一不小心

一不小心：揭开房地产二手房中介的“黑幕” 不小 HYPERLINK "http://han.bbs.house.sina.com.cn/treeview-4511064-19267589-0.html" \t "_blank" 一 HYPERLINK "http://han.bbs.house.sina.com.cn/treeview-4511064-19267589-0.html" \t "_blank" 心，揭开房地产（二手房）中介【黑幕】   买房,购房,装修论坛,房产论坛7 J! V1 ]4 k  b 买房,购房,装修论坛,房产论坛% Q4 n8 k0 w       为自己能拥有一套属自己的房，为拥有属于自己的一个家，鄙人不得已而半道转行，投其二手房置业顾问——为买房而卖房。今虽进公司仅三天有余，但已基本达至预期之目的。然为人之根本以诚为先，不能得其果而弃修树，经昨晚反复思量再三，终而决定：干满这最后一天（即第四天），不料事先得知今晚将又有洗脑课程，只得午后借机离开，至此远去。现归纳，两个字予以形容：黑暗。其中黑幕及其细节，乃至其规避方法现呈于此：zunyi.bbs.house.sina.com.cn' |" E3 ]0 }( ` 一. 中介、银行、房管局收费明细： ①如果业主是以净收为前题，如上：业主净收50万，则该卖方（即业主）所承担的全部费用，全部由买方承担。买房,购房,装修论坛,房产论坛2 N$ N3 z2 Y ②“贷款费用”中，按揭服务费此项，在买卖双方进面签时，假如有人问到此项收费来源时，中介会告诉你：这项收费为银行收取，中介只做代收。实则为中介公司收取。再如果买卖一方要求索要发票，中介毫不犹豫的回答到可以给其P发票，并且和真的没什么差别，但银行实则并无此项收费。% R* D, X: E, j5 G ③中介置业顾问的提成为：中介费（信息服务费）￥10000元+按揭服务费￥7500。提成一般在10%——35%之间，每月底薪另计。 ④贷款费用中“快件担保费”，中介公司一般不会收取，会诸如：房管局每月的份额只有两三个，一般拿不到名额为由劝买房人不要选择此项服务。具体原因因其在询问公司负责人时，未予正面回答，因此未曾详细了解，报欠。 二.税务合理规避 1、契税：普通成套住房契税（建面 2、中介也并不是处处狡诈，有时也会为买房者分点忧。比如买房人在购买二手房时，因首付款不足（二手房首付+税收+中介费高于一手房），有少数购房者因首付款不足而暂停交易，中介为促成此次交易，会主动向其购房者说明：可以为其在银行评估方面托点关系，在 一定基础上提高此房的评估价，从而减少首付款，增加1万---2万左右的贷款。而此次的提高此房评估价，不另计收费的，从而使购房者增加了购房的意愿。 3、因现在中介间竞争非常激烈，所以现在“带看房源”（带准客户去看待售房屋，包括租赁）是不收费用的，因而增加了“跳单”（购房者在看过房屋后，私下与卖房人交易）的风险。跳单一般有两种方式：一种为看房后，购房者以不满意为由故意离开，待中介离开后，自再次找到售房者，取得联系方式并进行私下交易。但这种方式必须是卖方正住在待售房内才能取得联系（带看房源时，如果是卖方和买方同时在场，中介人员会紧跟卖方，尽最大的能力避免卖方与买方进行交谈，当买方问及卖方联系方式时，中介会不顾一切的制止 打断），从而催生另一种方式：不管卖方是否住在待售房内，因中介从中干扰，一般情况下买方是不会得到卖方的联系方式的，买方可记下小区全称及具体房号，再从二手房产网上进行搜索（因为二手房中介的房源，几乎全部是从网上取得，但：有极个别少数售房者是只身到中介进行登记，未曾发布于网上并且只在这一家中介登记的，还有就是限时房除外）。 附： 限时房的意义：就是售房者只能在这一家中介公司登记，中介和售房者达成，在规定的时间内，一般一个月时间，将此房行 出售，中介会事前支会一千元左右的定金给售房者，如果中介在这一个月时间内没有将此房售出，那么这一千元售房者就不用退还给中介公司。一般情况下是售房者急于出售而降价出售，这种房一般相对划算，无谈价空间。zunyi.bbs.house.sina.com.cn% I3 N7 r" G: R/ e 4、当购房者跳单，私下与卖方取得联系后，如果是全款，卖方一般不会拒绝，因为无贷款等手续，相对方面快捷。但是如果买方为首付+贷款支付，因为手续过于复杂，而且通常情况下买方又不懂得具体流程，有时卖方会不答应私下交易，因为中介对其中流程相对熟悉些，而自己又是净收房款，觉得没有必要。所以选择私下交易，且为贷款支付的购房者，最好先了解并熟悉其中办理相关手续程序，从而增加售房者的交易意愿。　　 三个心得：房产论坛,装修论坛,业主论坛  A+ }- m 中介现阶段还将存在的唯一理由：为购二手房者做银行按揭贷款担保。 如若：解决购二手房者按揭贷款担保顾虑，中介自必将最终失，取而代之的将是纯粹以代理及服务型公司。论点：既然购房者已将所购房屋做为抵押，为何还需担保？ 从而使中介得利。再假若： ①中介本身只有一元资产，总计垒积确做出十元担保，岂不形同虚设。 ②若中介是托其其他公司做为担保，银行为何不能以购二手房者所在公司做详细、真实收入，以其评估其真实尝还能力？ 真正让购二房者有其选择余地（自行完成所有流程或选择二手房服务代理公司）。　　 ③假如中介服务费25%+中介贷款服务费20%+应缴税费与房管局收费总计35%+银行收费20%=1（当购二手房者有选择余地后，20%中介贷款服务费将不复存在;但同时银行方面之前虽有评估费，但工作量会增加，可能会闪，就按增加5%算，也已顶天。因此：按如上图例计算，可为购房者节省15%即￥6800元费用。）zunyi.bbs.house.sina.com.cn  D2 G$ P' T ④结合之前该行业合理避税，税收及其他收费将更加明朗，黑幕、、、、、、！ 使之二手房在交更加透明。买房,购房,装修论坛,房产论坛  K% t6 n) U+ T ⑤然终其因，得其以前题：政策性政策，转倾于购房人、、、、、、！新浪乐居论坛2 h6 i, R9 {5 v( K 以上观点仅个人心得，此文尚有诸多不足，欢迎指正点评，本人将及时更新。谢谢支持！　　3 x- f% x- \# W- g4 b 欢迎各位想购房、或想了解房地产的朋友读阅、转载，以供参考。　　zunyi.bbs.house.sina.com.cn; @% r- e' I$ @# W