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2011-12-14 5页 doc 35KB 18阅读

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房产房地产投资分析方法及四大房价评估方法 电商10(1)班 潘佳萍 610090123 一、房地产投资分析方法 房产投资由于风险相对较小,日益成为人们投资的重点。可是房产投资投入的资金比较大,投资者需谨慎。有没有比较科学、准确、客观的投资分析方法呢?可以比较科学地选择投资物业和计算出投资买房的收益率,以帮助投资者做出理性的投资选择。在实践中主要使用以下房地产投资分析评估方法: (一)销售比较法 选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较,这一方法十分简单,但要求市场上有足够多的可比物业。同时需要考虑物业的不可移动性、...
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房地产投资及四大房价评估方法 电商10(1)班 潘佳萍 610090123 一、房地产投资分析方法 房产投资由于风险相对较小,日益成为人们投资的重点。可是房产投资投入的资金比较大,投资者需谨慎。有没有比较科学、准确、客观的投资分析方法呢?可以比较科学地选择投资物业和计算出投资买房的收益率,以帮助投资者做出理性的投资选择。在实践中主要使用以下房地产投资分析评估方法: (一)销售比较法 选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较,这一方法十分简单,但要求市场上有足够多的可比物业。同时需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。 如在,在某市某区域某一条街,区位临近,口岸差不多,租金比较接近,可多收集几个进行比较。 (二)总租金乘数法 公式:总租金乘数=总投资/第一年潜在租金收入 投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。 如,经过选择有意某目标物业,面积20平方米,单价每平方米10000元,总投资20万元,一次性付款,每月每平方米租金80元,每月租金1600元,每年租金1.92万元,总租金乘数10.4。大体相当按目前租金水平要11年收回投资。 (三)直接资本化法 公式:总资本化率=第一年的营业净收入/总投资 营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说,营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比,考虑了空置与欠租损失和营业费用,但同样未考虑融资和税收的影响。 如,在例二空置与欠租损失按一个月考虑,营业费用按半月租金考虑,第一年的营业净收入为1.68万元,总资本化率为0.084(8.4%)。 (四)税前原始股本收益率法 公式:原始股本收益率=第一年税前现金收入/初始投资。 初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说,都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。 如,在例三贷款一半,自备10万元,则原始股本收益率为0.168(16.8%)。 (五)租金总投资回报率分析法 公式:租金总投资回报率=(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总投资 这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。 优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。 弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 如,在例二中,租金税率按3%,每月每平方米物业管理费5元,则租金总投资回报率=(1600×97%-5×20)×12/200000=8.712%。 (六)租金现款回报率法 公式:租金现款回报率=(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款) 优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金回报法适用范围更广,可估算资金回收期的长短。 弊病:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。 如,在例四中,按十年按揭月供900元,购买一年期房,租金现款回报率=(1600×97%-900)×12/(100000+900×12)=7.06%。 (七)IRR法(内部收益率法) 房产投资公式为:IRR=累计总收益/累计总投入 优点:IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金总投资回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而IRR则是按复利计算。 不过,通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的:市场的未来是不确定的,有升值的可能,也有贬值的可能,只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。 作为投资行为,投资者关注的是收益与风险,通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的,于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。 (八)直接比例法 当然,如果你觉得上面专家的方法太专业,比较复杂,想要用一个简单的比例来评估某物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估物业的投资价值的简单方法。据了解,按他们的计算原则,衡量一处物业价格合理与否的基本公式为: 如果该物业的年收益×15年或者月收益×180=房产购买价,,则认为该物业物有所值。 如果该物业的年收益×15年或者月收益×180>房产购买价,则表明该投资项目尚具升值空间。 如在例二中,目标物业年租金收益为1.92万元×15年=28.8万元>房产购买价,则物超所值。当然在考虑目标物业年租金收益时最好计入未出租月份和必要支出。 还可以有一种更为简单、便捷的方法,虽不是很专业,但适合百姓进行投资选择:如果该物业的月租金=房产每平方米单位价格×物业面积/100,则认为该物业物有所值。 如果该物业的月租金>房产每平方米单位价格×物业面积/100,则表明该投资项目尚具升值空间。 如在例二中,目标物业月租金1600元/平方米<每平方米价格10000×物业面积20/100,则要认真考虑。 以上是常用的比例与比率法,它有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断。有的需要进行专业性的投资分析,为投资者进行房地产投资理财。在看一项投资时,投资者有必要多看一些指标以增加可靠性。 二、剖析四大评估方法   (一)市场比较法 在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。 采用市场比较法有三个必要条件:   1、需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。   2、使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。   3、采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。    (二) 收益还原法 按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的困难: 1、来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。   2、是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。   事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 (三)成本估价法 采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。 (四)假设开发法 房地产商在决定是否开发一个项目之前,首先要估计出它的销售价值,然后扣除正常的土地开发费用,勘察、费用,建筑施工费用,销售费用,资金成本(利息),税金等,最后扣除地价,剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的,他们就会积极投入这个项目。否则,房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价,然后再决定是否开发,这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。  在开发商准备投资某个项目之前,他们必须要估算出来地价。有经验的房地产开发商对于建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等项成本早已心中有数。房价扣除开发成本之后就剩下两大块:地价和利润。地价高了,利润就降低。如果利润低于某个水平,房地产商或者放弃这个项目,或者改变原来的设计预想,增加楼层,改变建筑物用途,使得这个项目有利可图。如果说房地产商有什么商业秘密的话,最高的商业秘密就是他们可接受的利润标准。有的房地产企业对外声称他们在某个项目中,特别是在经济适用房项目中根本就没有赚到钱,也就是说,利润率等于零。倘若如此,这些房地产公司都应当被树立为雷锋式的企业。在房地产商对一个开发项目感兴趣的时候,他们预期的利润率绝对不会轻易示人。他们最终实现的利润率究竟是多少,这正是我们需要认真研究的课题。  除了上述的房价评估方法之外,还有一些其他的估价办法,例如购买年法、长期趋势法、残余估价法以及在成片开发的时候采用路线价估价法等等。尽管这些方法在估价的技术上有所增减,但是基本原理仍然没有超出以上四个基本类型。
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