经济适用房研究

关于烟威地区经济用房的研究 -------住宅原理 建061-2班 郭臻200627501059 咸淼2006275010 田晓楠200627501083 简介 　　经济适用住房是指已经列入国家，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%～3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其 成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润）构成。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。并定期公布不得擅自提价销售。 经济适用房的发展历程 　　酝酿时期：1991年 　　经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房改革的通知》中提出：“ 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ”。 　　启动、开建时期：1998年 　　1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。 　　高速发展时期：1999-2005年 　　从1998 年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋搬快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。 　　质疑时期：2005-2006年 　　1、经济适用房小区出现大量闲置“豪宅”，已售经济适用房呈现“高租售率”。 　　2、经济适用房都这么难买！凌晨4点排队老大爷买不到经济适用房。 　　3、经济适用房小区出现大量有钱人，奔驰，宝马屡见不鲜。 　　转型时期：2006年8月 　　建设部称，经济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租。租赁型经适房将是未来发展方向。廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级。 购买经济适用房的优惠政策 　　免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增容费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%～3%，市场利润被限在3%以下。 经济适用房价格构成 　　•住房建设的征地和拆迁补偿安置费； 　　•勘探设计和前期工程费； 　　•住宅小区基础设施建设费； 　　•建设安装工程费； 　　以上4项之和为基础的1%～3%的管理费、贷款利息、税金、3%以下利润、规费（各地有优惠政策）。商品房除以上8项外，土地出让金，利润不受限制，由市场决定。 经济适用房与商品房不同之处 　　•获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金； 　　•成本结构不同； 　　•租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制； •价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 居民个人购买的经济适用房产权归个人； 房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。 购买经济适用房的人群条件 　　《经济适用住房管理办法》第二十条规定，符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房： 　　(一)有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象； 　　(二)无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭； 　　(三)家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准； 　　(四)市、县人民政府规定的其他条件。 按20条第2款规定，不能再申请经济适用房. 烟台市住房保障情况 住房问题关系到城市居民的安居乐业，建立以经济适用房、廉租房为主要内容的住房保障体系，是解决城市中住房困难家庭住房问题的重要途径，是构建社会主义和谐社会的重要内容。烟台市委、市政府高度重视住房保障工作，加强领导、落实政策，确保了住房保障工作的健康发展。烟台市住房保障体系的建设工作从上世纪90年代“安居工程”起步，到近年来大规模组织经济适用住房和廉租住房建设，使一大批住房困难家庭圆上了“住房梦”。截至2006年底，全市累计建设经济适用住房（安居工程）7732余套，74.7万平方米；落实廉租房757套，4万余平方米。     经济适用住房建设情况     从1993年起，我市采取了以下几种经济适用住房供应模式：     1、安居工程模式：1993年起，我市开始启动了实施”安居工程”。市区先后在南郊和幸福区域规划建设了惠安、福安两个”安居小区”，规划总占地1050亩，按照政府扶持、单位支持、个人负担的原则，到1998年底共建成住房36.7万平方米，有5232户中低收入家庭住上了”安居住宅”     2、集中建设模式：2002年，根据市政府有关文件精神，由市房产管理局组建了”烟台市经济适用房发展中心”，专门从事经济适用房开发、建设工作，并在只楚办事处芝水统一规划了锦绣新城(A区)”经济适用房住宅小区”，其中一、二期总规划建筑面积27.5万平方米。