，其约束力远弱于后者。 Step 3.进行实地验收 这比较麻烦，我们只能建议别心急，睁大眼睛、时时动手、一步一步、从外到里的来： 1.检查小区市政、公共配套工程和服务设施是否已完成，是否达到开发商承诺的质量和功能要求；（派代表单独抽时间进行） 2.观察区内所经道路是否顺畅，其路面有无积水、空鼓和断裂现象；（边走边看） 3.观察途中是否有未清的材料、垃圾等，场地是否整洁，临时设施是否已拆除清理完毕；（边走边看） 4.观察房屋的外观（主体结构、墙面、地面等）跟买卖合同当中列的装饰装修方面有没有不符之处；（目测、手摸） 5.核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；（目测） 6.检查墙壁、门窗、阳台（尤其是阳台）等部位有无开裂现象；（目测） 7.检查门窗是否灵活、密封，油漆有无流坠；（目测，试用） 8.检查水、电、燃气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；（除燃气外，试用） 9.检查上下水管道有无渗、漏、堵现象；（试用） 10.检查卫生间是否不渗漏（试验）、不存水（毛坯房，目测）； 11.检查预留的开关、插座、接口是否齐全、牢固；（目测、手拉） 以上，仅仅是通常必要的一些检查，具体到东方华庭，请事先分项整理好法定、合同约定、开发商承诺的配套设施和交楼标准（如游泳池、智能系统、户外花园、夹胶玻璃、电梯等等），在进行以上检查时请结合相关步骤或单独检查、逐一核对。 我们还建议你检查一项记录一项，免得到时候忘了，因为这段时间可不短。 Step 4.了解实测面积 索取《竣工实测表》（原件）看看，做到心知肚明。最好自己测量。 Step 5.签订《物业管理公约》 看仔细有关条款，有异议请留下书面意见并在意见上签字（一式两份），我们建议进行有组织的沟通。如无异议则请签署公约，当我们中有半数以上的人无异议并已签字时，物业管理公约即可生效，并对全体业主产生约束力。 另外，我们必须清楚以后所要交纳的物业管理费的具体构成，各项费用如何核定，应享有什么样的服务等（服务详见http://owner.ks.js.cn/dispbbs.asp?boardID=14&ID=8903）。请注意我们的预售合同并没有《前期物业管理合同》这一附件，现在是索取这份合同的最后时间了。当时中源房产作为唯一业主订立的合同，我们无法置词，但现在我们作为业主希望的是一份详细的、无歧义的合同（含附件）。 Step 6.签署《房屋验收交接单》 总算完成前面的这一堆基本程序了，如果幸运，都没什么问题的话就可以签署《房屋验收交接单》了。不管怎样，如果你在《房屋验收交接单》上签了字且无双方签章的书面例外事项，那么，除非出现法定或者有确证的重大不当，开发商就算已经把你理想中的房子交给你了。 如果不幸在step 3时曾记录下不符项目或未检查项目的，认为不很严重不影响入住的，请在《房屋验收交接单》上留下对这些事项的描述，要求开发商书面承诺解决方案、效果和时间并签章后，也可以签署《房屋验收交接单》了；如果认为严重，也请在《房屋验收交接单》上留对这些事项的描述和检查时间，说明暂不能验收，并要求开发商书面承诺解决方案、效果和时间并在此承诺和《房屋验收交接单》上签章。视情况，如发生需要求赔偿事宜的，也请在此时一并交涉；同时，这一阶段的作为均以书面记录为准。 Step 7.拿钥匙 终于可以拿到钥匙了，再去试试钥匙是否能对号入座，锁具是否完好。顺便查抄一下自家的水表、电表的使用数目。然后回来，到物业管理部门索要您出入小区的门卡什么的。