小产权房的解决对策

浅析小产权房问题的产生及解决对策 摘要：小产权房是在我国特殊的国情和现实背景下产生的。本文研究了小产权房的性质和产生的原因，分析了小产权房的风险及危害，对该问题的妥善解决提出了一些建议。 关键词：小产权房 集体土地 农民 住房 在衣食住行中，住房问题一直是中国老百姓最关注的问题。对于中国人来说，“居者有其屋”、“安居乐业”更是千百年历史传承下来的文化传统。但在目前来看，随着人口越来越多，房价越来越高，住房问题却成为了我们要面对的头等大事。中国是有１３亿人口的国家，中国每年新生人口要超过１０００万，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到１８００万，还有２１００万流动农民工，也需要居住条件。 近年来，由于商品房整体房价的急剧攀升，使许多老百姓都买不起房，最基本的居住权得不到保障，因此当价格低廉的小产权房出现时，许多人甘愿冒着巨大的风险，也要购买。 一、小产权房的性质及产生的原因 （一）、小产权房的性质 “小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。 “小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。 （二）、小产权房产生的原因 1、商品房房价过高 近年来城市商品房价格的持续高涨导致许多人望楼兴叹，以北京为例可见一斑，国家统计局北京调查总队2009年9月发布的北京市房地产市场运行数据显示，2009年前8月，四至五环商住期房均价已达16868元/平方米，数据表明北京房价三年上涨1.2 9倍，年均涨幅4 3%[2] 。在这种情况下，价格低、环境好的小产权房让许多相对贫困的城市居民实现了居有定所的梦想。 2、新农村建设促进了小产权房的形成 大部分的小产权房是以“新农村建设”、“旧村改造”的名义建造的。乡政府或村委会要按照国家的要求进行新农村建设，但是在建设过程中，由于缺乏资金，乡政府或村政府一般会采取两种措施，一是由村集体以旧村改造的名义立项，获得规划审批，以超过村民实际家庭数多得多的数量申请宅基地的用地指标，然后再把多余的村民住宅拿到市场上公开出售；一是和房地产开发商合作，将建成的房子一部分低价卖给农民，另一部分出售给城市居民以获取利润。 3、地方政府的管理不到位促成其快速发展。 作为一种市场行为,小产权房在房地产市场中能够存在这么长时间,能够从局部地区、个别城市扩展到全国,这恐怕应该是政府相关管理部门的失职,是一种管理上的严重缺位和行政不作为,乡镇政府实际上是这种行为的制造者和实际推动者。按照国家土地管理法的规定,任何个人和单位都不得在没有经农村土地征用转化为国家土地所有权之后进行土地出让。作为乡镇政府,在全国各地大搞开发区的热潮中,进行土地违法买卖行为一方面是利益所致,另一方面也与土地管理部门的严重失职行为有关。 二、小产权房的风险及危害 （一）购房者的权利无法得到保护 根据现有法律和《物权法》相关规定，通过国家正规渠道购买的房屋，经过房产管理部门权利登记后，买房人对所购房屋获得所有权，在任何情况下第三人都不能对其进行侵害。但小产权房不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买小产权房的是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。而且小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。 （二）对农民的利益受到侵害 建设小产权房，从表面看，农民是获得了很高的收益，但在这过程中，农民受到一定安置，拿到一些补偿款，却永远失去了土地，由于土地的利用具有很大的不可逆转性，必然会带来大量耕地流失，而耕地流失之后农民生活保障问题将会受到威胁。另外，开发小产权房所产生的大量的土地收益都被村干部和开发商攫取了，小产权房实质上是房地产商和乡镇政府合谋榨取农民利益的结果。目前，国家尚未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收益增长的分配问题，从集体组织和农民个体之间的关系来看农民个体一般处于劣势地位，其权益更容易受到伤害。 三、解决小产权房问题的对策 （一）、妥善处理已建成的小产权房 对于已经建成的小产权房，若全部拆除，一方面不利于社会和谐，另一方面对社会资源是一种浪费，所以要视情况而定。