房地产开发用地的获取与开发前期准备

null第五章 第五章 房地产开发用地的获取与开发前期准备第五章 房地产开发用地的获取与开发前期准备第五章 房地产开发用地的获取与开发前期准备第一节 土地使用权的获得 第二节 房地产开发用地的征收与房屋拆迁 第三节 房地产开发的规划与房屋拆迁 第一节 土地使用权的获得第一节 土地使用权的获得一、土地使用权和所有权 二、城市土地使用权的划拨 三、城市土地使用权出让 四、城市土地使用权转让一、土地使用权和所有权一、土地使用权和所有权土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的占有、使用和处置的权利，它是土地所有制的法律体现。 土地所有权包括土地占有权、土地使用权、土地收益权、土地处分权4项权能。一、土地使用权和所有权一、土地使用权和所有权（一） 国有土地 集体土地 （二）土地使用权 是指土地使用者依法取得的在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。 （三）“房地产开发用地应当以出让的方式取得。” 也可采用划拨的方式以下两种： null采用划拨方式的两种情况： 1.国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必须，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。 2.经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年数计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。 null房地产商取得土地的方式总结： 1.出让 2.划拨 3.转让 4.合作 （四）建设用地使用权适用登记生效的原则，经登记生效。 二、城市土地使用权的划拨二、城市土地使用权的划拨（一）土地使用权的划拨是指有批准权的政府机关，在土地使用权依一定程序提出申请后，依法审核批准其获得国有土使用权的行为。 （二）含义： 1.无需支付土地使用权的出让金 2.不能转让、出租和抵押 3.没有明确的期限。 4.除出让土地，均为划拨土地 二、城市土地使用权的划拨二、城市土地使用权的划拨（三）划拨土地使用权的有关规定 1.可以转让 2.可以出租 3.可以抵押 4.未批准而进行转让、出租、抵押的 二、城市土地使用权的划拨二、城市土地使用权的划拨（四）划拨土地收回的原因： 1.土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地 2.国家根据城市建设发展需要和城市规划的要求收回土地。 3.各级司法机关依法没收其所有财产而收回土地使用权。 4.土地使用者自动放弃土地使用权 5.未经原批准机关同意，连续两年未使用土地 6.不按批准用途使用土地 7.核准报废的土地 注:国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物的处理三、城市土地使用权出让三、城市土地使用权出让（一）、土地使用权出让 指国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 三、城市土地使用权出让三、城市土地使用权出让（二）土地使用权的特征： 1.由国家垄断。 2.土地使用者在土地使用期限内没有土地所有权，只有土地使用权 3.向国家支付了全部土地使用权出让金后，才能领取土地使用权证。 4.农村集体土地不经征用（成为国有土地）不得转让。 5.国家与使用人之间的权利义务关系具有平等、资源、有偿、有期限的特点。三、城市土地使用权出让三、城市土地使用权出让（三）出让方式取得土地的特点： 1.有偿取得 2.有明确的期限 3.出让土地使用权包括占有、使用、收益和处分四项权利。三、城市土地使用权出让三、城市土地使用权出让（四）土地使用权出让的方式： 1.协议 2.招标 3.拍卖 4.挂牌 国有土地使用权出让，即土地一级市场。 三、城市土地使用权出让三、城市土地使用权出让1.协议出让 指政府作为土地所有者，与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议，并签订土地使用权出让，有偿出让土地使用权的行为。 其特点：自由度大，不利于公平竞争。 适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地土地使用权的出让。三、城市土地使用权出让三、城市土地使用权出让2.招标出让 指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标。 招标方式包括邀请招标和公开招标。 特点：有利于公平竞争， 适用于需要优化土地布局以及用于重大工程的较大地块土地的出让。三、城市土地使用权出让三、城市土地使用权出让3.拍卖出让方式： 拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，有竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定建设用地使用权人的行为。 