2003年——2005年连续三年建成并供应2500套经济适用住房20万平方米。现三期工程及环球地块工程已相继开发建设，2007年底前将提供1200套经济适用住房9.6万平方米。     3、联动开发模式：2006年，我市又出台了《关于加强市区经济适用住房建设管理工作的意见》(烟政发[2006]83号)，建立了与商品房开发建设联动的经济适用住房建设机制，明确市中心区经济适用住房建设，原则上与商品房开发建设联动，实行建、管分开和项目法人招标，在商品房开发项目中划定区域组织实施。在2006年底挂牌出让的土地，安排经济适用住房13.5万平方米，2007年挂牌的地块已经安排了16.5万平方米。     4、供应体系：在住房供应上，建立了公开房源信息、公开申购条件、公开办理程序、公开现场销售“四公开”制度，严格实行申请、初审、复核、排序、公示、销售”六步走”程序，对提出申请的购房户，按照收入状况、住房困难程度、年龄大小、户口来烟时间长短等”四项因素”，由微机自动打分排序，并在新闻媒体向社会进行公示，按序选号，确保了公开、公平、公正，在省内创出了新路子。 廉租住房建设情况   1999年，我市出台廉租住房管理细则，开始实施廉租住房制度。几年来，主要分以下几个阶段进行廉租住房供应：     1、直管公房减租：市房管局于2000年开始对承租直管公房的低保户及双失业家庭实行租金减半的优惠政策，有230户困难家庭享受了该项政策。     2、实物配租：自2002年开始，我市对无房的低保户及特困家庭实行实物配租的形式，截至2006年，分别在幸福、蓁山屯、锦绣新城、春都花园等地，建设提供了527套廉租住房，约3万平方米，分别给符合条件的低保户家庭租住，租金按0.6元/m2(使用面积)计算，解决了他们的住房问题。     3、货币补贴：2007年，我市新出台了《烟台市市区最低收入居民家庭廉租住房保障管理办法》(烟政发[2007]19号)文件，建立了以发放租赁补贴为主，实物配租为辅的廉租住房保障方式。自2007年4月份开始第一批次申请以来，已经为300余户享受城市最低生活保障，家庭人均住房面积在15平方米以下的家庭解决了住房困难问题。 烟台住房调查分析 调查报告显示，烟台市民户均建筑面积为８１．７８平方米，人均建筑面积达到２９．９０平方米。 据了解，烟台市住房状况调查工作由烟台市房管局牵头，公安、统计、民政等部门参与，街道办事处具体组织人员对市区进行入户调查。各县（市）按照总体部署自行组织调查工作。自从２００７年１月１日开始至３月３１日结束，历时３个月。调查共涉及住户７０８０６３户，房屋总建筑面积为５７９０．６８万平方米，全面了解了烟台市（包括县、市、区）城区常住人口和非常住人口当前居住、权证发放和住房需求等情况。 据调查报告显示，目前，烟台市民户均建筑面积为８１．７８平方米，人均建筑面积达到２９．９０平方米。其中，龙口市户均和人均建筑面积均居各县市区之首，分别为１０２．６８平方米和３６．８５平方米。 从户均建筑面积来看，房屋建筑面积在８０平方米－１００平方米的比例最大，有１５１８９９户，占２１．４５％；其次为７０平方米－８０平方米的房屋１２０７８４户，占１７．０６％；６０平方米－７０平方米的房屋１１７０５８户，占１６．５３％；５０平方米－６０平方米的房屋７７８７６户，占１１％；５０平方米以下的房屋６７７２１户，占９．５６％；１００平方米以上１３１２６３户，占１８．５４％。总体来讲，烟台市一半以上房屋建筑面积在６０平方米－１００平方米之间。 从人均建筑面积来看，人均２７平方米至４０平方米的所占比例最大，为２８．１９％；其次为４０平方米以上的，占２１．９８％；人均建筑面积２０平方米－２５平方米的占１５．２８％；１５平方米－２０平方米的占１０．５５％；２５平方米－２７平方米的占１０．４６％；１０平方米－１５平方米的占３．６４％；８平方米以下占８．７９％；８平方米－１０平方米所占的比例仅有１．１１％。 烟台“十一五”住房建设目标 中心区建1万套适用房 在“中国环渤海区域房地产信息发布会”上获悉，今后，我市在住房供应上，将建立“市、区政府负责、各部门共同参与、分级供应、阳光操作”的机制， “十一五”期间，中心城区将建设经济适用房1万套。 　　自2003年以来，我市以连续5年把住房保障工作列作为民服务实事来抓，目前累计已建成并供应经济适用房2500套，配租廉租住房975户。 　　在房源建设上，下步我市将建立以经济适用房与商品房联动建设为主、集中建设为辅的机制， “十一五”期间，中心城区将建设经济适用房1万套、80万平方米，目前已落实项目计划36万平方米。 在廉租住房保障上，建立以租金补贴为主、住房实物配租为辅的保障机制，今年实现最低收入家庭“应保尽保”，下步将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。在社区物业管理体制上，将建立“以块为主、属地管理”的社区物业管理体制，区级政府对本辖区物业管理工作负总责，街道办事处负责指导开展工作，社区居委会具体组织实施，房管部门抓好行业管理。在服务机制上，针对新、旧小区不同特点，创新等级性和基础性两种物业服务模式。对新建住宅小区，从抓好建管衔接入手，实施分等定级的物业服务；对不具备条件的旧住宅区，经过整治改造后，在社区建立群众性服务组织，落实以保洁、保绿、协助治安为主要内容的基础性服务。 