对占用耕地的违法行为应有效加强管理，对于非城市规划区内违法侵占耕地，甚至是基本农田用来开发建设的小产权房，应依法予以严肃查处，还耕于农，严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，切实保护农民的合法权益。对于规模比较大、符合土地利用规划、还没有销售出去的小产权房，可由政府进行建筑质量验收，符合的可以划为社会保障房，从一定程度上解决保障房供应不足的问题，减少国家对保障房土地和资金的投入。 （二）、完善土地法律制度，加快集体建设用地使用权流转立法。 土地是不可再生的资源，其供给的无弹性决定了必须建立清晰稳定的土地权利制度和集体建设用地使用权流转制度，立法应包括：农民土地权利的界定；明确土地权属变更的审批、登记制度，比如审批登记的程序、进行审批登记的管理机关、集体建设用地流转的资格审查，具体的流转条件的限制；使用权流转的补偿标准及收益分配体系；价格评估体系；农村房地产市场运行中各市场主体的权利义务，应负的法律责任等。 （三）、加强政府对房地产市场管理和监督的力度 1986年《土地管理法》实施的最初几年，“小产权房”的现象并不严重，规模也不大，如果各级政府从一开始就将强对房地产开发市场的规范和引导，把“小产权房”这种经济怪胎遏制在萌芽阶段，就不会出现今天这种屡禁不止、大肆蔓延的趋势。对土地违法案件的查处需要相关部门的配合，尤其是土地管理局、规划局、城建局等。此外，健全政府的土地供给和土地投放的调控监督机制，确保城市合理的土地投放，压缩城市房地产市场投机的空间。小产权房已经成为中国社会一个很有代表意义的词汇，它反映了政府、开放商、农民、购房者之间的利益博弈。现阶段正处于经济发展的转型期，对于“小产权房”这种不能为现有法律体制容纳的新事物，不应采取简单取缔的，而应及时修改有关的法律、法规，引导房地产市场健康发展，进而保证中国社会平稳转型的成功。 （四）、重视居民住房问题的解决 小产权房的产生也是由于居民住房问题无法得到很好的解决。首先，政府应采取措施抑制房价进一步上涨。在出让土地使用权时不应仅仅根据竞价结果决定中标人，应综合评估中标房地产商的状况，鼓励其开发中低价位、中小户型的普通商品房，严厉制止炒卖土地的行为。其次调整城市房地产租赁市场，降低租金。据调查北京市今年7月份租赁均价达每套每月2509元。其中西城区、东城区和海淀区租赁均价更高，分别为2865元、2822元和2787元。 因此政府应当采取相关措施调整房地产租赁市场，降低租金，保障更多居民的居住利益。最后，扩大保障性住房覆盖面。我国正在加大力度建设经济适用房、廉租房等保障性住房，但是依据现行法律法规保障性住房覆盖人群范围狭小，不能满足中低收入家庭的需求。因此应修改相关法律法规，扩大保障性住房的覆盖面，将城市中的普通工薪阶层纳入覆盖范围。 结语：小产权房问题是在中国独特的城市化背景下产生的，我们必须妥善地解决该问题。我国政府要在现有法律法规的范围内，既要维护法律的权威，又要充分考虑有关政策规定，以遏制小产权房的发展势头，维护人民的利益，促进社会和谐稳定发展。 参考文献： [1]吴春歧，刘宝坤.“小产权房”历史与未来的法学透视[J].房地产法律，2008（4）：30-32. [2]丁悦.从小产权房看农村土地的流转[J].华商，2007(12)：88-89. [3]刘春影.“小产权房”之痛[J].黑龙江省政法管理干部学院学报，2008（4）：74-77. [4]徐德富,涂云龙.我国地方政府的“土地财政”行为分析[J].北京:现代商业, 2007, (2): 70. [5]王春华.略论“小产权房”现象中政府职能缺失和处置对策[J].上海房地.2009(3):33. [6]刘茂林,杨翼飞.“小产权房”的缘起、问题及其解决[J].河南社会科学.2008(5):39. [7]王春华.略论“小产权房”现象中政府职能缺失和处置对策[J].上海房地.2009(3):33. � 温家宝谈中国住房问题, http://news.xinhuanet.com/newscenter/2007-11/20/content_7108022.htm � 王海亮.北京四环内期房每平方米均价达18113元[N].北京晨报，2009-9-15（5）. � 北京7月房租创3月以来最高均价达每月2509元[N].京华时报，2009-08-13.