有利于公平竞争 适用范围：区位条件好、交通便利的闹市区以及土地利用上有较大灵活性的地块。三、城市土地使用权出让三、城市土地使用权出让4.挂牌出让方式 出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有土地使用权人的行为。 优势：挂牌时间长，操作简单，有利于土地有形市场的形成和运作三、城市土地使用权出让三、城市土地使用权出让（五）土地使用权出让年限 1.居住用地70年。 2.工业用地50年。 3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。 4.商业、旅游、娱乐用地40年。 5.综合或其他用地50年。三、城市土地使用权出让三、城市土地使用权出让（六）土地使用权的收回： 1.土地使用权使用年限届满收回； 2.国家有权提前收回土地使用权； 3.因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权； 4.司法机关决定收回土地使用权。 三、城市土地使用权出让三、城市土地使用权出让（七）土地使用权终止： 1.土地使用权因土地灭失而终止； 2.因土地使用者抛弃土地而终止土地使用权。三、城市土地使用权出让三、城市土地使用权出让（八）土地使用权的续期 一年 三、城市土地使用权出让三、城市土地使用权出让（九）土地使用权出让的实施程序： 1.公布出让计划，确定供地方式； 2.编制、确定招标拍卖挂牌出让； 3.地价评估，确定出让地价； 4.编织出让文件； 5.发布出让公告； 6.申请和资格审查； 7.招标拍卖挂牌活动获的实施； 8.签订出让合同，公布出让结果； 9.合法《建设用地批准书》，交付土地； 10.办理土地登记 11.资料归档。三、城市土地使用权出让三、城市土地使用权出让招标的实施： 1.投标 2.开标 3.评标 4.定标 5.通知三、城市土地使用权出让三、城市土地使用权出让拍卖的实施 挂牌的实施 四、城市土地使用权转让四、城市土地使用权转让土地使用权转让指国有土地使用权人将已获得的土地使用权，在符合有关规定的 前提下转移给新的土地使用权受让人的行为。 转让条件： 1.投入开发建设的资金要达到规定的最低限额。 2.转让年限不超过原出让年限扣除已使用年限后的余额。 3.未经原出让人同意，转让合同不得违背原出让合同规定的使用要求。 4.划拨方式取得的土地在转让前补交地价，办理有关手续，补签土地使用权出让合同，办理土地登记手续。四、城市土地使用权转让四、城市土地使用权转让土地使用权转让原则： 1.地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 2.转让方式可采用招标、拍卖、协议等方式，转让必须签订转让合同。 3.土地使用权转让后，土地使用权出让合同规定的全部权利和义务随之转让给新的受让人。 4.要依法办理过户登记手续。四、城市土地使用权转让四、城市土地使用权转让国有土地转让的方式： 1.出售 2.交换 3.赠与四、城市土地使用权转让四、城市土地使用权转让土地使用权转让的程序： 1.申请与审查 2.签订合同 3.合同公证 4.缴纳税费 5.权属变更登记第二节 房地产开发用地的征收与房屋拆迁第二节 房地产开发用地的征收与房屋拆迁一、开发建设集体土地征收 二、房屋拆迁一、开发建设集体土地征收一、开发建设集体土地征收征用土地的特点： 1.强制性 2.安置性 3.改制性一、开发建设集体土地征收一、开发建设集体土地征收征用土地程序（P81）一、开发建设集体土地征收一、开发建设集体土地征收土地征用的补偿与安置 1.土地补偿 2.安置补助费 3.青苗补偿费 4.附着物补偿 5.新菜地建设基金 6.耕地占用费 等等二、房屋拆迁二、房屋拆迁 1.拆迁调查摸底 2.制定拆迁计划和拆迁方案 3.申请核发房屋拆迁证 4.组织实施拆迁城市房屋拆迁工作程序：1.调查核实。 2.逐户走访被拆迁人，了解具体要求和实际困难等 3.确定拆迁方案 4.确定安置方案 5.拟定所需费用计划 6.申请拆迁 7.签订拆迁安置协议 8.居民搬迁的实施 9.房屋设施拆除的实施 10.拆迁中纠纷处理二、房屋拆迁二、房屋拆迁房屋拆迁补偿： 当拆除临时建筑时，若是政府有关部门批准建造的，拆除未超过批准期限的临时建筑，拆迁人应给予补偿，超过批准期限的临时建筑已属违章建筑，拆除时不予补偿，附属物属房屋组成不可缺少的一部分，房屋包括附属属物在内。二、房屋拆迁二、房屋拆迁房屋拆迁补偿的形式： 1.实行货币补偿。 2.实行房屋产权调换。二、房屋拆迁二、房屋拆迁房屋拆迁补偿的计算： 1. 货币补偿形式的计算。 2. 产权调换形式的计算。二、房屋拆迁二、房屋拆迁房屋安置 安置的对象是被拆迁房屋的使用权人，而不是其所有权人。只有在被拆除房屋的所有权人和使用权的权利主体一致时，拆迁补偿和拆迁安置才为同一对象。 null拆迁安置的形式： 1.一次性安置 2.过渡安置null房屋拆迁安置的： 应按原建筑物面积进行安置。