烟台适用房工程 市经济适用房年度工程为锦绣新城三期、锦绣花园一期两项目按照市委、市政府部署，两项目年内将提供1000余套经济适用住房，以解决城市低收入家庭的住房困难。     节约用地，高层小高层为主     为充分利用土地，两经济适用房项目将分别建设小高层和高层，以提供更多的经济适用房满足中低收入家庭需求。     锦绣新城三期工程位于锦绣新城南侧，北接一、二期工程，附近有多路公交线路直达，交通便捷，配套齐全。项目规划用地10.2公顷，总建筑面积12万平方米，其中住宅10万平方米均为小高层，公共建筑2万平方米，建筑密度16.48%，容积率1.41。2007年，除兰州军区干休所及老年公寓安置用房外，可向社会提供经济适用房550套，目前工程正在按照计划组织实施。     锦绣花园项目位于107医院南侧，化工路西侧。随着年内红旗东路和西山隧道的贯通，两项目居民到市中心区仅需10分钟车程。该项目总规划用地18.5公顷，总建筑面积22万平方米，共设计12栋高层建筑，建筑密度15.6%，容积率2.271，绿地率42.7%。其中，一期工程用地面积3.38公顷，规划建设6栋32层的高层建筑，建筑面积约9万平方米，容积率3.13。项目建成后将成为我市西部一个亮点和标志性建筑，年底可向低收入家庭预售经济适用房650套。     联动开发，经济房选择多样 根据《关于加强市区经济适用住房建设管理工作的意见》，我市经济适用房建设方式今后将重新调整：由政府指定某个区域集中建设，转变为经济适用房与商品房开发联动建设，在商品房的开发项目中划定经济适用房建设区域。这样可以有效缓解建设用地供应不足、区外配套资金紧张、后期管理难度大的问题，更有利于中低收入家庭合理自主地选择住房位置。 根据省批复下达的年度经济适用住房建设投资计划，全市（含各县市区）共有8个经济适用房集中建设施工项目，建筑面积50万平方米。由于去年未向社会发售经济适用房，今年将采取两年一并建设、同期供应的方式进行。去年10月，国土部门土地挂牌提供了5个地块，按照与商品房开发建设联动的办法，由土地竞得人代建经济适用住房，其中3个地块靠近市区，经批准具备开工条件的2个，另外3个正在办理相关手续。按年度经济适用住房建设投资计划，市中心区有篆山小区、锦绣新城C区等经济适用住房集中建设项目，芝罘区黄务街道办和莱山区初家街道办将成为今后经济适用住房的主要建设区域。 申购透明，确保公平公正 对于普遍关心的经济适用房配置对象公平性的保障问题，市房管局负责人表示，我市将坚持“六步走”、“四公开”的原则以保障分配的公平性。 所谓的“六步走”指的是在申购程序上实行：申请、受理、初审、复审、公审、公开销售等步骤。“四公开”就是公开房源、公开价格、公开购买条件、公开购买程序，使每一项工作都有章可循。 鸟语花香绿树成荫 经济适用房环境很优美     锦绣新城三期工程、锦绣花园项目工程，经济适用房区域环境建设，设施配套替您抢先完善，优美的环境，智能化、人性化的物业管理，锦绣新城一片锦绣     据了解，已建成的锦绣新城项目是经2002年市政府研究确定的经济适用住房和廉租房项目。工程于2003年6月9日开工建设， 2003-2005年，连续三年被列为市政府重点工程及为民服务实事工程。     走进位于只楚街道办事处芝水的锦绣新城，眼前一片新意盎然。虽然已临近深秋，但小区内步行街、休闲广场处处还是绿意浓浓，人工湖、健身路径旁也坐了不少正在休闲的老人。说起这里的物业与环境，大家竖起了大拇指，陈永智老先生说：“政府提供的廉租房、经济适用房环境这么优美，建得这么漂亮，我们这一辈子住得都称心。早上起来锻炼锻炼，晚饭后散散步，居民们都非常满意。物业也管理得很好，定期有人除草、修剪树木，尤其卫生，你瞧这地面，甭提多干净了。”     据施工单位介绍，锦绣新城总占地面积726亩，总投资5.63亿元。由同济大学建筑设计研究院按照因地制宜、以人为本、山水相连的原则规划设计，共分三期工程组织实施，一、二期工程现已建成并投入使用，三期工程已开工建设。其中一、二期工程共建成住宅总建筑面积29万平米，公建达1万平米，绿化则达到了17万平米，改造人工湖10万立方米。“城内”划分社会活动中心、商业服务中心、绿化休闲中心三个社区中心、六大居住组团。生活上，水、电、气、暖、雨、污、通讯、智能化等配套设施完善。自2003-2006年，锦绣新城项目累计向我市中低收入家庭提供经济适用住房近3100套、向住房特困家庭提供廉租房400套。目前人居环境日臻成熟，交通便利，生活非常便捷。作为政府为民服务实事工程，锦绣新城还获得了建设部颁发的“全国人居经典楼盘”和“全国健康住宅节能小区”的称号。     记者从正在建设中的锦绣新城三期工程处了解到，该工程于7月20日开工建设，目前，工程进展顺利。三期总建筑面积12万平方米，其中住宅10万平方米，公建2万平方米，停车位1066辆。从总体设计来看，区内公共配套设施齐全，绿化景观品质高雅，市政配套设施完整，户型设计经济适用，是经济适用房小区中的典范。年底前该处将提供经济适用房550套，估计年底达到预售条件。     在另一处经济适用房“锦绣花园”建设现场，记者了解到，该处总建筑面积达22万平方米，户型面积全部为90平方米以下，沿街规划12栋32层高层住宅。社区中心还规划一所九班幼儿园，区内会所面积达2千余平方米。同样，占地1.5公顷的步行景观广场和圆形健身广场也在规划中，将为居民提供宽敞舒适的休憩空间。一期计划为我市中低收入家庭提供650套经济适用房，预计年底达到预售条件。(记者栾静 通讯员陈新民 摄影报道)